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Guida alla vendita di casa, dal Preliminare al Rogito

Vendita casa: guida per vendere un'immobilePresento una sintetica guida alla vendita di casa, per portarvi dalla firma della proposta irrevocabile per vendere casa, passando per il preliminare di vendita/acquisto, fino ad arrivare al rogito notarile, fornendovi le chiavi per tenere sotto controllo gli adempimenti civilistici e fiscali.

Diritto ed obblighi delle due parti: venditore e compratore

Dalla vendita di casa prima di tutto dobbiamo dire che a carico del venditore discende l’obbligazione principale di consegnare la cosa venduta al compratore e, per quest’ultimo, quella di pagare il prezzo. Diversamente da quanto ci si immagina, si diventa proprietari di un immobile non quando si paga il prezzo o quando il bene viene consegnato, ma quando il contratto è regolarmente concluso. Per la vendita di un immobile (appartamento, villa, ecc.) ciò accade se il contratto è redatto in forma scritta, firmato ed è completo, cioè indica senza possibilità di dubbi sia il prezzo, sia l’immobile, sia gli altri patti; quel che non è scritto nel contratto, magari perché pattuito a voce, non ha alcun valore.

Inoltre, altre norme prevedono che gli atti relativi agli immobili vengano trascritti, vengano cioè inseriti in speciali registri immobiliari nei quali è annotata la proprietà degli immobili. E’ attraverso questi registri, tenuti presso quelle che comunemente vengono chiamate Conservatorie dei Registri Immobiliari, che si risale all’appartenenza degli immobili, e non attraverso il catasto! Per poter inserire i dati in questi Registri (oggi in gran parte informatizzati) è necessario un atto notarile: ecco perchè oltre al venditore e all’acquirente, l’altra figura la cui presenza è necessaria per vendere casa è quella del Notaio.

Il Notaio per vendere casa: cosa fa, per voi?

Prima di tutto il notaio controlla, e non è poco, che il bene immobile che vogliono vendervi possa essere negoziato. Poi controlla che chi vi vende l’immobile, sia veramente il proprietario! Poi ancora, controlla che sull’immobile non gravino ipoteche o altre formalità pregiudizievoli. Controlla anche, nei limiti delle sue conoscenze (non è un architetto), che l’immobile sia in regola sotto il profilo edilizio. Quanto più collaborerete con il Notaio, tanto più farete il vostro interesse: egli è vostro amico! Nascondere al notaio dei particolari, significa il più delle volte darsi la zappa sui piedi!

Insomma, c’è una vera e propria marea di leggi che riguardano la vendita degli immobili, oggi più di ieri ma tutto sommato rispetto al passato abbiamo nuovi ed importanti strumenti per conoscerle e condividerle e finalmente oggi potete trovare informazioni cosa che prima non era possibile se non attraverso il passaparola con tutte le distorsioni del caso.

La proposta di acquisto irrevocabile e l’accettazione

La ricerca di un acquirente per l’immobile da vendere, magari al prezzo sperato, non è sempre facile, così come non sempre è facile trovare, un’adeguata sistemazione abitativa, incalzati dalla fretta.

Le Agenzie immobiliari mettono in relazione due o più parti (la domanda e l’offerta) per la conclusione di un affare, senza però essere legate ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Se l’affare è concluso per effetto del suo intervento, il mediatore ha diritto alla provvigione. E qual’è la provvigione per l’agenzia per vendere casa?

Mediamente il costo dell’agenzia si aggira attorno al 2% – 4% del prezzo pattuito, in genere il 3% ma in sede di contrattazione capita che affermino di richiedere il 6%… ma che a noi eccezionalmente offrono solo il 3%, oltre ad I.V.A. nella misura di legge (attualmente 22%).

La figura del mediatore

Il mediatore immobiliare ha inoltre diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l’affare non è stato concluso. Per svolgere questa attività di intermediazione in modo legittimo bisogna essere iscritti in un ruolo presso la Camera di Commercio.
Sia chiaro comunque che non è necessario, per vendere o acquistare un immobile, rivolgersi necessariamente ad una agenzia immobiliare, così come non è necessario, per forza, stipulare un contratto preliminare.
Spesso il mediatore svolge anche preziose attività accessorie:

  • stima dell’immobile anche se per casa mia le stime tra diverse agenzie variavano anche del 50%… per cui fate una media ponderata di quello che vi dicono
  • reperimento in Comune delle concessioni edilizie
  • aiuto nelle trattative di vendita di casa
  • assistenza nella predisposizione di preliminari o “proposte di acquisto”
  • pubblicità per la vendita casa
  • eventualmente consegna al Notaio di tutti i documenti necessari per la stipula.

