Trattamento Fiscale Affittacamere e Bed & Breakfast: P. Iva e licenze

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indexLa volta scorsa un caro amico mi ha posto la seguente domanda Cosa devo fare per avviare una attività di affittacamere o un Bed & Breakfast? Ho una casa situata in un palazzo che vorrei destinare a questa attività aprendo la patita Iva ma non conosco i successivi adempimenti, cosa devo fare?

Ci sono licenze da chiedere? E quali? E le imposte Irpef o altre tasse?

Ho provato a fare una ricerca normativa per lui… non vedo perché non posso metterla a disposizione di tutti! :-)

La premessa è che gli affittacamere o i B&B sono solo una modalità di esercizio della locazione turistica. Dal punto di vista fiscale inoltre non esiste un corpus di norme appositamente dedicato alla definizione di questa specifica attività per cui si dovrà desumere il corretto trattamento a seconda della caratteristiche e delle modalità di conduzione dell’attività, anche in relazione alla regione dove questa è ubicata sul territorio italiano.

In estrema sintesi i principali adempimenti ruotano attorno a:

  • Obbligo di apertura della partita Iva
  • Obbligo di registrazione del contratto di locazione turistica o affitto
  • Tassazione dei proventi percepiti dalla locazione
  • Possibilità di utilizzo della cedolare secca per le locazioni turistiche

Chiariamo prima le definizioni per utilizzare la corretta terminologia. A tal fine può essere di aiuto l’articolo dedicato alle singole definizioni delle categorie sopra evidenziate che potete leggere nell’articolo dedicato proprio alla definizione di case vacanze, bed & breakfast, guest house, ostelli, appartamenti, ecc.

Differenza tra B&B e Affittacamere

Il B&B non ha bisogno dell’apertura di una partita Iva in quanto l’attività viene svolto in modo occasionale e non abituale mentre l’affittacamere viene considerato come un vero e proprio imprenditore con tutte le conseguenze del caso in termini di apertura ed identificazione presso la camera di commercio apertura della partita Iva, SCIA e altri adempimenti in tema di tenuta dei registri contabili e oneri amministrativi.

I B&B sono attività a conduzione familiare che non contemplano l’utilizzo di collaboratori se non quello di familiari mentre gli affittacamere possono impiegare dipendenti e collaboratori. Questo  avrà una diretta ripercussione come vedremo anche nelle imposte da pagare in quanto i B&B potranno non versare l’IRAP (attualmente 3,9% oltre piccole variazioni a seconda del deficit sanitarie delle regioni), mentre gli affittacamere rientreranno nell’ambito di applicazione di questo tributo.

Visto che abbiamo già parlato di imposte possiamo dire che i B&B potranno essere tassati secondo gli ordinari scaglioni di reddito Irpef (regime della trasparenza fiscale) oppure accedere a regimi agevolativi in tema di imposte sulle locazioni mentre gli affittacamere rientrano nell’ambito di applicazione dell’Ires con aliquota attualmente al 24%.

Dal punto di vista dimensionale i B&B possono offrire alloggio fino ad un massimo di 3 camere e 6 posti letto complessivi per abitazione mentre gli affittacamere possono offrire sino a 6 camere e 12 posti letto su un massimo di due appartamenti.

Caratteristiche tecniche e requisiti minimi a seconda della categoria

Premetto che non esiste solo la categoria di affittacamere o case vacanze ma ne esistono diverse vi segnalo non solo quali ma anche le caratteristiche tecniche ed i requisiti minimi che devono possedere gli immobili in base alla tipologia dell’attività che volete svolgere e del bene immobili che avete a disposizione sono contenute negli Allegati A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7 e A8 del Regolamento 8 del 2015 che potete scaricarci in pdf qui sotto.

Queste sono declinate in apposite leggi regionali che hanno la facoltà di disciplinare autonomamente l’esercizio dell’attività turistico ricettiva.

Elenco normative e Leggi Regionali

Elenco delle Leggi Regionali per le attività ricettive o extra alberghiere

Nel seguito vi riporto due importanti regolamenti che normano l’attività per il Lazio ed il comune di Roma in particolare.

Regolamento n.8 del 7 Agosto 2015 – Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere

Regolamento 13 del 30 settembre 205 per disposizione per il Giubileo

Molto importante la circolare esplicativa al Regolamento n.8 del 2015 extralberghiero (di cui nel seguito vi riporto una sintesi e la Circolare Esplicativa al Regolamento Regionale n. 13 del 30/09/2015

Tipologie:

  • a) Guest house o Affittacamere;
  • b) Ostelli per la gioventù;
  • c) Hostel o Ostelli;
  • d) Case e appartamenti per vacanze;
  • e) Case per ferie;
  • f) Bed & Breakfast;
  • g) Country house o Residenze di campagna;

Nel corso dei precedenti articoli avevamo affrontato l’argomento di affittare camere a studenti universitari fuori sede indicando più che altro le agevolazioni che potevano avere da un lato gli studenti e dall’altro i locatori che affittavano loro l’appartamento o la singola stanza.

Cosa si intende per “affittacamere” o Guest House

Quando si intende affittare una camera o parte di un appartamento per alcuni giorni o anche per periodi più lunghi ma non meno di 7 giorni salvo casi particolari che vediamo dopo, è necessario porre in essere una serie di adempimenti onde evitare di incorrere in sanzioni. Qui cerco di darvi qualche spunto o chiarimento per evitare questi errori che possono vanificare il margine di guadagno che c’è su questa modalità di locazione.

