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Diritto di superficie: il trattamento fiscale dei canoni dati in affitto o venduti

Diritto di superficie per terreni, capannoni, impianti fotovoltaiciL’Agenzia delle Entrate chiarisce il trattamento fiscale dei canoni percepiti dal proprietario per la concessione del diritto di superficie nonchè anche quelli percpiti da colui che paga i canoni e percepisce i frutti della produzione di energia fotovoltaica.

A cosa è assimilabile la cessione del diritto di superficie

La premessa è che il trasferimento del diritto di superficie equivale fiscalmente a quello del trasferimento della proprietà ma non si parla spesso di canoni che toccano più un aspetto finanziario che riconduce il trasferimento più ad una locazione con le conseguenze reddituali in capo al percettore delle somme che vedremo nel seguito.

La circolare n. 36 del 2013 ha fornito per cui anche tanti altri chiarimenti anche se qui affrontiamo solo quelli relativi alla realizzazione di impianti fotovoltaici su terreni oggetto della costituzione di un diritto di superficie.

A mio avviso l’articolo dedicato al trattamento fiscale del diritto di superficie per impianti fotovoltaici affronta in modo più completo e con riflessioni aggiuntive questo argomento, però vi invito a leggere anche questo nuovo articolo nonchè sempre le circolari esplicative dell’Agenzia delle Entrate che sono citate in quanto sono sempre molto utili.

Cos’è il diritto di superficie

Nell’articolo dedicato alla cessione del diritto di superficie abbiamo affrontato il trattamento fiscale dei proventi incassati per la concessione del diritto reale sul tereno. Il diritto di superficie infatti è un diritto reale di “fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.

Inoltre se concesso a tempo indeterminato il diritto reale di godimento sul suolo lascia comunque la possibilità al proprietario di riacquistare la piena proprietà del bene e di sfruttare eventualmente anche altri utilizzi.

Trattamento fiscale dei canoni per il concedente e dei compenso per la produzione di energia

Nella cessione del diritto di superficie per la realizzazione dell’impianto fotovoltaico spesso la cessione è a tempo indeterminato e prevede a fronte della concessione il versamento di un corrispettivo periodico costante assimilabile ad una locazione o affitto e prevede anche spesso la corresponsione dei costi di smantellamento e smalitimento dell’impianto di produzione di energia fotovoltaica.

Già nel precedente articolo, basato sul trattamento fiscale del diritto di superficie per impianti fotovoltaici, abbiamo visto che ai fini delle imposte sui redditi si applica la normativa relativa i redditi diversi definiti all’interno dell’articolo 67 del Tuir e più precisamente al comma 1, lettera b). In questo infatti si fa riferimento alle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. In tale ipotesi, la plusvalenza sarà costituita dalla differenza fra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (articolo 68, comma 1, del Tuir).

Chiarimenti dall’agenzia delle entrate: la circolare 36 del 2013

L’agenzia delle entrate però è dell’avviso (non sono legge le circolari dell’agenzia delle entrate per cui potreste non essere d’accordo) l’articolo sopra citato nel caso in cui il diritto di superficie sia stato concesso senza che il medesimo sia stato precedentemente acquistato a titolo oneroso. La stessa posizione l’aveva in realtà già assunta nella circolare 78 del 2003 soprattutto perchè l’articolo 67 parla di cessioni con connotazioni definitive e non come nel caso della concessione anche nel caso in cui la concessione del diritto di superficie sia concessa a tempo indeterminato.

La conclusione dell’agenzia delle entrate

Secondo l’agenzia delle entrate quindi i compensi percepiti dal proprietario del terreno sono comunque rientranti nel regime dell’articolo 67 ma disciplinati dalla lettera l) perchè derivanti dalla assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere mentre la plusvalenza tassabile sarà disciplinata dall’articolo 71, comma 2 e sarà data dalla differenza la somma dei compensi percepiti per la produzione di energia ed i costi strumentali alla sua produzione.

La cessione del diritto di superficie

Vi segnalo poi anche qual’è la tassazione sulla cessione del diritto di superficie ossia l’imposta di registro o Iva, Ires o Irpef a cui sarà soggetto il trasferimento.

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