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Quando aderire alla cedolare secca: casi particolari, sub locazione, studenti, portiere

cedolare secca case, appartamenti, villeVediamo quando si può applicare la cedolare secca sugli affitti di abitazioni, appartamenti, case vacanze e simili  a destinazione puramente abitativa in modo da darvi qualche chiarimento o risposte alle domande che arrivano da parte dei lettori su casi particolari.

Solo Abitazioni

Se avete notato quindi già la prima importante informazione contenuta in premessa il regime fiscale della cedolare secca può essere applicato solamente su immobili rientranti nelle categorie catastali che vanno dalla A1 alla A11 con esclusione della A10 che ricordiamo sono uffici, studi privati o negozi commerciali.

Questo significa che non solo non sarà possibile usufruire della cedolare secca per l’affitto di uffici ma non sarà nemmeno possibile per le società che hanno in bilancio unità immobiliari fruire del regime della cedolare secca.

Box e garage rientrano?

La prima domanda che alcuni pongono è se il regime fiscale agevolato dell’imposta piatta possa essere applicato anche alle pertinenze dell’abitazione. La risposta è che potrà estendersi il regime anche alle relative pertinenze e quindi anche alle cantine o ai box, garage o posti auto.

Vi ricordo di non sottovalutare la definizione di pertinenze e quindi la valutazione del vincolo pertinenziale nei primi anni della mia professione infatti ho avuto modo di contestare all’agenzia delle entrate la ripresa a tassazione con conseguente irrogazione di sanzioni ad un contribuente che aveva applicato delle agevolazioni fiscali ha un box che era situato a diversi chilometri dalla casa, per cui verificate sempre il rispetto della definizione di pertinenza.

Solo persona o anche persone giuridiche

Altra caratteristica è che il proprietario dell’abitazione non potrà essere un soggetto giuridico ma dovrà essere una persona fisica che agisce come darle e quindi non potrà per esempio dare in affitto uno Studio un libero professionista che svolge attività di lavoro autonomo oppure non potrà nemmeno verificarsi il caso più eclatante di una società che affitta immobili ad uso abitativo con il regime della cedolare secca persone fisiche, anche nell’ipotesi in cui le unità locali siano abitative e l’inquilino sia una persona fisica.
Rispetto al punto precedente vale anche nel caso in cui non si parli di proprietario ma di soggetto comunque avente il diritto di dare in locazione a terzi l’unità locale con destinazione abitativa e quindi anche nell’ipotesi in cui tale soggetto sia titolare di un altro diritto reale di godimento atto a tale scopo.

Vi segnalo un requisito, o meglio un adempimento,  che molti di voi stanno sottovalutando e che invece rappresenta una condizione sine qua nonna per l’applicazione per il regime agevolato e che si sostanziano nell’invio di una raccomandata, preferibilmente con ricevuta di ritorno, nella quale dovrete dichiarare che avete intenzione di avvalervi del regime agevolato della cedolare secca e che rinunciate pertanto all’adeguamento del canone Istat secondo l’indice dei prezzi al consumo.
Tale adempimento potrà essere superato se tale clausola viene riportata direttamente nel contratto di affitto sottoscritto da ambo le parti naturalmente.

Fattispecie particolari

Abitazioni ad uso promiscuo Casa/studio Casa/Ufficio

Altra fattispecie che mi vieni mente è l’affitto di unità abitative ad uso promiscuo sia quelle applicazioni che, seppur di categoria catastale idonea, sono locati per finalità anche lavorative.
Non so quanto l’agenzia delle entrate sia in grado di verificare in modo automatico il mancato rispetto di questa disposizione in quanto dovrebbe incrociare da una parte i dati contenuti nel catasto all’agenzia delle entrate derivanti dalla registrazione del contratto, e dall’altro incrociare le dichiarazioni fiscali per esempio dei liberi professionisti verificando dove effettivamente è svolta l’attività libero professionale ma se non erro questa informazione non è contenuta nella dichiarazione.

Casa del portiere

Può accadere spesso nei centri abitati che hanno dei assistenziali o anche nelle immobili di prestigio che il palazzo abbia la disponibilità di locali che vengono messe disposizioni, visti i tempi, affittati al portiere. In questo caso la cedolare secca non potrà essere applicata.

Locazione per i propri dipendenti

L’Agenzia delle entrate ha avuto modo di chiarire nel corso di questi anni che l’applicazione della cedolare secca non può arrendersi per esempio nel caso una società prendi in locazione degli immobili e li dava ai propri dipendenti.

Divieto di sub locazione

Non sarà possibile fruire della cedolare secca in linea teorica nemmeno nel caso di super locazione in quanto il reddito prodotto per così dire di natura immobiliare, anche se è più corretto chiamarlo editore fondiario, ma rientrerà nella categoria residuale dei redditi diversi. Tuttavia su questo punto non nascondo che ci dovrebbe essere una certa apertura da parte dell’agenzia delle entrate in quanto sentiamo verificare la natura della locazione immobiliare, Tuttavia se andiamo a considerare la finalità della locazione allora ci sta che la natura del reddito possa essere quella di reddito diverso.

