Condominio che non paga e cessione del credito sconto in fattura: quale credito matura e come comportarsi

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Cessione del credito e sconto in fattura anche per i condomini morosi, ma solo in parte

Un condomino moroso potrà accedere alla cessione del credito fiscale IREP su interventi di ristrutturazione o bonus di vario genere o allo sconto in fattura? Una domanda questa comune che sta caratterizzando la gestione condominiale degli ultimi periodi. Nel seguito vediamo quali sono i suoi diritti, se e quanto spetta in termini di detrazione fiscale (non deduzioni) al condomino cattivo pagatore anche con l’ausilio di una formula di calcolo anche grazie ai chiarimenti offerti dall’agenzia delle entrate.

In questo articolo ci occupiamo proprio di uno dei problemi più comuni nei condomini riguardanti: i condomini morosi e la possibilità di accedere alla cessione del credito derivante dalla detrazione maturata su interventi di ristrutturazione o lo sconto in fattura.
La questione della morosità affonda le radici fin dalla creazione dei condomini stessi che, generalmente, registrano statisticamente una percentuale di mancati pagamenti intorno al 10 /15%.

I condomini più anziani inoltre manifestano una tendenza al mancato pagamento delle quote maggiore rispetto ai condomini di nuova costituzione.
Oggi questo problema si acuisce non solo perché abbiamo la necessità di recuperare le quote condominiali non pagate dai condomini morosi o cattivi pagatori, ma i condomini che pagano regolarmente i propri debiti entro el scadenze subiscono il maleficio derivante dalla difficoltà ad ottenere la cessione del credito o la richiesta dello sconto in fattura.

Vista infatti la crescente domanda di interventi potrebbero valutare di non procedere per quei condomini che presentano bilanci in rosso o comunque con una forte componente debitoria ancora da sanare

Nel corso degli anni si è risolta favorevolmente la questione della morosità nei casi di manutenzione straordinaria degli edifici che ha portato il legislatore a prevedere che la ditta si rivalga direttamente sul condomino morosi lasciando indenni gli altri.

In questo caso invece parliamo della possibilità di perdere un beneficio fiscale sostanzioso. La possibilità infatti di compromettere la possibilità di accedere a questo nuovo e importante beneficio fiscale che consente di anticipare immediatamente il risparmio collegato ad una serie di spese che vedremo nel seguito con l’ausilio di una tabella d sintesi.
Questo articolo ci occupiamo di fornire una risposta pratica alla domanda riguardante la gestione di questi casi nell’ottica di sfruttamento del super bonus o se più semplicemente delle detrazioni fiscali connesse alla cessione del credito o lo sconto in fattura.

La prima posso dare è che anche loro hanno diritto ma secondo una proporzione.

Condominio che non paga cessione cessione del credito o sconto in fattura

L’agenzia delle entrate ha fornito un importante chiarimento in merito alla quantificazione del credito da cedere in caso di condomini morosi. Come si legge l’importo della detrazione spettante è calcolato tenendo conto delle spese sostenute nel periodo d’imposta, comprensive dell’importo non corrisposto al fornitore per effetto dello sconto in fattura.

Il contributo sotto forma di sconto e il credito d’imposta cedibile sono pari alla detrazione spettante.

Calcolo detrazione spettante al condomino moroso che non paga le rate

Il problema qui è la quantificazione della detrazione spettante in caso di condomini che non pagano le quote condominiali e quindi proporzionalmente non pagano nemmeno i lavori e gli interventi di ristrutturazione.

Si potrebbe agevolare il lavoro di ricostruzione già prevedendo dei bollettini postali o delle richieste di pagamento a parte che identificano chiaramente la spesa che si sta effettuando in modo che l’amministratore abbia evidenza chiara ed immediata di quanto ha effettivamente raccolto per l’intervento di ristrutturazione.

Laddove così non fosse l’amministratore di condominio deve comunicare all’agenzia delle entrate le detrazioni fiscali spettanti.

Come si calcolano le detrazioni spettanti al condominio in cui i condomini non pagano tutto?


Il calcolo delle detrazioni fiscali IRPEF da inserire nella dichiarazione dei redditi è pari all’ammontare proporzionato al rapporto tra quanto versato da ciascun condomino entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa per l’intervento di ristrutturazione e quanto dovuto dal condomino stesso.

Esempio calcolo detrazione spettante per condomino moroso

La quota di detrazione maturata si calcola facendo un rapporto tra importo complessivo dovuto dal condomino per l’anno in cui si effettua l’intervento e l’importo spettante.

