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Cedolare secca e Partita Iva: chi può applicare l’opzione

L’applicazione della cedola secca sugli affitti no può essere esercitata da tutti i soggetti in quanto vi sono delle limitazioni. Nel seguito affrontiamo il caso dando chiarimenti e risposte alle domande dei lettori circa la possibilità di applicarla per i soggetti titolari di partita Iva. Come vedremo i casi sono molteplici e spesso il confine tra applicazione e non non è così netto come possa sembrare dal cappello iniziale a quanto articolo. Considerate che le aliquote di applicazione della cedolare e mi riferisco sopratutto a quella con aliquota del 10%,  possono avere un profilo di convenienza economico e fiscale interessante per cui vale la pena soffermarsi un attimo ad analizzare le possibilità che la normativa vigente ci offre.

Cedolare secca: come funziona per le partite Iva

A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, può essere assoggettato all’imposta sostitutiva della cedolare secca. Si dice sostitutiva perchè sostituisce il prelievo fiscale che ci sarebbe in un regime ordinario ossia in base agli scaglioni di reddito Irpef. La Cedolare infatti è sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali comunali e regionali, nonché delle imposte di registro e imposte di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 21 per cento. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione.

Locazione nell’esercizio dell’attività di impresa

Proprio giorni fa abbiamo pubblicato un articolo dedicato al regime Iva e imposta di registro sulle locazioni di beni strumentali all’attività di impresa nonché quello relativo al trattamento fiscale sui canoni di locazione delle società.

Sullo stesso filone di ragionamento diciamo che gli immobili strumentali all’esercizio di un’attività d’impresa, o di arti e professioni (lavoratori autonomi e professionisti per intenderci) non possono essere oggetto di opzione per l’applicazione della cedolare secca.

Anche un soggetto Irpef provvisto di partita Iva perchè per esempio un lavoratore autonomo non potrà utilizzarla se l’immobile è classificato al catasto come un A10 – uso ufficio.

Anche il caso in cui il locatore sia una persona fisica e agisca nell’esercizio della propria attività di lavoro autonomo, che non significa solamente fare l’agente o intermediario o il gestore d case vacanze, ma anche semplicemente un medico, non potrà applicare la cedolare secca se opera nell’esercizio di impresa.

Anche il caso in cui non sia il conduttore o proprietario dell’immobile a rientrare in questa limitazione ma lo sia l’inquilino vale questa regola.

L’inquilino quindi che intendesse utilizzare una abitazione per la propria attività di impresa o anche di lavoro autonomo non potrà esercitare l’opzione per la cedolare secca e non potrà budini accedere a questa agevolazione fiscale (non sempre è conveniente ricordo).

Nemmeno nel caso in cui l’abitazione sia utilizzata per esempio come uso foresteria dell’amministratore o dei suoi collaboratori. Anche nel caso in cui l’abitazione sia utilizzato come uso foresteria di dipendenti di altre società.

Questi sono naturalmente i casi più border line: se parliamo di fabbricati, capannoni, laboratori o simili è inutile proprio chiederselo: non si potrà esercitare sicuramente l’opzione. La ratio normativa  quella di agevolare le locazioni di immobili residenziali tra privati per soddisfare un bisogno abitativo e non quello di agevolare il reddito di impresa.

Ora su questo ci potremmo ragionare in quanto tutto sommato il legislatore  potrebbe aprire uno spiraglio almeno  per i liberi professionisti o lavoratori autonomi titolari di partita Iva. Vedremo se nel futuro prossimo sarà possibile.

Il caso limite: persona fisica che affitta abitazione o ufficio ad una società

Il caso che ha destato più scalpore anche se di scalpore nel diritto tributaria mi sembra azzardato parlare, è quello relativo è quello relativo alla persona fisica che concede in locazione ad una società un immobile abitativo (neanche strumentali per natura). Questo è il caso più dibattuto perchè, come potete immaginare si situa al limite del rispetto o violazione della norma a seconda delle posizioni.

L’agenzia delle entrate, inutile dirlo, deve salvaguardare il gettito fiscale per cui secondo voi da che parte sta?

