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Affittare una Stanza a Casa propria con la Cedolare Secca: come funziona e fare la dichiarazione dei redditi

La domanda è se sia possibile affittare una stanza della propria prima casa di residenza principale può essere insidiosa per cui cerco di fornire dei chiarimenti utili e risposte pratiche che potrete utilizzare per districarvi nel difficile corpus di norme che regolamentano la cedolare secca sugli affitti.

La cedolare secca è un istituto infatti che nel corso degli anni ha subito notevoli modifiche ampliando sempre più l’ambito soggettivo ed oggettivo di applicazione per via anche dello scarso  interesse che destò al momento della sua introduzione.

La domanda che molti si pongono nasce dal bisogno o voglia di far fruttare anche la propria casa dove si risiede abitualmente magari concedendone in utilizzo anche solo una stanza e rientrando cos’è delle spese condominiali e anche mettendosi da parte qualcosa. L’affitto di una stanza nei comuni con alta densità abitativa in media sta sulle 400 euro al mese escluse spese e gli universitari costretti a recarsi nei grandi centri abitati sono da sempre in crescita.

Cedolare secca: su quali immobili si applica

A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, può essere assoggettato all’imposta sostitutiva della cedolare secca. Si dice sostitutiva perchè sostituisce il prelievo fiscale che ci sarebbe in un regime ordinario ossia in base agli scaglioni di reddito Irpef. La Cedolare infatti è sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali comunali e regionali, nonché delle imposte di registro e imposte di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 21 per cento. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione.

Per i contratti a canone concordato o equo canone stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e’ ridotta al 15 per cento. Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo.

Come introdotta dalla Legge di Bilancio Legge del 27/12/2017 n. 205 , Articolo 9 – Riduzione dell’aliquota della cedolare secca per contratti a canone concordato, in vigore dal 01/01/2018 l’aliquota viene ridotta. Per gli anni dal 2014 al 2019, l’aliquota prevista all’articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, e’ ridotta al 10 per cento.

Il principio che vi può aiutare nella definizione delle fattispecie finora non affrontate è che la destinazione dell’immobile deve soddisfare delle esigenze abitative e pertanto è necessario anche verificare la natura del locatario che non dovrà agire nell’esercizio di arti o professioni e non dovrà tanto meno essere una società bensì un privato o anche un ente pubblico non economico, o non commerciale, purchè in linea con le  sue finalità.
Come chiarito nella circolare n. 26 del 2011 l’Agenzia delle Entrate sostiene che la cedolare secca può essere applicata anche disgiuntamente qualora l’appartamento, la casa o l’immobile sia posseduto pro quota. Sarebbero invece esclusi dall’applicazione della cedolare gli immobili di qualsiasi natura locati ad imprese o ad esercenti arti o professioni in quanto grazie al contributo di un lettore la norma cita espressamente che “Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che  agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti“.

Applicazione cedolare secca nella casa di residenza

La risposta alla domanda è affermativa.

L’istituto della cedolare secca prevede infatti che se l’unità immobiliare in parte è utilizzata come abitazione principale e in parte è concessa in locazione indicare in questa colonna il codice 11 o 12. Questo è un passaggio tratto proprio dalle istruzioni per la compilazione della dichiarazione dei redditi.  Nel caso di adesione al regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11Cedolare secca” . Il reddito va indicato nella colonna 14 “imponibile cedolare secca 21%”; Il Codice ‘12’ – quando l’ immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato” situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa. In caso di applicazione della tassazione ordinaria, l’indicazione di questo codice comporta la riduzione del 30 per cento del reddito imponibile; nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e il reddito va indicato nella colonna 15 “imponibile cedolare secca 10%”. – immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato” con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza (vedi istruzioni al codice ‘8’). In questo caso va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e il reddito va indicato nella colonna 15 “imponibile cedolare secca 10%”.

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