1. Le Guest house o affittacamere sono strutture gestite in forma imprenditoriale dove vengono forniti servizi di alloggio ed eventualmente servizi complementari.
2. Le strutture di cui al comma 1, sono composte da un massimo di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile ed accessibili dal medesimo ingresso su strada e sono dotate:
a) di un soggiorno di almeno 14 metri quadrati;
b) di cucina o di angolo cottura annesso al soggiorno.
3. Gli appartamenti da destinare a Guest house o affittacamere non sono soggetti a cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.
4. Le strutture di cui al comma 1, rispettano i requisiti previsti per le civili abitazioni, la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria nonché tutti i requisiti minimi funzionali e strutturali di cui all’Allegato 1 del regolamento.

L’Art. 4 (Guest house o Affittacamere)
ribadisce la forma imprenditoriale di tali strutture e la loro capacità massima in camere (n. 6, come indicava anche l’abrogato regolamento 16/2008 s.m.i). La norma stabilisce obbligatoriamente la presenza di un soggiorno di almeno 14 mq e di una cucina o di un angolo cottura annesso al soggiorno. Nell’articolo si precisa, altresì, che la capacità massima di 6 camere può essere raggiunta anche con l’uso di 2 appartamenti ammobiliati, a condizione che abbiano lo stesso ingresso su strada e che siano dotati entrambi di soggiorno e cucina o angolo cottura.
Per questa tipologia di struttura è prevista una classificazione in “tre” categorie.

Consultate anche gli allegati alla fine dove sono chiaramente identificate la caratteristiche da rispettare.

La definizione di Bed & Breakfast

L’Art. 9 (Bed and Breakfast) del regolamento 8 del 2015 chiarisce alcuni aspetti che nelle precedenti leggi prestavano il fianco ad interpretazioni per cui in primis chiarisce chiarisce che vi è obbligo di residenza e di domicilio a carico del proprietario che deve riservarsi una camera all’interno dell’unità abitativa e anche introduce negli allegati le caratteristiche tecniche in forma schematice e pertanto maggiormente comprensibili che dovranno avere gli immobili da adibire a seconda delle varie tipologie di uso e di servizi che si vogliono erogare. In tal senso un B&B dovrà avere un soggiorno di almeno 14 mq con cucina o angolo cottura.

Obbligo di aprire la partita IVA: quando scatta

Tassazione ai fini Irpef

Attività NON commerciale

Ai fini dell’inquadramento dei redditi percepiti dagli affitti è determinante verificare se l’attività che state svolgendo si qualifichi o meno come una attività commerciale. Per determinarlo è necessario prima di tutto verificare se parliamo di una attività che contempli anche l’erogazione di servizi aggiuntivi come il cambio biancheria, la colazione o il riassetto della o delle stanze.

Ulteriore elemento distintivo riguarda l’occasionalità. Per comprendere tale elemento ci si dovrà rifare anche ai regolamenti comunali ove è situato l’immobile anche se in genere sotto le due unità locali affittate vi dico che non si configura una attività commerciale.

Se non si è in presenza di una attività definibile come commerciale allora anche i proventi in linea teorica potrebbero  essere assoggettati alla disciplina dei redditi fondiari ex articolo 36 del Tuir il che equivale a versare l’imposta solo sulla rendita catastale.

Attività qualificata come commerciale

Nel caso invece in cui si prestino anche servizi accessori o si rientri nell’ambito di attività commerciale in base alla regolamentazione dello specifico comune allora i proventi andranno tassati secondo la disciplina dei redditi diversi ex articolo 67 del Tuir per cui secondo gli ordinari scaglioni di reddito Irpef che di seguito riepilogo

Scaglioni reddito  Irpef Aliquota Irpef lordo
da 0 a 15.000
euro
23% 23% del reddito
da 15.000,01 a
28.000 euro
27% 3.450 + 27% sulla parte eccedente i 15.000 euro
da 28.000,01 a
55.000 euro
38% 6.960 + 38% sulla parte eccedente i 28.000 euro
da 55.000,01 a
75.000 euro
41% 17.220 + 41% sulla parte eccedente i 55.000 euro
oltre 75.000 euro 43% 25.420 + 43% sulla parte eccedente i 75.000
euro

Nel caso invece la vostra attività si configuri proprio come attività di impresa allora i redditi dovranno direttamente assoggettati alla tassazione prevista per le società per cui sarete sottoposti sia ad Ires (attualmente al 27,5%) e ad Irap (4,9%). Già vi dico che se non rientrate nell’ambito di apertura della partita Iv sicuramente i vostri redditi non saranno configurabili come redditi di impresa. Molti di voi infatti si affacciano a questo tipo di attività perché posseggono una o più abitazioni da mettere e reddito per ripagare IMU e TASI e i costi di manutenzione….ma vi sembra normale?

Locazione turistica con la cedolare secca

Discorso a parte merita la cedolare secca che è consentita anche per le locazioni turistiche; in estrema sintesi si tratta di un particolare regime che consente di sottrarre i proventi percepiti al regime di tassazione secondo gli scaglioni Irpef pagando una imposta sostitutiva nella misura del 10% o del 21%: per i dovuti approfondimenti intanto vi segnalo l’articolo dedicato proprio alla cedolare secca sugli affitti.

