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I valori OMI in Italia, e all’estero? Come difendersi

prima casa successione donazioneConosciamo e vediamo come funzionano e si applicano i Valori OMI per la valutazione delle unità immobiliari:
Negli ultimi anni, lo scenario macroeconomico italiano è stato caratterizzato, tra l’altro, da un acceso dibattito in materia di imposizione fiscale gravante sulla proprietà immobiliare. In particolare, nel nostro ordinamento, il patrimonio immobiliare subisce numerosi prelievi (ne è tassato il reddito figurativo o effettivo – IRES, IRPEF, è colpito in quanto bene patrimoniale – IMU, è soggetto a imposte per trasferimenti – IVA, tasse catastali e di registro, solo per citarne alcune). Conseguenza della crisi economica e finanziaria che ha colpito il nostro Paese, la normativa fiscale ha, peraltro, subito successivi aggiustamenti con l’obiettivo di ridisegnarne la struttura del prelievo fiscale creando alternative e variazioni delle basi imponibile (che poi poco hanno come effetto reale sulla riduzione della tassazione) in modo da favorire la crescita economica, ossia alleggerendo il carico che colpisce imprese e lavoro e, necessariamente, aumentando quello su consumo e patrimonio.

Ma malgrado l’enorme peso dell’imposizione fiscale sui beni immobiliari, la diffusione della proprietà privata e la sua incidenza sul bilancio familiare e nonostante la loro enorme rilevanza ai fini di una corretta anlisi di stabilità finanziaria, non è sempre stato agevole disporre, in Italia e in altri paesi Europei, di dati accurati e facilmente confrontabili sui prezzi dei beni immobili.

Soltanto nel 2001, infatti, è stato istituito in Italia l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), nell’ambito dell’Agenzia del Territorio (Ministero dell’Economia e della Finanza) con il compito, tra l’altro, di rilevare valori relativi alle quotazioni immobiliari per l’intero territorio nazionale. Prima di quel momento, le rilevazioni sporadiche e non omogenizzate erano realizzate da organismi privati in maniera autonoma (come Nomisma, Borse Immobiliari, Il Sole 24-Il Consulente immobiliari ecc.).

Valori OMI e Agenzia dell’Entrate

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare è un istituto preposto alla rilevazione ed elaborazione dei dati economico-finanziari concernenti beni immobiliari oggetto di compravendite o in affitto. I dati sono generalmente aggregati in categorie omogenee: Comuni (tutti i comuni italiani sono presenti nel database), Fascie (gruppi di zone contigue omogenee), Zone OMI, Sezioni (fabbricati, terreni edificabili, costi di costruzione e valori agricoli medi), Destinazioni d’uso e Tipologie (ville/villini e appartamenti, box e assimilati, magazzini, negozi e laboratori, uffici, capannoni, terreni edificabili). La Zona OMI è definita come un comparto omogeneo del mercato immobiliare in cui “si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali; è formata sulla base dello scostamento tra valore minimo e massimo, non superiore al 50% riscontrabile per la tipologia prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale”. Tutti i dati rilevati vengono archiviati in schede strutturate, che costituiscono la base per successive elaborazioni e sono direttamente consultabili. L’insieme delle schede predisposte per ciascuna zona costituisce la base della Banca Dati OMI (BDOMI) con il servizio GEOPOI

Rispetto ai dati catastali, che possono differire in maniera significativa dai prezzi di mercato per via dell’obsolescenza delle categorie immobiliari, della zonizzazione territoriale ma anche della misurazione dell’ampiezza dell’immobile in vani anzichè in mq, i valori OMI possono rappresentare una valida alternativa, pur essendo dati comunque non ufficiale, anche perchè consentono un aggiornamento molto più agevole e frequente.

Dati su quotazioni immobiliari in altri Paesi

Fino a pochissimi anni fa, non esistevano sia in Italia che all’estero alcuna fonte di dati ufficiali e complete relative alle quotazioni immobiliari, tale da consentire di stimare un indice dei prezzi delle case simile al Case Shiller index statunitense. Quindi, a dispetto dell’importanza di tali informazioni, era ed è ancora difficile ottenere dati confrontabili a livello internazionale.

La BCE attualmente elabora un’indicatore semestrale dei prezzi per gli immobili residenziali relativo ai paesi dell’euro zona che viene costruito a partire da banche dati nazionali quindi da fonti eterogenee e non facilmente confrontabili.
Come accennato, invece, l’Indice SP/Case-Shiller misura il prezzo delle case unifamiliari nelle venti principale aree urbane degli Stati Uniti (Atlanta, Boston, Charlotte, Chicago, Cleveland, Dallas, Denver, Detroit, Las Vegas, Los Angeles, Miami, Minneapolis, New York, Phoenix, Portland, San Diego, San Francisco, Seattle, Tampa e Washington DC) ed è aggiornato con cadenza mensile.

Come difendersi dai valori dell’OMI

Al pari di quanto avviene per altre presunzioni dell’agenzia delle entrate qualora foste accertai per atti di compravendita che prendono in considerazione i valori OMI per le ricostruzioni del valore che secodno l’agenzia delle entrate avrebbe dovuto essere preso come valore all’interno di una transazione, vi posso consigliare di non scoraggiarvi e di rivolgervi ad un commercialista esperto di contenzioso per seguire l’attività di accertamento in quanto i margini di vittoria sono ampi. Primo errore da fare è di non accettare frettolosamente la proposta di accertamento con adesione proposto nell’atto con sanzioni ridotte perchè potreste darvi la zappa da soli sui piedi. Spesso infatti l’agenzia inizia ad accertare un contribuente ai fin delle imposte di registri propronendo l’accertamento con adesione. Poi però capita che se il contribuente accetta, ossia accetta quanto proposto come valore dall’agenzia si ritrovo ad essere quasi costretto a farlo su altri eventuali accertamenti ai fini Irpef. Per questo occhio e fatevi assistere da un professionista…

Accertamento fiscale sulla casa: come difendersi

Questo ve lo dico perchè capita soprattutto nell’ambito degli accertamento fiscale di compravendite immobiliari, in cui come ho più volte spiegato dovete stare attento ad una tipologia di accertamento che in genere avviene in questo modo:

  1. Vi accertano prima a fini delle imposte di registro (che ha termini prescrizionali in genere più corti) e vi dicono che secondo loro il valore è più alto ma che se pagate subito accettando il loro valore proposto stimato pagherete poche sanzioni e molti di voi le accettano.
  2. Poi succede che dopo qualche tempo vi arriva un altro accertamento ai fini Irpef (che ha termini prescrizionali più lunghi) e voi che a quel punto sarete incavolati e vorrete presentare ricorso, vi trovate a essere svantaggiati nel ricorso perchè partite da una situazione in cui avete “accettao la loro ricostruzione” per cui disconoscerla non è semplice.

A mio avviso è molto scorretto ed eticamente discutibile in quanto avrebbero potuto mandarvi fin da subito una cartella di pagamento con cui vi richiedevano entrambe o tutte le sanzioni in modo tale da darvi la possibilità di decidere in tutta chiarezza cosa fare (un conto è dire vabbè pago mille euro di sanzione, un conto è vedersi arrivare una cartella da cinque mila o più euro).

Vi segnalo poi alcuni articoli correlati a questo argomento come per esempio quello dedicato ad approfondire come i valori OMI entrano nell’ambito dell’accertamento sulla prima casa in cui troverete anche i termini per valutare eventuali casi di decadenza contestata dall’agenzia delle entrate o anche (e molto importante) termine di prescrizione per la notifica di accertamenti fiscali.

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