Distacco Impianto Riscaldamento Condominiale: Diritti del Condomino e Condominio

Analizziamo i Diritti del Condomino che vuole effettuare il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato condominiale e passare al riscaldamento autonomo e anche i Diritti dei condomini.

Inizio con il rispondere ad una domanda di un lettore che mi chiedeva se era possibile il distacco da parte del condominio anche dopo l’installazione dei delle valvole elettrostatiche con funzione di contabilizzatori di calore. Il distacco dal riscaldamento condominiale centralizzato può avvenire anche in presenza dei contabilizzatori installati per il monitoraggio del consumo da parte dei condomini. Nell’articolo vediamo quali sono i diritti del condomino che ha intenzione di volersi distaccare dall’impianto di riscaldamento condominiale installando un proprio riscaldamento autonomo e quali sono i diritti degli altri condomini che restano attaccati all’impianto centralizzato.

Vi ricordo che abbiamo scritto un apposita guida dedicata alla come effettuare il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento in pratica. In questa sede ci dedichiamo invece a delineare quelli che sono i diritti di entrambi le parti con l’ausilio delle ultime sentenze in materia che ci possono aiutare a comprendere bene anche eventuali costi per il riscaldamento che restano a carico del proprietario distaccante.

Diritti del condomino al Distacco dal Riscaldamento centralizzato e passaggio all’autonomo

Il condomino che ha intenzione di lasciare l’impianto centralizzato per le solite ragioni riguardanti gli orari di accensione e spegnimento della caldaia o anche degli eccessivi costi di gestione ordinaria che ritiene di dover pagare per il consumo ordinario di gasolio o di altra fonte energetica, hai diritto di staccarsi dal riscaldamento centralizzato.Tuttavia deve verificare che Che siano rispettate almeno una delle condizioni seguenti:

1. Il regolamento condominiale non deve prevedere esplicitamente il divieto al distacco o al contrario verificare che vi sia la possibilità espressa nel regolamento al distacco. Per esperienza mi dico che è difficile trovare dei regolamenti che disciplinano esplicitamente l’opzione del distacco e dell’istallazione del riscaldamento autonomo nelle proprie abitazioni. Questo perché la normativa in materia è stata soggetta a notevoli interpretazioni ed evoluzioni che hanno introdotto elementi di novità che difficilmente avrebbero potuto essere recepiti all’interno di un regolamento condominiale e aggiornate nel tempo. Sì sono così via via delineati e instaurati dei contenziosi fra soggetto distaccante e condominio che sono sfociate in contenziosi che hanno portato a emettere alcun importanti sentenze che ci indicano la strada da percorrere per poter effettuare il distacco.
2. Nell’ipotesi in cui il regolamento non lo prevede il condomino può tuttavia richiedere all’amministratore di inserire in un’assemblea come punto all’ordine del giorno l’approvazione al distacco del singolo condomino. Le maggioranze previste per questo genere di delibera necessitano dell’unanimità per essere approvate. Il problema che si pone in questi casi è che il proprietario dell’immobile che ha intenzione di distaccarsi spesso o quasi sempre fa nel momento in cui acquista l’immobile e sostiene dei costi per i lavori di ristrutturazione. Quasi sempre chi effettua i lavori di ristrutturazione non appena entrato in possesso dell’immobile e divenuto proprietario. Tuttavia l’amministratore di condominio per poter parlare con il nuovo proprietario ha bisogno prima dell’atto di vendita dell’immobile stesso per cui ci sarebbe un’impossibilità di avere L’approvazione da parte dell’assemblea in tempo utile per consentire una pianificazione ragionevole delle fasi di progettazione della casa, acquisto dei materiali utili per la costruzione dell’impianto autonomo e l’inizio dei lavori.
3. Far redigere una perizia da parte di un ingegnere che valuti o quantifichi l’assenza di uno squilibrio energetico per l’edificio. A tal proposito quindi il condomino che intenti di staccarsi e che vuole evitare di dover seguire questa trafila e attendere magari anche diversi mesi se non un anno per l’inserimento del punto all’ordine del giorno deve provare con un apposita perizia che il condominio non subirà alcun aggravio in termini di costi di gestione e l’edificio non subirà uno squilibrio termico.

Nel caso in cui vi sia una delibera contraria in presenza di una perizia che definisca indichi l’assenza di aggravio per il condominio questa delibera sarà considerata nulla per violazione del diritto del singolo condomino.

Va da sé che la perizia è bene che indichi e anche quantifichi l’effettivo aggravio in termini economici del condominio derivante dal distacco del singolo condomino. Supponiamo il caso in cui questo sia pari a 100 € dovrei essere con l’assemblea a decidere se recepire le risultanze della perizia e ribaltare questo posto sul condomino distaccante, ovvero richiedere all’amministratore la redazione di una nuova contro perizia per la quantificazione dello squilibrio da opporre a quella del condomino.

Nella guida gratuita dedicata come effettuare il distacco dal riscaldamento condominiale e passare al riscaldamento autonomo potete verificare quale deve essere il contenuto della perizia, gli elementi che deve indicare, e come si determina l’aggravio in termini di costi che il condominio potrebbe subire dopo installazione di riscaldamento autonomo. Naturalmente vi invito a leggerla per avere un quadro complessivo in materia.

In questa sede quindi mi limito a citare quelle che sono le principali sentenze emesse da parte della cassazione in materia e che trovate riepilogate nel seguito:

• Sentenza corte di cassazione numero 15.000 zero 79 del 30 giugno 2006
• Sentenza corte di cassazione numero 1597 del 14 febbraio 1995
• Sentenza della corte di cassazione 16.365 del 24 luglio 2007
• Sentenza della corte di cassazione numero 7518 del 30 marzo 2006

Diritti dei Condomini

Per quello che concerne i diritti dei condomini che restano attaccati ormai in quasi ogni comune viene prevista obbligatoriamente l’installazione dei contabilizzatori per il monitoraggio e la regolazione delle ore in cui il singolo condomino vuole accendere il proprio riscaldamento negli orari in cui la caldaia è accesa. A livello di singola zona all’interno del territorio nazionale sono previste le fasce orarie massime in cui la caldaia condominiale può restare accesa. All’interno di questa fascia il condomino potrà decidere quando accendere.

I condomini che restano attaccati al riscaldamento centralizzato hanno diritto a vedersi riconosciuto il pagamento delle spese di manutenzione straordinarie (esempio la sostituzione della caldaia o installazione di nuovi elementi) e anche ad essere risarciti dell’eventuale squilibrio termico subito dal distacco per il distacco del singolo condomino.

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