Aire ed agevolazioni prima casa per i residenti all’estero

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impianto fotovoltaico condominialeLe agevolazioni prima casa si estendono anche nel caso di un cittadino italiano residente all’estero e vediamo qui di rispondere ad alcune domande dei lettori per fornire qualche chiarimento in più sull’argomento in ordine alle agevolazioni per gli iscritti e non all’AIRE. Le agevolazioni fiscali prima casa per essere fruite hanno anche il requisito della residenza da spostare netro 18 mesi, ma nel caso di residente all’estero l’agenzia delle entrate ha chiarito che si può applicare il beneficio fiscale (parità del rispetto degli altri requisiti intendiamoci) anche indipendentemente dalla variazione della residenza nello stesso comune. La ratio della norma secondo me risiede nell’intento di non rendere economicamente poco conveniente acquistare case in Italia.

Per i cittadini italiani residenti all’estero deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Il potenziale acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
Inoltre non dovrà essere titolate, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. La residenza però non dovrà essere spostata nella nuova casa presente sul territorio italiano ma il rogito dovrà essere fatto in Italia e si dovranno rilasciare le dichiarazioni indicate qui sopra.

In tal senso il cittadino che risulta residente all’estero, il che per intenderci significa in modo molto riduttivo che soggiorna per più di 183 giorni nel territorio di un altro Stato rispetto all’Italia o che in  base anche ad altri requisiti (che potete trovare descritti nell’articolo dedicato alla residenza fiscale delle persone fisiche) non sia considerato tale, potrà procedere con l’acquisto di un’abitazione fruendo della minore imposta di registro (1% in luogo del 9%) ed imposte ipotecarie e catastali rispetto ai contribuenti che acquistano seconde case o che non posseggono i requisiti che trovate nell’articolo dedicato ai benefici prima casa.
Nella tabella di seguito vi ho fatto un esempio per comprendere meglio l’effettivo risparmio di imposta nel caso di un acquisto senza benefici fiscali prima casa.

La tabella di sintesi del trattamento fiscale della cessione di immobili

Tipologia immobile
Venditore
Acquirente
Quando
Iva
Registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Vendita di fabbricati abitativi
da
Privato senza partita Iva
con agevolazioni prima casa
Acquistato costruito da meno di cinque anni
0
2%
200
200
Vendita di fabbricati abitativi
da
Privato senza partita Iva
senza agevolazioni prima casa
Acquistato costruito da meno di cinque anni
0
9%
50
50
Vendita di fabbricati abitativi
da
Impresa costruzione
con agevolazioni prima casa
Acquistato costruito da oltre di cinque anni
4%
200
200
200
Vendita di fabbricati abitativi
da
Privato senza partita Iva
con agevolazioni prima casa
Acquistato costruito da oltre di cinque anni
esente Iva
2%
50
50
Vendita di fabbricati abitativi
da
Soggetto titolare di partita Iva (No impresa di costruzione)
con agevolazioni prima casa
esente Iva
2%
50
50
Vendita di fabbricati strumentali
da
Privato senza partita Iva
senza agevolazioni prima casa
9%
50%
50%
Vendita di fabbricati strumentali
da
Impresa costruzione
senza agevolazioni prima casa
Acquistato costruito da meno di cinque anni con legge tupini
10%
200%
3%
1%
Vendita di fabbricati strumentali
da
Impresa costruzione
senza agevolazioni prima casa
Acquistato costruito da meno di cinque anni con interventi di recupero
10%
200%
3%
1%
Vendita di fabbricati strumentali
da
Impresa costruzione
senza agevolazioni prima casa
costruiti dall’impresa cedente
22%
200
3%
1%
Vendita di fabbricati strumentali
da
Impresa costruzione
senza agevolazioni prima casa
Acquistato costruito da oltre di cinque anni con legge tupini
10%
200
3%
1%
Vendita di fabbricati strumentali
da
Impresa costruzione
senza agevolazioni prima casa
Acquistato costruito da oltre di cinque anni con interventi di recupero
10%
200
3%
1%
Vendita di fabbricati strumentali
da
Impresa costruzione
senza agevolazioni prima casa
costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva
22%
200
3%
1%
Vendita di fabbricati strumentali
da
Impresa costruzione
senza agevolazioni prima casa
costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva
esente Iva
200
3%
1%
Vendita di fabbricati strumentali
da
Soggetto con partita Iva
senza agevolazioni prima casa
senza opzione per imponibilità Iva
esente Iva
200
3%
1%
Vendita di fabbricati strumentali
da
Soggetto con partita Iva
senza agevolazioni prima casa
con opzione per imponibilità Iva
22%
200
3%
1%

Il beneficio spetterà poi indipendentemente dall’iscrizione all’elenco AIRE per i residenti all’estero.