Personalmente, per vendere un immobile, che sia una casa indipendente o un appartamento, consiglio di non firmare mandati con esclusiva, perchè la casa si può vendere oggi con l’aiuto di alcuni siti affidabili e conosciuti (alcuni di questi sono immobiliare.it, casa.it, trovacasa.net, subito.it e localmente attraverso siti come portaportese.it per Roma e provincia o secondamano.it per Milano e altre città del nord Italia).

La proposta è irrevocabile in quanto obbliga a concludere il contratto, che deve contenere il prezzo e le eventuali altre condizioni proposte, e un termine alla scadenza del quale la proposta perde di efficacia. L’indicazione irrevocabile, impedisce di cambiare idea prima della scadenza del termine indicato.

Attenzione! Nel caso in cui il venditore firmi per accettazione, si forma un vero e proprio preliminare spiegato qui di seguito, soggetto all’obbligo di registrazione, con le conseguenze fiscali che vedremo tra poco

Il preliminare di compravendita

E’ un vero contratto in cui le parti s’impegnano reciprocamente ad addivenire al rogito, che contiene oltre al prezzo anche tutti i patti accessori relativi alla vendita: si badi, con il preliminare non si acquista nulla ma solo si promette di vendere e di comprare nel futuro. Chi, dopo il preliminare, non intende procedere alla vendita, può vedersi chiamato in giudizio perché sia il giudice a trasferire l’immobile oppure può perdere la caparra versata o dover restituire il doppio di quella ricevuta.
Il preliminare può essere concluso con scrittura privata semplice, o per atto di Notaio (in questi caso è anche trascritto).

Differenze fra Preliminare Privato e dal Notaio

L’atto Preliminare “privato” impegna le parti che lo hanno firmato, ma non può essere fatto valere nei confronti dei terzi. Ciò significa che di fatto l’immobile può essere venduto a terzi nonostante il contratto, sebbene si tratti di comportamento illegittimo che comporta la necessità di risarcire i danni. Ancora: i creditori del proprietario possono pignorare il bene o iscrivere ipoteca, se questo non paga i propri debiti, senza che ciò possa essere evitato in alcun modo. Inoltre in caso di fallimento del proprietario, cosa che purtroppo talvolta accade, non si riuscirà a recuperare praticamente alcuna somma sugli acconti versati.

Infine, in caso di acconti pagati al momento della sottoscrizione del preliminare fra privati, non c’è nessuna garanzia effettiva di restituzione qualora il promittente venditore fallisca o… scappi con i soldi. Il preliminare per scrittura privata non autenticata è sempre e comunque

Tassazione sulla registrazione del Preliminare di vendita

Il contratto preliminare per l’acquisto di casa è soggetto all’obbligo di registrazione, entro il termine di 20 giorni da quando è stato sottoscritto. Sconta l’imposta di bollo, l’imposta fissa di registro (Euro 168), oltre che l’imposta di registro dello 0,50% sulla caparra, e del 3% sugli acconti di prezzo percepiti alla firma del preliminare. L’imposta riscossa sulla caparra e sugli acconti viene però recuperata scontandola dall’imposta di registro che si paga al rogito (se però la vendita è ad IVA gli acconti di prezzo sono soggetti a tale imposta mentre l’imposta di registro per la caparra non è recuperabile).

Il calcolo però fatelo fare sempre anticipatamente dal otaio che curerà eventualmente la registrazione del preliminare di vendita. Vi dico che la convenienza o meno alla registrazione è solo di tipo economico e non mi sento di consigliarvi cosa fare o no. Molti sento che non lo registrano ma sono al pari di quelli che non lo fanno.

