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Dare in affitto per brevi periodi case, ville, appartamenti, immobili

pannelli solari sul tetto di una casa in affittoLa varietà dei contratti di locazione contempla diverse situazioni in cui locatore e locatario potrebbero venire a trovarsi. Si tratta di un contratto di locazione transitorio che prevede l’accordo tra proprietario e locatario per un periodo di tempo breve e di durata inferiore ai quattro anni del tipico contratto di locazione disciplinato dalla legge. Per affittare un appartamento per un breve periodo che coincide con i periodi di ferie o con i tempi necessari per i soggiorni professionali, per il proprietario è più conveniente stipulare un contratto in forma scritta che rispetto alla forma verbale garantisce il rispetto delle norme di legge in materia.

Il mercato delle locazioni brevi riguarda soprattutto la seconda casa di proprietà e pur essendoci una disciplina regionale e nazionale in materia (la legge 441/1998) il settore è regolamentato dal Codice Civile che lascia maggiore libertà nei termini dell’accordo.

Il cambiamento del mercato delle locazioni: il punto di vista del proprietario

Le regole del mercato immobiliare per gli affitti di breve periodo si sono adeguate al cambiamento delle esigenze della popolazione. Si tende a frazionare le vacanze in brevi periodi da ripetere più volte l’anno. La normativa emanata da Assoedilizia ha individuato tre tipi di contratto da adottare in relazione al periodo di vacanza. Uno di questi contratti è noto come formula week-end ed è un contratto idoneo per affitti di pochi giorni. Per vacanze che vanno dai 10-15 giorni ad un mese viene adottato il contratto per brevi vacanze. Il contratto di locazione stipulato per vacanze che durano più di un mese è il contratto villeggiatura che assomiglia alla forma del contratto di locazione ma con la precisazione che si tratta di un contratto con finalità turistica. La normativa ha ritenuto necessaria la forma scritta del contratto anche per la formula week-end in quanto rispetto alla forma verbale si ha la certezza che il proprietario abbia espresso chiaramente i termini del contratto e gli obblighi delle parti evitando controversie in futuro. Il contratto scritto evita la confusione tra le formule week-end e l’attività di Bed & Breakfast o di affitta camere che sono disciplinate da altre norme di legge.

A titolo di esempio nella formula week-end il locatore evidenzia in forma scritta che l’appartamento è sprovvisto di biancheria, che l’ospite deve riassettare l’appartamento ogni giorno, che il proprietario locatore non fornisce pasti e bevande e non provvede alla sorveglianza del locale. Nel contratto per breve periodo il proprietario ha l’obbligo di stabilire l’entità del canone, le spese per l’utilizzo di spazi accessori e le spese relative alle utenze. Il contratto di villeggiatura che riguarda periodi superiori al mese è regolato dalle norme del Codice Civile e oltre ad indicare la finalità turistica in tali contratti devono essere espresse le altre clausole stabilite dalla normativa in materia di pagamento del canone e della sua eventuale rivalutazione.

Gli obblighi del proprietario dell’immobile

La Confedilizia stabilisce quali sono gli obblighi delle parti in caso di affitto di un appartamento per breve durata e che potete approfondire nell’articolo dedicato ai diritti e doveri nella locazione.
Il proprietario ha l’obbligo di consegnare le chiavi dell’immobile al locatario dopo la stipula del contratto scritto. In tal modo l’inquilino ha la totale disponibilità dell’appartamento e si assume le responsabilità per i danni eventualmente causati. Il proprietario deve evitare di accettare proposte illegali da parte del locatario. Essendoci l’obbligo di registrazione per i contratti transitori ad uso commerciale, una proposta inaccettabile che il proprietario potrebbe ricevere è quella di non registrare il contratto o di registrarlo ad un canone inferiore a quanto stabilito. La motivazione è da ricercare nella volontà del locatario di denunciare un reddito inferiore rispetto al canone pagato. I contratti transitori non sono rinnovabili in quanto sono stati pensati per situazioni di eccezionale necessità pertanto il proprietario non deve accettare proposte di rinnovo dei contratti brevi: se ciò accade e si raggiunge la una durata che va dai quattro agli otto anni questi contratti rientrano nella disciplina nazionale dei contratti di locazione. Il proprietario non deve consentire la sublocazione dell’appartamento ad un canone superiore a quello stabilito dalle parti. Egli ha il diritto di chiedere una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia del pagamento del canone.

