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Imposte di registro ipotecarie e catastali: quale prezzo di vendita inserire nell’atto di acquisto casa?

casa con uominiIn caso di vendita di una casa, immobile, fabbricato o appartamento ci si pone il problema del prezzo da indicare nell’atto in quanto, come accadeva in passato, si è soliti cercare di inserire un valore inferiore al prezzo realmente pattuito tra le parti, al fine di pagare minori imposte di registro o Iva ed imposte ipotecarie e catastali. In questa sede tralasciamo l’ipotesi di cessione di terreni in quanto seguono una disciplina fiscale differente.

Fortunatamente l’evoluzione normativa, il decreto bersani 223 del 2006, la legge comunitaria del 2008 sull’accertamento del valore degli immobili, le sentenze e altro, hanno indotto sempre più i contribuenti a dichiarare l’effettivo prezzo di cessione senza sottrarre più nulla al fisco in termini di minori valori dichiarati ed hanno imposto all’agenzia delle entrate di verificare anche che le presunzioni siano gravi precisi e concordanti. Lo spettro che ci troviamo davanti è quello solito dell’accertamento di un maggiore valore immobiliare rispetto a quello che abbiamo indicato nell’atto di vendita (detto anche ACCERTAMENTO IMMOBILIARE) con la conseguenza di vedersi ricapitare una cartella di pagamento in cui ci si dice che dobbiamo pagare una maggiore imposta di registro oltre sanzioni e interessi legali. Dall’ottica dell’agenzia delle entrate ciò che fa attivare un accertamento immobiliare da parte del fisco è la dichiarazione di un prezzo di cessione inferiore al valore normale della casa. Il faro nella determinazione del valore da inserire nell’atto è quindi il valore normale della casa.

Valore Normale dell’immobile, casa appartamento o fabbricato

Ma cosa intendiamo per valore  normale di una casa o di un appartamento non è così semplice, in quanto dovremmo prima di tutto fare riferimento a quanto descritto nell’articolo 14 del DPR 633 del 1972 e articolo 9 comma 3 del Testo Unico delle Imposte sui redditi. Noi siamo sempre abituati a valutre il valore di un immobile facendolo periziare da quanti più agenti immobiliari possibile e magari aggiungendo qualcosina in più, ma non abbiamo (almeno nella stragrande maggioranza dei casi) uno strumento tecnico che mi aiuta a quantificare in modo ragionevole il prezzo a cui posso vendere una casa, un immobile un appartamento in qaunto le variabili in gioco sono tante e diverse tra loro e talvolta non correlate (oggettive di mercato, ma anche soggettive come valore affettivo, disponibilità finanziarie ecc).

Dopo il 2008 il valore normale degli immobili viene inviduato sulla base di periodici provvedimenti che fissano prezzo medi appunto il valore normale degli immobili, case fabbricati attraverso un apposito provvedimento. Il primo di questo è stato quello OMI del 27 luglio 2007 che ci da gli strumenti per la quantificazione del valore normale dell’immobile, casa appartamento o fabbricato che sia esclusi i terreni.

Valore minimo da indicare nell’atto

Inutile dire che l’indicazione dell’esatto prezzo di cessione nell’atto è la via da seguire e il prezzo esatto base per determinare anche l’imposta di registro da versare. (Stiamo sempre parlando di cessioni tra persone fisiche e come tali escluse dall’ambito di applicazione dell’Iva). Il valore minimo da indicare nell’atto per non essere oggetto di accertamento automatico del fisco è pari a alla rendita catastale moltiplicato per 115,5 se l’acquirente sta acquistando una prima casa. Parliamo sempre di immobili abitativi e relative pertinenze esclusi A/10 e C/1. Nel caso invece di acquisto di una seconda casa l’accertamento automatico da parte del fisco scatterà se dichiarete un prezzo di cessione inferiore alla rendita catastale moltiplicata per 126. Il calcolo va fatto in quanto l’acquirente (ma anche il venditore che è soldalmente responsabile ricordiamolo per il pagamento delle imposte di registro ed ipotecarie e catastali) possono optare per la determinazione dell’imposta di registro secondo il metodo del prezzo valore.