Requisiti per non aprire la partita Iva

A titolo di esempio per Roma se non erro si dovrebbe avere una capacità ricettiva al massimo fino a 3 camere con un massimo di 6 posti letto complessivi e un periodo di inattività pari a 120 giorni nell’anno per “Roma Capitale” e “Città Metropolitana di Roma Capitale” e a 90 gg. nell’anno per i restanti Comuni del Lazio.
Scatta l’obbligo quando si ha una gestione continuativa senza periodi di inattività, per un numero massimo di 4 camere con un massimo di 8 posti letto complessivi. Superati questi scatta l’obbligo di apertura della partita Iva e gli adempimenti aumentano oltre anche alle imposte. Nei Bed and Breakfast il soggiorno dei clienti non può superare i 90 gg. consecutivi. I Bed and Breakfast sono classificati in categoria “Unica”.

Le forme consentite hanno una notevole discriminante: la partita IVA

Il codice ATECOFIN per affittare camere che dovrete indicare nel modulo di apertura della partita Iva è il 55.23.4 “Affittacamere per brevi soggiorni, case per vacanze”. Laddove si superino questi limiti descritti dalla legge numero 1111 del 1939 allora potrebbe configurarsi una vera e propria attività di locazione a fronte della quale scattano altri adempimenti. Prima tra tutti la comunicazione da effettuare presso la questura di polizia.

Poi abbiamo un’altra definizione di affittacamere definita dalla più recente legge quadro sul turismo che spinge il limite delle quattro camere visto sopra a sei camere suddivise in non più di due unità locali situate nello stesso stabile. Il periodo minimo di affitto di camere è definito anch’esso nel regolamento come anche i periodi di chiusura da rispettare  che trovate nei due regolamenti anche se devo dire che nella pratica l’affitto di camere durante il week end è una fattispecie che avviene normalmente. Unica eccezione è prevista per i lavoratori dello spettacolo.

La prima distinzione che ho avuto modo di riscontrare tra le norme è che esistono norme per gli affittacamere che per intenderci possiamo definire semplicisticamente come coloro che oltre all’affitto delle singole stanze di case dove non abitano, danno anche dei servizi di ospitalità, come biancheria, colazione e simili. Le caratteristiche le trovate negli allegati al regolamento che individuano per ciascuna tipologia sopra descritta o configurazione dell’attività quali servizi si offrono e caratteristiche deve avere l’immobile.

A tal fine può essere di aiuto l’articolo dedicato alle singole definizioni delle categorie sopra evidenziate che potete leggere nell’articolo dedicato proprio alla definizione di case vacanze, bed & breakfast, guest house, ostelli, appartamenti, ecc

Altra fattispecie inoltre, e che vedremo dopo, è il caso in cui siamo in possesso di una camera nella casa dove abitiamo e decidiamo di darla in affitto a terzi, caso questo che rappresenta una tipologia di esonero dall’apertura della partita Iva seppur tali proventi dovranno essere inseriti nella dichiarazione dei redditi.

Del resto se avete intenzione di avviare un’attività di questo genere non potete prescindere da conoscere quelle norme che ne regolamentano l’esercizio e sconsiglio di affidarvi ad informazioni spot che leggete qui e là.  A titolo di esempio leggo che gli affittacamere non possono dare in locazione stanze, case o appartamenti per meno di un tot di giorni  tranne il caso che siano lavoratore del settore del cinema e spettacolo e questo è per fare un esempio delle particolarità che potete leggere tra le leggi. Quindi se il B&B che avete in mente, come tutti del resto, darà in affitto anche stanze per singole notti… Meglio risalire alla legge, fare uno sforzo in più ma avere bene chiaro i diritti, i doveri, gli adempimenti ed anche le eventuali agevolazioni. ;-)

Trattamento fiscale

La prima domanda che mi sono fatto è se fosse necessario aprire la partita Iva in quanto talvolta si destina la propria casa, abitazione appartamento o villa a piccoli periodi di locazione non continuativi e quindi mi sono chiesto se tali ipotesi fossero ricomprese nell’ambito di applicazione dell’Iva e se si con quale codice attività ateco 55.23.4.

Inutile dire che l’attività è finalizzata a scopo di lucro e a tal fine è previsto un compenso o canone di locazione o affitto su cui si dovranno versare imposte Irpef. Inutile dire che non esiste una normativa specifica di natura tributaria relativa ma bisogna fare riferimento ai principi che ritroviamo nel Testo unico delle imposte sui redditi e nel tsto unico delle imposte sui redditi oltre alle eventuali ulteriori norme di natura tributaria (imposta regionale sulle attività produttive o normative inps, inail ecc a seconda delle fattispecie che possono caratterizzare l’attività). Il principio cardine dell’apertura della partita Iva è sempre quello dell’abitualità o dell’occasionalità dell’iniziativa che impone nel primo caso l’apertura, va da sé che se affittate una volta una camera non succede nulla e non siete soggetti ad alcun adempimento, m se questo diviene un comportamento abituale allora le cose cambiano. Inoltre è necessario verificare, come scritto nel prosieguo, cosa ha stabilito la singola regione italiana. Con i due nuovi regolamenti si definiscono le caratteristiche di imprenditorialità legando questo a diversi parametri che sono:

  • Capacità ricettiva
  • Continuativo nella gestione

Tassazione delle somme percepite ed indicazione nella dichiarazione dei redditi 730 o modello Unico

Vi segnalo poi l’articolo dedicato alla tassazione dei redditi derivanti dalle case vacanze o Bed & Breakfast in modo anche da farvi rendere conto di quel potrebbe essere il vostro guadagno netto derivante da quello che sta diventando un vero e proprio lavoro e troverete anche i casi in cui è possibile applicare la cedolare secca.

