HOMEPAGE / Mutui, Prestiti e Finanziamenti / Come evitare la vendita di casa all’asta per rate non pagate sul mutuo: quando scatta il pingoramento

Come evitare la vendita di casa all’asta per rate non pagate sul mutuo: quando scatta il pingoramento

(TRAPPOLA) Pignoramento casa asta mutuo rateVediamo di definire in sintesi quando scatta il pignoramento e l’espropriazione con vendita all’asta di casa per non aver pagato le rate sul mutuo, come fare per evitarlo e di introdurre una serie di riflessioni che dovrebbero fornirvi qualche strumento in più per evitare queste simpatiche novità introdotte dal Decreto Taglia Casa.

Le novità in sintesi sull’espropriazione di casa da parte delle banche

Il nuovo Decreto Legislativo taglia casa prevede il recepimento della direttiva mutui dell’UE 2014/17/E che impone di espropriare la casa al mutuatario proprietario di casa dopo il mancato pagamento di sette rate (anche non consecutive). In Italia la Direttiva è stata recepita e consente alla banca di attivare le procedure esecutive per il soddisfacimento del proprio credito dopo 18 rate…ma con una piccola novità…possono non passare più per il Giudice!

Come funziona la norma per i vecchi mutui

Il TUB o testo unico bancario ci dice che le rate imparate possono essere massimo 7 allo scattare della settima la banca può attivare azioni esecutive per l’esazione del credito come intimazione al pagamento, pignoramento, interessi di mora, espropriazione forzata ecc. (cfr articolo 40 del TUB) passando per il giudice che valutava o meno la vendita all’asta e spesso diceva NO.

La rata si considera impagata allo scadere anche se può non considerare tale se il debito provvede entro 180 giorni dalla scadenza a riconoscere alla banca gli interessi di mora (parliamo in genere dell’8-10%, se sono di più o meglio ancora sono usurari meglio perché significa che il mutuo è nulla e non dovrete restituire nulla…ad un mio amico è successo). Da non sottovalutare quindi l’analisi con un consulente esperto e di fiducia sulle clausole del vostro mutuo per valutare le diverse opzioni.

Come rimediare per evitare questo disastro

Prima di tutto lo Stato ha messo a punto degli ammortizzatori sociali anche per i mutui anche se la dotazione non so quale sia sinceramente rispetto al montante atteso d insolvente che si potrebbe verificare. V’è da dire che ho scritto un articolo proprio dedicato al fondo di solidarietà sui mutui in cui in sintesi trovate i requisiti da rispettare e le condizioni richieste per accedere alla richiesta di fondi per pagare i mutui o sospendere il versamento delle rate.

Gli strumenti a disposizione per evitare il pignoramento di casa

Il fondo di solidarietà

Il Fondo di solidarietà per l’acquisto dell’abitazione principale consente la sospensione per 18 mesi del mutuo qualora il reddito sia al di sotto di una soglia molto bassa o si sia perso il lavoro. Antico che per accedervi dovrete avere un ISEE non superiore a 30mila euro ed un mutuo non superiore a 250mila euro; rispetto invece alle condizioni soggettive dovrete avere perso il lavoro a tempo determinato o indeterminato fa lo stesso o essere in cassa integrazione o aver subito un handicap grave o non essere più autosufficienti….altre disgrazie non sono contemplate.  mutuatario potrà sospendere il pagamento solo della quota capitale della rata mentre dovrà continuare a pagare gli interessi.

La sospensione del mutuo

Altro strumento che avete a disposizione per scongiurare l’espropriazione di casa è la richiesta della sospensione del mutuo per il versamento della sola quota capitale del mutuo ma dovrete pagare almeno la quota interessi. Potete anche richiedere la sospensione direttamente alla vostra banca e vedere se ve la accordano perché può succedere.

