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Calcolo del valore catastale di immobili, fabbricati, terreni ai fini delle imposte di registro

valore catastale casa immobileVediamo come si effettua il calcolo del valore catastale dei terreni o dei fabbricati  in quanto rappresenta la base per il pagamento di alcune imposte prima tra tutte quella di registro fini della compravendita immobiliare; tale valore è funzione di più variabili come il reddito dominicale e la rendita catastale, il moltiplicatore, la destinazione e le caratteristiche del fabbricato o del terreno.

Valore catastale ai fini delle imposte di registro

La formula per il calcolo del valore catastale dell’immobile particolarmente semplice in quanto è data dal prodotto della rendita catastale per un moltiplicatore che varia in base alla categoria catastale del fabbricato.

Il valore della rendita catastale dovrà essere rivalutato del 5% per gli immobili mentre nel caso dei terreni non solo si chiama reddito dominicale ma sarà altresì rivalutato del 25%.

Dove trovare il reddito dominicale (per i terreni)

Fermo restando che potete approfondire leggendo l’articolo dedicato al calcolo del reddito dominicale dove troverete i passi per arrivare alla sua determinazione mediante una sintesi su come si calcola in pratica, qui vi posso dire che il valore catastale dei terreni e dei fabbricati è funzione dell’imposta che state andando a calcolare.

Valore Catastale dei terreni ai fini dell’imposta di registro

In questo caso si prenderà come base di calcolo del valore catastale il reddito dominicale moltiplicato per 90 e moltiplicato per il 125%. In pratica si tratta di prendere il reddito dominicale e di moltiplicarlo per 112,5. Stesso discorso vale per le imposte ipotecarie e catastali che trovano nello stesso valore la loro base imponibile sui cui applicare le rispettive aliquote. La base con cui moltiplicare il coefficiente del 112,5 è il reddito dominicale.

Valore Catastale dei fabbricati ai fini dell’imposta di registro

Discorso più complesso riguarda invece il valore catastale dei fabbricati da calcolar ai fini delle imposte di registro in quanto funzione  anche di altre variabili prima tra tutte la categoria catastale e successivamente anche in relazione alla circostanza se si sta parlando di agevolazioni prima casa o no.

Nel caso di immobili classificati nella categoria catastale A comprese le pertinenze, eccetto gli A10 il valore catastale sarà dato dalla rendita catastale moltiplicata per 115,5 mentre nel caso si stia parlando di seconde case allora il valore catastale si otterrà moltiplicando la rendita catastale per 126 quindi più elevata.
I fabbricati accatastati ad uso ufficio A 10 (ma anche gli opifici del gruppo catastale D) infatti generano un valore catastale pari alla rendita catastale moltiplicato per 63.
Nel caso di immobili classificati nella categoria catastale B il valore catastale sarà dato dalla rendita catastale moltiplicata per 147 come nel caso delle seconde case.
Nel caso di immobili classificati nella categoria catastale C1 e gruppo E che non sono però pertinenze di immobili abitativi il valore catastale sarà dato dalla rendita catastale moltiplicata per 42,84.
Nel caso di immobili classificati nella categoria catastale C2, C6 e C7 che non sono però pertinenze di immobili abitativi il valore catastale sarà dato dalla rendita catastale moltiplicata per 126 come nel caso delle seconde case.

In pratica i coefficienti che trovate sono la risultante dei valori inseriti nella seguente tabella di sintesi per la determinazione del valore catastale:

Tipologia Immobile Rivalutazione automatica Moltiplicatore prima casa Moltiplicatore seconde case
Fabbricati Classe catstale A e C esclusi A10 e C1 5% 110 120
Fabbricati A10 e D 5% 60 60
Fabbricati B 5% 140 140
Fabbricati E e C1 5% 40,8  40,8

In questi casi non si avrà la rivalutazione del 5% della rendita catastale come avviene spesso in molti altri casi in cui abbiamo a che fare con le rendite (IMU, TASI, etc).

Valore catastale minimo automatico

Esiste inoltre un valore minimo per i fabbricati che comunque mette al riparo da riprese a tassazione basate sull’accertamento di un maggior valore catastale e questo si chiama nella prassi valutazione automatica del valore catastale ai fini dell’imposta di registro ed è pari alla rendita catastale per 120 nel caso di fabbricati A, B e C eccetto A10 e C1. Per gli A10 ed il gruppo D il moltiplicatore è 60. Per i fabbricati della categoria C1 e per il gruppo E il moltiplicatore diviene 40,8. Questo rende inopponibile l’accertamento dell’Agenzia delle Entrate ma solo limitatamente ad alcune imposte come quella di registro, ipocatastali.

