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IVIE 2017 e Acquisto immobili all’estero: convenienza, costi e Tasse IMU e

casa esteroVi presento una guida sintetica se avete l’viedea di acquistare una casa o immobile all’estero e state valutando la convenienza partendo dalle tasse sull’acquisto, alla detenzione e possesso, passando per l’IMU sulla casa all’estero (o anche Tassa IVIE) fino alla tassazione della plusvalenza in caso di vendita e alle modalità di indicazione di questi beni nella vostra dichiarazione dei redditi modello 730 o modello Unico.

Novità dalla legge di stabilità 2016

La legge di stabilità 2016 introduce una importante novità che riguarda l’esenzione dell’IVIE qualora l’immobile sia abito ad abitazione principale e a le relative pertinenze purché non accatastate come A1, A8 o A9.

La stessa previsione si applicherà anche alla casa coniugale assegnata al coniuge dopo il provvedimento di separazione legale o anche nei casi di annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Per le categorie catastali sopra indicate si applicherà invece l’aliquota ridotta dello 0,4%  a cui si assocerà una detrazione forfettaria di 200 euro rada ragguagliare al periodo di imposta dell’anno in cui si è acquistata l’abitazione o si è destinata ad abitazione principale; Qualora sia adibita ad abitazione principale da parte di più soggetti la detrazione come avveniva per l’ICI sarà spalmata proporzionalmente alla propria quota di possesso.

La scelta di prendere una casa all’estero (case, ville, immobili commerciali, ecc.), considerando i rendimenti medi lordi annui che si riescono ad ottenere dalla locazione, al lordo della tassazione italiana ed anche alla luce dell’introduzione in Italia del’IVIE potrebbe divenite un’alternativa interessante.

A tal proposito potete leggere anche la guida al calcolo dell’IVIE

Premessa: qui parliamo di immobili acquistati da persone fisiche residenti fiscalmente in Italia. Se siete residenti all’estero e volte acquistare casa in Italia allora dovete leggere l’articolo dedicato ai agevolazioni fiscali prima casa per i residenti all’estero AIRE.

Partiamo dalla scelta di acquistare casa all’estero

Fino a qualche decennio fa la scelta nasceva quasi solo ed esclusivamente allo scopo di evadere il “nero” che si faceva in Italia, in quanto non esisteva quasi alcuno scambio di informazione tra l’Italia e gli stati esteri sul fronte delle proprietà possedute tra persone fisiche (e figuriamoci con società off shore). Motivo per cui qualche anno fa hano fatto un bello scudo fiscale agevolando il ritonno di capitali e dando la possibilità di dichiarare anche seconde o terze case che si avevano all’estero, pagando cifre piuttosto irrisorie.

Oggi con il nuovo redditometro, lo scambio di informazioni, il controllo sui conti correnti fare questo diviene più costo…avete capito bene, non più difficile, ma più costoso… ossia se lo possono permettere solo quelli che hanno più soldi.

Comprare casa all’estero quindi per voi comuni mortali che non avete galassie societarie sparse in giro per il mondo oggi diviene una scelta di investimento perchè il ritorno sul capitale investito può essere molto interesante in paesi dove la tassazione rispetto a quella Italiana è piuttosto proibitiva per via dell’IMU.

Tassazione sull’acquisto di casa all’estero

La tassazione in questo caso dipende solo ed esclusivamente dalla normativa del paese dove è situato l’immobile o casa che intendete acquistare. Per questo vi posso consigliare di cercare su internet le tassazioni di questi paesi per farvi un’idea e di chiedere a qualche associazione di categoria del paese estero.

Purtroppo qui ti tassano anche sull’aria che respiri per cui è quasi scontato che il possesso di una seconda casa all’estero qui è un fenomeno impositivo che viene tassato e lo saranno solo se voi sarete considerati residenti fiscalmente in Italia per effetto dell’articolo 2 del Tuir.

