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Autorizzazione lavori ristrutturazione: differenza CILA DIA SCIA CIL permesso costruire e modulistica

documenti per ristrutturazione di casaLe autorizzazioni per i lavori di manutenzione ordinaria straordinaria di casa necessitano di un iter e di modalità di pagamento specifiche per arrivare a prendere il benficio fiscale e non vederlo sfumato per un piccolo errore che può consistere tanto nel ritardo di una comunicazione o di errore di valutazione da parte vostra, della ditta o anche dell’architetto o geometra che vi sta assistendo.
Vediamo di dare qualche chiarimento a proposito dell’iter autorizzativo da rispettare per effettuare i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, come sempre con qualche esempio semplice e pratico.

Manutenzione ordinaria

Ai fini che qui ci interessano prima di tutto facciamo una distinzione in termini di benefici in quanto per quello che concerne i lavori di manutenzione ordinaria questi sono detraibili solo se effettuati all’interno del condominio anche se li chiamiamo in assemblea lavori di manutenzione straordinaria, vista l’eccezionalità e la rarità della frequenza. La detrazione fiscale sarà infatti richiesta dal condominio, il quale rilascerà per il tramite dell’amministratore una certificazione delle somme corrisposte ciascun anno e che andrete ad indicare in dichiarazione dei redditi 730 o modello unico.

Le parti comuni

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono agevolativi solo se effettuati sulle parti comuni e per il tramite del condominio e a titolo di esempio possono essere  terreno o suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.
Alcuni esempi di manutenzione ordinaria possono essere riparazione, rinnovamento e sostituzione delle patì comuni degli edifici o anche di una sua finitura o di un suo impianto finalizzato a mantenerne l’efficienza.

Manutenzione straordinaria

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli che vi consentono di beneficiare della detrazione fiscale anche eseguendo lavori sulla singola unità immobiliare.
Il confine con gli interventi di manutenzione straordinaria per un non addetto ai lavori non è così semplice in quanto la norma, di recente modifica tra latro con il DL 133 del 2014 parla di rinnovamento o sostituzione che nella sostanza sembrerebbe lo stesso di quanto detto poco fa. Per questo nella collettività si tende a riconsiderare tutti gli interventi come di manutenzione straordinaria in relazione alla frequenza con cui sono effettuati visto il carattere di eccezionalità che spesso ricoprono. A titolo di esempio questi possono l’installazione di ascensori e scale di sicurezza, realizzazione e miglioramento dei servizi igienici, sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso, rifacimento di scale e rampe, interventi finalizzati al risparmio energetico, recinzione dell’area privata, costruzione di scale interne.
Per una ulteriore e più approfondita classificazione potete leggere l’articolo dedicato egli esempi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Esistono poi un’altra serie di interventi di manutenzione straordinaria che si chiamano di ristrutturazione, risanamento conservativo o restauro ma anche questi li trovate nell’articolo sopra descritto con l’approfondimento. Quello che qui ci interessa è avere uno strumento per rispondere principalmente a questi soggetti:

  • L’architetto che mi chiede cosa preferisco fare tra le varie autorizzazioni presenti come se io fossi l’esperto della materia.
  • Il CAF o agenzia delle entrate che chiede le autorizzazioni per consentire la fruizione del beneficio fiscale.

Autorizzazioni: CILA, SCIA, CIL, DIA permesso di costruire

Prima di tutto partiamo con il dire che non tutti i lavori necessitano di una specifica autorizzazione al comune o alla circoscrizione o alla ASL competente anche se quelle di manutenzione straordinaria molto probabilmente lo saranno, tuttavia non dovrete presentare alcuna comunicazione nel caso in cui effettuiate interventi di manutenzione ordinaria dentro le vostre abitazioni provate; a titolo di esempio potrebbe essere la verniciatura delle pareti, o l’installazione di condizionatori o pompe di calore di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.
Discorso a parte invece per le manutenzioni ordinarie che riguardano le parti comune effettuate dal comune per le quali probabilmente l’obbligo sorgerà in relazione alla natura e alle dimensioni dell’intervento.
Anche gli interventi per l’eliminazione di barriere architettoniche che di per sé danno luogo al beneficio della detrazione fiscali non necessitano di specifiche autorizzazioni se non nel caso in cui devono installare trombe o vani per l’ascensore o costruire rampe o altri supporti che modificano la sagoma dell’edificio o il prodotto frontale.

Altri esempi possono essere gli  interventi di movimento terra, ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvopastorali, le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.

Queste attività si chiamano di edilizia libera e sono disciplinate dall’articolo 6 comma 1 del D.P.R. 380 del 2001, recante il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.

Si configurano tre fattispecie di attività di edilizia libera:

  1. interventi che non necessitano di una preventiva comunicazione all’Amministrazione Comunale: a titolo esemplificativo: manutenzione ordinaria, opere dirette all’eliminazione delle barriere architettoniche, movimenti di terra per attività agricola, alcune installazioni di serre mobili.
  2. interventi per i quali è necessaria una comunicazione di inizio dei lavori da parte dell’interessato: a titolo esemplificativo: le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni; le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444; le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
    Normativa di riferimento: art. 6 comma 2 lett. b) c) d) e) D.P.R. n.380/2001.
  3. interventi per i quali è necessaria la comunicazione di inizio dei lavori a firma dell’interessato contenente la dichiarazione asseverata da parte di un tecnico abilitato che dichiari, sotto la propria responsabilità:
    • che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigente
    • che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio
    • gli estremi delle eventuali autorizzazioni obbligatorie previste dalla normative di settore
    • A titolo esemplificativo: interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b) del DPR 380/01, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio; le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.
      Normativa di riferimento: art. 6 comma 2 lett. a) ed e-bis) D.P.R. n.380/2001.