Calcoliamo il primo fattore ossia l’importo dovuto: sarà pari al preventivo approvato dall’assemblea condominiale se è disponibile già dal consuntivo per l’anno in cui si effettua l’intervento di ristrutturazione.

Al numeratore inseriremo l’importo effettivamente pagato dal condomino. Se il condomino ha pagato tutte le rate richieste dall’amministratore avrà diritto al 100% della detrazione spettante da quell’intervento sulle sue quote pagate se invece ha versato solo la metà del corso dell’anno avrà diritto solamente al 50%. Se qualcosa non vi è chiaro potete fare riferimento all’indirizzo di posta elettronica che trovate in calce a questa articolo nella barra sotto del sito.

C’è da dire comunque che il vantaggio offerto dalla cessione del credito o dallo sconto in fattura stanno inducendo molti amministratori a richiedere delle azioni veloci e preventive di risanamento del debito in modo tale da avviare gli interventi.

Le ditte di ristrutturazione infatti stanno richiedendo gli estratti conto condominiali anche per valutare la fattibilità e la percentuale di morosità accertata all’interno di un condominio.

Vista infatti la crescente domanda di interventi potrebbero valutare di non procedere per quei condomini che presentano bilanci in rosso o comunque con una forte componente debitoria ancora da sanare. Sarebbe un peccato quindi per quei condomini in cui ci sono anche dei furbetti (non parlo ovviamente chi non può pagare per esigenze reali).
Possibilità comunque di cedere il credito fiscale a terzi ho la possibilità di richiedere direttamente lo sconto in fattura non è preclusa ai condomini che hanno pagato la propria quota condominiale indipendentemente dalla presenza di condomini morosi.

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Tabella tipologie interventi con cessione credito detrazione fiscale

CODICE INTERVENTOTIPOLOGIA INTERVENTOINTERVENTO SUPERBONUS
 INTERVENTI EFFETTUATI SULLE UNITÀ IMMOBILIARI O SU PARTI COMUNI DI UN EDIFICIO 
 INTERVENTI TRAINANTI SUPERBONUS 
1Intervento di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% 
2Intervento per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti 
 INTERVENTI DI EFFICIENZA ENERGETICA 
3Intervento di riqualificazione energetica su edificio esistente 
4Intervento su involucro di edificio esistente (tranne l’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi)X
5Intervento di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissiX
6Intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione ≥ classe AX
7Intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione ≥ classe A+ sistemi di termoregolazione o con generatori ibridi o con pompe di calore; intervento di sostituzione di scaldacquaX
8Intervento di installazione di pannelli solari/collettori solariX
9Acquisto e posa in opera di schermature solariX
10Acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale a biomasse combustibiliX
11Acquisto e posa in opera di sistemi di microcogenerazione in sostituzione di impianti esistentiX
12Acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto (Sistemi building automation)X
 INTERVENTI ANTISISMICI IN ZONA SISMICA 1, 2 E 3 
13Intervento antisismicoXX
14Intervento antisismico da cui deriva una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una classe di rischio inferioreX
15Intervento antisismico da cui deriva una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferioreX
 ALTRI INTERVENTI 
16Intervento per il conseguimento di risparmi energetici, con l’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energiaX (solo per le comunità energetiche)
17Intervento di manutenzione straordinaria, restauro e recupero conservativo o ristrutturazione edilizia e intervento di manutenzione ordinaria effettuato sulle parti comuni di un edificio 
18Intervento di recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti 
19Intervento per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edificiX
20Intervento per l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolatiX
21Intervento per l’installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici negli edificiX
 INTERVENTI EFFETTUATI SU PARTI COMUNI DI UN EDIFICIO 
22Intervento di efficienza energetica di isolamento che interessa l’involucro dell’edificio con un incidenza superiore al 25% della superficie 
23Intervento di efficienza energetica finalizzato a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che consegua almeno la qualità media di cui al decreto del MISE 26 giugno 2015 
24Intervento combinato antisismico e di riqualificazione energetica (passaggio a una classe di rischio inferiore) 
25Intervento combinato antisismico e di riqualificazione energetica (passaggio a due classi di rischio inferiori) 
 INTERVENTI EFFETTUATI SULLE UNITÀ IMMOBILIARI 
26Acquisto di un’unità immobiliare antisismica  in zone a rischio sismico 1, 2 e 3 (passaggio a una classe di rischio inferiore)X
27Acquisto di un’unità immobiliare antisismica  in zone a rischio sismico 1, 2 e 3 (passaggio a due classi di rischio inferiori)X
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