Per i contratti temporanei il proprietario sottoscrive l’obbligo per il locatario del versamento di un deposito cauzionale che copre eventuali danni o rischi di rescissione dal contratto. Esiste una tabella relativa alla ripartizione degli oneri accessori accordata dalla Confedilizia e dall’Associazione di rappresentanza degli inquilini che il proprietario e il locatario hanno l’obbligo di sottoscrivere. Altri obblighi per il proprietario riguardano le utenze (luce, gas, telefono) che non devono essere a lui intestate. Inoltre il proprietario dell’appartamento deve assicurare la corretta applicazione delle norme del codice civile al contratto di locazione per breve periodo, deve chiedere referenze sull’inquilino in merito a precedenti contratti d’affitto e al rispetto delle scadenze. La rappresentanza locale della Confedilizia deve assistere il proprietario in caso di controversie.

Altre peculiarità del contratto d’affitto per breve durata

Il proprietario dell’appartamento è obbligato alla denuncia di cessione del fabbricato all’Autorità di Pubblica Sicurezza o al Sindaco se la durata del soggiorno supera i trenta giorni e in altri casi stabiliti dalla legge. La denuncia di cessione deve essere comunicata in ogni caso se la locazione, pur essendo di breve durata, viene sottoscritta con un cittadino di un paese non appartenente all’Unione Europea. Se la locazione ha una durata breve e occasionale non si deve fare alcuna denuncia di cessione del fabbricato. Se l’appartamento viene affittato nei confronti della stessa persona per periodi brevi che sommati superano i trenta giorni d’affitto esiste l’obbligo di denuncia all’Autorità di Pubblica Sicurezza a carico di entrambe le parti. Nel caso in cui si operi con partita IVA esiste sempre l’obbligo di denuncia della cessione dell’immobile oltre alla disponibilità di regolare permesso per l’esercizio di attività commerciali. Altro obbligo è l’applicazione di marche da bollo sulle ricevute di pagamento e sul contratto il cui importo è a carico di entrambe le parti.

Per i vari check in e check out si dovrà fare specifica comunicazione al portale della polizia entro 24 ore dalla registrazione apena di sanzioni e ammende piuttosto salate.

Trend in crescita per gli affitti brevi

Considerato il cambiamento del mercato e la crisi economica nel nostro Paese sono nate formule contrattuali per affitti brevi che vengono incontro alle esigenze di entrambi gli attori del contratto. Il proprietario potrebbe avere necessità di rientrare in breve in possesso della propria abitazione per motivi familiari, ma nel frattempo si concede la possibilità di avere una fonte di reddito. D’altra porte il locatario potrebbe aver bisogno di un alloggio per un breve periodo per motivi professionali come la trasferta per questioni di lavoro o di studio o per motivazioni strutturali come la manutenzione della propria abitazione che risulta temporaneamente non disponibile.

Il contratto a breve risulta una formula easy che elimina i vincoli burocratici esistenti per i contratti di locazione.
Di solito il rischio del mancato pagamento del canone si riduce perché si tratta di pagamenti accessibili che l’inquilino sostiene senza difficoltà. Il canone viene pagato in anticipo e la rendita è superiore a quella che si ottiene sui contratti a lungo termine. Il contratto a breve prevede per il proprietario l’onere di cercare nuovi inquilini per occupare l’immobile per brevi periodi. La pulizia e la soddisfazione delle esigenze del locatario sono elementi necessari per essere competitivi in un mercato in cui abbondano le offerte.

Questi motivi portano all’assegnazione dell’intero contratto ad agenzie specializzate nella gestione della locazione a breve con formule di mandato completo. Le agenzie si occupano delle pratiche burocratiche, della ricerca dei clienti, della pulizia dei locali e della promozione su siti e media specializzati.

Norme fiscali per il contratto breve

Da un punto di vista fiscale il proprietario non ha alcun obbligo ai fini IVA tranne nel caso in cui abbia stipulato un contratto d’affitto breve per attività commerciale. Altra condizione che vi obbligherebbe all’apertura della partita Iva (e se fate molti canoni chiedetevi anche se non sia più conveniente aprire una società) nel caso in cui affittiate due o più appartamenti di vostra proprietà anche se per l’esatta quantificazione delle unità locali da poter affittare senza incorrere nell’obbligo di apertura della partita Iva, vi consiglio di contattare il comune o la regione che potrebbe avere disciplinato autonomamente questo aspetto.