CIL (COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI)

La CIL sta per “Comunicazione di Inizio Lavori” e si presenta allo Sportello unico per l’edilizia detto anche SUAP competente per ciascun comune. Ogni comune ne ha uno ed avrà anche il suo sito dedicato: a titolo di esempio vi segnalo lo sportello unico di Firenze, sportello unico di Roma o sportello unico di Milano per realizzare determinati tipi di interventi di edilizia libera.
La comunicazione andrà effettua compilando o presentando anche via PEC come prevedono alcuni comuni la modulistica nel seguito scaricabile:

Modello_unificato_Cila

Modello_unificato_Cil

(Modulistica vigente in base alla Conferenza Unificata del 18 dicembre 2014)

In particolare, l’articolo 6 comma 2 del D.P.R. 380/2001 prevede che i lavori da realizzare previa presentazione della CIL sono quelli per soddisfare obiettive ed esigenze contingenti e temporanee, e devono essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni, opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati, pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) del DM 1444/1968, aree ludiche senza fini di lucro elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

CILA (COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI ASSEVERATA)

Quella che sento più spesso è la CILA che sta per Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata in quanto deve essere presentata e asseverata da un tecnico abilitato a farlo ed ha ad oggetto gli interventi di cui all’articolo 6, comma 2 lettera a) ed e-bis) del D.P.R. 380/2001 in quanto se parliamo di lavori di ristrutturazione molto spesso  “non interessano le parti strutturali dell’edificio”. In base al coordinato disposto parliamo di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio e  le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.
Per interventi di manutenzione straordinaria la norma fà riferimento alle opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso. a titolo di esempio possono essere l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, o le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.

La modulistica viene redatta e asseverata da un tecnico abilitato insieme al progetto per cui va da sé che il tecnico vi chiederà di redigere il progetto nonché la documentazione allegato dietro un onorario che concorderete prima della redazione

Il tecnico dietro pagamento degli onorari si accollerà la responsabilità che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati, ai regolamenti edilizi vigenti, compatibili con la normativa in materia sismica e sul rendimento energetico nell’edilizia e che non interessano le parti strutturali dell’edificio.

SCIA (SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITÀ)

La SCIA  sta per Segnalazione Certificata di Inizio Attività sostituisce la vecchia DIA; si tratta di di una comunicazione redatta dal tecnico abilitato anche qui in cui si attesta ed autocertifica, l’esistenza di tutti i presupposti per realizzare l’intervento.
L’articolo 22 del D.P.R. 380 del 2001 stabilisce infatti gli interventi soggetti alla Dichiarazione di Inizio Attività (vecchia DIA) e nel seguito trovate il modulo da scaricare contenente, la Richiesta di permesso di costruire, i Soggetti coinvolti, la Relazione tecnica di asseverazione, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Sono, altresì, realizzabili mediante SCIA le varianti a permessi di costruire che:

  • non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie;
  • non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia;
  • non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
  • non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire;

Sono realizzabili, inoltre, mediante SCIA e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.
Il modello unico nazionale di SCIA è stato definito nella Conferenza Unificata del 12 giugno 2014.

Poi abbiamo la Super Dia che sostanzialmente ricalca la DIA ma serve per interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino un aumento di unità immobiliari ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonche’ gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, una modifica del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c), o anche gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche
La super DIA va presentata al Comune almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori comprensiva degli allegati tecnici e della relazione del tecnico abilitato asseverata.

Modelli DIA e SUPER DIA: Super DIA 2015 – Modello_pdc_gazzetta

Conferenza Unificata del 16 luglio 2015

PERMESSO DI COSTRUIRE

Il permesso di costruire è invece  permesso rilasciato dal comune competente che ha come oggetto l’autorizzazione a costruire o trasformare, ristrutturare sempre dietro presentazione di una relazione tecnica asseverata da parte del tecnico abilitato.

Modulo scaricabile

Modello_Permesso di Costruire_gazzetta-2

(Conferenza Unificata del 12 giugno 2014)

Differenza tra DIA, CIL, SCIA e permesso di costruire

Non vi sono differenze tra le diverse tipologie di comunicazioni sopra descritte se non per l’oggetto che si comunica al loro interno e soprattutto non precludono l’accesso a particolari agevolazioni. Uno di voi mi ha riferito che un CAF gli ha detto che con la CILA non si può accedere alle agevolazioni fiscali ma non capisco proprio il nesso per cui se qualcuno di voi sa qualcosa in più o ha affrontato lo stesso problema gli sarei grati se ci rendesse edotti. Nel frattempo vale quanto riferito ossia che la tipologia di comunicazione prescelta non vi vincola nella richiesta di agevolazioni fiscali. Queste infatti sono figlie della tipologia di lavori.

Lavori per i quali non servono comunicazioni di inizio lavori

Esistono poi alcuni interventi più semplici per i quali non sarà necessario comunicare alcunché come per esempio il rifacimento di un bagno senza variazione della planimetria come anche nel caso di messa a norma degli impianti elettrici dell’appartamento. Anche nel caso di barriere architettoniche, nei casi visti sopra o il rifacimento dell’ascensore o la sostituzione della pompa di calore di casa o la sua installazione.
Esempi di manutenzione straordinaria che godono dei benefici fiscali se effettuati su singole unità abitative li trovate nel file allegato qui sotto

Elenco-lavori-ristrutturazione

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