Immobili dei Professionisti deduzione spese ristrutturazione 2020, manutenzione ordinaria e straordinaria

studio fiscale: manutenzioneContinua la serie di post dedicati al trattamento fiscale dei costi e delle spese a carico dei liberi professionisti lavoratori autonomi titolari di partita Iva con specifico riferimento alle spese sostenute sugli immobili adibito all’esercizio dell’attività a titolo di  manutenzione ordinaria e straordinaria. La guida fiscale spiega brevemente come detrarre e dedurre i costi dell’attività di lavoro autonomo o professionale e su come calcolare l’IVA da portare in detrazione o il costo da poter dedurre dal proprio reddito professionale. Giusto per chi non lo sapesse il libero professionista può detrarre  l’IVA pagata ai fornitori e allo allo stesso tempo, ai fini del calcolo del’Irpef, l’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche, il libero professionista dedurrà  i costi e le spese sostenute dai compensi incassati dai clienti e tra questi anche quelli relativi allo studio professionale, all’ufficio, all’immobile o casa ad utilizzo promiscuo.




La prima distinzione: di quale tipologia di immobili parliamo

La prima distinzione infatti da fare riguarda proprio la destinazione che diamo allo studio, alla casa all’appartamento ai fini dell’esercizio dell’attività in quanto possiamo comprare un ufficio accatastato come A10 e qui svolgerci la nostra attività, ma possiamo anche adibire una stanza all’esercizio della libera professione: è il caso per esempio di medici, avvocati o dottori commercialisti che destinano una stanza alla propria attività e quindi diciamo che essi destinano promiscuamente l’immobile anche ai fini dell’attività e quindi diventano in parte immobili strumentali.

In tal modo essendo strumentali danno il diritto a chi li utilizza di portare in deduzione i costi sostenuti per l’immobile sempre in relazione alla percentuale di destinazione alla propria attività. In genere si applica un 50% forfettario del costo sostenuto  a cui si dovranno applicare poi le percentuali stabilite dal TUIR o dal testo unico Iva e sempre a meno che il professionista non sia titolare di altro immobile sito nello stesso comune ad uso professionale esclusivo.
LEGGI ANCHE: Il caso più comune sono le spese di acqua luce, gas, utenze, ma è anche il caso di prendere in considerazione le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Acquisto dell’Immobile da destinare ad uso promiscuo

In caso di immobili acquistati a partire dal 1.1.2007 le spese relative all’ammortamento, alla ristrutturazione ed alla manutenzione sia ordinaria che straordinaria sono deducibili in base ai coefficienti di ammortamento previsti per gli immobili. In caso di immobile acquistato prima di questa data, cioè prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina che abbiamo riassunto nelle righe sopra, la deducibilità è entro la quota del 5% del costo complessivo dei beni ammortizzabili. L’eventuale spesa sostenuta che supera questa percentuale potrà essere dedotta ai fini IRPEF nel cinque anni successivi. Tuttavia è sempre necessario poter dimostrare (basta un estratto al catasto di cui l’agenzia delle entrate dovrebbe già essere in possesso) da cui si evinca che nello stesso comune non si ha un altro ufficio destinato esclusivamente alla propria attività (chissà se vale nel caso si svolgano attività diverse?).


La successiva cessione e la relativa eventuale plusvalenza che ne potrebbe derivare anche non sarà rilevante ai fini della tassazione seppur abbiate destinato l’immobile alla vostra attività.

Acquisto in leasing immobiliare

Anche in questo caso valgono le stesse regole di detrazione IVA o deduzione ai fini Irpef calcolate però questa volta sui canoni che periodicamente andrete a pagare (salvo la verifica della durata minima del contratto richiesta dalla normativa per consentire la deduzione ai fini IRPEF). I canoni di leasing immobiliare saranno deducibili per il lavoratore autonomo (un esempio sono gli studi o l’ufficio).

I canoni di affitto invece pagati dal professionista pagati per un immobili strumentale sono deducibili ai fini Irpef ed Irap al 100% (al 50% se ad utilizzo promiscuo). Per la deduzione sarà necessario che il lavoratore autonomo non abbia un altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o della professione nello stesso comune.

