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Iva, Imposta Di Registro su Canoni Locazione Immobili Strumentali, Patrimonio, Merce

ipoteca immobileNel seguito trovate il trattamento fiscale ai fini Iva ed imposte di registro relativo alla locazione di fabbricati strumentali, patrimonio e merce di proprietà delle imprese.

Partiamo prima di tutto dal definire quelle tre categorie immobiliari che caratterizzano l’attività di impresa.

Immobili Merce

Se l’impresa è una società di costruzioni o immobiliare di gestione avrà tra le sue merci gli immobili al pari d quello che potrebbe avvenire per una società che produce scarpe. In questo caso gli immobili sono detti merce in quanto destinati alla rivendita. Da quanto ne discenderà anche un diverso trattamento fiscale ai fini ires ed Irap ma fa parte di un altro articolo nel seguito riportato il link.

Immobili strumentali

Sono immobili classificati strumentalmente come immobili diversi da quelli di civile abitazioni. Per fare un esempio saranno gli impianti industriali, gli uffici della categoria A10, gli opifici etc. L’immobile abitativo potrà essere strumentale non solo per natura ma anche per destinazione.

Immobili Patrimonio

Sono quelli che sia per la loro natura (categoria A, esclusi gli A10) sono diversi sia da quelli merce sia da quelli strumentali.

Per approfondire a quali categoria immobiliari appartiene il tuto immobile puoi leggere l’articolo dedicato alle categorie immobiliari per il fisco dove le trovate riepilogate tutte con particolare focus proprio a queste tre. Troverete comunque anche quelle relative alle fattispecie più particolari come opifici, fabbricati industriali, lavoratori, castelli, etc

Tassazione Immobili Abitativi delle imprese

Come vedremo con l’ausilio delle tabelle sotto riportate il regime di tassazione Iva e Registro può dipendere dalla natura del proprietario e dell’inquilino, dalla volontà del proprietario di casa ma anche dalla natura dei fabbricati oggetto di locazione.

Nella prima tabella infatti vediamo come l’imponibilità Iva dipende dalla natura del soggetto mentre nella seconda dalla natura del fabbricato.

Infine dalla natura dell’unità locale dipende anche la possibilità di fruire dell’aliquota Iva agevolata del 10%.

Trattamento Iva 

Proprietario Locatore Inquilino Locatario IVA ALIQUOTA
Impresa costruttrice o di ristrutturazione CON OPZIONE IVA

 

Chiunque

 

Imponibile

 

10%

 

Impresa costruttrice o di ristrutturazione SENZA OPZIONE IVA

 

Chiunque

 

Esente

 

Locazione di fabbricati destinati ad alloggi sociali CON OPZIONE IVA

 

Chiunque

 

Imponibile

 

10%

 

Locazione di fabbricati destinati ad alloggi sociali SENZA OPZIONE IVA

 

Chiunque

 

Esente

 

Altro soggetto IVA

 

Chiunque

 

Esente

 

TIPOLOGIA DI IMMOBILI  TIPOLOGIA DI LOCATORE  TIPOLOGIA DI LOCATARIO OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA REGIME IVA 
Alloggi sociali

 

Qualsiasi soggetto

passivo IVA

 

Chiunque

 

SI

 

Imponibili IVA

 

NO

 

Esente da IVA

 

Immobili abitativi

 

Impresa di costruzione o

ristrutturazione

 

Chiunque

 

SI

 

Imponibili IVA

 

NO

 

Esente da IVA

 

Quando si parla di imprese di ristrutturazione si intende un’impresa che ha costruito oppure ha eseguito i seguenti interventi di ristrutturazione sull’appartamento o fabbricato oggetto di locazione:

  1. Restauro e risanamento conservativo (art. 3, lett. c)
  2. Ristrutturazione edilizia (art. 3, lett. d)
  3. Ristrutturazione urbanistica (art. 3, lett. f)

Iva agevolata al 10%

E’ prevista l’applicazione dell’aliquota agevolata del 10% nel caso di affitto di appartamenti o più in generale di immobili abitativi laddove di tratti di imprese di imprese di costruzione o ristrutturazione.

Stesso trattamento Iva agevolato questa volta legato alla natura oggettiva del fabbricato. Anche gli alloggi sociali infatti rientreranno nell’ambito del trattamento Iva con Aliquota agevolata. La definizione è contenuta nel D.M. 22.4.2008. In particolare, tutte le locazioni di fabbricati abitativi per le quali è possibile esercitare l’opzione per l’imponibilità, risultano soggette ad IVA con l’aliquota ridotta del 10%, a norma del n. 127-duodevicies della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633 del 1972 che  introduce per l’appunto l’aliquota agevolata per la “locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008;

Imposta di registro

Esenzione Iva

Il trattamento fiscale ai fini Iva ha degli impatti anche ia fini del pagamento dell’imposta di registro per via del principio dell’alternatività Iva-Registro.

In base all’articolo 40, comma 1, del Testo unico delle Imposte di registro ex D.P.R. 131 del 1986 se la locazione di fabbricati è esente Iva allora l’imposta di registro sarà calcolata in misura pari al 2% del canone annuo.

Discorso a parte se parliamo di cedolare secca, anche se in questo caso, come sapete, non si potrà adottare per via della natura di impresa della società locatrice che lavora nell’ambito di attività commerciali. Fattispecie espressamente vietata da parte del legislatore al momento dell’introduzione del regime opzionale.

Imponibilità Iva

Nel caso di contratti di affitto con locatori che non esercitano opzione e che non rientrano nell’ambito di imponibilità dell’Iva invece, sempre per il principio sopra esposto si applicherà l’imposta dir egisto in misura fissa pari a 67 euro  (non 200 come alcuni credono in quanto trattasi di immobili abitativi).

Categorie catastali

Ricordiamo nel seguito le categoria catastali dei fabbricati

A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultra popolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
A/11 Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

Pertinenze dei fabbricati

Il trattamento fiscale delle pertinenze è lo stesso dell’abitazione a cui si riferiscono. Parliamo naturalmente come al solito di garage, posti auto, cantine, box, soffitte, etc. In questo caso non sarà necessario che sia ricompreso nel contrato di locazione anche la pertinenza ma è sufficiente che esista il vincolo pertinenziale.

Altri tipologie di locazioni

Locazione affitto di terreni aree non edificabili fondi rustici: iva, registro

Adempimenti successivi

Una volta definito il trattamento Iva e avuti i dati delle parti interessate e del fabbricato, attraverso anche delle apposite misure storiche delle unità locali potete leggere l’articolo gratuito dedicato alla Guida alla registrazione del contratto di affitto nel seguito riportato:

Compilazione Modello RLI 2017 per la registrazione degli affitti e le locazioni

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

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