Cessione diritto di superficie terreno agricolo per energia fotovoltaica o eolica: guida fiscale

terreno edificabileLa cessione  del diritto di superficie e la vendita a terzi può trarre in inganno a seconda della tipologia di soggetti coinvolti nella cessione, oggetto della cessione e periodo di possesso presentarsi quindi analizziamo i vari casi singolarmente con una facile guida fiscale ed un vademecum pratico. In primis il diritto di superficie è un diritto reale di godimento disciplinato dall’articolo 952 del codice civile ed è un diritto di fare e di mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto del suolo di proprietà altrui. Solitamente si assiste alla costituzione alla cessione di un diritto dai 20 o 30 anni.




NOVITA’ 2014
Vi segnalo subito per chi avesse letto questo articolo e sta seguendo lo scambio di commenti in basso che è uscita la nuova sentenza della corte costituzionale sull’esenzione della plusvalenza derivnate dalla cessione del diritto di superficie e che di fatto fa chiarezza sulla posizione contestatissima dell’agenzia delle entrate che aveva preso nella circolare 36 de 2013 sulla tassazione delle aree

Inoltre dobbiamo considerare che la costituzione di un diritto reale di godimento è considerato come una cessione della proprietà e come tale andrà considerata (cfr RM 112 del 2009).

Come si calcola la plusvalenza del diritto di superficie

La plusvalenza derivante dalla cessione del diritto di superficie si calcola come differenza tra il corrispettivo o prezzo pattuito dalle parti all’interno del contratto di cessione ed costo non ammortizzato del bene (nel caso di società di capitali) o il prezzo originariamente sostenuto dal proprietario: tuttavia non essendo possibile rintracciare sempre un costo storico perché il diritto nasce al momento della sua costituzione si potrà considerare come plusvalenza l’intero prezzo.


Abbiamo già affrontato il trattamento fiscale della cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo da parte di una persona fisica a una società di produzione di energia molto spesso fotovoltaica o eolica, vendita del diritto che sta caratterizzando questi ultimi due anni in cui il settore delle energie rinnovabili ha conosciuto una rilevante espansione. Ai fini delle tasse per una persona fisica l’art. 9, comma 5, del Tuir, ci impone di considerare la cessione di un diritto reale di superficie a titolo oneroso come una normale cessione ad effetti reali al pari della compravendita di un immobile in quanto comporta la costituzione o il trasferimento di un diritto reali di godimento derivante dall’assunzione di obblighi di permettere di cui alla lett. l) dell’art. 67.

Il diritto di superficie è un diritto reale e, pertanto in caso di cessione da parte di un soggetto persona fisica corrispettivo  costituisce reddito  diverso  ex  art.  67,  comma  1,lettera b), del Tuir, qualora si tratti di area fabbricabile. Se si tratta di cessione di terreno agricolo posseduto da più di cinque anni da parte di persona fisica opera l’esimente temporale di non imponibilità della plusvalenza e con essa anche eventuali canoni annuali anche se il terreno è entrato nella disponibilità per successione.

In fattispecie diverse la cessione del diritto di superficie soggetta tassazione ex art. 67 del tuir e rientra tra i redditi diversi tassati secondo gli scaglioni reddituali.

Circolare 6 del 2018 sulla cessione del diritto di superficie per produzione di energia alternativa

Con la Sentenza Corte di Cassazione del 4 luglio 2014, n. 15333, il legislatore fornisce importanti chiarimenti in merito al trattamento fiscale della cessione del diritto di superficie su di un terreno agricolo di proprietà di una persona fisica a cui seguono questi ultimi chiarimenti offerti dall’Ade con la ciroclare n. 6 del 2018.

Di conseguenza, in base a quanto sopra esposto, si ritiene che alla costituzione ed alla cessione di diritti reali di superficie deve essere comunque applicata la normativa prevista per le cessioni a titolo oneroso e, in particolare, quella contenuta negli articoli 67 e 68 del TUIR.

Più precisamente, il citato articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR prevede che sono inclusi fra i redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.

Posto che la costituzione del diritto di superficie in esame genera una plusvalenza – qualora il terreno agricolo sia posseduto da meno di cinque anni e in ogni caso per le aree fabbricabili – occorre individuare le modalità di determinazione della stessa.

Al riguardo, si ricorda che, ai sensi dell’articolo 68, comma 1, del TUIR, la plusvalenza è costituita dalla differenza tra i “corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

Pertanto, nel caso di cessione del diritto di superficie acquistato da meno di cinque anni, la plusvalenza sarà costituita dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta e il costo di acquisto del diritto stesso.

