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Accertamento Fiscale Prezzo Vendita Immobile: come difendersi

Vendita immobile, casa, appartamento, villa, locale commercialeVediamo come difendersi dall’accertamento fiscale da parte dell’agenzia delle entrate sul prezzo di vendita effettuato nelle compravendita immobiliare. L’agenzia delle entrate è solita infatti rivedere le imposte pagate abitualmente utilizzando la formula del Prezzo-Valore ai fini delle imposte di registro utilizzando i dati messi a disposizione dall’Osservatorio Immobiliare Italiano meglio conosciuto come Osservatorio OMI.

Perchè l’agenzia delle entrate è così interessata agli accertamenti fiscali immobiliari?

La verità è che l’agenzia delle entrate effettua questi accertamento perchè con due piccioni con una fava sola. Nelle compravendite  infatti i soggetti che richiedono l’opzione per il prezzo valore usufruiscono di una agevolazione fiscale ai fini dell’imposta di registro. L’accertamento fiscale che fa emergere un prezzo effettivo nella compravendita superiore a quello indicato nell’atto fa perdere questo beneficio. L’agenzia delle entrate potrà così applicare l’imposta di registro proporzionale in misura piena sul valore fatto emergere. Inoltre se si tratta di una impresa di costruzione potrà recuperare anche l’IVA omessa.

Per chi ha il piacere di approfondire l’argomento può leggere la guida gratuita all’applicazione del prezzo valore che trovate qui di seguito.

Imposte di registro ipotecarie e catastali: quale prezzo di vendita inserire nell’atto di acquisto casa?

Opzione Prezzo Valore di fini dell’imposta di registro

Scambi tra privati

In sintesi nelle compravendite di case tra privati di immobili ad uso abitativo l’acquirente richiedere l’opzione per il prezzo valore ai fini del pagamento dell’imposta di registro proporzionale sul prezzo di vendita. La base imponibile si ha moltiplicando la la rendita catastale rivalutata del 5% per i coefficienti 110 o 120 a seconda si tratti di abitazione principale o meno. Sicuramente il prezzo valore determinerà un valore inferiore al prezzo di vendita dell’immobile. Gli scambi avvengono infatti a valori ben superiori alla moltiplicazione sopra descritta e per questo si ha un risparmio considerevole.

Acquisto da impresa di costruzione

Nelle compravendite immobiliari senza prezzo valore e come avviene più spesso nelle compravendita tra privati e impresa di costruzione per esempio tra la base imponibile ai fini del pagamento delle imposte di registro è rappresentata dal valore indicato nell’atto di compravendita.

Logico pensare che le imprese di costruzione, quelle propense a risparmiare sulle imposte seppur non legalmente, spingeranno affinché nell’atto si indichi un valore del prezzo di compravendita minore rispetto a quello effettivo per versare meno IVA. Intendiamoci, non sono solo le imprese di costruzione a spingere perchè talvolta sono i privati che ancora hanno un bel pò di nero da smaltire per cui chiedono alle imprese di trattare quota parte del prezzo di compravendita in nero.
Nonostante il legislatore abbia introdotto dei meccanismi di agevolazione fiscali volti a ridurre questo fenomeno di evasione fiscale, il nero c’è sempre e ci sarà per sempre.

Solitamente le imprese di costruzione monelle cercando di invogliare il privato con degli sconti di qualche migliaio di euro a patto di indicare un valore inferiore nell’atto di compravendita ed i privati, soprattutto quelli che sono alla canna del GAS per via delle ingenti spese che ormai l’acquisto di una casa comporta rispetto al salario medio, accettano non rendendosi conto che si espongono ad un rischio sproporzionato in quanto sia dal alto dell’Iva sia dell’imposta di registro le parti, privato e impresa di costruzione, sono solidalmente responsabile nel pagamento di questi due tributi.

Questi atti sono scandagliati dall’agenzia delle entrate che li confronta con quelli effettuati nelle zone censuari similari a quelle in cui è ubicato l’immobile oggetto di accertamento, confrontandone anche le caratteristiche similari interne ed esterno. Se andate sul sito dell’OMI potrete anche voi in completa autonomia consultare le quotazioni selezionando la provincia, il comune, la zona o fascia territoriale omogenea sub comunale nel cui ambito territoriale è situato l’immobile di vostro interesse. Per ciascuna zona o fascia territoriale omogenea e per ciascuna tipologia e stato conservativo dell’immobile, l’Omi individua ilvalore di mercato minimo e quello massimo. Servizio GEOPOI.

