Problemi atto vendita casa: come rimediare agli sbagli del notaio

problemi con il notaioVediamo quali sono le attività svolte dal notaio ed i suoi profili di responsabilità in quanto può capitare a distanza di anni, al momento della vendita della propria casa, che il notaio rogante si accorga che il precedente ha commesso degli errori o sbagli che rendono impossibile stipulare il nuovo.

Problema con l’atto

L’aspetto non è banale in quanto spesso, presi dalla foga di vendere casa non verificate preliminarmente lo stato della documentazione in vostro possesso e quelle dell’immobile, accettate una prima caparra e solo successivamente vi accorgete al momento di un primo screening da parte del notaio di controparte che il precedente atto o la piantina di casa ha dei vizi che rendono il nuovo atto di vendita non stipulatile. Parte quindi spesso una corsa contro il tempo per impedire di dover restituire il la caparra alla controparte.

vediamo quindi quali sono le attività che deve svolgere il notaio e quali sono i profili di responsabilità in quanto in questo frangente ci son casi in cui effettivamente lo sbaglio del precedente notaio può arrecare danno o pregiudizio al nuovo atto.

Le principali attività svolte dal Notaio

Le principali attività svolte dal Notaio si riassumono in due macro categoria che sono:

  • Attività di controllo sulla titolarità del diritto di proprietà in capo al cedente oltreché vizi dell’immobile;
  • Attività di controllo su potenziali fattispecie

Le principali tiptologie di atti che il Notaio viene chiamato a redigere si sostanziano negli atti di:

  • Compravendita di casa con o senza mutuo o cancellazione ipotecaria;
  • Atti do donazione o successione, testamenti;
  • Atti societari (i.e. costituzione di società, operazioni straordinarie, scissioni, fusioni, cessioni di queste societarie).

In sede di stipula attua poi la sostituzione di imposte ossia riscuote le imposte di registro. Per svolgere questo ruolo lo Stato richiede al notaio un’elevata conoscenza giuridica, garantita dal superamento di un concorso pubblico gestito direttamente dal Ministero della Giustizia e sottopone il notaio a continui controlli effettuati da organi dello Stato.

Responsabilità del Notaio

Per lo svolgimento di queste attività esistono delle responsabilità a cui si contrappongono dei lauti (come molti dicono) onorari. In realtà vediamo e fatevi un’idea se questi sono così alti in relazione alle responsabilità effetti ehi si assumono apponendo quella firma sull’atto.

  • Deve garantire che l’atto notarile sia conforme alla volontà delle parti e fin qui diciamo che questo rappresenta il minimo sindacale;
  • Poi deve far si che l’atto notarile sia valido e quindi conforme alla legge e anche qui diciamo che non ci si discosta molto dal punto precedente in quanto non rispettare questo significa che il lavoro non è stato svolto sufficientemente bene anzi diciamo che in danno alla legge;
  • Gli effetti giuridici dell’atto come per esempio il diritto di proprietà non sia pregiudicato da vizi o vincoli di terze parti sulla cosa come nel caso di donazioni, ipoteche, pignoramenti e questi rappresentano gli aspetti principali e il risultato che a mio avviso viene remunerato di più e che ha motivo di esserlo.

Qualora una di queste attività non venga svolta correttamente il vostro diritto di proprietà di una casa o una cosa in generale come anche la vostra quota societaria appena acquistata potrebbe venire compromessa o il suo diritto in realtà ristretto per cui eventuali danni causati derivanti da un suo inadempimento potranno essere oggetto di risarcimento del danno. A tal proposito vi segnalo che come visto per i dottori commercialisti o avvocati anche il Notaio deve avere una propria assicurazione professionale. Se siete interessati da atti di notevole valore si può chiedere numero di assicurazione e massimale previsto in quanto non è detto che per alcuni atti il massimale assicurativo ed il patrimonio personale del notaio copra il danno che potrebbe arrecare.  Esiste poi anche un fondo di garanzia accesso presso l’ordine che dovrebbe avere come finalità proprio quella di coprire questi eventi che non sono riuscito a trovare quanto rari effettivamente siano.

Il Notaio inoltre può venire anche sospeso o radio dal proprio ordine nel caso in cui compia atti lesivi del codice deontologico fissato dall’ordine di appartenenza o anche essere soggetto a pena pecuniarie ossia sanzioni amministrative. La responsabilità potrà avere anche un profilo penale laddove si individuano condotte penalmente rilevanti.

Chi controlla l’operato dei notai

Purtroppo non abbiamo troppi strumenti per controllare l’operato del notaio in quanto molti di noi non avrebbero gli strumenti adeguati; per questo dal un punto di vista tributario l’agenzia delle entrate naturalmente ha a cuore il corretto calcolo delle imposte che il notaio definisce all’interno degli atti e che moto spesso rappresentano il punto di partenza di accertamento fiscali. I controlli sono periodici:

  • ogni 4 mesi da parte dell’Agenzia delle Entrate;
  • ogni due anni da parte del Ministero della Giustizia.

Anche i Consigli Notarili Distrettuali vigilano sul corretto comportamento del notaio.