La decisione se registrare o meno il preliminare credo dipendi da questa serie di fattori che vi possono aiutare a scegliere:

  • Conoscenza approfondita del soggetto venditore (ha famiglia, ha qui il suo tessuto familiare) lo so che è una variabile soggettiva ma la vostra sensibilità e la vosra voglia di prendere quelal casa vi distoglie l’attenzione sul fatto che il venditore potrebbe essere un bandito
  • Verifica sulle anagrafiche personali dei protesti del venditore: non costa nulla e se le trovate è un forte indice di fregatura che ci potrebbe essere sotto
  • Importo richiesto per il preliminare: se molto alto il rischio di perdere una grande somma vi dovrebbe far riflettere: se stiamo parlando di un preliminare di 100 mila euro ci andrei subito a registrarlo (anche se poi qualora ti truffassero i soldi non so quando li rivedrete). Insomma più è alta la somma più dovreste essere incentivati alla registrazione del preliminare
  • Termine entro cui effettuare il rogito: questo anche potrebbe essere una variabile d aprendere in considerazione ma non tanto in qaunto ne ho sentiti alcuni di casi in cui la stessa casa veniva venduta a più persone lo stesso giorno e solo chi aveva registrato l’atto poteva vantare il diritto sugli altri.

Nel preliminare “dal Notaio” invece la redazione è fatta appunto davanti ad un Notaio e presenta notevoli garanzie in più rispetto al preliminare “privato”. Il preliminare notarile può essere trascritto, acquistando così l’opponibilità verso i terzi. Ciò significa che il promittente venditore non può vendere a nessun altro l’immobile; inoltre eventuali ipoteche, pignoramenti ecc.., che possono colpire l’immobile successivamente non avranno nessun effetto a danno del promissario acquirente.

Il privilegio speciale a favore del promissario acquirente: nel caso di mancata esecuzione del preliminare, il promissario acquirente può far vendere l’immobile all’asta per recuperare quanto versato, proprio come se avesse un’ipoteca a suo favore. Poi le firme sono autenticate dal Notaio  quindi nessuno può disconoscerle; pertanto è molto più agevole far valere i propri diritti davanti al Giudice in caso di lite/contenzioso.
Per questi motivi è particolarmente opportuno il preliminare notarile di vendita, specie qualora si preveda l’obbligo di versare somme ingenti di denaro prima del rogito; se invece si preferisce ricorrere al preliminare “privato”, è assolutamente sconsigliabile, perchè molto rischioso, pagare somme ingenti prima del definitivo.

Quanto costa il preliminare di compravendita dal notaio?

Oltre all’imposta di bollo e di registro (che sono previste anche per il preliminare privato), si pagano l’imposta e la tassa ipotecaria in misura fissa (Euro 168 + Euro 35), oltre all’onorario del Notaio, che è circa metà rispetto a quello previsto per il rogito. Inoltre, se la vendita è stipulata dallo stesso Notaio che ha ricevuto il preliminare, si può avere uno sconto sull’onorario della vendita, perchè i controlli ipocatastali (cioè le verifiche sulla situazione dell’immobile) sono già stati eseguiti.

Nel caso della vendita su carta di immobile da costruire poi si acquisti da un’impresa una casa in corso di costruzione, una recente legge prevede particolari garanzie a favore del privato che firma il preliminare: l’obbligo del costruttore di consegnare una fideiussione bancaria o assicurativa (o rilasciata da una società finanziaria iscritta ad un apposito Albo) a garanzia di tutte le somme che il promissario acquirente paghi prima del rogito; un contenuto del preliminare molto dettagliato che prevede l’allegazione degli elaborati di progetto della casa e delle parti comuni, nonchè di tutti i capitolati relativi alla costruzione; l’obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente, al momento del rogito, una polizza assicurativa decennale (c.d. garanzia del costruttore)

IL ROGITO

Il rogito notarile è l’atto con il quale avviene il trasferimento della proprietà in capo all’acquirente. E’ errato ritenere che la casa sia “comprata” al momento del preliminare! Con il contratto preliminare di compravendita, lasciando stare alcune distinzioni legali, le parti normalmente si impegnano rispettivamente a vendere e ad acquistare un certo immobile: quindi il contenuto del preliminare sono solo degli obblighi. Con il rogito, invece, si realizza il momento traslativo della proprietà: la proprietà passa dal venditore al compratore con tutte le relative conseguenze giuridiche e fiscali.
Prima di addivenire al rogito di casa, con un lungo e paziente lavoro, il notaio esegue una serie di controlli per verificare che tutto sia in ordine; che l’immobile sia effettivamente di proprietà del venditore, che sia libero da ipoteche, che sia regolare sotto il profilo urbanistico edilizio.