Le precedenti leggi abrogate cosa dicevano

Leggendo per esempio la Legge regionale n. 29 del 2001 si trova che il carattere di abitualità risulterebbe ancora valido per locazioni per periodi inferiori ai 270 giorni annui, anche se devo ritenere che ai fini tributari 269 giorni sembrano proprio eccessivi per non ritenere un’attività abituale. La distinzione non solo è fondamentale per capire se aprire la partita Iva ma anche ai fini del pagamento delle imposte ai fini del testo unico delle imposte sui redditi in quanto laddove l’attività non sia soggetta ad Iva non potrebbe nemmeno essere qualificata come un’attività di impresa pertanto gli eventuali redditi percepiti sotto forma di canoni di locazione dovrebbero rientrare tra i redditi diversi mentre in caso contrario, ossia di attività di impresa la disciplina sarebbe quella del reddito di impresa sensibilmente differente, anche se in entrambi i casi i proventi sarebbero tassati secondo gli scaglioni di reddito, a meno che non si decida di aprire una società per condurre l’attività.

Potete leggere a tal proposito l’articolo dedicato a come aprire la partita Iva.

Affitto Occasionale della casa al mare tramite agenzia

Nel frattempo vi posso dire che se invece non rientrate nell’ambito di applicazione e di apertura della partita Iva il reddito prodotto dalla semplice locazione della casa al mare che avete dato ad un’agenzia sarà tassato come un reddito fondiario ex articolo 37 comma 4-bis del Tuir e sarà decurtato di un 5% forfettario che andrà ad aumentare il monte reddito prodotto e sarà soggetto alla classica tassazione per scaglioni Irpef visti sopra.

Locazioni Brevi : cosa cambia dal primo giugno 2017

Con la Manovra Fiscale 2017 DL 50/2017 vengono introdotte alcune novità che avranno una diretta ripercussione sul mondo degli affitti delle case da parte di privati sia per il tramite di agenzie immobiliari sia per il tramite di portali on line. Nel seguito l’articolo che approfondisce in sintesi le novità, gli impatti introdotti.

http://www.tasse-fisco.com/case/locazioni-brevi-cosa-cambia-tassazione-sintesi-servizi-accessori-convenienza-cedolare/35957/

I servizi aggiuntivi di chi affitta le stanze

Le camere possono essere sia ammobiliate che non e il locatore può concedere anche ulteriori servizi come il classico servizio di pulizia, lavanderia, prima colazione ecc. La somministrazione di alimenti o bevande fa scattare l’obbligo alla richiesta di autorizzazione presso la ASL di competenza del comune ove è situato lo stabile.

I servizi aggiuntivi rappresentano possiamo dire la discrimante tra un’attività di affittacamere e quella di una vera a propria struttura ricettiva soggetta ad altri adempimenti, primo tra tutti quello della comunicazione alla questura di Polizia o al Comune. L’autorizzazione della ASL competente dovrà giungere entro 60 giorni previa verifica dei presupposti all’esercizio dell’attività di affitta camere e voi potrete iniziare a ricevere ospiti.

Seppur nel caso di affitto di camera con concessione di servizi aggiuntivi non pone l’obbligo di registrazione del cliente, anche se è buona norma richiedere copia del documento e gli estremi di un documento valido di identità, la tipologia di locazione senza servizi aggiuntivi è la fattispecie che presenta l’obbligo della registrazione formale del cliente in base alla Legge n. 191 del 1978 e dell’autorizzazione igienico sanitaria dei locali utilizzati oltre che dell’autorizzazione sanitaria qualora venga effettuata anche la somministrazione di alimenti e bevande.

Inoltre non dovrete iscrivervi al RIT e non dovrete nemmeno pubblicizzare i vostri prezzi come spesso avrete visto in qualche piccola pensione. Gli altri adempimenti sono costituiti dall’iscrizione Inail contro gli infortuni sul lavoro.

Fate comunque sempre riferimento ai nuovi regolamenti e soprattutto alle novità introdotte dal Regolamento 13 del 2015 dove sono identificate anche le nuove indicazioni in vista del Giubileo di Roma.

Aiutanti e/o dipendenti

Nel caso in cui vi servirete di altre persone che vi aiutano in questa attività si pongono una serie di problematiche aggiuntive e anche di maggiore tassazione fiscale dell’attività. Prima di tutto si parlerà di affittacamere e non più di B&B la cui connotazione è più di tipo familiare. Inoltre l’impiego di dipendenti o collaboratori è uno degli elementi che impone l’apertura della partita Iva oltre alla registrazione della società presso la camera di commercio e alla registrazione del personale presso l’INPS e l’INAIL.
Si dovranno iscrivere i dipendenti all’INPS e successivamente procedere anche al versamento dei loro contributi previdenziali e assistenziali. Inoltre la presenza di questi farà scattare anche l’assoggettamento dell’attività all’Irap o imposta regionale sulle attività produttive (che stimate per semplicità nel 5% del vostro valore della produzione netta).

