Aggiornato il 4 Maggio 2023
La scelta di un mutuo per l’acquisto di una casa comporta spesso un notevole esborso economico che erode gran parte della busta paga o del fatturato mensile per via non solo della quota capitale e degli interessi ma anche sul prezzo di acquisto: non sempre, però, comprare a prezzi convenienti una casa significa anche scegliere un mutuo altrettanto vantaggioso.
Le ragioni principali di questa asimmetria insita in tutti i contratti di compravendita con mutuo, sono legate alla sottovalutazione da parte dell’aspirante mutuatario delle implicazioni pratiche legate alla concessione di un credito fondiario.
Prima di scegliere un mutuo è quindi fondamentale valutarne la durata, questo vale sia che ci si rivolga direttamente ad un istituto di credito tradizionale sia che si prendano in considerazione i preventivi dei cosiddetti “mutui online” offerti dai mediatori creditizi.
Prima di contrarre un mutuo per l’acquisto della prima casa o anche nel caso in cui si richieda una surroga, è necessario valutare la durata del finanziamento: maggiore è infatti la durata del mutuo e minore sarà l’importo delle singole rate da rimborsare. Detta valutazione potrebbe rendere più agevole l’acquisto di una casa anche se non si può disporre di un anticipo particolarmente elevato.
Le valutazioni suddette vanno effettuate prima di mettersi davanti ad un computer e prima di richiedere un preventivo ad uno dei diversi mediatori creditizi che operano online. In particolare per quanto riguarda i mutui online, bisogna essere consapevoli del fatto che le simulazioni con il comparatore mutui, rischiano di diventare un’inutile perdita di tempo se non si è in grado di valutare una richiesta di mutuo compatibile con la propria capacità di reddito. Lo stesso atteggiamento improntato al realismo va tenuto riguardo alla somma che si può ottenere dalla banca in quanto il credito fondiario riservato esclusivamente a chi acquista la prima casa non può superare l’80 per cento dell’immobile.
Dopo le valutazioni preliminari ecco i passi che bisogna compiere per valutare i mutui online, quanto descritto è il frutto dell’esperienza di chi scrive e illustra l’iter seguito per richiedere un mutuo fondiario finalizzato all’acquisto di un appartamento:
1) Il primo passo che l’utente deve fare è quello di prendersi tutto il tempo necessario per visionare con attenzione i portali che offrono la propria consulenza online per dare inizio alla pratica di richiesta di un mutuo. I mediatori professionali che offrono online questo tipo di servizio non sono più di una decina, ma solo mutuionline.it, mutui.it e money360.it mettono a confronto i mutui proposti da circa una quarantina di banche.
Una volta scelto il mediatore, bisogna compilare il form indicando l’istituto di credito al quale si intende rivolgere la richiesta di mutuo.
In questa fase è utile valutare non solo l’importo delle singole rate ma anche il costo di eventuali oneri accessori quali, ad esempio, il costo di istruzione della pratica e della perizia dell’immobile.
In base poi al valore dell’immobile, quando si compila il modulo si tenga presente quanto detto nelle righe precedenti: la propria valutazione dell’immobile deve essere improntata sui reali valori di mercato. Insomma non serve barare anche perché molte banche richiedono in fase di istruttoria una perizia dell’immobile per accertarne il reale valore.
Nell’elenco delle varie proposte di mutuo presenti nei portali più noti, le voci di spesa suddette vengono indicate a parte, pertanto l’aspirante mutuatario può effettuare un confronto delle offerte attraverso il comparatore mutui e poi aggiungere le spese accessorie.
Alcuni mediatori creditizi chiedono oltreché la compilazione del form, un questionario a risposta chiusa, detto questionario serve per valutare il reale interesse dell’utente.
2) Una volta che è stato inoltrato il modulo, l’intermediario fa una prima valutazione dei requisiti del richiedente. E’ molto importante che l’utente valuti a sua volta i tempi di risposta.
