Cessione diritto di superficie terreno agricolo per energia fotovoltaica o eolica: guida fiscale

terreno edificabileLa cessione  del diritto di superficie e la vendita a terzi può trarre in inganno a seconda della tipologia di soggetti coinvolti nella cessione, oggetto della cessione e periodo di possesso presentarsi quindi analizziamo i vari casi singolarmente con una facile guida fiscale ed un vademecum pratico. In primis il diritto di superficie è un diritto reale di godimento disciplinato dall’articolo 952 del codice civile ed è un diritto di fare e di mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto del suolo di proprietà altrui. Solitamente si assiste alla costituzione alla cessione di un diritto dai 20 o 30 anni.




NOVITA’ 2014
Vi segnalo subito per chi avesse letto questo articolo e sta seguendo lo scambio di commenti in basso che è uscita la nuova sentenza della corte costituzionale sull’esenzione della plusvalenza derivnate dalla cessione del diritto di superficie e che di fatto fa chiarezza sulla posizione contestatissima dell’agenzia delle entrate che aveva preso nella circolare 36 de 2013 sulla tassazione delle aree

Inoltre dobbiamo considerare che la costituzione di un diritto reale di godimento è considerato come una cessione della proprietà e come tale andrà considerata (cfr RM 112 del 2009).

Come si calcola la plusvalenza del diritto di superficie

La plusvalenza derivante dalla cessione del diritto di superficie si calcola come differenza tra il corrispettivo o prezzo pattuito dalle parti all’interno del contratto di cessione ed costo non ammortizzato del bene (nel caso di società di capitali) o il prezzo originariamente sostenuto dal proprietario: tuttavia non essendo possibile rintracciare sempre un costo storico perché il diritto nasce al momento della sua costituzione si potrà considerare come plusvalenza l’intero prezzo.


Abbiamo già affrontato il trattamento fiscale della cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo da parte di una persona fisica a una società di produzione di energia molto spesso fotovoltaica o eolica, vendita del diritto che sta caratterizzando questi ultimi due anni in cui il settore delle energie rinnovabili ha conosciuto una rilevante espansione. Ai fini delle tasse per una persona fisica l’art. 9, comma 5, del Tuir, ci impone di considerare la cessione di un diritto reale di superficie a titolo oneroso come una normale cessione ad effetti reali al pari della compravendita di un immobile in quanto comporta la costituzione o il trasferimento di un diritto reali di godimento derivante dall’assunzione di obblighi di permettere di cui alla lett. l) dell’art. 67.

Il diritto di superficie è un diritto reale e, pertanto in caso di cessione da parte di un soggetto persona fisica corrispettivo  costituisce reddito  diverso  ex  art.  67,  comma  1,lettera b), del Tuir, qualora si tratti di area fabbricabile. Se si tratta di cessione di terreno agricolo posseduto da più di cinque anni da parte di persona fisica opera l’esimente temporale di non imponibilità della plusvalenza e con essa anche eventuali canoni annuali anche se il terreno è entrato nella disponibilità per successione.

In fattispecie diverse la cessione del diritto di superficie soggetta tassazione ex art. 67 del tuir e rientra tra i redditi diversi tassati secondo gli scaglioni reddituali.

Circolare 6 del 2018 sulla cessione del diritto di superficie per produzione di energia alternativa

Con la Sentenza Corte di Cassazione del 4 luglio 2014, n. 15333, il legislatore fornisce importanti chiarimenti in merito al trattamento fiscale della cessione del diritto di superficie su di un terreno agricolo di proprietà di una persona fisica a cui seguono questi ultimi chiarimenti offerti dall’Ade con la ciroclare n. 6 del 2018.

Di conseguenza, in base a quanto sopra esposto, si ritiene che alla costituzione ed alla cessione di diritti reali di superficie deve essere comunque applicata la normativa prevista per le cessioni a titolo oneroso e, in particolare, quella contenuta negli articoli 67 e 68 del TUIR.

Più precisamente, il citato articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR prevede che sono inclusi fra i redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.

Posto che la costituzione del diritto di superficie in esame genera una plusvalenza – qualora il terreno agricolo sia posseduto da meno di cinque anni e in ogni caso per le aree fabbricabili – occorre individuare le modalità di determinazione della stessa.

Al riguardo, si ricorda che, ai sensi dell’articolo 68, comma 1, del TUIR, la plusvalenza è costituita dalla differenza tra i “corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

Pertanto, nel caso di cessione del diritto di superficie acquistato da meno di cinque anni, la plusvalenza sarà costituita dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta e il costo di acquisto del diritto stesso.

