Compro Casa o vado in affitto: guida per la scelta

La domanda sulla convenienza ad acquistare casa o andare in affitto  necessita di qualche chiarimento in merito alle modalità di tassazione e deduzione dei canoni da locazione per l’affitto e la locazione e al fin di verificare se l’acquisto resta sempre la scelta preferibile qualora se ne abbiano le disponibilità e si ragioni su un arco temporale lungo anche se le variabili personali giocano un ruolo predominante.

Da qui lo spunto per i lettori di analizzare le modalità di tassazione e di detrazione dei canoni di affitto e locazione a seconda se si parli di persona fisica che affitta casa o di un professionista che lo fa nell’ambito di esercizio della propria attività libero professionale di lavoro autonomo o lo fa una società o impresa.

Convenienza per le persone fisiche che vanno in affitto

Nel caso delle persone fisiche vi incito a leggere l’articolo dedicato alle detrazioni fiscali sugli affitti in cui potrete trovare qualche importante riferimento e chiarimento sulle detrazioni fiscali fruibili sugli affitti che sono state ritoaccate al ribasso per favorire l’applicazione della cedolare come vedrete. Non solo perchè molto importante è anche il nuovo istituto della cedolare secca. Anche alla luce dell’introduzione della cedolare al 10% ridotta nel caso dei contratti di affitto a canone convenzionato.

Vantaggi e svantaggi tra acquisto e affitto

Nel caso dell’acquisto di una abitazione sicuramente siamo incisi da costi di gestione maggiori in quanto sono a carico del proprietario molto spesso le imposte le tasse oltreché le spese di manutenzione straordinaria per cui a parità di condizioni ci potrebbe essere convenienza ad acquistare una casa vecchia per darla in affitto piuttosto che una casa nuova.

Nel caso di acquisto inoltre si sostengono una serie di costi che non trovano un contro remunerazione e parliamo delle spese del notaio o le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Vero è che se fate un buon acquisto la rivalutazione dell’immobile vi ripagherà di questi costi ampiamente (ma dovrete fare questo “buon acquisto” e la cosa non è semplice sopratutto in questi periodi).

Attualmente i bassi tassi di interesse spingerebbero ad acquistare se dovete far riferimento ad un contratto di mutuo da accendere o ameno così leggete da ogni parte o lo sentite al bar. Poi se invece guardate che fanno in borsa capire che molti o  danno solo fiato alla bocca o ci marciano sopra. Sicuramente non si può pensare di battere il benchmark di mercato e registrare un +20% sul proprio portafoglio azionario o obbligazionario, tuttavia non è così irrazionale strutturare un proprio portafoglio che tenda a salvaguardare i costi fissi di un affitto mensile ed il desiderio di acquistare casa un domani in completa libertà.

Nel caso dell’affitto invece non dovete contare su un capitale iniziale se non nel caso di deposito cauzionale iniziale né tantomeno sostenere i costi fissi visti sopra e potrete godere di alcune agevolazioni fiscali sugli affitti per fare un esempio. Le spese inoltre saranno ripartite tra inquilino (a lui toccano quelle ordinarie di gestione dell’immobile) mentre al proprietario quelle straordinarie.

Nell’affitto però non potete contare su un orizzonte stabile in quanto no solo il canone potrà essere ridefinito dal proprietario a scadenza o salvo patto contrario espressamente autorizzato da entrambi le parti.

La discriminante a mio avviso consiste sempre nel fatto che nell’affitto a fronte di un esborso tangibile non avete niente in cambio in termini di proprietà mentre nel caso di acquisto con mutuo il discorso cambia o almeno così  il vostro bisogno di sicurezza cerca di farvi credere :-)

Convenienza per le società e i professionisti se l’immobile è strumentale

Inutile dire che laddove la società o il professionista abbia intenzione di procedere all’acquisto di una casa, immobile residenziale o abitativo e non sia pertanto classificabile né come strumentale per natura o per destinazione i costi sostenuti e gli oneri ad esso connessi non saranno deducibili dal reddito imponibile né IRPEF né Ires. A tal fine ricordo che esistono immobili abitativi che sono inseriti nella categoria catstale A (esclusi gli A/10 che sono uso ufficio), immobili strumentali per natura: principalmente gli A/10, le categorie C, D o E a titolo di esempio e gli immobili strumentali per destinazione come per esempio una abitazione che viene destinata totalmente o parzialmente all’esercizio di una attività.

Laddove invece si proceda all’acquisto di un immobile, casa, studio, o ufficio o si intenda acquistare un immobile strumentale per natura o per destinazione (ossia un immobile supponiamo di tipo residenziale che decidiamo di destinare all’esercizio dell’attività dell’impresa o libero professionale anche promiscuamente ossia utilizzandola sia per fini personali sia per lavoro) si dovrà fare una distinzione in quanto non saranno deducibili per il professionista le quote di ammortamento dell’immobile mentre nel caso della società si.

Nel caso della società assistiamo alla completa deducibilità dei costi di acquisto dell’immobile per il tramite delle quote di ammortamento che saranno (a meno di cambiamenti nelle aliquote di ammortamento che superano il DM del 1998 così come preannunciato nel 2011) deducibili per competenza dal reddito Ires delle società lungo un arco temporale di 33 anni perché l’aliquota massima prevista nella maggior parte dei casi del 3%. Tuttavia v’è da dire che i coefficienti di ammortamento degli immobili per le società immaginate che sono del 3% annuo per cui il risparmio effettivo sull’acquisto di uno studio supponiamo del valore di 300 mila euro permette di portarci in deduzione una quota di ammortamento di 9 mila euro di imponibile che ai fini ires ed Irap significa un risparmio di poco più di 3 mila euro nette ad anno.