Nel caso in cui il diritto reale di superficie sia concesso senza un precedente acquisto a titolo oneroso, la plusvalenza sarà determinata individuando il “prezzo di acquisto” originario del diritto secondo un criterio di tipo proporzionale, fondato sul rapporto tra il valore complessivo attuale del terreno agricolo o dell’area fabbricabile e il corrispettivo percepito per la costituzione del diritto di superficie, da applicare al costo originario di acquisto del terreno (cfr. risoluzione 10 ottobre 2008, n. 379/E).

Guida fiscale alle imposte derivanti dalla cessione

Come abbiamo detto il reddito da tassare ai fini delle imposte che sarà tassato sarà calcolato tra la differenza tra il costo, rivalutato e maggiorato delle spese direttamente imputabili ed indirettamente imputabili e il prezzo di vendita o di cessione stabilito tra le parti). In questo caso la cessione del diritto di superficie che insiste su un terreno agricolo non sconta nessuna tassazione a patto che  siano trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto, altrimenti si intenderebbe una cessione speculativa e sarebbe comunque tassabile anche se in diversi modi.

Ovviamente il tutto con riferimento alla quota percentuale  del  valore stesso dichiarata ai fini  delle  imposte  indirette  (50%  o  70%  o  altra percentuale valida). Quanto alla determinazione dell’imponibile,  sempre  in  funzione  del disposto dell’art. 9 del Tuir, si renderanno applicabili le stesse  modalità stabilite per le cessioni dei terreni. Ricordiamoci che si deve tassare solo la differenza e non l’intero importo in quanto bisogna considerare letteralmente la norma definita dall’art. 67,  comma  1,lettera b), del Tuir anche se come abbimao detto rinvenire un costo strorico di un terrneo nela maggior parte dei casi non è possibile e quindi la plusvalenza sarà pari all’intero corrispettivo pattuito.

Come quantificare il costo iniziale del diritto di superficie del terreno ed il trattamento fiscale

Dobbiamo considerare due variabili:

  • caratteristica del terreno se agricolo o edificabile
  • da quando abbiamo la proprietà del diritto di superficie del terreno (se inferiore o superiore a 5 anni).

In caso di terreni a aree fabbricabili applichiamo l’art. 67, comma 1, lettera b), del Tuir, mentre se abbiamo un terreno agricolo dobbiamo distinguere se lo abbiamo da più di cinque anni o meno di cinque anni. Se lo abbiamo da meno di cinque anni applichiamo l’art. 67, comma 1, lettera b), del Tuir mentre se lo abbiamo da più di cinque anni non scontiamo alcuna tassazione. Ritengo sia un trattamento fiscale piuttosto cautelativo da applicare in sede di tassazione della cessione del diritto di superficie di un terreno per la costruzione di impianti fotovoltaici e eolici o altre energie rinnovabili.

Se proprio vogliamo essere al riparo da qualsiasi accertamento allora applichiamo l’art. 67 e tassiamo comunque come reddito diverso, ma sempre e solo la differenza.

Irpef ed Ires

Tuttavia nel caso di imprenditori agricoli individuali il corrispettivo percepito può essere qualificato come reddito fondiario, in quanto la plusvalenza realizzata deve considerarsi come un reddito diverso, anche se nell’art. 67, comma 1 lett.B) si parla solo di immobili acquistato da meno di 5 anni. Da più di cinque anni opererebbe la condizione esimente temporale che permetterebbe all’imprenditore agricolo individuale di non tassare i propri redditi.

Se il terreno è soggetto ad utilizzazione edificatoria invece ci troveremo di fronte allo stesso trattamento che si ha nel caso dei fabbricato ed il corrispettivo ricevuto sarebbe interamente tassabile. Anche nel caso in cui sia concessa l’autorizzazione a costruire l’impianto,ciò non equivale al permesso di costruire e come tale il trattamento fiscale e la disciplina tributaria applicabile resta quella del terreno agricolo.

Imposta di registro

La premessa da fare è che anche per questo titpo di atti opera il principio di alternatività Iva-registro per cui vedete sotto quali sono i casi in non si applica l’iva e capirete da soli che sono i casi in cui asi applicherà l’imposta di registro.