Documenti da portare al Notaio al momento del rogito

I documenti d’identità (e permesso di soggiorno per cittadini extracomunitari) e C.F. e certificato di libertà di stato o estratto per riassunto dell’atto di matrimonio: sarà più facile l’inserimento di dati precisi nell’atto e la verifica del regime patrimoniale di coniugi, spesso indispensabile per una corretta intestazione dei beni; atto di provenienza (con cui l’immobile è stato acquistato, oppure denuncia di successione) per verificare pattuizioni particolari da riportare nell’atto e per avere un punto di partenza per i controlli ipocatastali; le eventuali convenzioni edilizie: non sempre il loro testo integrale risulta in
conservatoria; planimetria catastale (raffigurazione grafica degli immobili come risultante al catasto): la planimetria deve corrispondere allo stato attuale dell’immobile; titoli abilitativi alla costruzione: licenze, DIA, permesso di costruire, varianti, condoni, abitabilità e agibilità, progetti allegati a dette concessioni. Esse sono particolarmente rilevanti perchè l’esistenza di abusi comporta sanzioni, da lievi ammende fino a multe elevate, e obbligo di demolizione in caso di abusi totali (case costruite senza licenza o gravi difformità eseguite rispetto al progetto originario).

Poi per quanto concerne il pagamento dovrete portare gli estremi dei mezzi di pagamento (assegni, bonifici) con cui è stato pagato il prezzo e, se del caso, la provvigione. Le nuove norme antiriciclaggio impongono di dichiarare in atto con quale modalità è stato pagato il prezzo, non solo il saldo pagato al rogito, ma anche tutti gli acconti.

Perciò ricordatevi di fare sempre una fotocopia di tutti gli assegni che consegnate al venditore ed alla agenzia e compilateli in tutte le loro parti (data e luogo di emissione, mi raccomando!). Ricordate anche che gli assegni di importo superiore ad euro 12.500,00 devono recare la clausola “non trasferibile”.

L’OBBLIGO DI DICHIARARE IL PREZZO VERO

E’ sbagliato ritenere che si possa stare tranquilli dichiarando un prezzo inferiore a quello vero, purchè esso superi il valore catastale. Oggi infatti per quasi tutte le compravendite (e in particolare per le vendite soggette ad IVA di case) L’Agenzia delle Entrate può effettuare sempre accertamenti di valore, anche se si è dichiarato “il valore catastale”. Inoltre, se per acquistare la casa si chiede un finanziamento, la somma presa a mutuo dalla banca è considerata “valore normale dell’immobile” a fini fiscali. Si consideri poi che nelle vendite “non soggette a IVA” (principalmente quelle tra privati) la tassazione è calcolata sul valore catastale dell’immobile a condizione che si dichiari il prezzo vero.

Opzione Prezzo-Valore Registro acquisto casa o terreno per evitare accertamento: esempio

ALTERNATIVITA’ IVA/REGISTRO

Ogni atto è soggetto al pagamento di alcune imposte, in particolare, le principali (e più gravose) sono l’ IVA e/o l’imposta di registro. Sono soggette ad IVA le vendite di case da parte del costruttore che rivenda entro quattro anni dal momento in cui ha terminato la costruzione o ristrutturazione.
Negli altri casi la vendita di abitazioni è soggetta ad imposta di registro. L’IVA si deve pagare direttamente al venditore/costruttore. E’ calcolata sul prezzo di vendita. L’aliquote applicate: con agevolazioni prima casa: 4% mentre senza agevolazioni prima casa: 10%

Quando l’atto è soggetto ad IVA, sconta anche tre imposte fisse: di registro, ipotecarie e catastali (Euro 168 x 3), il cui importo deve essere consegnato al notaio che le verserà in sede di registrazione.

L’imposta di registro è prevista quando l’atto non è soggetto ad iva, e deve essere versata al Notaio al momento del rogito.
In virtù di una recente normativa, detta del “prezzo-valore”, fortemente voluta anche dal notariato italiano al fine di eliminare l’evasione fiscale (e anche di far sì che finalmente i cittadini dichiarassero la verità!), l’imposta di registro si applica non sul prezzo dichiarato i n atto, ma sul valore catastale dell’immobile (che a sua volta si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti: 115,5 se trattasi di prima casa ovvero 126 negli altri casi). Pertanto è possibile dichiarare interamente il prezzo convenuto senza avere nessun aggravio fiscale, perchè l’imposta sarà sempre riscossa sul valore catastale.