Per approfondire ancora potete leggere non solo gli altri articoli dedicati alle agevolazioni prima casa navigando nelle parole colorate in celeste ma anche leggendo le circolari dell’agenzia delle entrate sul tema che sono la 19 del 2001 e la n. 1 del 1994. Potete leggere anche gli articoli dedicati alla residenza fiscale delle persone fisiche in modo anche da comprendere meglio come il fisco italiano vi considera indipendendentemente talvolta dalla vostra residenza anagrafica.

Italiano Emigrato all’estero (anche non iscritto all’AIRE)

Anche il soggetto italiano che diviene residente all’estero sia per motivi personali sia per motivi di lavoro può comunque sfruttare il beneficio dellla prima casa per immobili però situati sul territorio Italiano. Per fruire dell’agevolazione non sarà necessario essere iscritto all’AIRE anche se in sede di controlli sarà necessario dare prova della residenza all’estero.

Guida all’acquisto e vendita di casa all’estero

Vi consiglio poi di leggere l’articolo dedicato alla Guida per l’acquisto e vendita di casa all’estero in cui si ripercorrono brevemente alcuni spunti per valutare la convenienza di acquistare casa all’estero, le imposte e le tasse dall’acquisto, alla gestione alle eventuali (ve lo auguro) plusvalenze sulla vendita passando per l’indicazione nella dichiarazione dei redditi modello 730 o unico.

Ravvedimento operoso

Nel caso vi accorciate di esservi sbagliati nella determinazione o versamento dell’imposta potete consultare il nuovo articolo dedicato al Ravvedimento operoso per gli iscritti all’AIRE o soggetti esteri

Tassazione Canoni

Se invece volete verificare quali imposte andrete a pagare per immobili posseduti all’estero e dati in affitti anche per brevi periodi dell’anno al fine di verificare anche la convenienza economica ad investire all’estero piuttosto che in Italia su una seconda casa potete leggere il nuovo articolo dedicato alla Tassazione dei canoni di affitto derivante da casa all’estero per i residenti in Italia

Trasferimento all’estero per motivi di lavoro: le tasse da pagare in Italia

http://www.tasse-fisco.com/case/agevolazione-prima-seconda-affittata-indisponibile-inidoneita-come-fare-quando/39019/

http://www.tasse-fisco.com/dichiarazione-dei-redditi-730-o-unico/calcolo-detrazione-spese-mediche-rimborso-assicurazioni-sanitarie-calcolo/26814/

90 COMMENTS

  1. sono un cittadino italiano residente all’estero e iscritto all’AIRE.
    Nel 2004 ho acquistato una casa non usufruendo (non sapendo) delle agevolazioni fiscali (IVA 4% invece del 10%).
    il 23 Luglio di quest’anno ho acquistato una casa chiedendo di poter usufruire della agevolazione IVA 4%, impegnandomi a vendere, nei prossimi 12 mesi, la casa precedentemente acquistata.
    Il notaio mi ha detto che non avendo usufruito delle agevolazioni per la casa precedentemente acquistata non posso chiedere le agevolazioni cosicchè ho pagato IVA al 10%.
    Mi sembra assurdo perchè invece di poter chiedere il rimborso della IVA del primo acquisto ho dovuto pagare il 10% per cento anche adesso. Possibile avere una speigazione o un suggerimento?