In sede di dichiarazione dei redditi deve far fronte agli adempimenti fiscali versando o l’imposta ordinaria (IRPEF) o la cedolare secca anche se il contratto per breve periodo non è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Nel cas della cedolare secca l’imposta sostitutiva 21% della cedolare sostituisce la tassazione ordinaria per scaglioni Irpef che andrebbe dal 23% al 45%  dovuta sui redditi di locazione per contratti di durata più lunga.Non sempe perà la cedolare ha una sua convenienza: potete approfondire gli elementi per giungere ad una valutazione personale leggendo proprio l’articolo di approfondimento dedicato alla convenienza della cedolare secca.

ome chiarito dalla circolare 2 del 2017 infatti per effetto del richiamo alle disposizioni in materia di “Cedolare secca sugli affitti”, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, il reddito derivante dai contratti di locazione breve può essere assoggettato, per opzione del locatore, all’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, laddove registrato, detto anche Cedolare Secca.

Il predetto regime opzionale, già applicabile ai redditi fondiari derivanti dalle locazioni anche di breve durata, risulta ora esteso ai redditi diversi derivanti dai contratti di sublocazioni e ai contratti stipulati dal comodatario per la concessione a terzi del godimento dell’immobile abitativo.

Per quanto riguarda la sublocazione, l’applicazione della cedolare secca non modifica la qualificazione reddituale dei proventi derivanti da tale contratto. Relativamente, invece, alla concessone in godimento dell’immobile da parte del comodatario, si ritiene che, per effetto delle nuove disposizioni che prevedono l’applicazione della ritenuta in capo al comodatario, il comodante resti titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato mentre il comodatario/locatore, diventi titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento qualificabile come reddito diverso assimilabile alla sublocazione. Per le locazioni brevi sono, pertanto, superati, i precedenti orientamenti di prassi volti ad attribuire al comodante la titolarità del reddito fondiario, determinato tenendo conto anche dei corrispettivi derivanti dal contratto di locazione stipulato dal comodatario/locatore (cfr. Ris. n. 381/E e Ris. n. 394/E del 2008).

La qualificazione reddituale dei proventi derivanti dal contratto di locazione non muta anche qualora il contratto preveda la fornitura di servizi accessori strettamente connessi alla funzionalità dell’immobile, come chiarito al paragrafo 1.

Tutti i titolari dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve, secondo quanto previsto dall’art. 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, possono optare per l’applicazione del regime della cedolare secca sui corrispettivi riscossi ovvero per farli concorrere al reddito complessivo, secondo le regole previste per le rispettive categorie reddituali.

Per approfondire la tassazione potete fare riferimento alla Guida alla cedolare secca dove sono riportati i principali elementi che caratterizzano il regime agevolativo introdotto per le lo azioni di unita residenziali. Nella sostanza vi anticipo, ma vi consiglio di andare a leggere comunque la guida gratuita perchè troverete molti chiarimenti sul suo utilizzo e vi indicherà le scadenze da rispettare per il versamento del saldo e dell’acconto ed il calcolo dei versamenti previsti.

L’opzione per la cedolare secca si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi ovvero, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in tale sede.

Il locatore può effettuare l’opzione per ciascuno dei contratti stipulati, salvo il caso in cui siano locate singole porzioni della medesima unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti (cfr. Circ. n. 26/E del 2011). In tal caso l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo.

Al termine del periodo di locazione, il proprietario rilascia la quietanza di pagamento e richiede il pagamento della tassa di soggiorno. Il proprietario può decidere di affittare anche una singola stanza della sua casa di proprietà: ciò mette in rilievo la flessibilità di questo mercato che si è ampliato con varie formule per dare sostegno ai proprietari. Con gli affitti transitori essi infatti realizzano un reddito alternativo che compensa in parte altre tasse (costi di manutenzione e spese fiscali) da sostenere sulla casa.

Ritenuta d’acconto operata dalle agenzie immobiliari

Dal primo giugno 2017 la Manovra correttiva 2017 ha introdotto l’obbligo, in capo agli intermediari immobiliari, di applicazione della ritenuta d’acconto del 21% ai fini Irpef relativamente alle locazioni brevi. Come potete vedere nella frase precedente vi sono diversi termini che necessitano di chiarimenti per definire l’ambito soggettivo e oggettivo di applicazione di questa nuova disciplina. Potete quindi leggere l’articolo di approfondimento gratuito dedicato proprio alle ritenute d’acconto per gli affitti brevi.

