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Cancellazione ipoteca, tipologie e casi

ipoteca immobiliareIl termine ipoteca nel nostro Paese è da tempo molto diffuso, vediamo quindi quali tipologie di ipoteca esistono, i casi di cancellazione e come cancellare un’ipoteca praticamente.
Sostanzialmente l’ipoteca non è altro che una forma di garanzia a tutela del creditore in caso di insolvenza. Infatti, in caso di insolvenza, il creditore potrà rivolgersi alla magistratura per la procedura della vendita forzata del bene in oggetto e, di conseguenza, far valere i propri diritti su quanto gli spetta. L’ipoteca viene costituita attraverso l’iscrizione nei relativi registri pubblici e viene estesa all’intero bene, che resta in godimento del proprietario. La registrazione delle ipoteche legate agli immobili avviene presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente rispetto al territorio dove si trova l’immobile. Gli istituti finanziari generalmente prima di rendere effettivamente disponibile la somma concessa con il finanziamento richiedono la regolare iscrizione ipotecaria. Un’altra doverosa precisazione riguarda le pertinenze, in quanto l’ipoteca gravante su un immobile si estende anche ad esse. Una delle pertinenze interessate, giusto per fare un esempio, potrebbe essere il garage di una casa.

Tipi di ipoteche esistenti

Esistono le ipoteche volontarie, giudiziali e legali, quest’ultima certamente molto meno comune delle prime due. La più diffusa è sicuramente l’ipoteca volontaria, iscritta appunto volontariamente dal proprietario di un bene a garanzia di un debito. All’atto della stipula di un mutuo con l’istituto creditizio l’ipoteca volontaria viene sottoscritta spontaneamente ai fini dell’ottenimento del finanziamento. Diversamente, l’ipoteca giudiziale, viene decretata da un giudice su domanda del creditore evidentemente non soddisfatto. L’iscrizione di una ipoteca giudiziale può avvenire anche solo a seguito di una fattura non pagata e di importo modesto. Invece l’ipoteca legale, meno comune sicuramente delle altre due, può trarre anche origine da un venditore di un bene che non ha riscosso l’intera somma pattuita.

Casi di estinzione dell’ipoteca

L’estinzione di un’ipoteca avviene quando si verifica uno dei seguenti casi:

  • quando il debitore estingue il debito;
  • quando l’ipoteca viene cancellata dal creditore;
  • quando il creditore rinuncia al credito legato all’ipoteca;
  • quando il creditore rinuncia all’ipoteca;
  • quando la condizione risolutiva si verifica;
  • quando perisce il bene su cui grava l’ipoteca;
  • quando, decorsi 20 anni dall’iscrizione ipotecaria, non ne sia richiesto il rinnovo;
  • quando il tribunale emana l’ordine di cancellazione dell’ipoteca.

Cancellazione dell’ipoteca

Prima di entrare nei dettagli della cancellazione dell’ipoteca corre però l’obbligo di distinguerla dall’estinzione, una distinzione opportuna per non generare confusione. Con la sua estinzione l’ipoteca viene resa inutilizzabile, in poche parole viene annullata la possibilità di adoperarla. Questo significa che l’ipoteca estinta non vale più come garanzia del credito. Il totale rimborso di un debito comporta l’estinzione dell’ipoteca, anche se al momento di una visura si continua ad avere la sensazione di una sua sussistenza. In questo caso può accadere che un potenziale compratore di un immobile pretenda che esso venga liberato completamente dalle annotazioni, anche se senza contenuto. E’ dunque la cancellazione dell’ipoteca a comportare l’eliminazione definitiva delle formalità iscritte negli appositi registri. In definitiva, l’estinzione non dà luogo necessariamente alla cancellazione dell’ipoteca mentre, viceversa, la cancellazione comporta sempre la sua estinzione. La cancellazione delle formalità si differenzia in base alle varie tipologie di ipoteche.

Le ipoteche volontarie iscritte a garanzia di un mutuo per la prima casa con il decreto Bersani del 2007 vengono automaticamente cancellate. Nel momento in cui viene rimborsata totalmente la somma erogata, la banca comunica nel giro di trenta giorni l’estinzione del mutuo alla Conservatoria competente che, a sua volta, entro altri trenta giorni è tenuta alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile. Un’operazione decisamente semplificata che evita il ricorso al notaio e che ha comportato l’azzeramento delle spese erariali e bancarie. Prima del 2 giugno 2007 era invece il debitore a dover inoltrare alla banca erogatrice del mutuo una richiesta di cancellazione dell’ipoteca con lettera raccomandata.

Le ipoteche giudiziali, come già espressamente sottolineato nella prima parte dell’articolo, vengono iscritte secondo la disposizione di un giudice. Di conseguenza, ai fini dell’ottenimento della loro cancellazione, è necessario completare una procedura presso il Tribunale perché poi sarà il magistrato ad emanare l’ordine di cancellazione. Logicamente, quando il debito legato all’ipoteca viene estinto, la disposizione di cancellazione è garantita anche se la pratica richiederà un po’ di tempo.

Spesso accade che i tempi della burocrazia rallentano l’effettiva cancellazione delle ipoteche per via dei ritardi con cui fisicamente vengono annotate nelle diverse Conservatorie del territorio nazionale. Conseguentemente alcune ipoteche continuano a risultare come esistenti e durante questo arco di tempo per dimostrare la loro insussistenza è necessario mostrare l’atto di assenso del creditore, per le ipoteche volontarie, o l’ordine del giudice nei casi di ipoteche giudiziali. Quando si ricorre alla cancellazione automatica, la stessa può essere rilevata mediante la consultazione online del Registro delle Comunicazioni dell’Agenzia Territoriale. Un’altra procedura semplificata in perfetta linea con il processo telematico che punta a ridurre notevolmente i lunghi tempi solitamente occorrenti per il disbrigo delle pratiche amministrative.

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