Per arrivare a questa conclusione si fa riferimento ai chiarimenti contenuti nella circolare 26/E del 1° giugno 2011, paragrafo 1.2 che classifica il reddito derivante dalla sub locazione non come reddito di natura fondiaria (che godrebbe della cedolare secca) ma reddito di natura diversa (in pratica è che se supponesse che state facendo speculazione a a sub locarlo). Direi che sia opinabile e non vedo nemmeno troppo il motivo ma questa è la posizione dell’Agenzia delle entrate.

Affitto a studenti universitari

Successivamente ricordo che con il decreto casa del 2014 l’ambito di applicazione della cedolare secca è stato esteso anche alle cooperative o altri enti o associazioni non aventi finalità di lucro che potranno dare in affitto le unità locali abitative a studenti universitari avvalendosi della cedolare secca.

Vi segnalo inoltre altri importanti articoli dedicati alle principali caratteristiche e al funzionamento del regime agevolato sugli affitti per continuare a fornire spunti e chiarimenti ho strumenti utili per conoscere meglio questo regime e non arrivare impreparati alle scadenze.

Cedolare secca Immobili situati all’estero (Leggi articolo di approfondimento)

Consulta la Guida alla cedolare secca sugli affitti per requisiti e aspetti principali per la sua corretta applicazione.

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Tasse-Fisco
Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

10 commenti

  1. Se l’immobile non è di proprietà, ma si possiede un contratto di locazione registrato, è possibile usufruire del regime fiscale della cedolare secca per la casa vacanze non imprenditoriale?

  2. Nel caso di proprietario (persona fisica) di seconda casa che da in affitto x tempo limitato che può variare da 6 mesi a massimo 1 anno, può esser applicata la cedolare secca? a quale tassazione 21% ?

  3. Tasse-Fisco

    se non hanno altre fonti di reddito e affittano a canone libero il delta è poco significativo (a parità di canone). Parliamo di 150 euro totali. Se invece va a canone concordato allora logicamente il risparmio lievita a oltre mille euro. Ma deve vedere se quel canone di 720 riesce a mantenerlo e su questo avrei qualche dubbio….

  4. Buon giorno, ho due figli che ora hanno acquistato un appartamento ( dove hanno anche spostato la residenza) e lo affittano da settembre a degli studenti per un canone di 720 euro al mese fino a luglio 2019.
    Non hanno altri redditi, ma spese universitarie ed altre varie,
    Conviene che facciano un contratto libero o a cedolare secca ???

  5. Tasse-Fisco

    Si può fare, nessuna fregatura

  6. Salve, ho una domanda da porre, riguardo il subaffitto, in quanto sto cercando una camera con utenze connesse (bagno e cucina) in roma, e il proprietario che mi fitterebbe la camera con le utenze mi ha proposto di fare il contratto con cedolare secca, il fitto per la camera e sui 350 al mese, e niente vorrei capire, in primis se è un contratto legittimo visto che si tratta di sub-locazione ed in segundis vorrei capire dal punto di vista economica, quali aggravi di spesa mi comporterebbe farlo, e se ce un minimo di legge come mensilità su cui poter far iniziare la cedolare secca, cioè ad esempio : minimo 3 mesi + 3 mesi, giusto per fare un esempio, se qualche esperto mi potrà rispondere mi sarà molto utile per evitare delle chiamimole cosi : fregature che mi accollo, grazie giuseppe

  7. Salve, in data 01/06/2016 ho stipulato un contratto d’affitto concordato (3 + 2) con cedolare secca al 10% con un canone annuo di Euro 5.160,00 (affitto mensile Euro 430,00), mi sapete dire quanto e quando devo pagare le tasse?.
    Grazie

  8. Salve seguo un Unico per un signore che percepisce pensione sociale. é proprietario per eredità di un appartamento al mare che affitta un paio di mesi all’anno (con contratti turistici inferiori a 30 gg e quindi senza obbligo di registrazione) e per cui percepisce circa 2mila euro di affitto, regolarmente denunciati insieme alla rendita catastale che si aggira sui 1200. Ha poi all’incirca 500 euro di detrazioni per spese mediche.
    La mia domanda è: se i 2mila euro di affitto fossero denunciati in cedolare secca, automaticamente uscirebbero dal computo del reddito totale in base a cui viene calcolata la pensione sociale o no? Certo si perderebbero le detrazioni, ma se guadagna in pensione sociale penso potrebbe convenirgli la cedolare secca. Le giuro che al CAF non sanno darmi una risposta definitiva a questa domanda e il caf precedente si era pure dimenticato di chiedergli l’adeguamento della pensione per età. Spero in voi…

  9. Tasse-Fisco

    Deve attender l’anno successivo per la corresponsione del saldo mentre potrà valutare se adottare il metodo storico o previsionale per l’applicazione dell’acconto che, nel suo caso, in poche parole determinerà se pagare o meno l’acconto a giugno.

  10. Sono proprietario di una seconda casa. A maggio 2016 con il mod. 730 risultava sfitta. Nel mese di giugno in particolare da 1° ho trovato un inquilino che paga 350 euro di affitto. La domanda: a novembre 2016 devo pagare qualcosa o devo aspettare giugno 2017 per i canoni percepiti da giugno a dicembre 2016?. Grazie Giuseppe?.

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