Ai fini della quantificazione dell’imposta di registro nell’atto di cessione del diritto di superficie da parte di persona fisica  potreste indicare un prezzo di cessione o corrispettivo almeno pari al 50% del valore del terreno. In caso di cessione di un terreno agricolo l’aliquota stabilita per i terreni agricoli  è del 18%). Ai fini della aliquota proporzionale dell’imposta di registro da applicare questa è pari al 15% del valore dell’atto.

Infatti la cessione del diritto di superficie di un terreno agricolo classificato nella zona E del piano regolatore è una operazione fuori campo Iva ex art. 2, comma 3, lettera a) del DPR 633 del 1972 e soggetta ad aliquota proporzionale del 15% e le imposte ipotecarie a catastali nella misura del complessiva del 3%. Tuttavia dalla norma di comportamento dei dottori commercialisti del 2012 queto non sarebbe poi così scontato in quanto secondo loro prevarrebbe il principio di alternatività Iva registro e la concessione del diritto di superifice non sarebbe altro che una cessione di beni il cui trattamento Iva dipenderebbe dalla natura del bene e da questo poi ne discenderebbe il pagamento dell’imposto di registro.

IVA e altro

La concessione del diritto di superficie si dovrebbe assimilare ad un diritto reale di godimento ec articolo 2 del DPR 633 per cui equiparabile alla cessione di un bene il cui trattamento Iva dipende dalla natura del bene stesso ricordando che governa il principio di alternatività Iva e registro. Potete leggere questa guida fiscale per la costituzione del diritto di superficie ad una società di produzione di energia fotovoltaica ai fini dell’imposta di registro ed iva.

Dal punto di vista dell’Iva distinguiamo diverse fattispecie:

  • Terreno agricolo non suscettibile di utilizzazione edificatoria sarà un’operazione fuori campo Iva
  • Terreno agricolo suscettibile di utilizzazione edificatoria ceduto da un soggetto Iva andrà assoggettao ad Iva
  • Terreno agricolo suscettibile di utilizzazione edificatoria ceduto da un soggetto non titolare di partita Iva sarà  fuori campo Iva

Trattamento contabile del costo speso dall’acquirente

Il soggetto titolare di partita Iva che acquista il diritto e sostiene il costo inserirà il prezzo tra le immobilizzazioni immateriali, precisamente nella voce B.I.7) anche se non è raro riscontrare il caso di corresponsione del prezzo di acquisto a rate, ipotesi che permetterebbe di inserire il costo sostenuto direttamente a conto economico tra i costi per servizi, precisamente alla voce alla voce B.8). Vi consiglio comunque sempre di pattuire all’interno del contratto che la rimozione dell’impianto sarà ad opera dell’acquirente.

Precedenti articoli sull’argomento che potrebbero ripercorrere altri elementi interessanti alle vostre riflessioni articolo 1

articolo 2

Diritti e Doveri del superificario

Vi ricordiamo inoltre che la natura del diritto di superficie è cosa assai diversa dalla piena titolarità del bene in quanto il primo si sostanzia in un diritto di uso e abitazione e quindi il diritto di servirsi e abitare l’appartamento limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia (inteso come nucleo familiare); il diritto di superifice è un diritto reale di abitazione sull’immobile e pertanto può essere ceduto ma non esiste un potere di disporre totalmente dell’appartamento: infatti il titolare del diritto di superficie non potrà né cedere l’immobile né concederlo in affitto o locazione (cfr. art. 1021, 1022, 1024, 1025 e 1026 del Codice Civile).

Il titolare del diritto di superficie inoltre avrà l’onere di conservare il bene con la dovuta diligenza attraverso il sostenimento delle spese di gestione. Per le altre tipologie come cessioni di areee edificabili la tassazione è piena.
Per avere una guida fiscale alla cessione dei terreni agricoli, edificabili, suscettibili di utilizzazione edificatoria, posseduto da più e meno di 5 anni potete consultare questo interessante articolo che dvi darà consigli su come e se pagare imposte sulla cessione dei terreni.

Aggiornamento 2014: leggete anche la circolare 36 del 2013 dell’agenzia delle entrate che ripercorre le diverse tassazioni fiscali in capo ai soggetti interessati dando importanti chiarimenti sulla sua posizione.

Prassi e giurisprudenza a supporto

Trattandosi di casi molto dibattuti tra dottrina, prassi e giurisprudenza vi segnalo le circolari, le sentenze e le risoluzione che mi capita di leggere qualora possano esservi maggiormente utili alla comprensione.

Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia n. 222/2017

Circolare agenziale n. 36/E/2013 sugli impianti fotovoltaici
Risoluzione n. 112/E/2009
Risoluzione n. 379/E/2008
Risoluzione  n. 210/E/2008

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http://www.tasse-fisco.com/energie-rinnovabili/diritto-di-superficie-trattamento-fiscale-canoni/16608/


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67 Commenti

  1. Salve ho letto con attenzione il vostro articolo e vorrei sottoporvi il mio caso reale:
    Sono un coltivatore diretto, posseggo un fondo di circa 10 ettari diventato zona industriale, quindi edificabile.
    Se cedessi il diritto di superficie, per far costruire un campo fotovoltaico, ad una società terza come sarebbe tassata questa cessione? Vorrei capire cosa mi rimarrebbe del corrispettivo che percepirò dall’azienda in questione.

    Vi ringrazio anticipatamente se vorrete illuminarmi.

    Saluti,

  2. in caso di terreno agricolo avuto in donazione da meno di cinque anni è da considerare come redditi derivanti dall’assunzione di obblighi di permettere di cui all’art.67 TUIR.
    grazie

  3. Dovresti leggere l’articolo dedicato all’IMU: Sfrutta il motore di ricerca interno al sito che trovi in alto a destra e troverai quello che cerchi.

  4. Ho ceduto il diritto di superficie di un terreno ad una soicietà che ha installato sullo stesso pannelli fotovoltaici-Chi paga l’IMU?
    Grazie

  5. Rispetto alla valutazione del canone di locazione a cui concedere il diritto di superifice di un terrneo per l’installazione di un impianto fotovoltaico le variabili in gioco sono tante a partire dalla semplice concessione del diritto mi informerae i su quale tipologia mediamente potrebbe essere installata su quel terrneo e quanta energia potrebbe prodrre per conoscere la reddività attesa dal soggetto che le ha chiesto di affittarlo.

  6. VORREI AFFITTARE DEI TERRENI PER PIAZZARE PANNELLI SOLARI,
    QUANTO POSSO CHIEDERE DI AFFITTO OGNI ANNO PER OGNI ETTARO ? ?

    GRAZIE ANTICIPATE

  7. Buonasera a tutti. Con piacere, vi vorrei sottoporre un caso di cessione di diritto di superficie per avere un vostro parere in merito :
    – una delle innumerevoli società di capitali presenti sul mercato dell’energia da fonti rinnovabili, mi propone un contratto remunerato di cessione di diritto di superficie per realizzare un impianto fotovoltaico su dei fondi agricoli in mio possesso e conduzione. Il mio titolo di possesso su detti fondi proviene per il 50% della superficie da una successione ultraquinquennale mentre per il rimanente 50% da una permuta effettuata con un fratello da meno di cinque anni.
    Tale diritto di superficie darà luogo a plusvalenze tassabili?
    Vi ringrazio anticipatamente per l’attenzione

  8. Buongiorno,
    premesso che qui non si fa consulenza e non diamo pareri ma spunti di riflessione per approfondire successivamente i contenuti Le devo dire che il quesito è interessante ma questa non è la sede più opportuna per parlarne. Lei parla di servitù, ma quella è una servitù di passaggio mentre Lei effettivamente sta cedendo un diritto di superificie in cui rientra appunto lo sfruttamento della superficie quidni occhio. Se vuole comunque posso indirizzarLa a professionisti di fiducia per un confronto sulle tematiche da lei indicate.

  9. Un’azienda che si occupa di impianti fotovoltaici mi ha chiesto di acquistare il diritto di superficie del tetto della mia azienda.
    Il suolo sul quale ho costruito il prefabbricato l’ho acquistato dal comune in una zona industriale. Unitamente al contratto d’acquisto con il Comune ho accettato una convenzione che mi vieta di vendere e di locare l’opificio prima di 10 anni dal rilascio dell’agibilità. I 10 anni scadono a settembre 2013.
    Il divieto vale anche per la vendita o la locazione del diritto di superficie per la realizzazione di un impianto fotovoltaico, tenuto conto che, di fatto, vendo o do’ in locazione solo la servitù, regolamentata, del diritto all’accesso dell’impianto? E’ possibile avere un vostro parere in merito? GRAZIE.