I Limiti dell’OMI – Osservatorio Immobiliare Italiano

Assunzione di base dell’OMI

Ricordate questa cosa: nel sito dell’agenzia delle entrate nel servizio OMI si fa espresso riferimento a questa frase che non è stata messa lì a caso: nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni Omi nonpossono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima“. Questa vi tornerà molto utile in contenzioso.

Vendite a misura o a corpo

Altra considerazione che va fatta riguarda come è stato costruito il servizio GEOPOI o OMI dell’agenzia delle entrate. I valori in esso contenuti infatti riflettono valori a misura indicando un range, ossia un intervallo di valore, minimo e massimo per ciascun metro quadro. Non sono in grado di valutare o dare un intervallo di valore di una misura “a corpo” come dovrebbe aversi nel caso specifico.

Non si tiene conto delle caratteristiche dell’immobile

Altri limiti sono nel seguito descritti: facciamo riferimento ad esempio allo stato manutentivo, ossia se è stato oggetto di lavori di ristrutturazione interni o esterni, se la palazzina è in cortina o se l’immobile è di interesse storico o artistica. Sono tutte caratteristiche che possono far spostare l’asticella del presunto  valore del fisco verso l’alto o verso il basso.

La finalità è quella di verificare la congruità del valore dell’immobile indicato nell’atto di compravendita rispetto al valore venale in comune commercio. Qualora inferiore al valore venale effettuano una rettifica di valore e compilano un accertamento fiscale indicandovi la maggiore imposta di registro. A questa si sommeranno naturalmente la sanzione e gli interessi di mora.

Primo elemento di difesa a favore del contribuente oggetto di verifica fiscale

Uno dei primi elementi di difesa del contribuente è sicuramente l’assenza di sopralluoghi atti a verificare l’effettivo stato manutentivo dell’immobile , casa o appartamento oggetto di verifica. In pratica non mi puoi venire ad accertare un valore di una casa se nemmeno ci sei entrato dentro. Non essendo possibile effettuare accessi ai luoghi oggetto di verifica fiscale negli ultimi anni stanno conferendo piccoli incarichi a periti naturalmente non perfettamente indipendenti in quanto da loro nominati.

La perizia potrà essere anche asseverata da un tecnico ma davanti al giudice ha il suo valore marginale rispetto ad un accertamento che comunque fonda le sue ragioni su valori stimati di mercato in base all’osservatorio.

Come si svolge l’accertamento

L’agenzia delle entrate vi notificherà un accertamento fiscale in cui il 90% del testo solitamente è automatizzato e poco dice ad un normale contribuente non addetto del settore tributario. Il restante 10% invece indicherà la zona censuaria ed il campione preso come riferimento per la ricostruzione del valore.
Qualora fosse destinatari di un avviso di accertamento vi invito comunque a leggere l’articolo dedicato alla convenienza a presentare ricorso e dove sono riepilogati i visi formali o procedimenti nel processo di formazione e notifica di un accertamento che possono portarvi comunque a raccogliere ulteriori elementi per presentare ricorso e vincerlo.

Detto ciò l’Agenzia delle Entrate per evitare questi problemi e soprattutto per fare bella figura agli occhi dell’opinione pubblica può anche invitarvi nel proprio ufficio per richiedervi ulteriori informazioni sulla compravendita e farsi una idea migliore delle logiche di determinazione del prezzo.

Inutile dirvi che se foste destinatari di un invito o un accertamento del genere chiamate un dottore commercialista, possibilmente avvezzo o esperto di contenzioso tributario. Niente CAF per cortesia… e nemmeno avvocati che si improvvisano esperti di diritto tributario.

Qualora poi, a seguito della convocazione, l’acquirente o il venditore producano una perizia di stima dell’immobile volta a dimostrare la congrua determinazione del valore di compravendita dichiarato nell’atto, l’Ufficio, partendo proprio dai dati forniti dal tecnico e relativi, ad esempio, alla superficie del fabbricato e/o agli eventuali contratti di locazione in essere, procede, senza alcun sopralluogo, con la rettifica.

La rettifica del valore dichiarato nell’atto avviene in base a quanto definito dall’51, D.P.R. n. 131 del 1986 o Testo Unico dell’imposta di registro; in virtù di questo  l’agenzia delle entrate può fare riferimento al prezzo comunemente praticato in commercio nel medesimo contesto territoriale e nel medesimo lasso temporale desumibile appunta dalla banca dati dell’anagrafe tributaria o meglio dell’agenzia del territorio (servizio GEOPOI). Dovrà inoltre rettificare ulteriormente tale valore qualora l’immobile sia venduto, per esempio con un contratto di locazione in essere che ne aumenta la redditività per via dei flussi di cassa da questo generati.
Anche laddove dovesse prenderli in considerazione talvolta si limita a prendere i ricavi ma non a considerare un fattore di sconto per via della possibile insolvenza del locatario inquilino oppure non prende in considerazione i costi di gestione.

