Agevolazioni Costruzione prima casa 2021 2022 o Ampliamento

I Benefici prima casa possono essere applicati anche ai casi di costruzione dell’immobile e non solo sull’acquisto, nel rispetto delle dichiarazioni da rendere nell’atto e delle caratteristiche che l’immobile deve rispettare. Questa volta partiamo dalla lettura della norma per analizzare i requisiti richiesti, per vedere come si fa a sfruttare il bonus sulla costruzione di immobili.

Fonte normativa

La voce 39, parte seconda della Tabella A allegata al Dpr 26 ottobre 1972, n. 633 consente l’applicazione dell’IVA al 4% per tutte le “prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati di cui all’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni, effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva vendita ivi comprese le cooperative edilizie e loro consorzi, anche se a proprietà indivisa, o di soggetti per i quali ricorrono le condizioni richiamate nel numero 21), nonché alla realizzazione delle costruzioni rurali di cui al numero 21-bis)”.

Primo Requisito – Tipologia immobile 

La prima nota che deve allertare riguarda la tipologia di fabbricati in quanto parliamo di una fattispecie particolare definita dall’articolo 13 della Legge n. 408 che recita: “Le case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso”

Secondo requisito – Casa non di Lusso

Il requisito che si dovrà rispettare dovrà essere relativo alla tipologia di immobile che non dovrà essere classificabile come Immobile di lusso. Ho scritto un apposito articolo di approfondimento dedicato alle caratteristiche che deve avere in  modo da darvi ulteriori strumenti utili a comprendere il significato delle definizioni. Tuttavia in sintesi dovete sapere che l’abitazione di lusso viene appositamente censita al catasto ed è desumibile dalla misura catastale dell’immobile. Spesso su siti di vendita immobiliare online si leggono tra le caratteristiche dell’immobile “di lusso” non sapendo le conseguenze fiscali in termini di maggiori imposte di registro o Iva, imposte ipotecarie e catastali, che questo porta con sè.

L’importante è che dalla visura catastale queste abitazioni non siano accatastate A/1, A/8 e A/9, altrimenti non possono applicare l’Iva al 4 per cento sui contratti di appalto per la realizzazione dell’abitazione. La categoria catastale A/1 comprende le abitazioni di tipo signorile. Talvolta questa tipologia viene direttamente indicata nella tipologia di abitazione negli annunci on-line, altre volte lo utilizzano solo per descrivere il contesto. La categoria catastale A/8 le identifica le abitazioni in villa e la A/9 i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate

Nella circolare 30 dicembre 2014, n. 31/E è stato inoltre chiarito che ai fini dell’individuazione delle abitazioni la cui costruzione può fruire dell’aliquota agevolata prevista per la prima casa, nonché ai fini dell’individuazione dei fabbricati Tupini, rileva, in luogo delle caratteristiche dell’abitazione  soltanto la classificazione catastale dell’immobile. In entrambi i casi, deve trattarsi di immobili classificati o classificabili catastalmente in categorie diverse dalle categorie A/1, A/8 e A/9.”

Le parti in grassetto sono i passaggi principali per l’ottenimento dell’agevolazione.

Cosa si intende per contratto d’opera o di sub appalto

L’articolo 2222 del codice civile identifica come contratto d’opera “Quando una persona si obbliga a compiere verso un corrispettivo un’opera o un servizio, con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente, si applicano le norme di questo capo, salvo che il rapporto abbia una disciplina particolare nel libro IV.”

Quando e per quanto si devono rispettare i requisiti

A differenza di quello che avviene per le agevolazioni prima casa i requisiti che abbiamo visto sopra devono essere presenti sia nel momento in cui le prestazioni di sub appalto e d’opera si considerano effettuate sia al momento della consegna del fabbricato, casa o immobile che sia.

Il momento di effettuazione dell’opera si considera nel momento di ultimazione del servizio che nel contratto d’opera si ha nel momento in cui viene consegnata l’abitazione FINITA. Nelle costruzioni naturalmente non si ha una vera e propria consegna, ma si distinguono diversi momento che sono il rogito finale e la consegna dell’agibilità  con cui si sancisce che l’immobile può essere utilizzato per viverci. Prima di questo momento infatti non è possibile richiedere la residenza anagrafica nell’immobile.

Ampliamento

Oltre alla costruzione è possibile accedere alle medesime agevolazioni Iva anche nel caso di ampliamento volumetrico dell’abitazione e più precisamente  “alle prestazioni di servizi dipendenti da contratto di appalto relativi all’ampliamento di una prima casa […] e che a tal fine chi commette i lavori, ove non possieda anche un’altra abitazione nel medesimo comune, diversa da quella che va ad ampliare, sia legittimato a dichiarare all’appaltatore di non essere titolare di diritti su altra abitazione nel comune”.

Questo tuttavia crea qualche problema nel caso in cui il genitore costruisce la casa per sè e per i propri figli nello stesso fabbricato.

Rinegoziazione Mutuo e interessi per la costruzione: come funziona la detrazione fiscale 

Definizione abitazioni di lusso

Novità 2021: cosa cambia

Il Decreto Sostegni BIS 2021 introduce alcune importanti novità per agevolare l’acquisto di case da parte dei “giovani” con iniziative di tipo fiscale, economico e finanziario. Nella sostanza abbiamo i seguenti interventi: 1) totale esenzione della tassazione indiretta prevista al momento dell’acquisto di casa ai fini delle imposte di registri, ipotecarie e catastali, 2) sia la possibilità di accesso prioritario al fondo di garanzia per la prima casa istituito dalla legge n. 147/2013, 3) possibilità di beneficiare di un credito di imposta speciale a valere sulle imposte o tasse dovute sugli atti successivi e infine 4) esenzione dall’imposta sui mutui o finanziamenti contratti per l’acquisto della prima casa ma anche nel caso della L’agevolazione vale anche nel caso di costruzione o la ristrutturazione della casa per cui se state leggendo questo articolo e avete meno di 36 anni potreste valutare se aderire voi o i vostri figli/nipoti.

In calce a questo articolo il link al BONUS Casa Under 36.

Chiarimenti dall’agenzia delle entrate

Circolare n. 1 del 1994 Agenzia delle Entrate

Circolare 219 del 2000 Ministero delle Finanze