La rinegoziazione o la ristrutturazione del mutuo

Avete già avuto modo di leggere l’articolo dedicato alla rinegoziazione del mutuo per cercare di ridurre la rata o di modularla per venire incontro ad un periodo di crisi di liquidità della persona che ha contratto il mutuo. Nella rinegoziazione del mutuo se ancora non è stata estinta inserite la clausola di salvaguardia o inadempimento proprio dall’eventualità della vendita all’asta la banca vi proporrà molto probabilmente di inserire una clausola che consentirà alla banca di evitare la vendita all’asta ed avere in contropartita l’estinzione totale del debito anche se il realizzo dalla vendita sarà inferiore al valore nominale del credito e nel caso sia superiore naturalmente resterebbe a voi.

Sicuramente non sono un esperto di banche ma a mio modesto avviso questa eventualità ieri alle banche non era concessa ossia non ci potevano minacciare di mettere la casa all’asta e con questa leva farci firmare nuove clausole che gli consentono di realizzare prima la vendita di casa anche senza passare per l’iter della vendita di casa…mi ricorda molto quando qualcuno ti prende per il collo in un momento di difficoltà. Questa è la riflessione che mi viene da fare se si pensa a come sarebbe se questo decreto non fosse passato. Con questo non dico che la banca non debba perseguire i propri fini di lucro e non abbia diritto ad esigere il soddisfacimento dei propri crediti. Diciamo però che con questo decreto forse poche banche hanno avuto la meglio rispetto a molti mutuatari e questo mette tanta tristezza.

La surroga del mutuo

Se la simpatica banca si dimostra ostile a variare le condizioni contrattuali potrete cercare di effettuare una surroga del mutuo. questa strada andrà tentata prima che la banca vi segnali alla famosa centrale dei rischi in quanto un volta entrati in quella difficilmente altre banche vi concederanno un mutuo. Vi ricordo che le parole sottolineate vi riportano agli articoli di approfondimento.

Consigli pratici

Il consiglio pratico che do è quello di pianificare le vostre uscite da qui a due anni. Dovete pianificare il vostro fabbisogno finanziario in modo cautelativo inserendo nella valutazione anche qualche evento straordinario negativo e vedere se poteste avere problemi, analizzando soprattutto la vostra posizione lavorativa e la società dove lavorate. Di solide, purtroppo non ce ne sono tante. Dovrete in pratica diventare anche degli esperti analisti di bilancio…guarda dove siamo arrivati….

Se pensate di avere difficoltà in futuro andate dalla vostra banche e rinegoziate il mutuo ma state attenti a cosa vi propongono mi raccomando…e soprattutto leggete tutte le clausole di quel foglio che vi propinano da firmare in tutti i suoi punti. Non fidatevi a priori, approfondite. troverete tutto scritto ma non fermatevi e non fatevi prendere dalla stanchezza. Questo elemento sarà determinante per voi ora che le banche hanno questa arma in più.

Riflessioni su come si comporteranno le banche

Premesso che l’esproprio della prima casa per i soggetti che volutamente non pagano le rate pur avendone la possibilità o sono evasori fiscali meritano tutta l’espropriazione e la vendita della casa all’asta invito a segnalare su questo articolo le banche che lo faranno perché penso che a livello commerciale sapere che la mia banca espropria case ai meno abbienti e ai bisognosi è sicuramente un parametro per valutarla. Sinceramente a me non piacerebbe avere dei rapporti commerciali con chi fruisce di questo strumento.

Vero è che anche la banca persegue fini di lucro ma c’è una sottile differenza tra chi persegue il fine di lucro con stile e chi lo fa come uno squalo che si spinge fino a riva. Lo stesso lo fanno giornalisti che si inventano articoli dai titoli sensazionalistici che poco hanno a che vedere con la realtà solo per vendere più copie. A noi quelli non ci piacciono e ci scaglieremo sempre contro per ricercare maggiormente di tirare fuori informazioni obiettive e non cercare di attaccare i più bisognosi.

Per cui se avete banche da segnalare che vi stanno espropriando casa fruendo della nuova legge, potete segnalarlo nei commenti a fondo pagina.