Leggi anche: Guida al Leasing immobiliare



Spese di gestione e manutenzione e/o Utenze

Per quanto riguarda la documentazione delle spese, i costi sostenuti devono essere verificabili attraverso le fatture delle imprese che hanno eseguito i lavoro o, nel caso di lavori condominiali, dal rendiconto del condominio con la suddivisione delle spese a carico del professionista. Per le manutenzioni eseguite da una ditta direttamente a favore del professionista, la spesa è soggetta ad IVA e la fattura deve essere annotata sul registro IVA acquisti. L’IVA è detraibile purché non si tratti di un immobile ad uso abitativo. Per altre spese potete considerare gli articoli dedicati per esempio alla deduzione spese telefoniche, adsl, internet per i professionisti.

Occhio però perché uno spunto di riflessione che fino ad oggi non ho avuto modo di condividere con nessuno è che qualora vi deduciate i costi si potrebbe tassare la plusvalenza o dedurre nello stesso modo la plusvalenza derivante da un’ipotetica cessione. Per cui se avete intenzione di cedere fate questa riflessione con largo anticipo, magari l’anno precedente così che smettiate di destinare il vostro immobile anche per la vostra attività libero professionale.

Le spese di ristrutturazione, per intenderci quelli che darebbero luogo alla detrazione fiscale per le persone fisiche nel caso siano sostenute su immobili destinati esclusivamente all’esercizio dell’attività (esempio uno studio medico) sono deducibili nel limite del 5% del costo complessivo dei beni ammortizzabili e l’eventuale eccedenza è deducibile nei cinque esercizi successivi.

Immobili strumentali per natura all’attività: studi, uffici, laboratori

Gli immobili possono essere strumentali per natura (classico esempio un ufficio con categoria catastale A/10) oppure essere destinati ad uso promiscuo per la vostra vita personale e la vostra attività (esempio casa che è anche studio). Nel primo caso non avete problemi in quanto il 100% del costo e dell’Iva sono rispettivamente deducibile dal reddito Irpef e nella liquidazione Iva.

Nel caso si tratti di immobili ad uso promiscuo vale lo stesso ragionamento ma si prenderà solo il 50% del valore delle spese proprio perchè c’è un utilizzo promiscuo.

Il principio di fondo è che per gli immobili ad uso promiscuo qualsiasi spesa si prende a metà ossia per il 50% del suo valore. Allo stesso modo anche la rendita catastale dell’immobile ad utilizzo promiscuo concorre solo per il %50 per cento del suo valore.


Immobili destinati all’attività di lavoro autonomo o professionale: utilizzo promiscuo

Vi riporto il testo della norma che può esservi utile in quanto recita che “Per gli immobili utilizzati promiscuamente, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione, e’ deducibile una somma pari al 50 per cento della rendita ovvero, in caso di immobili acquisiti mediante locazione, anche finanziaria, un importo pari al 50 per cento del relativo canone. Nella stessa misura sono deducibili le spese per i servizi relativi a tali immobili nonché quelle relative all’ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione degli immobili utilizzati, che per le loro caratteristiche non sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono”.

La norma non fa esplicito riferimento all’ipotesi di locazione dell’immobile accatastato come residenziale e che successivamente viene destinato ad uso promiscuo (I.e. il caso di un professionista che si affitta casa e che la destina in parte anche a proprio studio). Tuttavia gli si possono dare due interpretazioni contrastanti una che vede l’impossibilità perchè è accatastato come residenziale ma causa di esclusione a mio avviso non reggerebbe: l’altra che invece tiene in considerazione la finalità e la strumentalità del costo sostenuto. Seguendo questo filone si potrebbe concedere anche la deduzione dei canoni di locazione pagati. Del resto non vedo la differenza da un punto di vista sostanziale anzi mi verrebbe più da tutelare un libero professionista alle prime armi che non ha la disponibilità per concedersi l’affitto di uno studio piuttosto che un professionista con casa da una parte e disponibilità per un affitto di uno studio dall’altra.

Costi di ristrutturazione dell’immobile del professionista

Nel caso dobbiate provvedere a fare dei lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria dello studio professionale o del vostro ufficio dove esercitate la professione, ad esempio, le spese sono deducibili dal vostro reddito imponibile con alcuni regole da tenere a mente.

In pratica se sostengo una spesa ordinaria di manutenzione il suo costo lo dedurrò subito nell’esercizio di sostenimento mentre nel caso di spesa straordinaria il costo sarà capitalizzato sul valore dell’immobile e pertanto risulterà deducibile per il tramite delle quote di ammortamento dell’immobile che ha coefficienti di ammortamento (molto bassi) pertanto su un orizzonte temporale ben più lungo.
Rispetto all’ambito soggettivo di applicazione i soggetti che possono richiedere la deduzione dei costi sono coloro che sono fiscalmente residenti nel territorio dello Stato e titolari di partita Iva per immobili ivi ubicati e potranno beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali su questi, cioè affittuari, usufruttuari, soci di imprese.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Inizialmente dobbiamo fare una destinazione tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria per capire se spesare interamente il costo nell’esercizio o capitalizzarlo sul valore dell’immobile  e procedere ad ammortamento.
La detrazione è concessa per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, come la tinteggiatura, la realizzazione di servizi igienico sanitari, il rifacimento dell’impianto elettrico, di riscaldamento, il cambio degli infissi, eccetera.

