Base imponibile Cedolare secca

Aggiornato il 28 Aprile 2023

La base imponibile della cedolare secca è necessaria per il calcola della cosiddetta tassa piatta sugli affitti. Per cedolare secca si intende quel regime opzionale messo a disposizione del contribuente nell’ambito delle locazioni che consente di pagare con un’unica imposta sostitutiva le imposte IRPEF, di registro addizionali regionali e comunali (non tassa). A fronte di questo si deve tuttavia rinunciare all’adeguamento ISTAT previsto nel caso di regime ordinario di tassazione. Ricordiamo anche che il regime ordinario prevedrebbe l’applicazione degli scaglioni IRPEF (il cui primo scaglione parte dal 23%) mentre nella cedolare secca abbiamo la possibilità di versare una percentuale pari al 21% o al 15% a seconda della tipologia di contratti (convenzionali o meno) con cui definiamo i contratti di affitto.

Non tutto è oro quel che lucci infatti abbiamo affrontato insieme anche il tema della convenienza della cedolare secca perchè non sempre si risparmia ad adottare questo regime agevolato.

Tuttavia per il calcolo è necessario comprendere quanto vale la cedolare secca per effettuare una valutazione convenienza. Questa non può prescindere dal calcolo della base imponibile

Nel caso della cedolare secca la base imponibile è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti nel contratto.

nel regime ordinario invece la base imponibile è data dal canone ridotto forfettariamente del 5%.

L’articolo 26 del Tuir infatti definisce quale regola ordinaria per la determinazione del reddito fondiario che il canone di affitto sia abbattuto in misura pari al 5%.

Tale reddito inoltre è costituto dal maggiore tra la rendita catastale e il canone di locazione, al netto delle suddette riduzioni.

Chiarimenti dall’agenzia delle entrate

Nella circolare n. 26/E/2011 l’agenzia delle entrate stabilisce che la base imponibile debba essere considerata quale il maggiore tra il canone di locazione maturato (senza riduzione del 5%) e il valore della rendita catastale stabilita dal comune per lo stesso periodo di imposta.

Come descritto, a prescindere dalla modalità di tassazione del reddito derivante dalla locazione del fabbricato (ordinaria o cedolare secca), è in ogni caso necessario porre a raffronto il canone di locazione con la rendita rivalutata. Tuttavia, mentre nel regime ordinario di tassazione il canone è sempre abbattuto forfetariamente (nelle diverse misure previste in funzione dell’ubicazione dell’immobile, ovvero della tipologia di contratto), in presenza di opzione per il regime della cedolare secca il canone è sempre quello previsto contrattualmente. Ciò significa che nell’ambito di un determinato contratto, si potrebbe determinare che la rendita catastale rivalutata può essere inferiore al canone di locazione “pieno”, ma inferiore a quello abbattuto forfetariamente.

Nel paragrafo 6.1 della circolare n. 26/E/2011, l’Agenzia delle Entrate, dopo aver ricordato che l’opzione per la cedolare secca riguarda il singolo contratto, e conseguentemente si possono avere, nel medesimo periodo d’imposta, reddito fondiari derivanti da contratti di locazione soggetti alla cedolare secca, e redditi fondiari assoggettati a tassazione ordinaria, detta regole particolari per i contratti con decorrenza in corso d’anno.

In tal caso, infatti, si verifica una “discrepanza” tra l’anno solare, base di riferimento per la tassazione del reddito fondiario, e annualità contrattuale, essendo quest’ultima legata alla data di decorrenza del contratto, data da cui decorrono tutti gli adempimenti previsti per la registrazione del contratto stesso, e per il relativo pagamento dell’imposta di registro e di bollo, anche con riferimento alle annualità successive.

Per tali contratti, precisa l’Agenzia, “l’annualità contrattuale non coincide con il periodo d’imposta e, quindi, nel medesimo periodo d’imposta possono coesistere sia annualità contrattuali per le quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, sia annualità contrattuali per le quali deve essere applicata l’Irpef e le relative addizionali”. Allo stesso modo, prosegue la circolare n. 26/E, “nel medesimo periodo d’imposta possono altresì coesistere sia annualità per le quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, sia periodi in cui l’immobile non è oggetto di contratti di locazione (perché tenuto a disposizione ovvero utilizzato direttamente dal proprietario)”. In buona sostanza, conclude l’Agenzia, “se al momento della registrazione, o alla decorrenza delle successive annualità, è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, i canoni di tali annualità che maturano nel periodo d’imposta devono essere assoggettati a tassazione mediante cedolare secca. I canoni maturati nel medesimo periodo d’imposta, relativi alle annualità per le quali non è stata espressa l’opzione o per i quali è stata revocata, restano applicabili le ordinarie modalità di tassazione del reddito fondiario”. In altre parole, ciò che deriva da quanto esposto nella circolare n. 26/E è che il canone assoggettabile a cedolare secca è quello relativo all’annualità contrattuale, e non quello maturato nell’anno solare, con la conseguenza che nell’ambito del medesimo periodo d’imposta è possibile una “convivenza” tra regime ordinario e regime sostitutivo.

Esempio calcolo Cedolare Secca sugli affitti

Legge di riferimenti base imponibile cedolare secca

Art. 3, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011

Circolare n. 24 del 12 ottobre 2017

Ris. n. 381/E e Ris. n. 394/E del 2008  Sub Locazione e Comodato