Inoltre dovrete fare riferimento all’articolo 13 della convenzione OCSE contro le dppie imposizioni che vi tra Iconsentiranno

Sotto il prifilo fiscale della tassazione quidni voi avrete due costi in sintesi che sono:

  • la tassa Ivie da pagare sulla seconda casa all’estero da pagare annualmente
  • la tassazione Irpef calcolata sull’eventuale plusvalenza in caso di successiva vendita
  • la tassazione del canone di affitto se l’avete comprata per affittarla
  • l’indicazione dell’abitazione o unità locale nel quadro RW della vostra dichiarazione dei redditi per informare il fisco.

Convenienza ad investire all’estero

Inutile considerare i fattori che spingono alla considerazione sulla convenienza di investire all’estero in quanto i mercati azionari non hanno brillato nell’ultimo triennio, l’investimento in Italia sulle seconde case non garantisce nè un flusso reddituale costante particolarmente significativo (ci muoviamo intorno ad un rendimento medio del 3% annuo) a cui non si accompagna un parallelo apprezzamento del valore dell’immobile con conseguente crescita e ritorno sull’investimento.
Anche nel caso di acquisto di residenze al mare da affittare come casa vacanza non è più quell’investimento visto negli anni ’70 e ’80 che garantiva interessanti flussi reddituali soprattuto nei mesi estivi, con un ritorno lordo oggi che si attesta poco al di sopra di quello riscontrato mediamente tra il 4 ed il 5% a seconda delle località e dello specifico immobile.
Percentuali queste che sono sempre considerate al lordo delle imposte per cui queste percentuali che già sembrerebbero basse ci danno un orizzonte temporale minimo, se tutto va bene e non vi devastano casa, di 20 anni prima di vedere i primi veri guadagni dell’investimento… in pratica una follia se si pensa all’attuale contesto italiano.

E’ il caso quindi della Francia che, seppur vicina, ha una redditività non molto diversa da quella Italiana in quanto il rendimento medio lordo si aggira intorno a quello italiano sotto il 4,5% e anche i costi per l’acquisto della casa che possiamo riassumere in costi di agenzia e di intermediazione, tassa sul patrimonio, imposte necessarie per la registrazione dell’acquisto che possono anche arrivare fino al 25% del costo dell’investimento supportato per l’acquisto dell’immobile. In Italia tra una voce e l’altra superiamo il 15, 16% del valore dell’investimento. E se partite da questo e pensate che il rendimento è solo del 4,5% capite che ci vorranno altri tre anni rispetto ad un paese dell’Est per rientrare dei costi di intermediazione e registrazione dell’acquisto e tre anni non sono pochi. A questo inoltre dovrete anche aggiungere i costi di gestione della locazione a distanza che tuttavia se trovate l’agenzia locale buona e la indirizzate sulla tipologia corretta di clientela da mettervi dentro casa potrebbe costare poco e non mangiare troppo margine.

I Paesi dell’Est

In paesi come la Moldavia o la Macedonia parliamo di rendimenti medi annui lordi tra il 10% ed il 15% il che vuol dire rientrare in meno di 9 anni dall’investimento, ossia meno della metà rispetto all’Italia e con maggiore prorbabilità di vedersi rivalutare l’immobile.

Anche in Russia

si riesce a spuntare un rendimento medio annuo vicino al 10% tuttavia si registra un costo di intermediazione e registrazione di quasi il 25%.

Londra

invece resta una piazza ancora conveniente rispetto a quella italiana non tanto per i profili legati alla redditività legali all’investimento che in media sono al di sotto del 5% ma più che altro per via dei costi che si sostengono al momento dell’acquisto in termini di intermediazione e registrazione della transazione immobiliare che sono in media del 5,6% contro il 16, 17% che si spende in Italia.