Capite quindi come l’impiego di dipendenti rende l’attività decisamente più strutturata ed onerosa.

Le autorizzazioni per gli affittacamere in questione devono essere richieste al comune in cui è ubicata la struttura recettiva.

Eventuali Licenze, autorizzazioni e adempimenti indispensabili

Una volta compresi quale è il quadro normativo aiutandovi con l’articolo dedicato all’elenco delle Leggi Regionali per le attività ricettive dove potrete trovare la normativa a livello di singola regione,  bisogna procedere agli adempimenti preliminari necessari ad avviare l’attività che troverete descritti nell’articolo dedicato agli adempimenti per i B&B o gli affittacamere.

A titolo di esempio e se volete qualche chiarimento o semplice anticipazione parliamo:

  • dell’apertura di partita Iva
  • SCIA o la dichiarazione di inizio attività al comando dei vigili urbani vicini
  • la richiesta di autorizzazione igienico sanitaria alla ASL e al Comune compresa anche l’eventuale autorizzazione di alimenti e bevande.

Nel caso invece della sola locazione senza concessione di servizi “di ospitalità” invece gli adempimenti saranno limitati all’autorizzazione igienico sanitaria, del resto non potrebbe essere altrimenti.

Vi sarà capitato di andare a dormire da un affittacamere o andare in un bed&breakfast, la differenza almeno nella mia esperienza è notevole in quanto nei secondi non si aveva proprio la percezione di una struttura organizzata. Tuttavia la percezione delle denominazione esattamente contraria per cui parlando con gli amici sembra che loro considerino gli affittacamere come qualcosa da gestire quasi in nero mentre i B&B siano la forma più strutturata. Per le norme è esattamente il contrario.

Vi consiglio comunque di recarvi sempre presso il comune dove è situato l’immobile oggetto di locazione per verificare se le regioni non abbiano legiferato ed introdotto norme ad hoc a livello di singola regione che per esempio potrebbero aver introdotto adempimenti diversi o madalità di adesione diversi da regione a regione.

Cosa fare per iniziare

La premessa è che per l’esercizio dell’attività non è previsto alcun requisito professionale pur se tuttavia nel caso di affittacamere sarà necessario risiedere nell’abitazione in cui si intende operare. Poi vi sono una serie di caratteristiche che deve possedere l’abitazione che può variare da regione a regione con un numero massimo di stanze, sul fatto che devono essere arredate con dotazioni minime richieste per l’esercizio (letto, armadio, comodini, lampade, sedie e gettacarte).

Saranno definiti anche dei posti letto massimi da destinare all’affitto che varia da regione a regione (su un articolo del sole24 ho letto che nel Lazio il numero massimo di posti letto è sei, nel Veneto il numero non è determinato mentre in Sicilia si possono avere fino a venti posti letto).

Quali caratteristiche e requisiti devono avere le stanze o camere da affittare

Per le caratteristiche tecniche ed i servizi offerti che devono avere le abitazioni potete fare riferimento agli allegati del regolamento 8 e del 13.

A titolo esemplificativo vi segnalo alcune caratteristiche per farvi rendere conto da subito delle dotazioni che deve avere un B&B tra cui, lavello per stoviglie, piano cottura, forno o microonde, frigorifero, Punto telefonico comune, fisso o mobile, solo per chiamate d’emergenza, Cassetta di primo soccorso ,estintore e segnaletica percorso antincendio (nel rispetto della normativa vigente in materia), Documentazione di informazione turistica (piantina e brochure con indirizzi utili, cultura, svago e divertimento) fornita dal titolare in inglese oltre all’italiano e Targa esterna obbligatoria da esporre al pubblico con indicazioni previste dal Regolamento con numero di telefono di assistenza /emergenza agli ospiti 24 ore su 24; ma ce ne sono anche altre e le trovate, devo dire abbastanza chiaramente, espresse e descritte negli allegati al regolamento 8 del 2015.

Precedenti disposizioni contenute nelle Leggi Regionali

Come anticipato sopra devono avere dei requisiti minimi che partono dall’ampiezza minima della stanza che non può essere inferiore a 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la camera singola, 6 mq di incremento per l’aggiunta di un letto di tipo tradizionale (80 x 190 cm). Devono avere un vano adibito alla sala per la colazione e deve essere almeno pari ad 1 mq per ogni persona alloggiata.

Inoltre devono essere fornite le dotazioni minime essenziali per ogni stanza che sono le reti, i materassi, lenzuola, coperte, tende, mobili, complementi d’arredo, biancheria da letto e da bagno, tovaglie e tovaglioli o set da utilizzare per la prima colazione, stoviglie e vasellame, tavoli e sedie, computer collegato ad internet, fax-fotocopiatrice, stampante, segreteria telefonica e telefono cellulare sul quale trasferire le chiamate in caso di assenza

Inutile dire che gli impianti devono essere a norma ossia rispettare tutte le conformità agli standard vigenti per gli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie. .