L’analisi del valore, come potrete immaginare, prende come riferimento dei dati superficiali e parziali rispetto a quelli che potrebbehttp://www.tasse-fisco.com/wp-admin/edit.php?post_type=opanda-item contenere una ricostruzione mediante la perizia dell’immobile dopo un accesso e delle verifiche tecniche sull’effettivo stato manutentivo dello stabile e dell’immobile in sè.

Non prendono in considerazione nemmeno interventi di ristrutturazioni effettuati negli anni precedenti quando avrebbero tranquillamente le informazioni disponibili per via del flusso informativo che previene loro non solo dai contribuenti nel caso di richiesta di agevolazioni fiscali ma anche dal famoso spesometro a cui sono soggetti i titolari di partita Iva.
Ma anche qui sembra non curarsi. E Allora che volete? Ci chiedete vita morte e miracoli dei nostri dati, ci fate spendere tempo e soldi rispettivamente per conservare ogni scontrino e per pagare i commercialisti o i CAF per arrivare in tempo alla comunicazione di flussi informativi di dati che in onore della semplificazione da annuali sono diventati trimestrali e negli accertamenti fiscali nemmeno li usate?!?

Inoltre per l’acquisto di una casa entrano in gioco variabili soggettive che l’agenzia delle entrate non può non tener conto anche se sembra non curarsi di queste.
L’agenzia delle entrate infatti va per la sua strada determinando spesso contenziosi che portano solo a far spendere soldi inutili ai contribuenti e allo Stato allungando non solo i tempi di riscossioni o rendendo vani i soldi dei contribuenti. Gli unici a beneficiarne sono i commercialisti che possono chiedere i giusti onorari per seguire la pratica di contenzioso dinnanzi alle commissioni tributarie di competenza.

Impugnazione dell’atto o Accertamento Fiscale

Importante sarà la data di notifica dell’atto che rappresenta il termine entro cui sarà possibile presentare il ricorso tributario presso la commissione competente. Non pensate di farlo da soli perchè perdereste in partenza. Per cui non attendete 20 giorni prima di chiamare un commercialista ma fatelo subito.
Qualora l’agenzia delle entrate vi chiami provate prima a parlare con un’ufficio o a presentare subito un’istanza di autotutela.

L’ufficio probabilmente, qualora ritenga gli elementi che avrete cura di portargli, validi ai fini di una ricostruzione migliore del valore automatico a cui sono arrivati difficilmente vi sgraverà l’accertamento.
Del resto lui lavora e sul lavoro a nessuno piace far vedere al proprio capo team di sbagliarsi per cui probabilmente vi proporrà una rettifica ma non credo, se non in casi marginali, che annulli l’accertamento fiscale.

A quel punto starà a voi, con il consiglio anche del vostro commercialista verificare se non accettare la rettifica dell’agenzia delle entrate e presentare ricorso oppure no. L’analisi del commercialista va anche ad analizzare con maggiore sensibilità la struttura dell’accertamento ed il caso specifico; questa sensibilità voi per forza di cose non l’avete ed è per questo che vi dovete rifare ad un professionista del settore che sappia valutare la fondatezza o meno dell’accertamento o la temerarietà della pretesa impositiva da parte dell’ufficio. Valuterà quindi se le probabilità di vittoria in contenzioso siano buone o remote.

Conclusioni

Anche in questo caso, come in molti altri nel passato l’agenzia delle entrate mi sembra che utilizzi la norma al fine di acchiappare maggiore reddito imponibile possibile senza applicare correttamente l’articolo 51 del DPR 131 del 1986.
Così facendo non realizza quella collaborazione con il contribuente che deve essere perpetuata nella sostanza e non solo con un invito del contribuente a presentarsi in ufficio quando sappiamo tutti che di imposte ci si capisce ben poco.

Si dovrebbe evitare fin da principio di inviare questi accertamento fiscali in modo da non far perdere tempo a nessuno ed evitando costi sia per l’erario che per il contribuente (suo principale azionista non lo scordiamo mai).

Andando sul pratico munitevi sempre di una stima di un tecnico prima di fare queste compravendite in modo da stare parati ed evitare di perdere troppo tempo appresso a questi atti di accertamento fiscale deboli ma che comunque devono essere imputati per essere annullati.

Vedrete che anche questo strumento, al pari del redditometro, sarà depotenziato e riportato alla sua corretta applicazione.

Opzione Prezzo-Valore Registro acquisto casa o terreno per evitare accertamento: esempio

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

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