In relazione alle spese di ristrutturazione occorre distinguere tra spese che per loro caratteristiche sono imputabili ad incremento del costo degli immobili, che ne determinano anche l’aumento del valore commerciale e le spese che invece non lo sono. Questo perché le spese che riguardano lavori tali da comportare un aumento di valore del bene immobile sono deducibili per intero seguendo i medesimi criteri previsti per le quote di ammortamento dell’immobile a cui si riferiscono, mentre, le spese di ammodernamento, manutenzione e ristrutturazione che non siano imputabili ad incremento del costo degli immobili, sono deducibili nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili (quindi non solo dell’immobile di riferimento).
Da notare che gli Enti locali non sono ammessi alla detrazione, poiché non sono soggetti IRPEF. Inoltre precisiamo che le imprese e altri soggetti commerciali non sono ammesse alla detrazione se intervengono su immobili non residenziali.

Vi ricordo inoltre che anche ai fini Irap il regime fiscale di deduzione delle spese e, in questo caso delle componenti che dovranno essere dedotte dal valore della produzione netta, è il medesimo previsto ai fini IRPEF.

Risposta ad un commento: Le segnalo a proposito una sentenza della corte di cassazione: 13 ottobre 1983 numero 1367 che sostiene chiaramente che possono definirsi strumentali unicamente quegli immobili che hanno come unica destinazione quella di essere direttamente impiegati nell’espletamento di attività tipicamente imprenditoriali. L’agenzia delle entrate quindi immagino si attacchi alla parola unicamente, tuttavia se lei è un avvocato  ma non ha i soldi per pagarsi un affitto per lo studio che cosa fà? Deve chiudere l’attività ed andare sotto i ponti determinando un costo per la collettività e richiedere un assegno di disoccupazione? Le segnalo anche il riferimento normativo del Tuir a cui fare riferimento che è l’articolo 54 comma 3 del Tuir.

Questo però preciso sotto egida condizione che non possiede altro immobile nello stesso comune adibito a studio. In tal modo forfettariamente considera il 50% dei costi e per intenderci le utenze più che altro e ai fini Iva pur non potendo fare una forfettizzazione del 50% come avviene nei costi e allora mi baserei (a dire il vero forse sarebbe meglio anche farlo per i costi) per esempio sulla volumetria della parte di casa adibita a studio. Tuttavia le segnalo anche che quando ho provato a proporre il criterio degli effettivi metri quadrati adibiti all’attività di casa rispetto a quella abitativa mi hanno guardato come e fossi esagerato in quanto la norma non va così nello specifico per cui la forfettizzazione del 50% sarebbe più che sufficiente.

Tassazione della rendita catastale degli immobili ad uso promiscuo

Alcuni di voi furbescamente mi hanno chiesto se oltre alla deduzione prevista come persona fisica in merito alla detassazione della rendita catastale che indicate solitamente nel rigo RN 2 potete aggiungere anche quella indicata nel quadro RE 10. In realtà non è così altrimenti vi state detraendo due volte la stessa cosa per cui si dovrebbe procedere inserendo più correttamente il 50% della rendita come detrazione per abitazione principale nel rigo visto sopra e tassarsi il 50% della rendita nel quadro RB che sarà poi dedotta nel rigo RE10 mentre nel quadro RN 2 indicherete solo il 50% della rendita.

Opzione per la cedolare secca

Alcuni si chiedono se possono anche utilizzare il regime della cedolare secca sui proventi (ne caso in cui sono proprietari di immobili che vorrebbero affittare a professionisti) o sui costi se siete professionisti e vi stanno proponendo di adottare la cedolare secca. Comunque vi dico che la cedolare si applica solo agli immobili ad uso abitativo e destinati ad abitazione comprese le relative pertinenze cui fa riferimento l’articolo 3 del D.lgs 23 del 2011.
Questo implica che sono fuori non solo quegli immobili cosiddetti strumentali per natura ma anche quelli strumentali per destinazione ossia quelli abitativi ma destinati promiscuamente alla propria attività libero professionale.