Nel caso in cui il diritto reale di superficie sia concesso senza un precedente acquisto a titolo oneroso, la plusvalenza sarà determinata individuando il “prezzo di acquisto” originario del diritto secondo un criterio di tipo proporzionale, fondato sul rapporto tra il valore complessivo attuale del terreno agricolo o dell’area fabbricabile e il corrispettivo percepito per la costituzione del diritto di superficie, da applicare al costo originario di acquisto del terreno (cfr. risoluzione 10 ottobre 2008, n. 379/E).

Guida fiscale alle imposte derivanti dalla cessione

Come abbiamo detto il reddito da tassare ai fini delle imposte che sarà tassato sarà calcolato tra la differenza tra il costo, rivalutato e maggiorato delle spese direttamente imputabili ed indirettamente imputabili e il prezzo di vendita o di cessione stabilito tra le parti). In questo caso la cessione del diritto di superficie che insiste su un terreno agricolo non sconta nessuna tassazione a patto che  siano trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto, altrimenti si intenderebbe una cessione speculativa e sarebbe comunque tassabile anche se in diversi modi.

Ovviamente il tutto con riferimento alla quota percentuale  del  valore stesso dichiarata ai fini  delle  imposte  indirette  (50%  o  70%  o  altra percentuale valida). Quanto alla determinazione dell’imponibile,  sempre  in  funzione  del disposto dell’art. 9 del Tuir, si renderanno applicabili le stesse  modalità stabilite per le cessioni dei terreni. Ricordiamoci che si deve tassare solo la differenza e non l’intero importo in quanto bisogna considerare letteralmente la norma definita dall’art. 67,  comma  1,lettera b), del Tuir anche se come abbimao detto rinvenire un costo strorico di un terrneo nela maggior parte dei casi non è possibile e quindi la plusvalenza sarà pari all’intero corrispettivo pattuito.

Come quantificare il costo iniziale del diritto di superficie del terreno ed il trattamento fiscale

Dobbiamo considerare due variabili:

  • caratteristica del terreno se agricolo o edificabile
  • da quando abbiamo la proprietà del diritto di superficie del terreno (se inferiore o superiore a 5 anni).

In caso di terreni a aree fabbricabili applichiamo l’art. 67, comma 1, lettera b), del Tuir, mentre se abbiamo un terreno agricolo dobbiamo distinguere se lo abbiamo da più di cinque anni o meno di cinque anni. Se lo abbiamo da meno di cinque anni applichiamo l’art. 67, comma 1, lettera b), del Tuir mentre se lo abbiamo da più di cinque anni non scontiamo alcuna tassazione. Ritengo sia un trattamento fiscale piuttosto cautelativo da applicare in sede di tassazione della cessione del diritto di superficie di un terreno per la costruzione di impianti fotovoltaici e eolici o altre energie rinnovabili.

Se proprio vogliamo essere al riparo da qualsiasi accertamento allora applichiamo l’art. 67 e tassiamo comunque come reddito diverso, ma sempre e solo la differenza.

Irpef ed Ires

Tuttavia nel caso di imprenditori agricoli individuali il corrispettivo percepito può essere qualificato come reddito fondiario, in quanto la plusvalenza realizzata deve considerarsi come un reddito diverso, anche se nell’art. 67, comma 1 lett.B) si parla solo di immobili acquistato da meno di 5 anni. Da più di cinque anni opererebbe la condizione esimente temporale che permetterebbe all’imprenditore agricolo individuale di non tassare i propri redditi.

Se il terreno è soggetto ad utilizzazione edificatoria invece ci troveremo di fronte allo stesso trattamento che si ha nel caso dei fabbricato ed il corrispettivo ricevuto sarebbe interamente tassabile. Anche nel caso in cui sia concessa l’autorizzazione a costruire l’impianto,ciò non equivale al permesso di costruire e come tale il trattamento fiscale e la disciplina tributaria applicabile resta quella del terreno agricolo.

Imposta di registro

La premessa da fare è che anche per questo titpo di atti opera il principio di alternatività Iva-registro per cui vedete sotto quali sono i casi in non si applica l’iva e capirete da soli che sono i casi in cui asi applicherà l’imposta di registro.

Ai fini della quantificazione dell’imposta di registro nell’atto di cessione del diritto di superficie da parte di persona fisica  potreste indicare un prezzo di cessione o corrispettivo almeno pari al 50% del valore del terreno. In caso di cessione di un terreno agricolo l’aliquota stabilita per i terreni agricoli  è del 18%). Ai fini della aliquota proporzionale dell’imposta di registro da applicare questa è pari al 15% del valore dell’atto.