Il valore catastale è molto importante anche per la determinazione del prezzo minimo di vendita della casa da indicare nell’atto notarile per non essere accertati dall’agenzia delle entrate e non esporvi troppo ad azioni di accertamento. In effetti spesso si utilizza la tecnica del prezzo valore ossa il notaio riporterà nell’atto direttamente un valore che sarà valido ai fini del pagamento dell’imposta di registro.

Imposta sostitutiva per la Rivalutazione del valore dei terreni

Vi ricordo che per ridurre in modo rilevante la tassazione in caso di vendita di terreni edificabili o agricoli è conveniente procedere alla rivalutazione del valore del terreno attraverso il pagamento di una imposta sostitutiva. L’imposta si applica fino al 2017 paganti il 4% mentre con la legge di bilancio 2018 l’aliquota sale all’8%.

Per le modalità di fruizione di questa agevolazione, scadenze e termini per effettuare il pagamento del modello F24 e le caratteristiche che deve avere la perizia di stima del valore  vi segnalo l’articolo dedicato all’imposta sostitutiva per la rivalutazione dei terreni.

Valore Catastale dei terreni ai fini dell’IMU

In questo caso inutile annunciarvi niente in quanto vi indirizzo proprio all’articolo dedicato all’ IMU sui terreni

Il valore catastale è molto importante anche nel caso delle sanzioni sull’ omessa registrazione del contratto di locazione in quanto rappresenta la base per la rideterminazione del valore di locazione e del canone mensile che potrebbe ricostruire sinteticamente l’agenzia delle entrate.

Valore catastale ai fini dell’acquisto di casa

Potete leggere anche l’articolo dedicato ai benefici fiscali prima casa dove vedrete come abbattere ulteriormente l’imposta di registro da pagare sull’acquisto dell’abitazione principale.

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Tasse-Fisco
Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

8 commenti

  1. Avatar

    se compro prima casa da constructore cuanto devopagare iva

  2. Avatar

    Mio papà, residente all’estero, vuole donare a me e mia sorella (anche lei all’estero) io in Italia, il suo appartamento che è in Italia. La casa essendo mia al 50% come viene calcolata la tassa sulla seconda casa ? In comunione dei beni, siamo, io e mio marito proprietari di un appartamento.

  3. Tasse-Fisco

    Si se autonomamente individuate catastalmente si, se invece parliamo di terreno su cui semplicemente insiste il fabbricato allora si avrà un’unica imposta per entrambi ma nel suo caso immagino siano due. In pratica il discrimina è di origine catastale, in quanto il moltiplicatore si applica alla singola particella

  4. Avatar

    Mi viene un dubbio: nel caso di un casaletto in campagna ad uso abitativo venduto insieme al terreno circostante composto anche da una o più particelle di terreno agricolo, per il calcolo delle imposte di acquisto come si fa il calcolo? si sommano le tasse sul fabbricato con quelle sul terreno?

  5. Tasse-Fisco

    “per i terreni è pari al settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto”, spero di esserle stato utile

  6. Avatar
    SERGIO MANZONATO

    Non trovo in “VALORE CATASTALE MINIMO AUTOMATICO” i terreni….E’ una dimenticanza o per i terreni
    non esiste tale calcolo?
    Grazie.

  7. Avatar
    Giuseppe Di Nunzio

    Mi meraviglia che nessuno abbia chiarito che la possibilità di valutare gli immobili col sistema tabellare e/o catastale è stato limitato, dal 1° gennaio 2006 (ART.1, COMMA 497, LEGGE 23.12.2005,N. 266), ai soli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, e purchè ceduti a persone fisiche. Per tutti gli altri immobili, compresi i terreni agricoli, occorre rifarsi ai valori venali in comune commercio e tali valori restano, comunque, soggetti all’attività di accertamento da parte degli Uffici dell’AdE.

  8. Avatar
    Camerino Giuseppe

    Ho un po’ di confusione riguardo i moltiplicatori catastali,che determinano l’imponibile per categoria C1 ,alcuni scrivono…55 altri 40,80 altri 42,84 per cortesia,vorrei sapere con certezza,qual’e’ quello giusto d’applicare…grazie mille
    Cordiali saluti

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