  2. Per chi ha fatto la domanda, nonostante vengano chiamate allo stesso modo, la “prima casa” per le agevolazioni e la “prima casa per le varie “IMU, TARI ecc” sono in realtá due cose diverse. In caso di acquisto e lavori la “prima casa” risulta essere effettivamente la prima casa (teoricamente perché potrebbe non esserlo con molti casi particolari) mentre per le tasse od imposte (IMU Tari ecc) si dovrebbe indicare piú correttamente come “abitazione principale” che prevede che sia l’abitazione in cui si risiede “principalmente” (cioé almeno 183 gg all’anno). Risulta evidente come, seppur possibile usare le agevolazioni per i residenti all’estero in riferimento all’acquisto (e lavori ecc, per essere residenti all’estero bisogna viverci per almeno 183 gg l’anno) non sia possibile che sia anche l’abitazione principale (dove appunto bisogna risiedere almeno 183 gg all’anno).

  3. Salve, sono una cittadina italiana AIRE residente all’estero, possiedo una casa al 100% e ho pagato sempre l’ IMU 2^ casa in quanto non sono pensionata ,anche se percepisco meno di un pensionato, lavoro 4 ore al di . Da anno scorso il mio immobile lo abita come 1^ casa mio marito che è cittadino Italiano residente in Italia. Non trovo da nessuna parte il mio caso per definire aliquota da pagare ,oppure essendo 1^ casa per mio marito è esente IMU o quantomeno ridotta del 50% , non aliquota MASSIMA 8/9% , non la posso considerare locata e nemmeno in comodato ? a mio marito?
    Grazie

  4. Salve. Sono Iscritto all’AIRE da 17 anni e vivo in Svizzera. Fino a poco fa non ho posseduto nulla in Italia.
    Di recente mia madre è deceduta e la piccola prima casa che possedeva assieme a Papà (ancora in vita) ora e divisa 50% Papà e 50% Io e le mie due sorelle. Volevo sapere se questo puo’ portarmi a dover pagare qualche tassa in Italia.

  5. Come mai per l’acquisto di una casa in Italia, da parte di un italiano residente all’estero,viene catalogata come prima casa,mentre per il pagamento IMU la si considera come seconda.Non c’è da meravigliarsi,i nostri politici con maestri nel disanguare il popolo,oltre a chiedere il pizzo per tutti i beni di prima necessità , vedi;benzina ,enel,casa,autostrade(Benetton Ass. a delinguere) passaporti,atti notarili ,il resto aggiungeteli voi.

  6. Salve, vorrei richiedere un chiarimento riguardo ad una parte dell’articolo, ovvero se un residente all’estero ha gia’ una casa (es. in Lombardia) per la quale non ha usufruito delle agevolazioni prima casa (a causa di mancato spostamento residenza o mancato atto integrativo), puo’ usufruire delle agevolazioni per l’acquisto di una prima casa (seconda sul territorio nazionale) ad esempio in Sicilia?
    Credo che la legge preveda questo:
    non abbia in quel comune la titolarità di altra abitazione;
    non abbia in tutto il territorio nazionale la titolarità di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
    Grazie

  7. Salve, mio fratello italiano e residente all’estero è deceduto lasciando in eredità alla moglie ed i due figli una parziale proprietà di un appartamento in Italia. Gli eredi sono nati e residenti all’estero fuori UE e non rientrano quindi nella casistica degli italiani emigrati all’estero. Non c’è inoltre intenzione di trasferire la residenza in Italia. E’ possibile fare la dichiarazione di successione per la parte di proprietà in Italia chiedendo l’agevolazione prima casa?
    Grazie e saluti

  8. Salve a tutti. Sono residente in Germania da tanti anni.Ora ho deciso di comprare una casetta al mare in Sardegna. In Italia non possego nulla. Vorrei sapere se puo essere calcolata come prima casa, anche se non ci vivo sempre e se durante l’estate l’affitto ? Saluti e grazie

  9. Buongiorno.
    Sono cittadino italiano iscritto AIRE residente in Svizzera, da pochi mesi pensionato in Svizzera. Ho una casa di proprietà in Italia, Mi risulta che le facilitazioni fiscali IMU come prima casa per gli AIRE in pensione non siano più valide da gennaio 2020 perché in contrasto con una normativa europea. Risulta anche a voi? Inoltre vorrei sapere se il sismabonus/ecobonus 110% sia applicabile alla suddetta abitazione posseduta in Italia.
    Grazie

  10. Salve mi trovo in germania ho una casa di mia proprietà vorrei comprare una casa in sicilia, la mia domanda è acquistanto un immobile in italia mi risulterebbe come seconda casa in Italia. Specifico io in Italia non sono propietario di niente

  11. proprietario di una sola casa in Italia – prima casa –
    attualmente residente all’estero – iscritto AIRE
    devo fare lavori di ristrutturazione
    domanda: posso usufruire delle agevolazioni per le detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione? anche dell’ultima legge del recupero del 110% ? ; posso anche detrarre le spese la rata del mutuo per la ristrutturazione? devo pagare l’IMU sulla casa o sono esente ?