Le altre Spese deducibili dei professionisti

Potete approfondire l’argomento leggendo l’articolo dedicato legato alle spese deducibili dei professionisti.

Deduzione abiti da lavoro, vestiti, borse etc

Potete leggere il nuovo articolo dedicato alla possibilità di portare in deduzione i costi sostenuti per l’acquisto di abiti, vestiti, scarpe, borse etc.

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100 Commenti

  1. Si ma come società immagino abbia già detratto Iva. Semmai il costo potrebbe essere deducibile.

  2. buongiorno

    sono un professionista con p.iva ed attualmente anche legale rappresentante di una srl uninominale alla quale è intestato un leasing immobiliare di un immobile ad uso ufficio.
    la srl non è più in grado di pagare i canoni leasing . la società di leasing mi ha proposto di trasferire il leasing alla posizione di libero professinista essendo la stessa persona.
    le chiedo se come professionista , una volta volturato il leasing, potrò detrarre fiscalmente le rate del leasing e recuperarne l’iva .
    grazie

  3. Salve,
    vorrei porLe una domanda su tale argomento.
    Se si vuole installare un impianto fotovoltaico su un abitazione ad uso promiscuo (abitazione residenziale più ufficio) e la fornitura elettrica è intestata alla sfera economica (non sul CF ma sulla partita IVA), è possibile usufruire di detrazione fiscale per ristrutturazione edilizia oppure tale condizione è possibile solo se la fornitura è intestata alla sfera non economica?

    Inoltre è necessario che l’ufficio si trovi all’interno dell’abitazione o è possibile che sia situato in prossimità di essa (qualche decina di metri)?

  4. Ho scritto articolo appositamente se cerca le parole convenienza leasing nel motore di ricerca lo trova

  5. Buongiorno,
    Sono un libero professionista, in un anno faccio
    Circa 50.000 km, dovendo cambiare auto quale soluzione mi consigliate tra:
    – acquisto
    – leasing
    – noleggio

    Cordiali saluti
    Grazie!

  6. Buonasera,
    ho dato in comodato gratuito l’appartamento dove vive ed esercita la professione mio figlio, quindi ad uso promiscuo, mentre l’appartamento intestato a mio figlio l’ha dato a me in comodato d’uso.
    La domanda è: dovendo mio figlio fare dei lavori di ristrutturazione nell’appartamento in suo uso, per poter portare al 50% le spese in deduzione occorre registrare il comodato gratuito, anzi entrambi i comodati, pagando la tassa di registrazione?
    Grazie

  7. Alla prima domanda le riporto il testo 3. Le spese relative all’acquisto di beni mobili diversi da quelli indicati nel comma 4 adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o professione e all’uso personale o familiare del contribuente sono ammortizzabili, o deducibili se il costo unitario non e’ superiore a 1 milione di lire, nella misura del 50 per cento; nella stessa misura sono deducibili i canoni di locazione anche Finanziaria e di noleggio e le spese relativi all’impiego di tali beni. Per gli immobili utilizzati promiscuamente, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’ arte o professione, e’ deducibile una somma pari al 50 per cento della rendita ovvero, in caso di immobili acquisiti mediante locazione, anche finanziaria, un importo pari al 50 per cento del relativo canone. Nella stessa misura sono deducibili le spese per i servizi relativi a tali immobili nonche’ quelle relative all’ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione degli immobili utilizzati, che per le loro caratteristiche non sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono. a cui aggiungo […] La deduzione dei canoni di locazione finanziaria di beni strumentali è ammessa per un periodo non inferiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente stabilito nel predetto decreto; in caso di beni immobili, la deduzione è ammessa per un periodo non inferiore a dodici anni. Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili dei beni immobili strumentali, si applica l’articolo 36, commi 7 e 7-bis, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248 che nel seguito riporto: “7. Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei fabbricati strumentali e’ assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate in precedenza, e’ quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell’anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso. Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni.
    7-bis. Le disposizioni del comma 7 si applicano, con riguardo alla quota capitale dei canoni, anche ai fabbricati strumentali in locazione finanziaria. Per la determinazione dell’acconto dovuto ai sensi del comma 34 non si tiene conto della disposizione del periodo precedente.” IL Decreto a cui fare riferimento per le quote è il decreto ministeriale 31 dicembre 1988.
    Per la seconda domanda invece direi di si per le quote residue mentre per quelle in pendenza del regime forfettario ci dovresti studiare su perchè secondo degli estremi per portare quelle vi sono. Del resto lo stato ha comunque fruito di una minore deduzione di cui lei avrebbe avuto diritto per gli anni in cui era nel regime forfettario. Andrebbe comune approfondito. Spero di esserle stato utile.