Adempimenti iniziali per l’esercizio dell’attività

Per aprire e diventare un affittacamere o bed & breakfast è necessario comunque aprire l’attività presentando la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) presso uno degli sportelli del comune dove è situato l’immobile, telematicamente o anche tramite posta elettronica certificata dipende sempre da quanto il Comune è evoluto).

I documenti da produrre per aprire

Fermo restando che non tutte le regioni applicano gli stessi trattamenti e richiedono la stessa documentazione vi segnalo quelli che probabilmente vi potrebbero essere ragionevolmente richiesti come per esempio l’atto di acquisto dell’immobile a voi intestato, la visura catastale, la planimetria dell’abitazione, la polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore degli inquilini che vi alloggeranno.

Ulteriori adempimenti

A questi se ne aggiungono altri in vigore dal primo gennaio 2013 che consistono nell’obbligo di comunicazione alla Polizia delle schede alloggiatie della comunicazione on-line delle stesse. Le schede inoltre dovranno essere conservate per 5 anni (o i file su supporto magnetico) eccetto per gli appartamenti privati locati anche per brevi periodi ma non dichiarati all Provincia e Comune come turistici. Vi indico il portale alloggiati dove poterle inserire. Alcuni rifeirmenti normativi sono i seguenti: Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza: Norma fondamentale nell’ordinamento giuridico italiano per le materie relative alla pubblica sicurezza, Decreto Ministeriale 07/01/2013: Disposizioni concernenti la comunicazione alla Questura dell’arrivo di persone alloggiate in strutture ricettive, Regio Decreto 635 del 06/05/1940: Approvazione del regolamento per l’esecuzione del T.U.L.P.S.

La registrazione del contratto di locazione classico

Essendo locazioni della durata molto probabilmente inferiori ai 30 giorni l’anno non si è obbligati alla registrazione del contratto ma solo alle comunicazione di rito al portale degli organi di pubblica sicurezza degli  ospiti entro le 24 ore dall’insediamento secondo le modalità che variano dalla tipologia di attività erogata.

Qui si deve fare una distinzione in quanto nel caso di affitto di alcuni giorni a turisti per intenderci non ci sono problemi in quanto sicuramente soggiorneranno meno di 30 giorni ma se si analizza il caso per esempio di affitto di casa a studenti universitari il discorso cambia in quanto qui l’obbligo della registrazione ci sarà con tutti gli altri adempimenti del caso. Se invece superate la soglia allora dovrete procedere alla registrazione del contratto di locazione con il nuovo modello RLI.

Si parla di b&b e affittacamere (per il primo non è richiesta partita iva ma la residenza principale nell’immobile; mentre per la seconda è richiesta partita iva) e si omette del tutto un’altra forma di attività che sta dilagando ed è regolamentata da normative comunali: l’attività di “casa vacanze” Quest’ultima si differenzia dalle altre due tipologie come ben definito dalle normative vigenti (faccio riferimento al comune di Roma) e, nel caso di licenza per un massimo di due immobili, l’attività viene considerata in forma NON imprenditoriale e pertanto senza apertura della partita Iva. Da quello che emerge dalle linee guida, l’appartamento in possesso di licenza per “casa vacanze non imprenditoriale” può essere affittato tutto l’anno mantenendo la sua natura di non imprenditorialità nel rispetto dei vincoli di affitto per un minimo di 3 giorni ed un massimo di 90 gg consecutivi.
Domanda: se affitto per brevi soggiorni da un minimo di tre gg ad un massimo di 30gg consecutivi, sempre a soggetti diversi, il reddito percepito va considerato come reddito diverso e soggetto alla tassazione IRPEF per scaglioni ?
I b&b sono una forma che sta per essere superata e sul mercato si affacciano sempre più queste nuove tipologie di attività. Che informazioni potete fornire in merito? Grazie Inoltre fate un passaggio anche all’INPS se avete dei dipendenti che lavorano per voi e conseguentemente anche all’INAIL per l’accensione delle assicurazioni contro gli infortuni sul lavoro.

Novità: TAR Annulla Regolamento lazio per il Giubileo

l TAR ha annullato il Regolamento della Regione Lazio n.8 del 7 agosto 2015, riguardante le strutture ricettive extra alberghiere che, entrato in vigore a settembre del 2015 in quanto conteneva “passaggi discriminatori e sul filo dell’irrazionalità”.

Tares sulle case vacanze, affittacamere o B&B

Detrazione Iva sulle spese delle case vacanze, B&b e affittacamere

http://www.tasse-fisco.com/liberi-professionisti/regime-minimi-iva-apertura-partita-attivita/4880/

http://www.tasse-fisco.com/persone-fisiche/affittare-camere-studenti-universitari-fuori-sede-tasse-fisco/5768/

http://www.tasse-fisco.com/persone-fisiche/cedolare-secca-versamento-scadenza-acconto-saldo/5895/

http://www.tasse-fisco.com/case/abitazione-principale-affitto-una-stanza/85/

http://www.tasse-fisco.com/varietassefisco/denuncia-ospiti-bad-breakfast-alla-polizia-come-funziona-scadenza-modello-c-69/40593/

http://www.tasse-fisco.com/case/bb-autorizzazione-condominio-approvazione-assemblea-quorum-minimo/43015/

 Novità

Ricordo anche che con la Manovra correttiva del 2017 è stata introdotta la nuova ritenuta d’acconto sulle locazioni e affitti brevi a carico del proprietario di casa che dovranno trattenere le agenzie o intermediari immobiliari, anche on line, alimento della riscossione del canone.

