Aggiornato il 4 Maggio 2023
Quali sono i vantaggi e gli svantaggi derivanti dall’acquisto di immobili di lusso dal punto di vista fiscale e del prezzo di acquisto che si registra all’interno di un contesto di mercato che vede prezzi in rialzo ma ancora piuttosto bassi/ contenuti e tali da rendere interessante oltreché accessibile anche l’acquisto di abitazioni classificate di lusso. Proviamo a vedere quindi quali devono essere i driver che guidano nella scelta della villa o dell’appartamento di lusso da comprare per sé o per fare un investimento interessante in prospettiva.
Alcuni poi optano per l’acquisto di abitazioni di lusso per la suddivisione in unità locali di minori dimensioni di taglio minore da poter rivendere facendo leva su contesti signorili che in passati prevedevano solo tagli di grandi dimensioni.
La crisi del settore immobiliare ha inizialmente ridotto le quotazioni e il prezzo per metro quadrato dei fabbricati di civile abitazione e con gli anni anche i prezzi delle abitazioni di lusso hanno iniziati a flettere e raggiungere valori interessanti per pensare anche di fare un investimento.
Tale scelta di investimento potrebbe ricomprendere case o ville di lusso, immobili di prestigio, sia al mare, sia in montagna che in campagna soprattutto se parliamo di località rinomate o dimore storiche dal fascino intramontabile.
Il mercato delle compravendite di immobili di lusso quindi sta godendo del favore di prezzi bassi che rendono più appetibile la l’offerta per la gioia degli intermediario che lavorano con questo segmento di mercato.
Acquisto immobile di lusso: elementi da considerare
Gli elementi da considerare sono sicuramente la quotazione del valore di mercato che non potrà essere presa dalle quotazioni OMI anche se queste ultime dovrebbero indicarci il trend che ha la zona che potrebbe risentire di modifiche nella viabilità, nei servizi offerti, nelle mode del momento e di tanti altri fattori.
E’ bene quindi sempre dare uno sguardo al listino delle quotazioni immobiliari. Le valutazioni OMI le potete trovate facilmente utilizzando il servizio GEOPOI dell’agenzia del territorio
A seguire verranno trattati alcuni aspetti che riguardano la vendita di ville di lusso in vendita a Roma come a Napoli, a Siracusa o Bolzano, ossia un po’ ovunque, tra cui:
- il valore di mercato
- l’analisi della tipologia di acquirente di una villa di lusso
- la disamina sulle varietà di immobili di lusso più ricercati
- le vie attraverso cui ottenere tali proprietà di lusso
Valore di mercato di un immobile di lusso
Rispetto alla normale quotazione di una casa di civile abitazione di classe A3 la categoria catastale A1 con caratteristiche di immobile di lusso possiede un valore che si colloca senza dubbio al di sopra delle quotazioni per le sue caratteristiche estrinseche (esempio una piscina o un campo da tennis, sala benessere o un parco interno, frutteti etc) ed intrinseche (immobile di prestigio)
I parametri per valutare un’abitazione sono per lo più sempre gli stessi e li avrete sentiti parlare come:
- metratura
- superfici coperte e scoperte
- pertinenze
- vicinanze ai servizi
- esposizione
- anno di costruzione dello stabile
- caratteristiche uniche (posizione, interesse storico, sala benessere, domotica, impianti, etc)
- interventi di ristrutturazione
Stato del fabbricato: manutenzione e riqualificazione
Molto importante resta anche lo stato dell’immobile che laddove trattasi di dimore storiche potrebbe influire per quasi il 50% del proprio prezzo. Basti pensare ai lavori straordinari che potrebbe richiedere l’acquisto e la ristrutturazione di un castello o di una villa a picco sul mare.
Diviene quindi importante procedere con perizie dettagliati da cui emerga il reale stato di conservazione e gli interventi di riqualificazione necessari a mettere in sicurezza lo stabile e compliante con la normativa sia nel caso in cui l’intento sia quello di affittarlo a terzi sia nel caso si pensi ad una possibile rivendita futura.
Proprietari fondi, società immobiliari o persone fisiche
Potrebbe rappresentare una problematica in quanto laddove l’immobile sia intestato ad una società sarà necessario procedere ad una due diligence tesa alla valutazione di eventuali debito verso l’erario o verso terzi parti.
Discorso diverso per appartamenti di lusso in centro che solitamente godono già di uno stato di manutenzione elevato per cui non necessitano, a meno di capricci del compratore di interventi rilevanti.
Possibili acquirenti
Purtroppo è brutto dirlo ma i possibili acquirenti oggi sono solo stranieri. E’ una constatazione triste ma la cronaca racconta di acquisizione di grandi patrimoni immobiliari solo da parte di soggetti straniere persone fisiche o fondi immobiliari che hanno speculato e continuano a speculare nel bel paese.
I primi acquirenti sono statunitensi e inglesi che prediligono la Regione Toscana ma anche nella capitale, seguiti da Russi e Arabi soprattutto negli ultimi anni.
Questi sono seguiti poi da tedeschi, francesi e svizzeri.
Quale range di prezzo è la più cercata
L’intervallo di prezzo che caratterizza la domanda di immobili o ville di lusso va dal milioni e di euro fino ai 5 milioni.
Tassazione
Inutile dire che l’aggravio fiscale derivante dall’acquisto di una seconda casa di lusso è consistente ma lo sarebbe anche se trattasi di una prima casa di lusso in quanto non rispetterebbe comunque i requisiti per fruire delle agevolazioni prima casa con un forte incremento della tassazione. Tuttavia non ritengo sia nella maggior parte dei casi una variabile che possa compromettere l’acquisto di una seconda abitazione. Potrebbe modificare le scelte di acquisto ma non impedirne l’acquisto, almeno se trattasi di una seconda casa.
Tuttavia è bene riflettere sul fatto che si pagherà una imposta pieno del 9% ai fini del registro da applicare sul valore catastale anche IMU e TASI saranno applicate in misura massima (7,6 per mille sulla base relativa imponibile).
| Tipologia immobile | Venditore | Acquirente | Quando | Iva | Registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale | |
| Vendita di fabbricati abitativi | da | Privato senza partita Iva | con agevolazioni prima casa | Acquistato costruito da meno di cinque anni | 0 | 2% | 200 | 200 |
| Vendita di fabbricati abitativi | da | Privato senza partita Iva | senza agevolazioni prima casa | Acquistato costruito da meno di cinque anni | 0 | 9% | 50 | 50 |
| Vendita di fabbricati abitativi | da | Impresa costruzione | con agevolazioni prima casa | Acquistato costruito da oltre di cinque anni | 4% | 200 | 200 | 200 |
| Vendita di fabbricati abitativi | da | Privato senza partita Iva | con agevolazioni prima casa | Acquistato costruito da oltre di cinque anni | esente Iva | 2% | 50 | 50 |
| Vendita di fabbricati abitativi | da | Soggetto titolare di partita Iva (No impresa di costruzione) | con agevolazioni prima casa | esente Iva | 2% | 50 | 50 | |
| Vendita di fabbricati strumentali | da | Privato senza partita Iva | senza agevolazioni prima casa | 9% | 50% | 50% |
Qui di seguito inoltre la Tabella caratteristiche abitazioni di Lusso
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