Acquisti oltre oceano: New York e Miami

Altre mete interessanti per gli italiani sono New York e Miami. La prima più classica ha goduto degli ultimi anni del deprezzamento valutario del dollaro rispetto all’euro ed anche se oggi il divario si è quasi colmati il differenziale rende ancora vantaggioso sfruttare anche questa leva dell’investimento per spuntare margini su tale tipologia di invesitmento immobiliare. Soprattutto in quartieri che fino a pochi anni fa non godevano di buona fama a ma che ora stanno diventando particolarmente appetibili come per esempio Soho, Chelsea o Downtown.  Tuttavia occhio alla tassazione al momento dell’acquisto di un immobile a New York e ovviamente a considerare i viaggi intercontinentali che almeno annualmente dovranno essere fatti per non perdere il polso della situazione. La tassazione in questo caso è costituita dal 1,425% sul valore dell’immobile più un tassa statale di 2 dollari ogni 500 sul valore della transazione, la mansion tax che è pari all’1% del valore dell’immobile per valori superiori a 1,1 milioni di dollari, oltre ai costi di intermediazione.

I paesi con i rendimenti più interessanti

Anche se potrebbero sembrare più rischiosi (e non lo sono se non più di quanto lo sono i paesi da noi più conosciuti come Francia, Spagna, Grecia e Gran Bretagna che hanno rendimenti medi lordi molto simili anche se per esmepio in grecia sarà necessario un investimento più contenuto per acquistare una residenza secondaria abitabile vi sono paese interessanti come la moldavia, Budapest, Bucarest, Amsterdam o stoccolma che fanno salire il rendimento medio ritraibile dall’investimento superiore al 6% e con bassissimi costi per l’acquisto e la gestione dell’immobile. Parliamo di poco più del 3% contro il 15, 16%  che si registra in Italia.

Diviene pertanto interessante considerare l”acquisto di una seconda casa all’estero sempre che se abbiano le disponibilità
Considerare quindi non solo l’esempio del classico acquisto nella vicina Francia ma anche in paese diversi e più lontati può rappresentare un’interessante scelta di investimento con percentuali di ritorno ben più alte di quelle riscontrate in Italia, ma occhio alle imposte estere che anche se non sembrerebbe, possono scoraggiare all’acquisto estero nonostante come vedremo le percentuali che si riescono a spuntare sulla locazione non sono niente male.
Qualora aveste intenzione di acquistare casa all’estero per via delle non buoni previsioni di mercato delle case secondarie in Italia ecco qualche spunto per valutare la convenienza ad operare all’estero e non solo in europa ma anche più lontano. La  scelta di avventuarsi all’estero nell’ultimo anno ha interessato oltre 15 mila contribuenti italiani per via delle migliori prospettive di mercato che si potevano e ancora si possono riscontrare non tanto nelle classiche mete degli italiani come Francia, Grecia e Spagna, ma su mete insolite che tuttavia vedremo hanno fatto registrare ritorni sull’investimento interessanti.

Non considerare solo il prezzo di acquisto della casa ed il canone medio nella scelta

L’errore che taluni fanno nella decisione del paese dove investono è quello di considerare il prezzo per metro quadrato ed il ritorno medio registrato da un immobile similare nella stessa zona. Tuttavia vi sono anche altre voci di costi che possono modificare le scelte di acquisto di una seconda casa all’estero, come per esempio i costi di intermediazione o la tassazione estera sul patrimonio, valori questi che posson posticipare il break even dell’investimento di diversi anni.

Comunicazione al fisco Italiano dell’Immobile Estero

Al momento della dichiarazione dei redditi dovrete comunicare nel modello Unico, quadro RM – sezione XV-A d il valore dell’immobile. Nel RM – sezione XV –A andranno scomputate le imposte versate negli altri paesi per il possesso dell’immobile.

Come si calcola il valore dell’immobile estero da indicare in dichiarazione dei redditi