  12. Se italiano residente in Spagna acquista prima casa in Italia e la cede in usufrutto gratuito, tale immobile aggiunge reddito al reddito di lavoro dipendente in Spagna?

  13. A maggio mi trasferirò per lavoro in Germania dove vivrò in appartamento in affitto. in Italia ho una casa di mia esclusiva proprietà dove continuerà a vivere il mio convivente, che risulta petaltro iscritto regolarmente all’anagrafe nello Stato di Famiglia. Per questa casa dovrò pagare l’IMU? Grazie per la risposta.

  14. Buongiorno sono residente a Londra da più di 20 anni ho acquistato da poco in comune con mio marito una casa qua in Inghilterra, l’idea sarebbe di acquistare una piccola casa in Italia per le vacanze, vorrei delle chiarificazioni per quanto riguarda la tassazione, sarebbe considerata prima casa in quanto unica proprietà in Italia? Se volessi affittarla solo saltuariamente sarebbe possibile? Grazie per l’eventuale risposta

  15. Buongiorno. sono un´italiana residente in Austria da 22 anni ed iscritta all´AIRE. Ho un appartamento in Italia che mi viene considerato come seconda casa. Vorrei sapere se ci sono delle novità in materia di pagamento dell´IMU. Non trovo molto corretto e giusto che la mia casa venga assimilata a una casa di villeggiatura visto che non ne ho altre. Non trovo nemmeno giusto che solo i pensionati abbiano un´esenzione e che inoltre possano decidere , in caso di possesso di più proprietà , di decidere quale considerare come prima.
    Chi ha fatto la legge?

    Saluti e grazie per l´eventuale risposta

  16. Salve, sono residente in Italia e ho un immobile registrato come prima casa e due piccoli immobili sempre nello stesso comune ma con un indirizzo differente pur essendo a soli 5 metri di distanza; sono due entrate separate. La mia domanda è: se mi trasferisco all’estero e mi iscrivo AIRE, posso ugualmente continuare a pagare IMU come prima casa come adesso e come seconda casa i piccoli immobili? Oppure perchè avrò la resiudenza estera mi viene calcolato tutto come seconda casa? Grazie per una vostra cortese risposta

  17. Salve,
    sono sposata e residente in Inghilterra da 25 anni ed ho una casa a nome mio in Italia (la mia unica casa). Vorrei sapere se posso pagare le tasse come prima casa quindi ottenere agevolazioni, o se la casa mi verra’ tassata come seconda casa. Grazie.
    Cordiali saluti

  18. Art. 9-bis del D. L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni dalla legge 23 maggio 2014, n. 80. Ulteriori chiarimenti in merito all’esenzione dall’imposta municipale propria (IMU) e all’applicazione del tributo per i servizi indivisibili (TASI) per i pensionati iscritti all’AIRE proprietari di più immobili in Italia. Quesito.
    Sono stati richiesti chiarimenti in merito al caso in cui i cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), aventi diritto all’applicazione del trattamento di favore in materia di imposta municipale propria (IMU), previsto dall’art. 9-bis del D. L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, siano proprietari di più abitazioni dislocate in diversi comuni del territorio italiano.
    In particolare, è stato chiesto quali devono essere in siffatta ipotesi i criteri per stabilire quale immobile debba essere considerato direttamente adibito ad abitazione principale.
    Al riguardo, è bene richiamare quanto stabilito dal comma 1 della suddetta disposizione che modifica l’art. 13, comma 2, del D. L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, prevedendo che, a partire dall’anno 2015, “è considerata direttamente adibita ad abitazione principale una ed una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso”.
    Per completezza, occorre richiamare anche il successivo comma 2 dell’art. 9-bis del D. L. n. 47 del 2014 il quale dispone che sull’”unità immobiliare di cui al comma 1, le imposte comunali TARI e TASI sono applicate, per ciascun anno, in misura ridotta di due terzi”.
    ______________________
    Dipartimento delle Finanze – Direzione Legislazione Tributaria e Federalismo Fiscale – Via dei Normanni, 5 – 00184 Roma Tel. 39.06.93836277-417-418-419 – Fax +39.06.50171470 – e-mail: df.dltff@pce.finanze.itdf.dltff.segreteria@finanze.it