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8 Commenti

  1. Buonasera, ho un problema con l’appartamento acquistato in comunione di beni con mio marito.
    Tutto nasce dal fatto che il comune in cui risiedo non ci ha ceduto in proprietà l’area già concessa in diritto di superficie mediante convenzione ai sensi dell’art. 35 della Legge 865/71 al momento dell’acquisto dell’appartamento ma successivamente e cumulativamente ai condomini delle 4 palazzine costruite. Quindi esistono 2 atti: il primo nel quale siamo proprietari dell’appartamento io e mio marito al 50% 8 ( di cui sono in possesso)e poi l’atto che riguarda la Convenzione sostitutiva ai sensi dell’art. 31 comma 45,Legge 23/12/98 N°448 per la cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie mediante convenzione ai sensi dell’art. 35 della Legge 865/7. Premetto che il comune al tempo del secondo atto ha rinunciato all’ipoteca legale spettantegli e qualsiasi altro pagamento e abbiamo pagato solo le spese notarili. In questo atto, che ho potuto vedere diversi anni dopo, perchè mi è stata fornita una copia senza le firme, è scritto che mio marito dichiarava di essere in comunione patrimoniale di beni ma ha fatto ricorso alla legge 19 maggio 1975 n.151 … “che quanto forma oggetto del presente atto è escluso dalle rispettive comunioni … perchè acquistato con il prezzo del trasferimento di propri corrispondenti beni personali …” ( Quali se non abbiamo pagato nulla al comune?) Sono rimasta basita e come se non bastasse, dall’Atto, risulta che io abbia confermato e firmato. Il giorno che siamo stati riuniti al Comune per la scrittura dell’ Atto in questione, ho firmato quello che hanno firmato le altre persone e come me c’erano altri condomini nella mia stessa condizione, cioè in comunione di beni con il proprio consorte. Non mi sarei mai aspettata una situazione del genere! Ovviamente nel documento in mio possesso le firme non ci sono.
    Ho cercato di contattare il notaio che ha redatto l’Atto tramite pec ma non mi risponde.
    E’ possibile correggere questo atto o bisogna farne un altro?
    E’ possibile rivolgersi all’ordine dei notai come mi ha consigliato il responsabile del Catasto?
    Qual è il vostro consiglio?
    Spero di aver spiegato bene il problema e in attesa di un vostro gradito suggerimento vi ringrazio e porgo cordiali saluti.

  2. Buongiorno,
    ho comprato un immobile e il notaio mi ha fatto un preventivo di 7200 euro. Durante l’atto il notaio stesso mi ha chiesto un assegno per il suo compenso di 6550 euro.
    Qualche ora dopo la stipula si è accorta della differenza e mi ha chiesto un bonifico per la parte restante di 650 euro tramite bonifico.
    La mia domanda è: devo darglieli per forza oppure trattandosi di un suo errore posso farne a meno? Ha la possibilità di annullare l’atto nel caso non dia la parte che chiede?
    Grazie in anticipo

  3. Un atto notarile con data di nascita e codice fiscale errato è valido? In quanto è stato venduto l’immobile con una procura speciale solo alla vendita e l’atto non è stato rettificato è valido l’atto?
    grazie per le informazioni

  4. Buongiorno sono socio di una cooperativa edilizia indivisa ho fatto il rogito x passare propietà divisa,la mia domanda è io sono divorziato dal 2005 la mia ex non risiede più da questa data quindi secondo la legge è lo statuto delle cooperative l’immobile doveva essere intestato solo al socio assegnatario,il notaio non ha tenuto conto dello statuto quindi ha fatto il rogito cointestato con la mia ex. secondo lei il notaio ha sbagliato… Grazie x la disponibilità

  5. la sanzione spetta al notaio che ha sbagliato, paga per questo un’assicurazione obbligatoria

  6. Il notaio ha ammesso errori sull’atto di successione e sulle visure catastali , per rettificare quali sono i tempi e chi ha l’onere di pagare questo errore una volta completata.
    Grazie

  7. Buongiorno ho venduto casa 15 anni fa con regolare rogito .
    Quando ero propritario ho trsformato il garage in una taverna ho fatto regolate denuncia in comune di variazione oggi il nuovo proprietario che vuole vendere la casa mi ha chiesto dei soldi perchè afferma che io ho tolto la basculante del garage e ho costruito un muro senza però specificarlo nella variazione ..può chiedermi soldi dopo 15anni dalla vendita
    Grazie

  8. Buonasera, ho acquistato un anno e mezzo fa un box auto,
    La persona da cui ho acquistato il box mi ha chiesto una caparra , che ho provveduto a versare tramite bonifico bancario, dopo qualche mese siamo andati dal notaio dove ho versato l’altrara somma che mi era stata chiesta dal venditore. Alla fine mi chiede di poter utilizzare il box fino al 2021 a quel punto ci accordiamo mettendo su l’atto che l’ultima somma sarà versata nel ottobre del 2021, mese in cui mi verrà liberato il box auto. Da precisare che sono già il proprietario del box avendo già pagato oltre la metà del box. Ora il venditore mi sta telefonando perché vuole chiudere prima del 2021 non rispettando i termini scritti anche su l’atto notarile, cosa è previsto in questi casi.
    In attesa di una vostra risposta porgo i più cordiali saluti.

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