Ritenuta d’acconto Affitti Brevi per Agenzie e Intermediari Immobiliari: codice tributo

Anticipo che la ritenuta d’acconto vi sarà applicata anche se affittate per il tramite dei portali on line.

Tassazione dei B&B

Potete leggere anche l’articoli di approfondimento per conoscere come aprire e la tassazione dei Bed & Breackfast. Anche queste sono state interessate dalla manovra correttiva 2017.

Chiarimenti dall’agenzia delle Entrate

Nel seguito trovate la circolare rilasciata dall’Agenzia delle Entrate che consente di avere alcuni importanti chiarimenti sia sul regime di tassazione sia nel trattamento della nuova ritenuta d’acconto, adempimenti questo, a carico dei soggetti intermediari.

Circolare n. 24 del 12 ottobre 2017

Novità dal 2017

Vi segnalo a tal proposito l’articolo dedicato alla tassazione delle locazioni di breve periodo come case vacanze. Vi anticipo la possibilità di passare dalla tassazione ordinaria per scaglioni alla cedolare secca del 21%.

Locazioni Brevi cosa cambia in sintesi: tassazione, servizi accessori, convenienza cedolare

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Prometeo Sunni dal 2010 collabora sporadicamente con Tasse-Fisco.com per scrivere articoli e news su argomenti collaterali a quelli prettamente fiscali. +Prometeo

13 commenti

  1. Tasse-Fisco

    Ci stiamo abituando talmente tanto ad utilizzare i portali che quasi ci scordiamo come si faceva una volta senza :-). Il ricavo da lei riscosso per l’attività di intermediazione diviene una provvigione e se lo fa abitualmente sarebbe soggetto anche a partita Iva. Nel caso sia una attività occasionale allora dovrà configurare l’attività spot come una prestazione occasionale. Per la registrazione del contratto naturalmente non deve inserire i suoi dati ma quelli del proprietario e registrarlo presso l’agenzia delle entrate compilando in sede apposti modello RLI dove eserciterà l’opzione per la cedolare.

  2. Avatar

    Buonasera,
    vorrei affittare a breve termine un appartamento di proprietà di un’altra persona e trattenere una percentuale sull’importo mensile incassato, che tipo di contratto devo stipulare con il proprietario?
    Inoltre, per quanto riguarda le tasse, vorrei utilizzare l’opzione della cedolare secca, come mi devo comportare qualora la prenotazione fosse diretta e non tramite intermediario (Airbnb) ?
    Vi ringrazio in anticipo

  3. Avatar
    Rossella Biancotti

    Salve!
    Avrei una domanda:
    nel caso in cui dovessi affittare la mia casa ad una ditta e non ad un turista x meno di un mese,
    la tassazione e’ sempre con cedolare secca?
    Grazie

  4. Tasse-Fisco

    Trattate nel senso che ne parliamo e scriviamo articolo che possono essere utili sull’argomento ma se mi sta chiedendo se la posso aiutare nella gestione direi di no.

  5. Avatar

    Buonasera, io sto ristrutturando un piccolo appartamento composto da due camere matrimoniali, essendo vicino a Orvieto, Boldena, Civita di Bagnoreggio, lo vorrei (una volta terminata la ristrutturazione) affittare a giorni, settimane, mesi a camere o intero appartamento, trattate questo genere di cose? Grazie

  6. Tasse-Fisco

    complessivi

  7. Avatar

    Salve,
    vorrei capire la differenza tra casa vacanza imprenditoriale o occasionale ( per casa vacanza intendo l’affitto di un immobile per brevi periodi a fini turistici), cioè come si definisce l’occasionalità per cui non è necessaria la partita iva? si intendono 30 giorni complessivi o è sufficente che ogni singolo affitto sia inferiore a 30 giorni?
    grazie per il chiarimento
    Ortensia