3) Solitamente entro due giorni lavorativi dall’inoltro della domanda, la banca prescelta contatta telefonicamente l’interessato per approfondire i dettagli relativi alla richiesta ed eventualmente per definire i passi necessari per l’inizio dell’iter di approvazione che porta alla concessione del mutuo.
L’attività di monitoraggio da parte della banca è parte integrante della procedura che varia da istituto di credito a istituto di credito. La maggior parte delle banche richiede la presenza fisica dell’aspirante mutuatario e fissa un appuntamento nella filiale più vicina al luogo di residenza dello stesso, altre, invece conducono l’intera procedura a distanza.
E’ molto importante, pertanto, valutare anche questo aspetto soprattutto se si dispone di poco tempo; se si richiede Mutuo Arancio di Ing Direct, ad esempio, la banca contatta il potenziale cliente utilizzando sia la posta elettronica che quella tradizionale, fax, telefono fisso o mobile, l’aspirante mutuatario pertanto si dovrà preoccupare soltanto di inviare la documentazione richiesta e attendere l’approvazione del mutuo.
Se la teoria è chiara come si fa in pratica a scegliere tra le banche che compaiono in un comparatore di mutui?
La prima indicazione è quella di rivolgersi ad una banca che abbia una consolidata esperienza nel settore dei mutui immobiliari. Anche se la banca è “controparte” rientra nel suo pieno interesse erogare un mutuo (se esistono le garanzie), ma si possono valutare anche delle soluzioni di finanziamento alternative che siano in grado di garantire una regolarità dei pagamenti.
Consigli generali a parte, bisogna considerare che a partire dal 2010 le banche hanno incominciato a negare i mutui anche a quei clienti che avevano presentato le stesse garanzie che normalmente venivano richieste prima della crisi internazionale del 2008.
In base all’esperienza di chi scrive può essere utile segnalare che, anche nella fase attuale, una banca come Ing Direct eroga un mutuo (se sussistono le condizioni) ma a condizione che non superi i vent’anni di durata.
E’ pertanto inutile utilizzare il web per cercare dei mutui che abbiano una durata trentennale in quanto la risposta sarà a mio avviso negativa.
Anche per quanto concerne la valutazione se sia più conveniente il tasso fisso o il tasso variabile bisogna prendere atto delle mutate condizioni delle politiche del credito rispetto a quella praticate dalle banche nel passato. Aattualmente anche le banche più disponibili a venire incontro alle esigenze di un cliente conosciuto e affidabile, preferiscono proporre la soluzione del tasso misto che riserva, però, numerose incognite per quanto riguarda la futura capacità di rimborso del richiedente.
4) Una volta che l’istituto di credito ha ricevuto la documentazione, per arrivare a accettare la richiesta di mutuo, inizia la “fase istruttoria” vera e propria che consiste in una valutazione minuziosa delle caratteristiche del richiedente ( o dei richiedenti in caso di mutuo cointestato) della sua capacità reddituale e dell’immobile.
Per costruirsi un mutuo su misura bisogna valutare bene la convenienza delle eventuali facilitazioni proposte relative al primo periodo del piano di ammortamento; non sempre, infatti, ad un tasso di interesse inizialmente appetibile corrisponde una reale convenienza nel lungo periodo.
E’ bene quindi tenere presente che il primo periodo di ammortamento è quello più oneroso soprattutto quando si devono fare i conti con tutta una serie di costi diretti connessi al contratto e indiretti quali ad esempio arredamento, allacci delle utenze ecc.
In conclusione cercare un mutuo online può essere conveniente, ma a condizione che si affronti l’impegno in modo informato e responsabile.
Vi ricordo sempre che la quota interessi relativa al mutuo è soggetta a detrazione fiscale e che il relativo approfondimento a questo e ad altri articoli lo potete trovare nell’articolo dedicato alla detrazione fiscale degli interessi sul mutuo .
