Aggiornato il 28 Aprile 2023
Ci siamo occupati di come fare il distacco dal riscaldamento condominiale ed installare un impianto di riscaldamento autonomo ma non abbiamo visto ancora quali sono le spese di gestione e manutenzione ordinaria e straordinaria che restano a carico del proprietario dell’immobile. Il distacco rappresenta una libertà incredibile che si manifesta ad ogni riunione condominiale quando le dispute sugli orari di accensione si fanno sentire. L’installazione di contabilizzatori o il distacco dall’impianto centralizzato rappresentano due ottime soluzioni. a hanno dei pro e dei contro. Nel seguito vedremo prima di tutto perchè se avete intenzione continuerete a pagare per il riscaldamento condominiale e quanto andrete a pagare. Vedremo anche alcuni esempi pratici di costi da sostenere ed eventuali casi di esenzione dal pagamento. In calce all’articolo trovate anche la guida su come effettuare il distacco anche se immagino che se stiate leggendo questo articolo vi sarete già distaccati.
Perchè continuiamo a pagare
Il condomino distaccatario continua a pagare perchè nella sostanza resta proprietario dell’impianto in base alle tabelle millesimali per cui ne risponde sia per interventi di messa in sicurezza sia per interventi di manutenzione straordinaria. Questi in genere sono finalizzati a ripristinarne l’utilità o a metterli in sicurezza secondo le normative di settore.
Casi di esenzione
I casi di esenzione riguardano le spese di gestione corrente o manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento centralizzato. Inutile dire che per l’individuazione i ciò che è gestione e ciò che è spesa straordinaria si litiga spessa e si va avanti a forza di lettere di avvocati che citano sentenze giurisprudenziali per cercare di non pagare. A me interessa sapere che voi sappiate che la legge impone al condomino che si è distaccato di continuare a pagare le spese necessarie alla manutenzione straordinaria che possono essere:
- spese di sostituzione della caldaia
- spese di conservazione dell’impianto
- spesa di ripristino di condizioni di sicurezze e messa a norma dell’impianto
Per cercare di evitare il legislatore ha posto delle definizione di interventi di manutenzione ordinaria (o spese di gestione corrente che non sono a carico del condomino distaccatario) e spese di manutenzione straordinaria che prevedono il contributo del condomino che ha scelto di staccarsi. Queste definizioni sono contenute nell’allegato A del Dlgs 192/2015 (potete scaricarlo gratis qui): Allegato A – DLGS_192_2005_pdf
- 26. manutenzione: insieme degli interventi necessari, svolte da tecnici abilitati operanti sul mercato, per garantire nel tempo la sicurezza e la funzionalità e conservare le prestazioni dell’impianto entro i limiti prescritti;
- 27. manutenzione ordinaria dell’impianto termico sono le operazioni previste nei libretti d’uso e manutenzione degli apparecchi e componenti che possono essere effettuate in luogo con strumenti ed attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti stessi e che comportino l’impiego di attrezzature e di materiali di consumo d’uso corrente;
- 28. manutenzione straordinaria dell’impianto termico sono gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico;
La ripartizione del costo dovrà avvenire al pari degli altri ossia in base ai millesimi con cui si pagano anche gli altri interventi. Non esiste una percentuale di riduzione basata sulla circostanza che quell’impianto non si usa direttamente. Come dicevo prima conta il diritto di proprietà che seppur frazionato in base ai millesimi, resta in capo al proprietario del fabbricato.
Tuttavia anche se non lo utilizzate direttamente l’eventuale costo sarà detraibile fiscalmente ai fini IRPEF come gli altri.
Importante: notare che laddove abbiate appena comprato l’immobile ricorso che le spese deliberate restano a carico della parte venditrice salvo patto contrario tra le parti che deve essere provato per iscritto.
Esempi di costi dell’impianto condominiale che restano in capo al proprietario
Sostituzione caldaia condensazione
Una domanda o esempio ricorrente in quanto capita sovente riguarda la sostituzione della caldaia condominiale magari con una di nuova generazione. Fattispecie questa che da diritto alla detrazione sul risparmio energetico secondo le percentuali che vedrete sotto nella tabella sottostante Solitamente si tratta di una caldaia a condensazione di classe superiore a quella meno inquinante che da diritto alla detrazione Fiscale IRPEF.
La spesa comprende anche il trasporto ed il montaggio nonchè anche l’eventuale installazione delle valvole elettrostatiche
Installazione contabilizzatori di calore sui termosifoni
L’installazione dei contabilizzatori ai termosifoni è una fattispecie che particolare in quanti mentre anni fa era una opportunità che avevano i condomini di installare delle valvole che regolassero il flusso di erogazione consentendone la misurazione per singolo termovisione oggi questa è un obbligo imposto dal legislatore per cui ne consegue che non rappresenta un intervento aggiuntivo straordinario dal quale il condomino che si è distaccato può esimersi.
Si tratta infatti ormai i intervento di messa a norma mediante manutenzione straordinaria.
Importante notare che laddove in sede di sostituzione la taratura della potenza della caldaia sia stata fatta per erogare riscaldamento solo ai condomini che sono rimasti con il riscaldamento centralizzato allora il condomino potrebbe invocare il fatto che non benefica di alcun riscaldamento indotto.