    Si ricorda che la portata di dette disposizioni è stata illustrata nella risoluzione n. 6/DF del 26 giugno 2015.
    Per quanto concerne il quesito in esame, si ritiene che, in assenza di specifiche disposizioni in ordine all’individuazione dell’immobile da considerare ai fini dell’equiparazione all’abitazione principale, la stessa possa essere effettuata direttamente dal contribuente.
    A tale proposito, si fa presente che alla medesima conclusione si è già pervenuti nella Circolare n. 3/DF del 18 maggio 2012 proprio in occasione dell’illustrazione delle disposizioni relative all’IMU applicabili all’abitazione principale. In particolare, al paragrafo “6. L’ABITAZIONE PRINCIPALE E LE RELATIVE PERTINENZE” si legge che l’abitazione principale deve essere costituita, come espressamente previsto dall’art. 13, comma 2, del D. L. n. 201 del 2011, da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto a prescindere dalla circostanza che sia utilizzata come abitazione principale più di una unità immobiliare distintamente iscritta in catasto. In tal caso, le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente ad imposizione, ciascuna per la propria rendita.
    Pertanto, il contribuente può scegliere quale delle unità immobiliari destinare ad abitazione principale, con applicazione del regime di favore stabilito dall’IMU per l’abitazione principale; le altre, invece, vanno considerate come abitazioni diverse da quella principale con l’applicazione dell’aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati.
    Nello stesso documento di prassi amministrativa si ricorda, inoltre, che sulla base dello stesso disposto dell’art. 13, comma 2, del D. L. n. 201 del 2011, il contribuente può considerare come pertinenza dell’abitazione principale soltanto un’unità immobiliare per ciascuna categoria catastale, fino ad un massimo di tre pertinenze appartenenti ciascuna ad una categoria catastale diversa, espressamente indicata dalla norma e che, entro il suddetto limite, il contribuente ha la facoltà di individuare le pertinenze per le quali applicare il regime agevolato.
    Per quanto riguarda, infine, le modalità con cui deve essere effettuata la scelta da parte del pensionato all’estero dell’immobile da considerare direttamente adibito ad abitazione principale, si fa presente che tale scelta deve essere effettuata attraverso la presentazione della dichiarazione di cui al D. M. 30 ottobre 2012 in cui il proprietario dell’alloggio deve anche barrare il campo 15 relativo alla “Esenzione” e riportare nello spazio dedicato alle “Annotazioni” la seguente frase: “l’immobile possiede le caratteristiche e i requisiti richiesti dal comma 2 dell’art. 13 del D. L. n. 201/2011”.
    Si ricorda che, come precisato nella risoluzione n. 3/DF del 25 marzo 2015, la dichiarazione IMU vale anche ai fini TASI.
    Il Direttore Generale delle Finanze Fabrizia Lapecorella

  19. Buongiorno,

    sono un cittadino italiano con residenza fisica e fiscale a Dubai, regolarmente iscritto all’AIRE. Possiedo un unico immobile in Italia, attualmente in locazione. Pago IMU come seconda casa. E’ corretto? Oppure le agevolazioni fiscali prima casa sono riferite solo all’acquisto?

    Grazie e complimenti per il sito

  20. Salve. Sono iscritto all’aire di Barcellona da più di 18 anni e naturalmente la mia residenza fiscale è in Spagna di conseguenza pago le tasse in Spagna. La mia domanda è la seguente mio padre vorrebbe comprarmi una casa in Italia in contanti e sarebbe x me la prima casa avrei delle agevolazioni sulla prima casa anche se non sarà come abitazione principale però si a disposizione. Quali imposte comunali dovrei pagare? Ho qualche beneficio? Un cordiale Saluto.
    Grazie

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