IVIE 2022 e Acquisto immobili all’estero: convenienza, costi e Tasse IMU e

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casa esteroVi presento una guida sintetica se avete l’viedea di acquistare una casa o immobile all’estero e state valutando la convenienza partendo dalle tasse sull’acquisto, alla detenzione e possesso, passando per l’IMU sulla casa all’estero (o anche Tassa IVIE) fino alla tassazione della plusvalenza in caso di vendita e alle modalità di indicazione di questi beni nella vostra dichiarazione dei redditi modello 730 o modello Unico.

Novità dalla legge di stabilità 2016

La legge di stabilità 2016 introduce una importante novità che riguarda l’esenzione dell’IVIE qualora l’immobile sia abito ad abitazione principale e a le relative pertinenze purché non accatastate come A1, A8 o A9.Dal 1° gennaio 2016 l’imposta non si applica al possesso degli immobili adibiti ad abitazione principale (e per le relative pertinenze), e alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, che in Italia non risultano classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

La stessa previsione si applicherà anche alla casa coniugale assegnata al coniuge dopo il provvedimento di separazione legale o anche nei casi di annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Per le categorie catastali sopra indicate si applicherà invece l’aliquota ridotta dello 0,4%  a cui si assocerà una detrazione forfettaria di 200 euro rada ragguagliare al periodo di imposta dell’anno in cui si è acquistata l’abitazione o si è destinata ad abitazione principale; Qualora sia adibita ad abitazione principale da parte di più soggetti la detrazione come avveniva per l’ICI sarà spalmata proporzionalmente alla propria quota di possesso.

La scelta di prendere una casa all’estero (case, ville, immobili commerciali, ecc.), considerando i rendimenti medi lordi annui che si riescono ad ottenere dalla locazione, al lordo della tassazione italiana ed anche alla luce dell’introduzione in Italia del’IVIE potrebbe divenite un’alternativa interessante.

A tal proposito potete leggere anche la guida al calcolo dell’IVIE

Premessa: qui parliamo di immobili acquistati da persone fisiche residenti fiscalmente in Italia. Se siete residenti all’estero e volte acquistare casa in Italia allora dovete leggere l’articolo dedicato ai agevolazioni fiscali prima casa per i residenti all’estero AIRE.

Partiamo dalla scelta di acquistare casa all’estero

Fino a qualche decennio fa la scelta nasceva quasi solo ed esclusivamente allo scopo di evadere il “nero” che si faceva in Italia, in quanto non esisteva quasi alcuno scambio di informazione tra l’Italia e gli stati esteri sul fronte delle proprietà possedute tra persone fisiche (e figuriamoci con società off shore). Motivo per cui qualche anno fa hano fatto un bello scudo fiscale agevolando il ritonno di capitali e dando la possibilità di dichiarare anche seconde o terze case che si avevano all’estero, pagando cifre piuttosto irrisorie.

Oggi con il nuovo redditometro, lo scambio di informazioni, il controllo sui conti correnti fare questo diviene più costo…avete capito bene, non più difficile, ma più costoso… ossia se lo possono permettere solo quelli che hanno più soldi.

Comprare casa all’estero quindi per voi comuni mortali che non avete galassie societarie sparse in giro per il mondo oggi diviene una scelta di investimento perchè il ritorno sul capitale investito può essere molto interessante in paesi dove la tassazione rispetto a quella Italiana è piuttosto proibitiva per via dell’IMU.

Tassazione sull’acquisto di casa all’estero

La tassazione in questo caso dipende solo ed esclusivamente dalla normativa del paese dove è situato l’immobile o casa che intendete acquistare. Per questo vi posso consigliare di cercare su internet le tassazioni di questi paesi per farvi un’idea e di chiedere a qualche associazione di categoria del paese estero.

Purtroppo qui ti tassano anche sull’aria che respiri per cui è quasi scontato che il possesso di una seconda casa all’estero qui è un fenomeno impositivo che viene tassato e lo saranno solo se voi sarete considerati residenti fiscalmente in Italia per effetto dell’articolo 2 del Tuir.

Inoltre dovrete fare riferimento all’articolo 13 della convenzione OCSE contro le doppie imposizioni che vi indicherà il relativo trattamento

Sotto il profilo fiscale della tassazione quindi voi avrete due costi in sintesi che sono:

  • la tassa Ivie da pagare sulla seconda casa all’estero da pagare annualmente
  • la tassazione Irpef calcolata sull’eventuale plusvalenza in caso di successiva vendita
  • la tassazione del canone di affitto se l’avete comprata per affittarla
  • l’indicazione dell’abitazione o unità locale nel quadro RW della vostra dichiarazione dei redditi per informare il fisco.

Le istruzioni dettagliate sul valore degli immobili da prendere come riferimento sono contenute nella circolare n. 28/E del 2 luglio 2012 – pdf. In sintesi, questo valore cambia, a seconda dello Stato in cui è situato l’immobile:

  • per i Paesi appartenenti alla Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo (Norvegia e Islanda) che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, il valore da utilizzare è prioritariamente quello catastale, così come è determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato, per l’assolvimento di imposte di natura reddituale o patrimoniale, oppure di altre imposte determinate sulla base del valore degli immobili, anche se gli immobili sono pervenuti per successione o donazione. In mancanza del valore catastale, si fa riferimento al costo che risulta dall’atto di acquisto e, in assenza, al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.
  • Per gli altri Stati, il valore dell’immobile è costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, dal valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.