67 Commenti

  1. Salve, queste regole per B&B fanno parte solo della Regione Lazio o riguardano anche il Veneto?
    Grazie
    Gloria

  2. Buongiorno,
    provo a scrivere qui perché nessuno sa darmi una risposta.
    Possiedo un appartamento in provincia di Milano, due stanze da letto, un bagno, soggiorno, cucina non abitabile. Io non ho la residenza in questo appartamento ma abito a 5 minuti di distanza.
    Potrei aprire b&b? O affittacamere, anche se in condominio?
    Eventualmente, voi sapete a chi debba rivolgermi (provincia, comune, caf… sono nel pallone.)
    Grazie.
    Saluti e buon anno.

  3. Buongiorno,
    Vorrei avere qualche chiarimento relativamente all’affitto di stanze della propria abitazione;
    Posseggo 2 appartamenti a Milano e vorrei affittarli a stanze, in particolare affitterei 2 stanze nell’appartamento in cui vivo e ho la residenza, e 5 stanze nel secondo appartamento sempre di mia proprieta’.
    Vorrei sapere se nella situazione presentata è possibile NON aprire la partita iva, ma semplicemente pagare la cedolare secca al 22% relativamente ai contratti che andro’ regolarmente a registrare all’agenzia delle entrate.

    Grazie 1000

  4. Vivo in Puglia, in una casa isolata circondata da un grande giardino, vorrei destinare parte della casa (3 stanze) ad un’attività di BeB. Posso fare ingressi diretti e indipendenti per ogni stanza? cioè fare entrare direttamente dal giardino nella propria camera?

  5. Non c’è nulla di anomalo nella sua situazione per cui può. Gli unici impedimenti che vedo per lei sono quelli della gestione a distzanza dell’attività

  6. Salve io sono in possesso nella provincia di lecce di un appartamento su due piani diviso da una scala. Vorrei aprire un piccolo B&B nella parte sotto composto da una cara da letto un bagno cucina e giardino. La mia domanda è questa: io ho li la residenza ma per ragioni di lavoro (militare) sono spesso fuori o comunque ho anche il domicilio in caserma. A casa invece mia moglie tranne gli orari in cui lavora c’è sempre. potrebbero esserci dei problemi? Mi consigliate qualche altra soluzione da gestire comunque in maniera non imprenditoriale? Grazie

  7. Dovremmo approfondire meglio e sapere come lo hanno accertato (magari gli è arrivata una segnalazione da un competitor) ma in linea di massima le ripeto accertare uno come lei ha un costo per l’Ade che non sempre e tutti si possono permettere.

  8. grazie per la gentile risposta, forse però mi sono spiegato male.. precisamente mi è stato riferito che un affittacamere senza partita iva della mia zona aveva un proprio sito web con indicati prezzi delle camere, dunque per questo sarebbe stato sanzionato. Se avesse mostrato sul web la proprietà senza farne ‘mercificio’ non ci sarebbero stati problemi.. possibile

  9. Non esageriamo stiamo calmi. Prima di tutto la Gdf ha altro da fare che beccare un povero santo che si affitta una casetta. Al più l’agenzia delle entrate avrebbe più possibilità di farlo, ma le dico che dovrebbe proprio capitare sul suo sito, non si sa per quale motivo, se non nel caso remoto che uno dell’agenzia voglia affittarsi casa sua (e deve trovare quello rompiscatole che si va a controllare dall’anagrafe che lei ha una partita iva e nel modulo di apertura della partita iva, non ha indicato il nome del dominio del suo sito internet, ma poi perchè dovrebbe?!?….più probabile incontrare uno yeti…ma magari mi sbaglio :-)

  10. affitto una casa in campagna divisa in vari alloggi, senza partita iva, con contratto di locazione turistica. Posso creare un sito internet per mostrare la mia casa? Mi è stato detto che se non ho la partita iva potrei andare incontro a sanzioni da parte della GdF

  11. Salve avrei bisogno di info sulla tipologia di contratto per l apertura di una casa vacanza.
    Mi spiego: voglio aprire una casa vacanza e devo prendere in affitto un app.Che tipo di contratto devo sottoscrivere con il proprietario? Ho necessità di autorizzazione da parte del condominio?

    Grazie mille
    Paola

  12. Salve, affitto due appartamenti in liguria tramite web. Oggi leggo su la Stampa che gli albergatori faranno guerra a affittacamere e b&b illegali.Ovviamente si rfiferiscono anche a case da vacanza. La maggior parte di chi affitta come me lo fa come se fosse tramite agenzia come si e’ sempre fatto da anni e previsto dalla normativa italiana. Mi sembra di capire che se non danno servizi aggiuntivi (lenzuola, asciugamani e pulizie) si rientri nella locazione pura e non in un’ attiviata’ recettiva. Ho dei dubbi sulle pulizie perche’ la mia famiglia ha affittato per 40 anni case in liguria e l’agenzia o il padrone di casa hanno sempre fatto pagare le pulizie. Chiaramente gli affitti vengono dichiarati sul 740.
    Affitando casa (meno di 30 gg) e senza dando servizi supplementari non credo di essere illegale. Cose ne pensate? Grazie. C.