Convenienza per la banca

Ho sentito e letto che la banca non avrebbe convenienza a vendere la casa all’asta ma tutto sommato può non essere vero  in quanto anche nell’ipotesi di vendita di casa all’asta ad un prezzo inferiore la banca non vede ridursi il suo credito nominale verso di voi ma subisce solo una perdita derivante dalla dilazione nell’incasso che avrebbe avito rispetto al pagamento normale delle rate. Se pensiamo che in questo momento c’è un grande eccesso di liquidità la banca tutto sommato non perde tanto in questa storia.
Quello che ci perderà sarà veramente il proprietario di casa che per soddisfare la banca potrebbe trovarsi costretto a realizzare la vendita ad un prezzo ben inferiore che con gli stipendi di oggi non recupererà mai più.
Se analizziamo i passi in sintesi per arrivare dal mancato pagamento della settima rata a quello della vendita all’asta vediamo emergere alcuni elementi interessanti:

Come avviene in pratica il pignoramento

Diciamo che conseguenzialmente le fasi che precedono il pignoramento e l’esproprio dovrebbero essere queste pena anche la possibilità di impugnare gli atti.

  1. Intimazione di pagamento di pagare le somme entro x giorni dal realizzato dell’ultima rata insoluta
  2. Iscrizione di ipoteca
  3. Vendita all’asta
  4. Dopo Espropriazione forzata

Da un lato perché tra pignoramento e asta la procedura dura in media 5 anni il che equivale a molto più di 18 rate non pagate per cui la banca deve accollarsi una esposizione aggiuntiva che possiamo quantificare in oltre 50 rate non pagate.

Inoltre la vendita all’asta di casa in proporzione fa perdere qualcosa anche alla banca in quanto dovrà vendere l’immobile ad un valore in genere di gran lunga inferiore al valore di mercato realizzabile.

Mi chiedo se sia possibile che la banca possa proporre l’acquisto di casa direttamente offrendo di non mettere al casa in vendita all’asta o proporre a qualche fondo la vendita di casa e presentarlo ai soggetti non paganti offrendo magari qualche servizio aggiuntivo di intermediazione immobiliare. Mi sembra che alcune banche si siano mosse già se non erro creando delle controllate indirizzate più alla compravendita immobiliare…non sarà mica proprio per questa finalità?!?

Resta il fatto che se analizziamo i bilanci delle banche voglio vedere quale di queste subisce perdite ha dei margini di solvibilità ridotti per effetto delle insolvenze sui mutui tali da giustificare l’emanazione di un decreto legislativo ma c’è anche da dire che la direttiva è partita dall’UE già tempo fa.

A chi si applica

La norma introdotta dal Decreto Legislativo taglia Casa non ha funzione retroattiva e infatti così non solo non potrebbe essere ma in perfetto stie come abbiamo visto fare con i contratti di lavoro e le pensioni se si vuole ottenere un qualcosa è necessario prima di tutto dividere la controparte per cui si traccia una bella linea e si dice che quelli che fino a ieri hanno contratto un mutuo (dico contratto perché è una malattia sociale per me) godono di un migliore regime di favore mentre i nuovi possiamo dire che purtroppo…..pazienza. Così facendo però molti di quelli che avevano un mutuo prima per paura di vedersi estese anche a loro le novità tutto sommato saranno d’accordo con l’iniziativa in quanto non si vedranno intaccare i propri interessi….e per quelli che stipuleranno i nuovi mutui….di nuovo…pazienza…che bel modo di ragionare:-)

Le nuove regole non si applicano ai mutui in essere alla data di entrata in vigore del Decreto nemmeno nel caso di richiesta di surroga del mutuo.