  8. Avatar

    salve vi prego di rispondere alla mia domanda in quanto non so a chi devo rivolgermi per chiarire in modo semplice alcuni punti: ho un mini appartamento a Roma che vorrei affittare per brevi periodi (sia pochi giorni o massimo per un mese o due) a persone che vengono per lavoro o stage o corsi.
    So che per periodi inferiori ai 30 giorni non c’è obbligo di registrazione di contratto ma non ho capito se questi 30 giorni sono sommati o valgono per ogni persona? e se sono sommati cosa devo fare superati i 30 giorni di affitto dell’appartamento? devo comunque denunciare gli ospiti alla questura anche per pochi giorni? cosa devo fare se io affitto più volte l’appartamento a persone diverse, per pochi giorni? devo per forza aprire casa vacanze o posso anche solo fare tutti brevi contrattini scritti privatamente e comunque poi pagare le tasse al commercialista? come funziona??? e invece come funziona se voglio affittare casa ad una persona a cui serve per uno o due mesi per lavoro o stage o corsi? quale tipo di contratto posso fare? grazie mille spero possiate chiarirmi questi punti o consigliarmi qualcuno o qualche associazione a cui rivolgermi per fare tutte le domande perchè sono alle prime armi.

  9. Tasse-Fisco

    Purtroppo mi rendo conto che in Italia gestire tutte questo imposte e tasse è un macello e non uso caso il termine. La tassa di soggiorno è una cosa, le imposte da versare sui proventi derivanti dalla locazione è un’altra cosa. Nel suo caso visto le consiglio vivamente di rivolgersi al commercialista perché la differenza tra le due mi fa capire che le sue conoscenze in materie sono da rivedere seriamente per cui meglio affidarsi al commercialista che le saprà consigliare il meglio.

  10. Avatar

    Grazie del commento

  11. Avatar

    Anche io affitto una parte di casa per le vacanze breve-come mi è stato spiegato nel ufficio del turismo di Verbania e anche dal commercialista-privato non paga la tassa di soggiorno per ospiti, non paga iva-deve immettere una ricevuta di pagamento -la copia della quale va inserita poi nel 730.

  12. Tasse-Fisco

    Allora vediamo….sicuramente deve fare riferimento a ciò che disciplina la sua regione e vedere se a livello di normativa comune hanno modificato, nel limite dei poteri loro concessi, il regime applicabile. Ogni regione infatti e ogni comune possono farlo per cui non potendo io sapere quale è quello vigente, direi di fare una ricerca sul sito della regione sardegna, poi andrei sul comune e fare una ricerca anche li.

    Tuttavia data la sua tipologia di attività molto probabilmente l’affitto non la farà rientrare nell’ambito di apertura della partita Iva in quanto che io sappia tutte le regioni pongono dei limiti massimi di affitto (3 o oltre 4 unità locali locali per oggetto) al di sopra dei quali scatta l’obbligo di apertura della partita Iva. Nel suo caso inoltre sta affittano la medesima unità locale per cui parliamo anche di una porzione. Per cui no Iva, No registrazione del contratto, ma mi informerei con la regione sardegna se deve fare la comunicazione – come avviene per la regione lazio – dei nominativi che soggiorneranno. Al loro arrivo naturalmente dovrà registrarli prendendo fotocopia di un documento valido di identità. La comunicazione agli organi di pubblica sicurezza serve per capire se sta ospitando dei delinquenti. Dal punto di vista della tassazione vale quanti riportato nell’articolo. Altro non ho da aggiungere per cui spero di esserle stato utile con questi chiarimenti.

  13. Avatar

    Salve, vivo in Sardegna da solo in una grande casa non distante dal mare e ho deciso, dopo opportune modifiche, di affittarne buona parte per brevi periodi. Volendo fare le cose per bene al fine di non incorrere in sanzioni, ho chiesto informazioni presso il Comune di residenza, alla Questura di competenza e all’Ufficio delle Entrate. Tutti mi hanno fornito risposte diverse! La parte di casa che metto a disposizione di eventuali ospiti è fornita di tutto, ha ingresso indipendente, non servo pasti ne colazione, ha due camere da letto, bagno, soggiorno pranzo con angolo cottura. In comune solamente il giardino e il garage. Secondo la normativa Regione Sardegna dovrebbe rientrare in Affitto occasionale, detto ciò, tenuto conto che verrà affittata per periodi che non superino i 30 giorni, quale sono gli obblighi che ne derivano dal punto di vista fiscale e di Pubblica Sicurezza?
    Le varie ricerche fatte nei vari siti internet hanno solo accentuato la mia confusione in merito, mi rivolgo a voi perchè mi è parso siate stati più esaustivi di tanti altri. Grazie anticipate se voleste fornirmi indicazioni utili a risolvere il mio problema.

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