Detrazione interessi mutuo unione due case, accorpamento: come funziona

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Vediamo il caso particolare di immobili che sono unificati catastalmente e accorpati in un un’unica unità locale e quali vicenda innesca dal punto di vista della detrazione fiscale sul mutuo contratto per l’acquisto o la ristrutturazione.

E’ il classico caso di ampliamento della casa principale per diverse ragioni: nascita di figli, unione di famiglie etc

Domanda

E’ possibile procedere alla detrazione degli interessi sul mutuo contratto per ristrutturare una casa e procedere all’unione con quella del piano di sotto?

Risposta

La risposta ci viene offerta dalla recente circolare numero 25 del 2021 che prevede tra le altre anche un excursus interessante di tantissimi casi tra cui anche quello dell’accorpamento di due unità. In questa si legge chiaramente che “Gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi ad un mutuo ipotecario acceso per l’acquisto di un’ulteriore unità immobiliare adiacente all’abitazione principale, finalizzata al suo ampliamento,” possono essere portate in detrazione fiscale ai fini IRPEF nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno di imposta oggetto di pagamento degli interessi.

Il limite della detrazione sarà lo stesso previsto per le altre tipologie di casa per cui parliamo i massimo 4.000 euro annui detraibili nella misura del 19%.

I requisiti devono essere rispettati tutti come ormai avrete avuto modo di leggere nella guida alla detrazione fiscale degli interessi sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale.

L’ulteriore condizione o requisito aggiuntivo da rispettare in questo caso particolare dell’accorpamento di casa riguarda il fatto che il secondo mutuo deve risultare da atto pubblico di mutuo.

Altra condizione riguarda la regolarizzazione catastale della trasformazione delle due o più unità catastali. La detrazione fiscale potrà essere sfruttata solo dopo che vi sia un certificato e che l’unione e l’unicità della nuova abitazione principale ampliata risulti dalla visura catastale.

Come si legge nella circolare infatti la detrazione IRPEF può essere fruita “solo dopo che sia stato realizzato l’accorpamento delle due unità immobiliari,” le quali devono risultare dalle visure catastali quale unica abitazione principale. In tale caso, se l’ammontare del nuovo mutuo è superiore al costo del secondo immobile, occorre rideterminare in proporzione l’importo degli interessi detraibili (Circolare 21.05.2014, n. 11/E, risposta 3.1).

Lo steso procedimento varrà sia nel caso di mutuo contratto per l’acquisto sia per la ristrutturazione di casa.

Inoltre l’unione può anche prevedere più di una unità catastale.

File editabile calcolo detrazione interessi passivi Irpef mutuo

Mutuo cointestato: cosa dice la Legge

L’articolo 15 del Tuir, che potete scaricare qui sotto disciplina infatti che la detrazione fiscale ai fini IRPEF sulla casa può essere effettuata solo limitatamente alla propria quota sostenuta ed effettivamente rimasta a carico. Il coniuge che ha a carico l’altro coniuge beneficia anche della sua quota.

Art. 15, comma 1 lett. b del Tuir

Chiarimenti anche sulla nuova Imposta sostitutiva sul mutuo e sui finanziamenti introdotta dal Dl 168/2004

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