Come avviene in pratica il pignoramento

Vediamo quindi in pratica cosa accade comunque qualora siate nelle condizioni sopra descritte. Il pignoramento di casa potrà avvenire solo nei giorni feriali ed in determinati orari ossia dopo le 7 e non oltre le 21. Vi verrà a bussare il famoso ufficiale giudiziario munito di atto di pignoramento esecutivo e dell’atto precetto. La parola sottolineata vi portetà al relativo articolo di approfondimento dedicata alla guida su come evitare il pignoramento di casa.

Pignoramento dei conti correnti bancari e postali

Leggi anche articolo su Pignoramento e confisca dei conti correnti bancari o postali

Pignoramento beni strumentali dell’azienda

Potete anche leggere l’articolo dedicato al pignoramento delle attezzature o macchinari aziendali o anche semplicemente del bancone di un bar andando sulle parole in azzurro.

Pignoramento presso terzi

Altre novità anche nel caso del pignoramento presso terzi che prevedono che il pagamento da parte del terzo pignorato del quinto delle pensioni e degli emolumenti, dovrà avvenire entro 60 giorni (contro i 15 giorni di prima).

Consulta il Nuovo decreto Mutui 2016 e le sue importanti novità

Valuta l'articolo
[Totale: 65 Media: 2.5]

About Tasse-Fisco

Tasse-Fisco
Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

8 commenti

  1. Tasse-Fisco

    Prima cosa chiederei la NASPI e ridefinirei la rata con la banca fornendo eventualmente a garanzia parte del suo stipendio (moglie se viene prodotto).

  2. Avatar

    Buongiorno, nel 2011 abbiamo stipulato un mutuo pe axquisto prima casa di € 130.000, purtroppo mio marito ha perso il lavoro e d ora la banca ci ha comunicato che darà tutto in mano agli avvocati perchè ci sono 7 rate non pagate.
    Siamo veramente in difficoltà perchè abbiamo anche 2 figli in età scolare. Cosa posso fare?

  3. Avatar

    Mi trovo anche io in questa situazione per aver perso il lavoro .Ora finalmente che ho ottenuto contratto a tempo indeterminato e quindi vorrei riprendere il pagamento la banca chiede più soldi di quelli che dovevo più le spese ,è assurdo come può una persona evitare l asta se la banca non ti da la possibilità. Ho messo avvocato e non so come sistemare vorrei pignorata stipendio per importo rata ma non accettano quindi ?qual è la soluzione visto che l asta ha dei costi e non è assicurata la vendita?

  4. Tasse-Fisco

    capisco l’agitazione, ma potrebbe riscriverla perchè non capisco benissimo cosa ha scritto

  5. Avatar
    Chiara pagani

    ho veramente bisogno del vostro consiglio Ho una casa intestata con il mio ex marito al 50% lui aveva il mutuo intestato a lui e io sono garante però il conto mi è stato chiuso quando io sono andata via da lui perché ne aveva un’altra eccetera eccetera lui quando stava con me ha pagato solo per un anno il mutuo e adesso sono due anni che non lo paga più io avevo consigliato che la sua metà la intestata a nostra figlia di 15 anni la iesestaVò io così andavo avanti a pagare io il mutuo ma il mio ex marito non mi dà possibilità di far niente Ti prego prima che vada all’asta la casa Posso avere la possibilità di pagare almeno una mia metâ e non avere problemi di questo genere di andare sul giornalino dei cattivi pagatori? mi hanno dato l’abitabilità in questa casa fino alla mia morte trascritta ha fatto la trascrizione Ma io non ne capisco niente Grazie di cuore

  6. Avatar

    Ho un mutuo ex indap INPs ho proccevduto a pagare la rata di giugno il 26 dicembre(ritardo) tramite bonifico. Lo stesso mi è tornato xche il conto era stato chiuso. Ora mi dicono che devo pagare esclusivamente con MAV emesso da loro Ma comprensivo di due rate (Giugno/dicembre)in caso contrario entro 90 giorni , Marzo; il programma provvederà automaticamente ad revocare il mutuo e io perderò la casa. Ma non èun mio diritto pagare? de il contratto prevede l’estinzione del mutuo dopo 90 giorni dal non pagamento di 2 rate perchè non posso pagarne una comprensiva di interessi e mantenere accesa la pratica?
    Grazie