Non è semplice ma la logica vale al pari di quella che si adotterebbe qui in Italia ossia si dovrebbero prendere dei campioni similari di immobili e vederne il valore oppure si può prendere il valore locativo applicando una riduzione del 50%. Se questo è inferiore al costo risultante dall’atto d’acquisto o al valore desunto dalla media di mercato immobili all’estero allora elaborati da società operanti nel settore immobiliare. Se si tratta invece di immobili detenuti per una parte del periodo di imposta oggetto di dichiarazione si dovranno valorizzare altre celle ma senpre nella stessa sezione.
A tal proposito ho scritto un altro articolo dedicato al Calcolo IVIE…in questo troverete anche la definizione di abitazione principale che potrebbe esservi utile.
Tassazione IVIE e indicazione nel modello UNICO o 730
Prima di tutto non pensate che non indicherete questi immobili nella dichiarazioni a meno che non pensiate di acquistarli con società statunitensi e schermare la vostra persona. Passato questo dovrete indicare gli immobili nel quadro RL e non il quadro RB relativo a quelli situati in Italia.
Ai fini della tassazione però è importante ricordare che se pagano l’Ivie non versano l’Irpef ossia se l’immobile non è stato dato in affitto nell’anno precedente e paga l’IVIE dovrete indicare il reddito prodotto nel rigo RL12 colonna 1 e poi riportato tra gli altri redditi fondiari non imponibili in quanto qualora se nello Stato estero l’immobile non è assoggettabile a imposizione, quest’ultimo non deve essere dichiarato, a condizione che il contribuente non abbia percepito alcun reddito.
Se il reddito derivante dall’affito non è soggetto a imposta sui redditi statunitensi andrà dichiarato nel modlelo Unioc per pagare comunque le tasse (e mica pensavate di non pagare tasse) tuttavia il reddito va ridotto forfettariamente del 15%.
Se invece il reddito da locazione paga imposte in USA indicheremo nel modello Unico il canone dichiarato all’estero a cui scomputare eventuali spese strettametne inerenti la gestione come avvenieva anche in Italia al netto.

Se invece è affittato il reddito derivante dalla locazione va inserito in dichiarazione anche se paga l’Ivie

L’IVIE non è dovuta qualora il calcolo porti ad un valore inferiore a 200 euro.

Inutile quindi dirvi che il sogno del casale in Provenza dove trascorrere la vecchiaia non è più così conveniente come una volta per cui anche prenderlo in Toscana può costituire un’alternativa forma di investimento con i medesimo profili di redditività.

Vendita immobile situato all’estero

Fermo restando che sarà oggetto di successivo approfondimento il trasferimento del diritto di proprietà sarà tassato (lsolo l’eventuale plusvalenza intendiamoci) a tassazione ordinaria o separata al pari di quanto avviene in italia con la possibilità anche di applicare l’imposta sostitutiva ridotta del 20% se l’atto di cessione è stipulato da un notaio italiano con le modalità dell’articolo 67 del Tuir sui redditi diversi.

Casa all’estero e redditometro

Potete anche leggere l’articolo di approfondimento dedicato all’acquisto di casa all’estero e al redditometro, ossia lo strumento di accertamento fiscale nelle mani dell’agenia per scovare gli evasori.

Fattispecie particolari

L’Ivie è dovuta dall’usufruttuario ma non dal nudo proprietario come accade anche per l’IMU o anche per la TASI per esempio.

Tasse sugli immobili detenuti all’estero: IVIE

Potete leggere l’articolo dedicato alla nuova tassa IVIE per gli immobili detenuti all’estero da parte si soggetti residenti fiscalmente in Italia o considerati tali.

La definizione di abitazione principale

Le categorie catastali degli immobili

Il paese dove volete acquistare è nella White List?

Occhio però all’eventuale esclusione del paese dove è situato l’immobile se è incluso nella nuova White List in quanto l’IVIE risente assolta sugli immobili degli Stati SEE ora collaborativi ne risente in modo significativo.

Ravvedimento operoso

Nel caso vi accorciate di esservi sbagliati nella determinazione o versamento dell’imposta potete consultare il nuovo articolo dedicato al Ravvedimento operoso per gli iscritti all’AIRE o soggetti esteri

Riferimenti normativi

IVIE –Articolo 19, commi 13-17, Decreto Legge n. 201 del 2011

16 commenti

  1. Vi segnalo che la White list è stata aggiornata con il DM del 9 agosto 2016

  2. Per singola unità immobiliare

  3. Se si acquistano più case all’estero e per esempio il prezzo di acquisto di ognuno è tale che il calcolo dello 0,76% restituisce una cifra inferiore ai duecento euro, non bisogna versare nulla di ivie, oppure il calcolo per la esenzione va fatto sul totale degli immobili posseduti?