Quando conviene acquistare da privato o da impresa di costruzioni

Potete leggere l’articolo dedicato alla valutazione sulla convenienza tra acquisto di casa da privato o dall’impresa di costruzioni

Convenienza acquisto casa da impresa di costruzioni o da privato: quando scatta

Agevolazione Iva-Irpef 2016 per le case acquistate dall’impresa di costruzioni

Vi segnalo anche la nuova Agevolazione fiscale Iva sulle casa Acquistate dal costruttore: detrazione e sconto. Considerate che vale solo in via sperimentale per il momento per cui avete tempo solo fino alla fine del 2016 per farne domanda.

Quale documentazione devono produrre acquirente e venditore

Quali documenti servono nella vendita di casa dal venditore: certificati obbligatori e non

Quali documenti servono per l’Acquisto di casa all’acquirente: obbligatori e non

Agevolazioni prima casa

Per la verifica della tassazione più conosciuta e possiamo dire ordinaria potete consultare l’articolo dedicato alle agevolazioni fiscali prima casa nel frattempo; ve le segnalo in modo estremamente sintetico, forse troppo :-):

Aliquote applicate: con agevolazioni prima casa: del 2% di imposta di registro, oltre a due tasse fisse (Euro 200 x 2) ipocatastali; mentre senza agevolazioniazioni prima casa: 9% registro, 2% ipotecaria e 1% catastale.

Tasse sulla vendita di casa

Consultate l’approfondimento dedicato alla tassazione della plusvalenza dalla vendita di casa.

Agevolazioni prima casa 2019 e Vendita prima e dopo dei cinque anni

Caparra confirmatoria e Acconto 2019 2020: tassazione, Iva, fatturazione e cartelle di pagamento

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

46 commenti

  1. Tasse-Fisco

    di norma paga l’acquirente, salvo patto contrario. Non conosco nuove norme in tal senso

  2. Avatar
    Cristina carsaniga

    Buongiorno sto vendendo un appartamento è vero che devo pagare anch’io il notaio l’agenzia dice che sono cambiate le leggi.. Mi chiede 350 euro.. Vorrei chiarimenti grazie

  3. Tasse-Fisco

    Si faccia rilasciare fideiussione….vera per l’intero pagamento…ma dubito che ne abbia la possibilità. IN caso contrario bye bye….avere moneta, dare cammello

  4. Avatar

    Sto per perfezionare un compromesso di vendita di un fabbricato. L’acquirente mi propone il pagamento come segue:
    – alla firma del preliminare una caparra;
    – un versamento mensile per la durata di un anno da scontare al rogito;
    – il saldo al rogito.
    E fin quì tutto regolare, solo che l’acquirente mi chiede di poter occupare il fabbricato da subito e cioè dalla firma del preliminare. Come posso garantirmi che tutti i versamenti successivi alla caparra verranno onorati per poi stipulare il rogito? e che nella peggiore delle ipotesi mi venga restituito libero il fabbricato?. Forse fissando una caparra abbastanza alta. Grazie

  5. Avatar

    Buongiorno, sono in procinto di vendere un box di proprieta’. Come noto, ho recuperato l’originale dell’atto di acquisto che dovro’ portare al notaio il giorno del rogito. Lo stesso notaio, pero’, mi sta gravando di una spesa di 183 € perche’ “non e’ stato possibile ispezionare la storia dell’immobile nel ventennio precedente perche’ ancora non esisteva l’informatizzazione. Sara’ quindi necessario il recupero di tali informazioni”.
    Vorrei sapere se questa richiesta ha dei fondamenti normativi.
    Grazie
    Un saluto

  6. Avatar

    Buongiorno volevo chiedere un informazione, dovrei acquistare una casa da 70 mila euro ma siccome ci sono dei lavori da fare vorrei fare il mutuo di 90 mila, se chi vende e d’accordo a fare l’atto di 90 mila euro ha delle spese maggiori, come tasse di registro non mi sembra ma poi sul 730 dovrà pagare in più grazie

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