  10. Salve, gradirei un chiarimento su quanto sopra esposto e riportato di seguito:
    “Il diritto di superficie è un diritto reale e, pertanto in caso di cessione da parte di un soggetto persona fisica corrispettivo costituisce reddito diverso ex art. 67, comma 1,lettera b), del Tuir, qualora si tratti di area fabbricabile. Se si tratta di cessione di terreno agricolo posseduto da più di cinque anni da parte di persona fisica opera l’esimente temporale di non imponibilità della plusvalenza e con essa anche eventuali canoni annuali anche se il terreno è entrato nella disponibilità per successione.”
    Poichè l’Agenzia delle Entrate di zona sostiene che l’installazione di un impianto eolico su di un terreno agricolo ne modifica la destinazione rendendolo di fatto area fabbricabile con la conseguente tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione, il quesito che pongo è:
    E’ corretta l’interpretazione dell’art.67 c.1 secondo cui la plusvalenza della cessione del diritto di superficie del terreno agricolo posseduto da oltre 5 anni non sia tassata?
    In base a quale norma un terreno agricolo si trasformi in terreno edificabile nel caso di impianto di pale eoliche?
    E infine,l’art.67 parla di redditi conseguiti nell’esercizio di arti, professioni o imprese commerciali; la plusvalenza da cessione di diritto di superficie su terreno agricolo posseduto da oltre 5 anni ceduto da persona fisica non titolare di partita iva o persona fisica coltivatore diretto titolare di partita iva, come ci si deve regolare?
    Grazie.

  11. Buongiorno,
    Vi ringrazio della risposta datami,allora potrò tranquillamente pretendere le venti annualità,essendo gl’interessati mi prospettavano che in unica soluzione dovrei ricevere 14,5 annualità.
    Dimostrando la fonte della mia informazione?

  12. Su contratto di superficie di venti anni quante annualità dovra percepire? Venti rate attualizzate ad oggi.

  13. Buongiorno,
    mi è stato proposto un contratto di diritto di superfice a 20 anni per un terreno agricolo di proprietà.Il prezzo pattuito mi sarà erogato in unica soluzione.
    La mia domanda:quante annualità dovrò percepire?
    Grazie.

  14. Buongiorno,
    mio padre -titolare di azienda agricola e ditta individuale di conto/terzi- stà per cedere un diritto di superficie su terreno agricolo. Il prezzo pattuito per i vent’anni viene erogato in unica soluzione anticipata. Su tale importo, qual’è la tassazione? E’ considerato reddito extra-agricolo? Fà cumulo con gli altri redditi e quindi contribuisce a raggiungere lo scaglione di tassazione più elevato? Preciso che la dichiarazione dei redditi è unificata in quanto az.agricola e d.i. hanno la stessa partita iva. Grazie.

  15. SCUSA SE REPLICO! QUINDI LA DONAZIONE con periodo di possesso inferiore ad un quinquennio NON VIENE CONSIDERATA COME UNA SUCCESSIONE (dove in caso di possesso inferiore e ad un quinquennio non viene applicato ex art. 67 del Testo unico imposte) BENSI’ VIENE PARIFICATA ad un ACQUISTO! GRAZIE

  16. Buongiorno,
    nel suo caso si configura una tassazione come reddito diverso ex art. 67 del Teto unico imposte sui redditi in quanto anche nel caso dei terreni, seppur non edificabili ma agricoli, è prevista la condizione del possesso quinquennale per rintracciare e presupporre un intento speculativo e pertanto tassabile.
    In tal caso se rivende il terreno acquistato da meno di 5 anni anche se agricolo, ritegno rientri nell’ambito di applicazione di questo articolo e come tale dovrà sottoporre a tassazione la plusvalenza generata dalla cessione.
    Se le può essere di aiuto può anche consultare gli altri articoli scritti sul tema tramite il motore di ricerca interno.

  17. sono un professionista e ricevo in donazione nel giugno 2007 un terreno agricolo, oggi 2011 sto cedendo il diritto di superficie ad una azienda per un impianto fotovoltaico. Domanda: non essendo trascorsi cinque anni dalla donazione sono soggetto alla plusvalenza? grazie

  18. Buongiorno,
    ho trovato molto utile la vs guida. Vorrei chiedervi una cosa per quanto riguarda il mio caso, il terreno richiesto per la cessione è di mio padre che è agricoltore, azienda agricola. Nel qual caso mio padre nel corso dei 25 anni dovesse smettere l’attività verrebbe a modificare qualcosa? Grazie

  19. Buongiorno, la domanda di Monica mi interessa particolarmente, soprattutto vorrei capire se per fare la cessione mi basta un contratto di affitto oppure devo rivolgermi ad un notaio?

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