Il valore ammortizzabile

così come previsto dal decreto Bersani numero 223 del 2006 dovrà essere scorporato dal valore dei terreni su cui insiste il fabbricato in quanto per natura i terreno non sono soggetti ad ammortamento. Il valore del terreno è nella misura del 20% a meno che non risulti un valore inferiore dall’atto notarile di acquisto fabbricato strumentale per natura o per destinazione mentre per i fabbricato industriali il valore del terreno arriva fino al 30%. La quota di ammortamento sarà deducibile dal reddito Ires pertanto l’effettivo risparmio in termini di minore esborso finanziario sarà pari a questo 3% per 27,5% (aliquota Ires tuttora vigente), ossia 0,83% rispetto al valore ammortizzabile dell’immobile per 33 anni. Per semplicità espositiva non consideriamo l’effetto ai fini dell’Irap che ha un impatto minore.

Acquisto o affitto immobile da parte del professionista

Nel caso invece di immobile acquistato da un lavoratore autonomo o professionista il discorso cambia perché non  possiamo beneficiare della deduzione prevista sulle quote di ammortamento facendo perdere tout court il vantaggio connesso alla deduzione, ma recuperiamo qualcosa perchè se adibiamo un immobile casa ad uso promiscuo il 50% delle spese inerenti la nostra attività che sosteniamo anche per casa saranno deducibili come per esempio i costi sostenuti per le utenze di casa, luce, acqua e telefono (discorso a parte merita il GAS e la cucina in quanto se affermi che la cucina è in uso promiscuo dovresti sostenere che nel tuo studio eroghi pranzi o cene ma dovresti avere le autorizzazioni dell’ASL per cui state attenti a non farvi prendere dalla voglia di dedurre qualsiasi cosa). Ma il discorso della deduzione delle utenze vale sia ai fini della locazione sia ai fini della cessione per cui non è una discriminante nella decisione di investimento. A tal proposito vi segnalo anche l’articolo dedicato al trattamento fiscale degli acquisti e cessioni di immobili.

Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del professionista, e le utenze connesse alle spese telefoniche, luce gas se intestate al professionista saranno deducibili dal reddito prodotto dal professionista sempre che rispettino il principio di inerenza.

Riflessi finanziari connessi all’aumento del costo della vita

Dovremmo considerare anche eventuali andamenti o congiunture positive o negative dei mercati finanziari che rappresentano delle interessanti fonti alternative di investimento con profili di redditività (in teoria) sul lungo periodo maggiori, almeno per quello che emerge dall’analisi delle serie storiche. Ma si dovrà tenere in considerazione anche il parametro dell’inflazione o i tassi di interesse prospettici ricordando che il canone di affitto è soggetto ad aggiornamento ISTAT (in genere si fissa il 75% della variazione ISTAT fissata annualmente). L’aumento dei prezzi infatti è meno che proporzionale rispetto all’incremento dell’indice medio dei prezzi al consumo in quanto si prendrà solo il 75% della variazione dei prezzi per cui possiamo dire che in questi calcoli ci lasciamo sul campo il 25% della variazione dell’inflazione comunque e che dovremmo quantificare in termini finanziari.
Non pago l’IMU se si vado in affitto ma parliamo di poche centinaia di euro nel caso del professionista e di qualche migliaio per le società per cui è assolutamente utile mettere a confronto l’IMU da pagare nel caso dell’acquisto dell’immobile ma come potete immaginare nelle decisioni pesa in meno rispetto ad altre variabili ma sempre meglio tenerla da conto se si arriva a giocarsi la decisioni sulle decine di euro.

I canoni di locazione degli immobili strumentali per natura come per esempio i negozi in genere si situano tra il 6 e il 7% lordo sul valore dell’immobile (in media un punto in più rispetto agli uffici) anche se oggi questi margini non sono molto replicabili almeno nei grandi centri per cui rivedrei al ribasso questa percentuale e nell’ultimo periodo stanno abbassandosi notevolmente per via della crisi del mercato immobiliare tanto nelle cessioni immobiliari quanto nelle locazioni di immobili, o almeno questa è la base di calcolo che viene presa per verificare la redditività attesa per le società che posseggono immobili ai fini del superamento dei parametri previsti per le società di comodo.

A questo fattore si aggiunge però anche la deduzione dei canoni sostenuti dalle società che sono deducibili Ires ed Irap per cui qualcosa la recuperiamo in termini di convenienza. Nel calcolo della convenienza considerate anche che nel caso disdetta anticipata del contratto il contratto potrebbe prevedere un preavviso lungo per cui si tratta anche di quantificare questa possibile maggiorazione di costo.

Conclusioni: come avete avuto modo di constatare il calcolo di convenienza è funzione di diversi parametri che assumono pesi diversi a seconda del soggetto interessato per cui vi invito sempre a verificare anche con l’ausilio degli articolo di approfondimento che trovate evidenziati in celeste nel testo.

Un ulteriore conclusione però che mi sento di condividere con voi è anche questa: avete mai trovato un commerciante o un imprenditore dire che non c’è crisi o alla domanda “com’è andata questa stagione” rispondere BENE!…io in 30 anni mai eppure non mi sembra stiamo da trent’anni in recessione, per cui fatevi delle domande anche in questo senso.