Se si acquista una prima casa Rendita catastale x 115,5
Se si acquista una seconda casa o altre case diverese dalla prima Rendita catastale x 126,0

In tal modo l’imposta si pagherà sulla base della rendita catastale ed indipendentemente dal prezzo pattuito che potrà essere maggiore dell’imposta di registro che viene applicando la rendita catastale, ma che potrà anche essere inferiore. Da ricordarsi che l’onere della prova è a carico nostro pertanto potrebbe anche verificarsi il caso che abbiamo correttamente indicato l’imposta di registro ed il prezzo di cessione nell’atto ma veniamo comunque accertati. Ricordo che l’onere della prova è a carico nostro pertanto dovremmo essere noi a dimostrare che il calcolo effettuto è corretto e rispondente al vero.

Se non sapete cosa si intende per prima casa potete leggere l’articolo dedicato alle agevolazioni fiscali prima casa in cui ne trovate le definizioni.

Compravendite immobiliari effettuati dopo il decreto bersani

Per le cessioni effettuate dopo il 4 luglio 2006 valendo lo scostamento tra prezo di cessione e valore OMI come un presunzione semplice che dovrà pertanto essere valutata dal Giudice e dovrà essere grave precisa e concordante per essere accolta e portare alla condanna del contribuente al pagamento delle maggiori imposte non versate.

Nel prossiamo articolo poi potrete avere un’idea di come comportarsi e cosa fare nel caso di un accertamento immobiliare da parte dell’agenzia delle entrate e di una cartella di pagamento sulla vendita di una casa con alcuni spunti da prendere in considerazione per vedere se e come impostre una difesa in un ipotetico contenzioso o anche difronte ad una richiesta di informazioni da parte dell’agenzia delle entrate.

La Legge Comunitaria 2008 La legge comunitaria intervenuta nel 2008 tuttavia è intervenuta proprio sull’articolo 54 comma 3 dell’accertamento annullando quasi totalmente questo quadro normativo in quanto, dando al differenziale di valore il significato di presunzione semplice, ha di fatto imposto all’agenzia delle entrate di verificare che le previsioni siano caratterizzate dalla gravità, precisione e concordanza. Questo implica che non sarà sufficiente solo la differenza tra valore normale e prezzo di cessione, ma l’agenzia delel entrtate dovrà produrre anche evidenze documentali che attribuiscano alle sue pretese anche queste tre caratteristiche.

Cosa sono i Valori OMI

I valori OMI sono quelli presi a riferimento dal fisco e dall’agenzia delle entrate per vedere quale è il valore normale di un immobile ossia il valore a cui noi dovremmo vendere o acquistare a cui vendere una casa. Nei prossimi articoli potrete legger l’articolo dedicato ai Valori OMI per il valore normale degli immobili.

Vi ricordo inoltre qualora ne aveste bisogno quali sono le imposte di registro, ipotecarie e catastali derivanti dalla cessione di fabbricati, terreni in diverse fattispecie:

Prezzo di cessione ipotizzato
 200.000,00
Acquisto casa tra persone fisiche 
Fino al 31 dicembre 2013 Dal 1° gennaio 2014 Risparmio Risparmio
Imposta registro 3% 2% 1% 2000
Imposta ipotecaria 168 50 118
Imposta catastale 168 50 118
Acquisto casa da un’impresa
Fino al 31 dicembre 2013 Dal 1° gennaio 2014 Risparmio Risparmio
IVA 4% 4% 0% 0
Imposta registro 168 200 -32
Imposta ipotecaria 168 200 -32
Imposta catastale 168 200 -32
Acquisto prima casa da un privato
Fino al 31 dicembre 2013 Dal 1° gennaio 2014 Risparmio Risparmio
Imposta registro 7% 9% -2% -4000
Imposta ipotecaria 2% 50 3950
Imposta catastale 1% 50 1950
Acquisto seconda casa da un’impresa (imponibile IVA)
Fino al 31 dicembre 2013 Dal 1° gennaio 2014 Risparmio Risparmio
IVA 10% 10% 0% 0
Imposta registro 168 200 -32
Imposta ipotecaria 168 200 -32
Imposta catastale 168 200 -32
Acquisto casa in immobile storico o artistico non “prima casa” da un privato
Fino al 31 dicembre 2013 Dal 1° gennaio 2014 Risparmio Risparmio
Imposta registro 3% 9% -6% -12000
Imposta ipotecaria 2% 50 3950
Imposta catastale 1% 50 1950
Acquisto capannone industriale da un’impresa (imponibile IVA) 
Fino al 31 dicembre 2013 Dal 1° gennaio 2014 Risparmio Risparmio
IVA 22% 22% 0% 0
Imposta registro 168 200 -32
Imposta ipotecaria 3% 200 5800
Imposta catastale 1% 200 1800
Acquisto capannone industriale da un’impresa in esenzione
Fino al 31 dicembre 2013 Dal 1° gennaio 2014 Risparmio Risparmio
Imposta registro 168 200 -32
Imposta ipotecaria 3% 200 5800
Imposta catastale 1% 200 1800
Acquisto terreno agricolo da un privato 
Fino al 31 dicembre 2013 Dal 1° gennaio 2014 Risparmio Risparmio
Imposta registro 15% 9% 6% 12000
Imposta ipotecaria 2% 50 3950
Imposta catastale 1% 50 1950
Acquisto terreno edificabile da un privato 
Fino al 31 dicembre 2013 Dal 1° gennaio 2014 Risparmio Risparmio
Imposta registro 8% 9% -1% -2000
Imposta ipotecaria 2% 50 3950
Imposta catastale 1% 50 1950
Acquisto terreno edificabile da un’impresa (imponibile IVA)
Fino al 31 dicembre 2013 Dal 1° gennaio 2014 Risparmio Risparmio
IVA 22% 22% 0 0
Imposta registro 168 200 -32
Imposta ipotecaria 168 200 -32
Imposta catastale 168 200 -32

Immobili ed Iva

Vendita di casa situata all’estero: tassazione in Italia

Potete leggere l’articolo dedicato alla tassazione dei proventi derivanti dalla vendita di una casa all’estero

26 commenti

  1. anna paolantonio

    credo abbiate invertito i titoli delle tabelle “Acquisto casa tra persone fisiche ” e “Acquisto prima casa da un privato”

  2. Nel caso di vendita tra impresa e privato su immobile terminato oltre cinque anni e comunque seconda casa si paga l’imposta di registro al 9% ? Perché il fattore di moltiplicazione cambia tra prima r seconda casa nel caso di vendita con iva?

  3. Dimostrarlo dopo non è semplice ammetto. Mi farei un giro prima sull’OMI per vedere li che prezzo inseriscono per compravendite simili per vedere se effettivamente il prezzo è molto più basso. Sa oggi quella frase classica che si diceva al tempo del tipo sta con l’acqua alla gola lo svende ormai non ci credono più in tantissimi come prima per cui si sa che il mercato oggi ha una informazione abbastanza completa per cui per cessioni ad un prezzo inferiore di molto mi creda che è difficile da dimostrare ma sé è in buona fede non ha nulla da temere io sono sempre di questo avviso.

  4. Buongiorno,
    ho acquistato un magazzino a 9400 euro ma il valore catastale è 24600. il notaio mi ha consigliato di pagare le tasse sul valore catastale altrimenti rischio un accertamento da parte dell’agenzia delle entrate. Ma è tutto regolare, i proprietari lo stanno svendendo.
    come mi devo comportare? la differenza non è piccola (per me).
    Grazie

  5. Vorrei capire la differenza tra il primo e il terzo caso riportato nel vostro esempio. Grazie

  6. buongiorno, ho acquistato un magazzino ad un’asta giudiziaria ad un prezzo di molto inferiore alla rendita catastale. posso pagare l’imposta di registrazione sul prezzo di acquisto?
    grazie

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