Si possono avere diverse cause di decadenza dalle agevolazioni prima casa nel caso di acquisto di immobile adibito ad abitazione principale da parte del singolo acquirente o da parte dei coniugi in comunione o in separazione dei beni.

Come possiamo vedere le cause di decadenza ruotano sempre intorno ai requisiti per lo sfruttamento del beneficio fiscale e proviamo a fare un elenco delle cause di decadenza per le fattispecie più comuni e per i casi più particolari seppur vi consigliamo di leggere sempre la guida fiscale prima casa.

La prima causa di decadenza si verifica quando un l’immobile  non è ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la  propria  residenza  o,  se  diverso,  in  quello  in  cui l’acquirente svolge la propria attività, ovvero, anche nel caso in cui si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro (meglio se certificati per iscritto dal datore di Lavoro)ovvero in quello in cui ha la sede legale la società, azienda o semplicemente esercita  l’attività  il suo datore di lavoro o ancora il caso in cui possa essere considerato come un emigrato all’estero (specificherò cosa si intende per emigrato all’estero).

Altra causa di decadenza e di revoca dell’agevolazione fiscale sulla prima casa si ha quando al momento dell’acquisto davanti al Notaio non si rende nell’atto la dichiarazione di voler adibire questo immobile a prima casa, cosa che deve essere scritta nell’atto notarile come un vera e proprio dichiarazione di intento.

Tuttavia si registrano dei casi particolari come emerso nei commenti o anche nell’articolo dedicato alle domande e risposte sulla prima casa che non sempre è possibile soddisfare questo requisito perché non si faccia in tempo, per cause di diverso motivo che in giurisprudenza della prima casa devono essere chiamate cause di forza maggiore.

Quali sono le cause di forza maggiore
Potete trovare un post dedicato alle cause di forza maggiore in cui vi enunciamo alcune fattispecie giurisprudenziali che ho avuto il piacere di leggere  e alcuni principi in esse contenuti che possono servire da guida . La causa di forza maggiore si deve caratterizzare per la mancanza di volontà e di elementi discrezionali del contribuente e per la straordinarietà e l’imprevedibilità dell’evento al momento della stipula dell’atto.

Per esempio il ritardo nel trasferimento della sede in altro comune o all’estero di per sé non è considerata una causa di forza maggiore in grado di impedire la decadenza almeno in una delle pronunce giurisprudenziali. Un altro esempio scuola potrebbe essere l’avvenimento si un sisma nel comune si è acquistata l’abitazione oppure consiste nel ritardato o mancato rilascio della casa da parte del affittuario o locatario se non avvalorate da elementi che manifestano come il contribuente abbia fatto di tutto per entrare in possesso dell’immobile attraverso azioni giudiziarie, seppur verrebbe da pensare che per fare questo il contribuente sostiene dei costi che difficilmente saranno recuperati e per fare questo si rischia di neutralizzare il beneficio fiscale.

Mancato trasferimento della residenza
Si riscontra anche una parte dei contribuenti che dichiara di voler trasferire la residenza nella nuova abitazione ma poi o se ne scorda, o cambia idea e resta a vivere in altra abitazione o sposta la residenza ma in realtà vive altrove.

Sanzioni in caso di decadenza dai benefici fiscali prima casa
Vi ricordiamo che la mendacità della dichiarazione di intento resa nell’atto notarile è sanzionata con la decadenza del beneficio e l’erogazione di una sanzione nella misura del 30% come anche negli altri casi di decadenza.

In questo caso però bisogna considerare che non solo vi deve essere, per il soddisfacimento del cambio di residenza il dato fattuale della richiesta all’anagrafe, ma il fisco potrà accertare se effettivamente il contribuente soggiorno li. Non è un caso che i vigili vengono a controllare se si risiede nell’abitazione prima di concedere la residenza e prova dell’effettiva abitazione sarà dato anche dalle bollette della luce, acqua e gas.
Se avete invece ricevuto una casa per successione o donazione precedentemente non sarà di ostacolo questo all’acquisto di altra abitazione sfruttando le agevolazioni fiscali prima casa, stante il rispetto degli ulteriori requisiti che trovate nella guida fiscale prima casa.

Lo stesso dicasi per il possesso di una nuda proprietà, ma leggermente diverso il discorso: infatti di per se il possesso di un diritto quale la nuda proprietà non impedisce lo sfruttamento e delle agevolazioni prima casa sempreché che la stesa nuda proprietà non sia stata acquistata con i benefici prima casa.

Altra causa di decadenza prevista dal legislatore comprende anche la vendita o la donazione anche a parenti prima dei cinque anni dalla data di stipula dell’atto notarile.
Anche nel caso in cui abbiate intenzione di cedere una quota parte dell’immobile ricordate che l’imposta sarà richiesta anche per quota quindi potreste essere oggetto di accertamento anche solo per uno quota.
Seppur potrebbe sembra un caso particolare dalle domande mi sembra di capire che la cessione dell’abitazione finalizzata alla costruzione di una nuova con i benefici prima casa non sia poi così raro. L’unica cosa che dovete prendere in considerazione è che il riacquisto deve avvenire entro l’anno. Per venire ad esistenza ritengo che si debba avere l’abitabilità, anche se poi so per esperienza che questa arriva con tempi molto lunghi quindi occhio. Altra casistica che si potrebbe presentare riguarda la decadenza in caso di vendita di casa infraquinquennale da parte degli eredi anche se in questo caso ritengo che non possa essere applicata alcuna causa di decadenza.

Italiano Emigrato all’estero (anche non iscritto all’AIRE)
Anche il soggetto italiano che diviene residente all’estero sia per motivi personali sia per motivi di lavoro può comunque sfruttare il beneficio dellla prima casa per immobili però situati sul territorio Italiano. Per fruire dell’agevolazione non sarà necessario essere iscritto all’AIRE anche se in sede di controlli sarà necessario dare prova della residenza all’estero.

Altre Guide correlate
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Cedolare Secca sugli affitti

Aggiornamento Novembre 2011:
Per evitare le sanzioni è possibile prima dei 18 mesi presentare un’istanza di interpello per la rinuncia alle agevolazioni prima casa in caso di impossibilità a trasferire la residenza con pagamento dell’imposta differenziale e degli interessi legali, ma senza pagare le sanzioni, leggi l’articolo di approfondimento qui sotto.
Rinuncia alle agevolazioni per evitare le sanzioni