Infatti la cessione del diritto di superficie di un terreno agricolo classificato nella zona E del piano regolatore è una operazione fuori campo Iva ex art. 2, comma 3, lettera a) del DPR 633 del 1972 e soggetta ad aliquota proporzionale del 15% e le imposte ipotecarie a catastali nella misura del complessiva del 3%. Tuttavia dalla norma di comportamento dei dottori commercialisti del 2012 queto non sarebbe poi così scontato in quanto secondo loro prevarrebbe il principio di alternatività Iva registro e la concessione del diritto di superifice non sarebbe altro che una cessione di beni il cui trattamento Iva dipenderebbe dalla natura del bene e da questo poi ne discenderebbe il pagamento dell’imposto di registro.

IVA e altro

La concessione del diritto di superficie si dovrebbe assimilare ad un diritto reale di godimento ec articolo 2 del DPR 633 per cui equiparabile alla cessione di un bene il cui trattamento Iva dipende dalla natura del bene stesso ricordando che governa il principio di alternatività Iva e registro. Potete leggere questa guida fiscale per la costituzione del diritto di superficie ad una società di produzione di energia fotovoltaica ai fini dell’imposta di registro ed iva.

Dal punto di vista dell’Iva distinguiamo diverse fattispecie:

  • Terreno agricolo non suscettibile di utilizzazione edificatoria sarà un’operazione fuori campo Iva
  • Terreno agricolo suscettibile di utilizzazione edificatoria ceduto da un soggetto Iva andrà assoggettao ad Iva
  • Terreno agricolo suscettibile di utilizzazione edificatoria ceduto da un soggetto non titolare di partita Iva sarà  fuori campo Iva

Trattamento contabile del costo speso dall’acquirente

Il soggetto titolare di partita Iva che acquista il diritto e sostiene il costo inserirà il prezzo tra le immobilizzazioni immateriali, precisamente nella voce B.I.7) anche se non è raro riscontrare il caso di corresponsione del prezzo di acquisto a rate, ipotesi che permetterebbe di inserire il costo sostenuto direttamente a conto economico tra i costi per servizi, precisamente alla voce alla voce B.8). Vi consiglio comunque sempre di pattuire all’interno del contratto che la rimozione dell’impianto sarà ad opera dell’acquirente.

Precedenti articoli sull’argomento che potrebbero ripercorrere altri elementi interessanti alle vostre riflessioni articolo 1

articolo 2

Diritti e Doveri del superificario

Vi ricordiamo inoltre che la natura del diritto di superficie è cosa assai diversa dalla piena titolarità del bene in quanto il primo si sostanzia in un diritto di uso e abitazione e quindi il diritto di servirsi e abitare l’appartamento limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia (inteso come nucleo familiare); il diritto di superifice è un diritto reale di abitazione sull’immobile e pertanto può essere ceduto ma non esiste un potere di disporre totalmente dell’appartamento: infatti il titolare del diritto di superficie non potrà né cedere l’immobile né concederlo in affitto o locazione (cfr. art. 1021, 1022, 1024, 1025 e 1026 del Codice Civile).

Il titolare del diritto di superficie inoltre avrà l’onere di conservare il bene con la dovuta diligenza attraverso il sostenimento delle spese di gestione. Per le altre tipologie come cessioni di areee edificabili la tassazione è piena.
Per avere una guida fiscale alla cessione dei terreni agricoli, edificabili, suscettibili di utilizzazione edificatoria, posseduto da più e meno di 5 anni potete consultare questo interessante articolo che dvi darà consigli su come e se pagare imposte sulla cessione dei terreni.

Aggiornamento 2014: leggete anche la circolare 36 del 2013 dell’agenzia delle entrate che ripercorre le diverse tassazioni fiscali in capo ai soggetti interessati dando importanti chiarimenti sulla sua posizione.

Prassi e giurisprudenza a supporto

Trattandosi di casi molto dibattuti tra dottrina, prassi e giurisprudenza vi segnalo le circolari, le sentenze e le risoluzione che mi capita di leggere qualora possano esservi maggiormente utili alla comprensione.

Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia n. 222/2017

Circolare agenziale n. 36/E/2013 sugli impianti fotovoltaici
Risoluzione n. 112/E/2009
Risoluzione n. 379/E/2008
Risoluzione  n. 210/E/2008

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http://www.tasse-fisco.com/energie-rinnovabili/diritto-di-superficie-trattamento-fiscale-canoni/16608/


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67 Commenti

  1. Per la cessione del diritto di superficie bisogna fa ririferimento alla medesima disciplina fiscale prevista per le cessioni a titolo oneroso pertanto dovrà comportarsi come se cedesse quel tetto. ora fermo restando che il prezzo in questo caso è lasciato alla libera contrattazione delle parti preciso che si configurerà un reddito diverso in capo alla persona fisica cedente disciolinato dall’art. 67 del Tuir. Nel caso avessimo avuto un terreno agricolo invece questo non sarebbe rientrato nell’ambito di applicazione delle imposte Irpef in quanto esplicitamente escluso dallo stesso articolo. Per il tetto inizialmente avevo qualche perplessità, tuttavia in assenza di un richiamo esplicita dal legislatore non si scappa ed è come se vendessi un bene immobile o parte di esso peretanto il provento percepito farà reddito nel limite della plusvalenza realizzata. Per il calcolo della plusvalenza dovrete ingegnarvi, ma vi assicuro che sfido chiunque a trovare il giusto metodo di a calcolo.
    Grazie per averci visitato e spero di esservi stato utile.
    Fateci consocere in giro :)

  2. Buongiorno, è da giorni che sto cercando di capire il mio caso. si tratta di cedere il diritto di superficie del tetto di un circolo ricreativo e di un immobile strumentale utilizzato come serra di un agricoltore. Primo fra tutti mi hanno parlato di contratto d’affitto ma dovunque legga trovo cessione di superficie. Sono due cose diverse! quindi mi chiedo come debbo comportarmi? mi debbo aspettare un contratto di locazione registrato o andare dal notaio per la cessione del diritto di superficie? e poi, partendo dal presupposto che la circolare dell’ag entrate ha dichiarato l’operazione esente iva, come sarà il trattamento fiscale di entrambi i “venditori”? e per l’acquirente?

    grazie

  3. Buongiorno liliana,
    non ci sono dei minimi o massimi tariffari imposti nel mercato per questo genere di intermediazioni quindi si rimanda alla libera contrattazione tra le parti.

  4. sono proprietaria di un appezzamento di terreno con un contratto preliminare per la costituzione di diritto di superficie per un impianto fotovoltaico.Vorrei sapere quant’è la percentuale di un agenzia immobiliare.Grazie

  5. Buongiorno Marco,
    sempre se rientriamo in una delle fattispecie per le quali è richiesta l’esimente temporale in questo caso abbiamo due trasferimenti e la cui eventuale plusvalenza emergerebbe nel momento del primo trasferimento e, se capisco bene da quello che mi hai scritto, rietreresti nell’ambito di non tassazione.

  6. Sono comproprietario (in parti uguali del 25%) assieme a tre fratelli di un terreno ricevuto come nuda proprietà in donazione da nostro padre nel giugno 1997 e su cui l’usufrutto si è ricongiunto successivamente alla morte a settembre 1997. Vorrei cedere il diritto di superficie per l’installazione di un’impianto FV ma prima di farlo vorrei intestarmi il 100% della proprietà nell’ambito del processo di intestazione a ciascun fratello di porzioni specifiche dell’intera proprietà. Mi chiedo se il requisito di durata delle proprietà ai fini dell’esenzione dall’imposta sulla plusvalenza si calcoli dala data di morte di nostro padre o dalla data di cessione delle quote dei miei fratelli a me.

  7. vorrei capire se ho i requisiti per non pagare le tasse sul cedimento del diritto di superfice nella denuncia dei redditi come figureranno?

  8. buon giorno posseggo un terreno agricolo mi è stato donato da piu di 10 anni. MI anno proposto das parte di una societa. per fare un impianto voto foltaico dandolo col diritto di superfice per 20 anni. DOMANDA: il canone lo devo dichiarae o sono esente da tassazione. grazie

  9. Dipende sempre dalla tipologia del terreno e da quanto ne è proprietario. Rilegga l’articolo e vedrà che nel caso sia un terreno agrcolo e lo possieda da più di 5 anni non pagherà imposte, sempre che a venderlo sia lei persona fisica.
    Nel caso invece sia edificabile allora il discorso cambia e la plusvalenza è tassabile.
    Nessun cambiamente se a vnederlo è suo figlio in quanto se ancora non è proprietario dovrebbe donarlo a lui e quindi poi il trattamento fiscale sarebe lo stesso.

  10. Buongiorno. Sono proprietario (come persona fisica) di un terreno di 2,5 ettari che cederò in affitto ad una società che costruisce impianti fotovoltaici.
    A parte l’ovvia cessione del diritto di superficie per 22/25 anni, mi si prospettano due possibilità:

    -riscuotere l’affitto per 20 anni, affitto che sarà ovviamente rivalutato e indicizzato;
    -ricevere subito la somma da parte della società in un’unica soluzione.