  13. Salve,
    voglio mettere a “reddito” degli appartamenti in una casa dove non risiedo. La proprietà è di mio padre.
    Dal punto di vista normativo e fiscale cosa mi conviene fare? Affittacamere non professionale o casa vacanze? Premetto che non voglio spostare residenza e domicilio in questa abitazione, cosa prevista dal testo unico della legge regionale sul turismo in Toscana per le attività NON professionali.Posso far prendere residenza/domicilio a mio padre, ma svolgere io l’attività di affittacamere, pagando le imposte secondo i miei scaglioni Irpef e non secondo quelli di mio padre?
    Grazie per i consigli che potrete darmi!

  14. Buongiorno
    Ho un affittacamere in regime non professionale,
    adempiendo a tutti i doveri di legge.
    Non riesco a sapere con certezza se posso dedurre spese tipo (Luce, gas,fatture per reclamizzare la struttura,fatture per allestimento sito web etc. )
    Ringraziandovi, un saluto Mario

  15. salve ho un b&b a bologna il caf mi ha detto che nn ho bisogno di aprire partita iva il comune idem ma l agenzia delle entrate mi ha mandato in primis da pagare 4000 euro di iva nn l ho pagata perchè nn ho partita iva ed ora mi ha mandato tramite equitalia quasi 8000 euro da pagare entro 60 giorni .possibile che chi ti da permessi e informazioni nn sia in grado di dirti esattamente cosa devi fare io questi 8000 euro dove li vado a prendere se ho qualche cliente all anno e nn supero nemmeno il reddito ?

  16. Buonasera, sono proprietaria e ci risiedo in un appartamento a Milano al 5^ piano con accesso al 6^ piano con una scala interna al 6^ piano dove ho costruito una veranda in vetro antisfondamento ad uso abitativo con il bagno e con una terrazza di 70 mq. Vorrei avviare l attività di b & b nella veranda che ha tutta la documentazione di permessi comunali. E’ fattibile questa realizzazione di attività anche se in veranda? Grazie mille. Cordialità. V.i.

  17. Buongiorno, mi sto informando e proponendo per prendere in gestione una casa di proprietà delle Suore (curia)in versilia perche in disuso da tempo,per la stagione estiva ( aprile/maggio fino ai primi di ottobre), quali permessi occorrono? quali iscrizioni e montare tasse da pagare.
    verrebbe gestita da tre donne disoccupate ex residenti nell’istituto con relativi figli. Grazie

  18. sono titolare di affittacamere professionale in provincia di Lecce (Puglia) – 4 camere – 8 posti letto e possibilità di altri 2 posti letto aggiunti.
    Attività regolarmente denunciata con SCIA al Comune.
    Chiedo a quale Legge fare riferimento ai fini degli adempimenti anche pubblicitari interni ed esterni alla struttura, visto che la Regione Puglia ha definito solo i B&B con Legge del 2013.
    Grazie

  19. sono titolare di affittacamere professionale in provincia di Lecce (Puglia) – 4 camere – 8 posti letto e possibilità di altri 2 posti letto aggiunti.
    Attività regolarmente denunciata con SCIA al Comune.
    Chiedo a quale Legge fare riferimento ai fini degli adempimenti anche pubblicitari interni ed esterni alla struttura, visto che la Regione Puglia ha definito solo i B&B con Lecce del 2013.
    Grazie

  20. Salve, ho’una villetta con giardino tutto indipendente,la villetta e’ composta da un piano rialzato e da un primo piano, allora avrei intenzione di aprire un bed and breakfast al piano rialzato facendo tre camere con i relativi bagni…..io posso dormire al primo piano…..oppure devo essere obbligato ad avere una camera nel piano rialzato dove ci sono le tre camere????spero di essere stato chiaro…. grazie in anticipo per la vostra risposta “Marco”

  21. Ho un appartamento e vorrei affitare due camere con il disimpegno del dagno affi occasionali che tasse ci sono da pagare

  22. Salve,
    devo prendere un appartamento in affitto ed adibirlo a casa vacanza, b e b o affittacamere. Dato che affronterò la spesa dell’ affitto vorrei capire ciò che mi conviene fare di piu in base a tutti gli oneri fiscali che dovrò affrontare. Quante tasse si pagano per affittacamere? Quante tasse ci sono per b e b e quante per casa vacanza? mi conviene passare la mia residenza nell appartamento che prenderò?
    Grazie in Anticipo.

  23. Se devo affittare una camera del mio appartamento senza uso cucina ma eventualmente con colazione compresa, per brevi periodi anche uno due giorni o piu’ e saltuariamente cosa devo fare? Permessi, ricevute, imposte, comunicazione commissariato polizia? Sono residente nel comune di Roma.

  24. Dipende: se il reddito da locazione viene assoggettato a imposta sostitutiva come per esmepio la cedolare secca allora no in quanto diviene un reddito tassato autonomamente. Se invece viene assoggettao ad un regime fiscale ordinario fa cumulo con tutte le altre tipologie di reddito e viene tassato secondo gli scaglioni irpef ordinari che vanno dal 23% in su.

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