  8. Salve, sono un libero professionista, queste le mie domande:
    1) i costi di ristrutturazione di un immobile strumentale uso ufficio si detraggono in ammortamento in 5 o in 10 anni? Si detraggono per intero o solo in parte?
    2) se sostengo i costi di ristrutturazione nel 2019 e, per questo anno, opto per il regime forfetario, mi è chiaro che non li potrò detrarre. Ma se in futuro (ad es. nel 2021) tornerò in regime ordinario, potrò detrarre le quote di ammortamento residuedella spesa sostenuta 2 anni prima? In altri termini, in questo caso perderò solo le quote di ammortamento del 2020 e del 2021 (periodo di regime forfetario), conservando la possibilità per gli anni successivi, oppure perderò definitivamente la detrazione?

  9. Salve vorrei sapere se é possibile dedurre i costi di manutenzione straordinaria per apliamento della piscina di un albergo per accedere a categoria superiore però l immobile nn é di mia proprietà e il contratto prevede che ci sia il consenso che nn é stato chiesto grazie

  10. Se la professione richiede la comunicazione alla ASL, chi meglio della ASL può dirglielo?
    Per farlo lo può fare. Lo fanno i medici, non vedo perchè non lo possano fare i fisioterapisti.

  11. buongiorno. Ho comprato un immobile A2 ed è la mia principale ed unica abitazione. Posso io destinare una stanza ad uso studio (sono fisioterapista), in quanto non ho, nello stesso comune, altri uffici o studi di proprietà o in affitto in cui lavorare? se la risposta è affermativa, a chi devo chiedere per cominciare le pratiche: asl, municipio di competenza, o tutt’e due?
    Mi ritrovo rimpallata da un’informazione all’altra, tra pareri discordanti.
    Se può aiutarmi le sarei infinitamente grata

  12. A meno che non sostenga che ha una sede legale ed un’altra sede operativa dove esercita altra attività, tuttavia mi sembrerebbe poco probabile o quantomeno poco usuale.

  13. Buongiorno vorrei chiedere un chiarimento. Io ho un’azienda di consulenza e come da articolo ho il mio ufficio nella mia abitazione. L’abitazione di cui parlo è un appartamento in affitto. Vorrei chiedere…. in questo caso posso detrarre comunque le spese varie al 50%? Inoltre nel mio caso ho la sede legale dell’azienda in altro indirizzo( dove ho anche la residenza come persona fisica) rispetto quello in cui abito e lavoro . Per detrarre i costi devo cambiare l’indirizzo della sede legale?
    Grazie mille

  14. nell’articolo ho scritto….Beni utilizzati ad uso promiscuo

    In estrema sintesi ed in pratica il limite si calcola prendendo le fatture dei beni strumentali all’attività considerando il valore al lordo degli ammortamenti e se utilizzati ad uso promiscuo solo per il 50% del loro ammontare comprensivi anche dei beni di valore inferiore a 516,46 euro e anche il costo di affitto dello studio o dell’ufficio.

    Ditemi se non è chiaro così lo modifico…a me sembra chiaro ma se posso migliorare ben venga

  15. Salve, sono un lavoratore autonomo, e vorrei acquistare un immobile in categoria c1, e in parte destinarlo all attivita e in parte affittarlo ad altro professionista. Per l acquisto dell immobile farò un mutuo.
    Volevo sapere se posso recuperare l iva, il costo dell immobile e gli intessi del mutuo.

  16. Sto per acquistare un immobile ad uso commerciale e vorrei intestarlo a me e al mio socio anzichè alla società (che non è ancora stata costituita), questo per evitare, un domani, di dover fare i conti con la rivalutazione dell’immobile se e quando sarà il momento di chiudere l’attività.

    Ora mi chiedo, se l’immobile è intestato a me posso comunque detrarre/dedurre le ingenti spese per la ristrutturazione dell’immobile? Oppure devo per forza intestare l’immobile alla società ? Devo aprire la partita IVA prima di iniziare i lavori giusto ?

    Sono abbastanza a digiuno in materia e mi rivolgerò comunque ad un commercialista in futuro ma vi sarei molto grato qualora vorreste risponderere,

    Grazie !

  17. Si in ma non capisco come vuole acquistare la casa e destinarla o si parla già di ufficio.

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