    Vorrei chiedere:
    questa somma è soggetta a tassazione ? Va ad incrementare l’importo per quanto riguarda il pagamento dell’irpef?
    Inoltre, se non mi converrebbe fiscalmente, avrei vantaggi a far svolgere l’operazione a mio figlio, che è imprenditore agricolo individuale ?
    Grazie

    Saluti
    Alberto

  11. é a carico dell’utilizzatore per intenderci e nasce dal dalla data del trasferimento del diritto (ossia dalla data di perfezionamento del contratto con cui tale diritto viene ceduto).
    Ricordatevi che l’ICI è una tassa che grava sul possesso del diritto e quidni sull’utilizzatore.
    Saluti e vi invito a leggere anche gli altri articoli nelle singole categorie che sono una vera guida fiscale al pagamento dei tributi.

  12. Grazie dei consigli, vorrei una precisazione e mi scuso se la domanda è banale ma non essendo del settore queste cose per me risultano molto difficili da capire.

    Devo attivare un contratto con un azienda di fotovoltaico per affittare il mio terreno per il loro impianto. Il contratto prevede la concessione del diritto di superficie. Il terreno è di tipo edificabile. In merito al pagamento dell’ICI, rimarrà a mio carico o dovrà essere sostenuta dal titolare del diritto di superficie?
    nell’articolo viene indicato la seguente indicazioni “è a carico del titolare del diritto reale di godimento” in modo terra terra cosa significa? a carico del proprietario del terreno o a carico del titolare del diritto di superficie?

  13. Buongiorno,
    sinteticamente: se cedo il diritto di superficie la plusvalenza, ma solo la plusvalenza non è soggetta a tassazione nel caso di possesso ultrauinquennale del terreno. L arestante parte è reddito diverso disciplinato dalla lettera e dell’art. 67.
    Se invece concedo in affitto il terreno a quel punto non oper apiù il regime dell’esenzione previsto dall’esimente temporale ed il canone annuo è tutto reddito diverso.

    Ok?

  14. Buongiorno,
    ho letto con interesse il suo articolo. Chiedo gentilmente un chiarimento nel caso di cessione di diritto di superficie di un terreno agricolo posseduto da più di 5 anni.
    Nell’articolo si dice che “se lo abbiamo da più di cinque anni non scontiamo alcuna tassazione”.
    Mi risulta che l’art. 67 lettera e) del citato TUIR preveda una tassazione per redditi diversi nella casistica esaminata: “e) i redditi di natura fondiaria non determinabili catastalmente, compresi quelli dei terreni dati in affitto per usi non agricoli;”.

    Ringrazio anticipatamente per la disponibilità.

  15. Salve,
    Potrei chiederle alcune indicazioni?
    Mi trovo a valutare l’offerta di un azienda che mi ha proposto la realizzazione di un impianto FV sul mio terreno con regime di “cessione del diritto di superficie”. Solamente che il mio terreno dallo scorso anno è divenuto edificabile Cat.D3 ed è di mia proprietà da piu di 10 anni. L’azienda dice che è interessata al mio terreno poiché con la categoria edificabile sono più rapide le procedure di autorizzazione. Io come proprietario del terreno verso quali oneri fiscali andrò in contro? ho già letto i suoi ottimi articoli ed ho trovato molte indicazioni; pero sono quasi sempre orientati verso terreni agricoli. se potesse darmi consigli ne sarei molto grato.
    Grazie

  16. Buonasera,
    ora sono fuori e le sto rispondendo dal cellulare.
    Se intanto mi dice se il terreno è edificabile mi da un importante informazione. Se può scrivermi lunedi le risponderò con piacere.
    Intanto le consiglio di andare a vedere anche gli altri articoli che ho scritto per approfondire il tema della cessione del diritto di superficie a scoietà di produzione di energia fotovoltaica.
    In particolare avevo già affrontato il tema della cessione del diritto di superficie, la tassazione del corrispettivo in caso di rateizazione del prezzo soto forma di canone annuo garantito.
    INoltre ho anche definito a carico di chi era il pagamento dell’ICI su chi gravava.
    Ci sentimao la prossima setttimana.

  17. buogiorno,

    Sono un agricoltore in pensione, mi e’ stato proposto di vendere il diritto di superficie per 22 anni di due ettari di terreno agricolo per installare un impianto fotovoltaico, avrei bisogno di sapere qual’e’ l’aggravio fiscale a mio carico partendo dal presupposto che uno di questi due ettari di terreno e’ stato acquistato circa 3 anni fa .

    Grazie!!

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