  7. Avatar
    Franco mazzali

    Mia sorella ed io avevamo un mutuo con la anton veneta oggi monte paschi di siene mia sorella nel 2005 myore di tumore l ssicurazione non paga dicendo che era gia anmalata ai tempi del muto ce un bimbo di 7 anni che adotto io la banca chiude i conti e non riesco piu a versare la rata dal 2005 ad oggi tra battaglie e avocati nulla ad oggi il montepaschi mi dice o paghi 8omilaeuro o la casa va al asta,tenete conto che ne o pagati30mila ma il debito e tornato al origine poi mi chiedono lo stealcio prima a 30mila poi a 15poi a 10 faccio denucia in procura a rovigo ma archiviano chi si mette contro il monte paschi e noi perderemmo la nostra casa.

  8. Avatar
    Claudio Federici

    Buona sera sono il padre di tree figli che nel 2007 hanno stipulato un mutuo con la banca delle marche x l’acquisto della 1 casa tutto regolare fino al dicembre 2009 quando il sisma del 15 /2009 ci rese l’immobile sopra citato con diversi danni al momento non riconosciuta la gravità ma con il passare del tempo chiedendo nuovi sopralluoghi da chi di dovere fu riconosciuta L’inagibilità dell’immobile .Tengo a precisare che il primo piano è adibito a ristorante e il piano superiore ad abitazione fino al 30 /11/2010 abbiamo pagato regolarmente le rate e chiedendo la sospensione perchè l’attività sotto(ristorante ) non dava la possibilità di pagare le rate perche le entrate erano diventate poche . il direttore della filiale a fine dicembre ci comunico che era stata accettata la sospensione , e che i primi di gennaio 2011 ci avrebbe fatto firmare la domanda . Il titolare fu trasferito x motivi di lavoro e la domanda non ci fu mai fatta firmare , all’arrivo del nuovo titolare facendo presente tutto ciò ci veniva comunicato che ormai le rate sospese erano 3 e non rientravamo piu nel diritto . siamo stati costretti anche a sospendere le altre rate in seguito perche il comune ci dette il decreto di sgombero x immobile pericolante causa sisma , siamo stati costretti io e la mia famiglia a trovare un abitazione e rinunciare al lavoro mio di mia mogli e di mia sorella e anche quello dei miei figli che nonostante avessero un loro lavoro ci davano una mano alla gestione del locale . Facendo tutto presente alla banca che continuava a non interloquire con noi anche facendo richiesta tramite lettere e pec anche alla direzione di Jesi abbiamo continuato il nostro triste e pesante cammino fino alla comunicazione del comune x fondi x la ristrutturazione dell’immobile , con gran gioa comunico tutto alla banca sperando in un commento o al massimo un colloquio ma tutto vano ho iniziato i lavori di ristrutturazione nel gennaio del 2015 ora siamo quasi alla fine in questi anni ho richiesto di nuovo un colloquio con la banca x sapere cosa sarebbe stato del nostro futuro e del mutuo ad agosto hanno mandato un perito loro x sopralluogo e certificare i lavori , e dopo circa un mese ci invia una PEC il titolare della filiale dicendoci che a breve ci avrebbero convocato dalla direzione di Jesi x accordi . Era il mese di settembre 2016 ma il 05/12/2016 ci comunicano tramite PEC la risoluzione contratto di finanziamento e restituire il debito a saldo entro 1 giorno in difetto adiremo x vie legali.questa e la nostra situazione posso avere alcune informazione e aiuto se c’è a tutto questo ? Grazie e mi scuso x il non corretto italiano

Per domande su casi specifici o personali, CLICCA QUI
I commenti qui sotto sono dedicati solo a correzioni e suggerimenti in merito al testo dell'articolo.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Moderazione dei commenti attiva. Il tuo commento non apparirà immediatamente.

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.