Dalla parte della non applicabilità della norma in quanto, come detto prima la ratio della norma, anche se non scritto nella relazione ministeriale al regime opzionale, sembrerebbe essere quella di soddisfare un bisogno abitativo. In questo caso però il fabbisogno abitativo è del dipendete di una società che dentro ci deve far dormire i suoi dipendenti.

In questo caso addirittura i fabbisogni da tutelare sarebbero due: quello abitativo del dipendente e quello della società di avere l dipendente in quella sede. 

E’ in casi come questo che capisco che l’apertura mentale dell’agenzia delle entrate dovrebbe essere maggiore. Questo è uno dei casi in cui sento che non per salvaguardare l’orticello si perda di vista l’interesse del paese che dovrebbe essere quello di far crescere e consolidare il nostro patrimonio di aziende e non quello di avere quelle che centinaia in più di gettito su quel singolo contratto di locazione. Si pecca di prospettiva a svantaggio del tessuto imprenditoriale a volte.

Chi può utilizzare la cedolare secca

L’ambito soggettivo di applicazione della tassa piatta sulle locazioni prevede la possibilità di poter esercitare l’opzione per la cedolare secca

Uno spunto di osservazione che vi dò è che l’interesse all’applicazione della cedolare secca è quasi sempre pesa dalla parte del proprietario ma invece interessa lo ha anche l’inquilino che potrà beneficiare della mancata applicazione dell’inflazione. Non stami parlando in questi anni di inflazione galoppante per cui il risparmio è contenuto, ma già dai prossimo anni, se continua il trend di richiesta di domanda di prodotti e beni di consumo, applicare la cedolare sarà ancora più conveniente (parliamo anche dell’1 o 2% annuo che non è proprio male).

Il locatore o proprietario dell’immobile o, più in generale  l’avente diritto a concedere in locazione o sub locazione la casa, l’appartamento o l’immobile, comprensivo delle eventuali pertinenze deve essere un soggetto Irpef ossia una persona fisica.

Il soggetto Irpef non è comunque solo una persona fisica ma potrebbe assumere anche altri connotati.

Possiamo anche avere il caso in cui dei professionisti titolari di immobili non adibiti alla propria attività dedico di farlo concedere privatamente in locazione.

Esclusioni della cedolare secca: Chi non può applicarla

Restano fuori più in generale i titolari di partita per cui:

  • lavoratori autonomi che agiscono nell’esercizio di impresa;
  • le società di persone;
  • le società commerciali a base capitalistica;
  • gli enti commerciali, diversi dalle società, nonché i trust, residenti in Italia;
  • gli enti non commerciali, diversi dalle società, nonché i trust non commerciali, residenti in Italia;
  • società ed enti di ogni tipo, compresi i trust, non residenti in Italia.

Legge di Bilancio 2018: Cedolare per i negozi e gli esercizi commerciali

Potete finalmente presentare opzione per l’applicazione della cedolare secca anche se avete negozi, uffici o altri esercizi commerciali anche se sono previste delle soglie dimensionali in termini di superficie al di sopra delle quali l’applicazione sarà preclusa.

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

4 commenti

  1. Avatar

    buongiorno, con partita iva dovrei prendere in locazione un immobile per destinarlo a locazioni turistiche; il proprietario (privato) vorrebbe fare un contratto a canone concordato.
    Scrivo questo commmento per avere conferma del fatto che NON si può procedere in tal modo. ?
    grazie

  2. Avatar

    Buonasera,
    ho un negozio (pizzeria C/1) che (in teoria) rientrerebbe nell’applicazione della cedolare secca secondo la legge di bilancio 2019.
    L’inquilino però è una ditta individuale (con partita iva e visura camerale).
    Posso stipulare un contratto di affitto usufruendo della cedolare secca?

    Grazie in anticipo per la risposta

  3. Tasse-Fisco

    Ancora no, ma ci arriveremo piano piano…per ora abbiamo aperto ai locali commerciali ma sempre affittati da parte di soggetti (proprietari) che non agiscono nell’ambito di attività di impresa

  4. Avatar

    Buongiorno,
    nell’ultima parte dell’articolo si fa menzione all’ultima legge di bilancio, che sembra aprire la possibilità di usufruire della cedolare secca anche per la locazione ad uso commerciale.

    Se invece l’uso previsto è domestico, ma il proprietario dell’immobile è una sas, è possibile utilizzare la cedolare secca?
    Grazi

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