  4. Se ha solo il terreno da dichiarare niente in particolare suo figlio anche se consiglio sempre di leggere l’articolo dedicato ai soggetti obbligati alla presentazione della dichiarazione dei redditi.

  5. Salve,
    se un genitore, residente fiscalmente all’estero (est europa), volesse acquistare un terreno a nome del figlio, residente in italia, il figlio cosa dovrebbe dichiarare e pagare in italia? Il terreno ha un valore di circa 18mila euro, grazie.

  6. Buon giorno, vorrei acquistare a tenerife un appartamento ed intestarlo a mio figlio che vive e lavora sull’isola mantenendomi l’usufrutto dell’immobile. Che tipo di tasse devo pagare?

  7. Ha letto l’articolo dedicato alla definizione di abitazione principale? Dovrebbe essere sottolineata in celeste la parola abitazione principale che rimanda direttamente all’articolo….dopo averlo letto secondo me le viene in mente…altrimenti mi riscriva :-)…
    ho capito…era nell’altro articolo sull’IVIE…legga questo: calcolo IVIE …troverà in calce anche il riferimento alla definizione di abitazione principale

  8. Buongiorno,
    All’ inizio del suo articolo dice che non si e’ soggetti all’ Ivie qualora sia considerata abitazione principale.
    In quale caso un residente in Italia puo’ dichiarare una casa all’estero abitazione principale?
    Sto valutando di acquistare un appartamento a NY e sono al corrente delle imposte USA ( ho vissuto parecchi anni negli states) ma non sono sicuro come sarei tassato dal fisco italiano nel caso affittassi l’immobile.
    Oltre all’Ivie dello 0,76% su una rendita annuale ipotetica di 20 mila dollari, quante tasse dovrei pagare al fisco italiano?
    Grazie

  9. Non sembrerebbe ma gli italiani che possiedono case all’estero direttamente o per interposta persona sono più di quello che possa sembrare anche se sono d’accordo con lei che la misura è stata un po’ troppo aggressiva ma consideri anche il momento economico in cui è stata inserita….serviva cassa e alla svelta…diplomaticamente le posso dire che potrebbe essere migliorata….

  10. Per quanto riguarda la Francia a causa dell’IVIE si pagano tasse assurde. Chi invece ha comprato prima del 2000 di IVIE non paga praticamente nulla anche se possiede un “castello”. L’IVIE è una delle tasse più inique che esistano; ed alla fine porta poco nelle casse dello stato. Chi ha fatto questa legge è proprio “uno che se ne intende e che ci tiene molto all’equità fiscale” !!!!

  11. Buongiorno, se volessi acquistare un appartamento in Spagna, quali sono gli oneri cui andro’ incontro, sia in Spagna che in Italia ?

    Grazie

    Cordialissimi Saluti

  12. Buongiorno,
    se volessi acquistare una casa Miami (non da affittare, solo per uso personale), a quali tasse andrei incontro al momento dell’acquisto?
    Per tasse intendo IVA, IMU, ed altre tasse da versare negli USA.
    Grazie.

  13. Ho due figlie che studiano a Bucarest ho deciso ,cosiderato i costi di locazione degli immobili,molto alto,di acquistare casa vi chiedo :conviene intestare la proprieta’alle figlie ?Nel caso e’opportuno fare la residenza aBucarest e quali sarebbero le agevolazioni fiscali ? Grazie.

  14. vorrei correggere le informazioni riguardo l’inghilterra, se è v ero che Londra non produce di media rendimenti superiori al 6%, il mercato regionale inglese invece ha rendite che arrivano al 10%.
    Inoltre per investimenti inferiori ai 125 mila£ non è dovuta stamp duty tax, e si paga solo l’invie.

  15. Buongiorno,
    Vorrei sapere se è possibile rivalutare il valore di un immobile in francia ai fini plusvalenza, e qualora si, se solo per privati o anche per le sci?
    Grazie

  16. Buongiorno,
    Vorrei sapere se è possibile rivalutare il valore di un immobile in francia ai fini plusvalenza, e qualora si, se solo per privati o anche per le sci?
    Grazie

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