L’aliquota è pari, ordinariamente, allo 0,76% del valore degli immobili, ed è calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali il possesso c’è stato (viene conteggiato per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni). Il versamento non è dovuto se l’importo complessivo (calcolato a prescindere da quote e periodo di possesso e senza tenere conto delle detrazioni previste per lo scomputo dei crediti di imposta) non supera i 200 euro. In questo caso, il contribuente non deve neanche indicare i dati relativi all’immobile nel quadro RM della dichiarazione dei redditi, fermo restando l’obbligo di compilazione del modulo RW2.

L’aliquota scende allo 0,4% per gli immobili adibiti ad abitazione principale che in Italia risultano classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per i quali è possibile, inoltre, detrarre dall’imposta (fino a concorrenza del suo ammontare):

  • 200 euro, rapportati al periodo dell’anno durante il quale l’immobile è destinato ad abitazione principale. Nel caso di immobile adibito ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascun soggetto in proporzione alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica.

Dall’Ivie è possibile dedurre l’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’immobile.

Inoltre, per gli immobili situati in Paesi appartenenti alla UE o aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, è possibile sottrarre anche l’eventuale eccedenza di imposta reddituale estera sugli stessi immobili, non utilizzata come credito Irpef (articolo 165 del Tuir).

Per il versamento dell’Ivie si applicano le stesse regole previste per l’Irpef, comprese quelle riguardanti importi e date di acconto e saldo.

I codici tributo da utilizzare nel modello F24 sono i seguenti:

  • “4041” denominato “Imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato – art. 19, c. 13, DL. n. 201/2011, conv., con modif., dalla L. n. 214/2011, e succ. modif. – SALDO”
  • “4042” denominato “Imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato – art. 19, c. 13, DL. n. 201/2011 conv., con modif., dalla L. n. 214/2011, e succ. modif. – Società fiduciarie – SALDO”
  • “4044” denominato “Imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato – art. 19, c. 13, DL. n. 201/2011, conv., con modif., dalla L. n. 214/2011, e succ. modif. – ACCONTO PRIMA RATA”
  • “4045” denominato “Imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato – art. 19, c. 13, DL. n. 201/2011, conv., con modif., dalla L. n. 214/2011, e succ. modif. – ACCONTO SECONDA RATA O ACCONTO IN UNICA SOLUZIONE”
  • “4046” denominato “Imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato – art. 19, c. 13, DL. n. 201/2011 conv., con modif., dalla L. n. 214/2011, e succ. modif. – Società fiduciarie – ACCONTO”

Per dichiarare il valore degli immobili situati all’estero il contribuente deve compilare il quadro RW. Il valore dell’immobile è costituito, in generale, dal costo risultante dall’atto di acquisto e, in mancanza, dal valore di mercato rilevabile al termine dell’anno (o del periodo di detenzione) nel luogo in cui è situato l’immobile. A decorrere dalle dichiarazioni relative al periodo d’imposta 2013, il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate 18 dicembre 2013 stabilisce, quale regola generale, che il controvalore in euro degli investimenti e delle attività espressi in valuta da indicare nel quadro RW debba essere calcolato, per tutti i dati riportati nel quadro dichiarativo in esame, sulla base dei cambi mensili indicati nello specifico provvedimento del Direttore dell’Agenzia emanato ai fini dell’individuazione dei cambi mensili agli effetti delle norme dei Titoli I e II del TUIR.

Attenzione: per i soggetti che esercitano attività economiche per le quali sono stati approvati gli Isa e che dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito, per ciascun indice, dal relativo decreto ministeriale di approvazione, i termini dei versamenti risultanti dalle dichiarazioni dei redditi, dell’Irap e dell’Iva in scadenza dal 30 giugno al 30 settembre 2019 sono prorogati al 30 settembre 2019; lo slittamento interessa anche chi partecipa, ai sensi degli articoli 5, 115 e 116 del Tuir, a società, associazioni e imprese aventi i requisiti indicati (articolo 12-quinquies, commi 3 e 4, Dl n. 34/2019). La proroga è fruibile pure dai contribuenti che, per il periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2018, applicano il regime fiscale di vantaggio o quello forfetario (risoluzione n. 64/2019).

Acconto IVIE e IVAFE

Per la determinazione ed il calcolo dell’acconto IVIE e dell’IVAFE si deve prendere a riferimento il rigo RW 6, colonna 1 come base di calcolo su cui calcolare il 40% ed il 60% rispettivamente per il versamento el primo e del secondo acconto. L’importo minimo da cui far partite l’obbligo di versamento è pari a 51,65 euro. Al di sotto di questo il primo acconto non si versa e si va a Novembre. Qualora la somma del primo acconto e quanto dovuto in sede di secondo sia inferiore alla somma di euro 257,52 euro allora l’acconto non sarà dovuto.

Convenienza ad investire all’estero

Inutile considerare i fattori che spingono alla considerazione sulla convenienza di investire all’estero in quanto i mercati azionari non hanno brillato nell’ultimo triennio, l’investimento in Italia sulle seconde case non garantisce nè un flusso reddituale costante particolarmente significativo (ci muoviamo intorno ad un rendimento medio del 3% annuo) a cui non si accompagna un parallelo apprezzamento del valore dell’immobile con conseguente crescita e ritorno sull’investimento.
Anche nel caso di acquisto di residenze al mare da affittare come casa vacanza non è più quell’investimento visto negli anni ’70 e ’80 che garantiva interessanti flussi reddituali soprattuto nei mesi estivi, con un ritorno lordo oggi che si attesta poco al di sopra di quello riscontrato mediamente tra il 4 ed il 5% a seconda delle località e dello specifico immobile.
Percentuali queste che sono sempre considerate al lordo delle imposte per cui queste percentuali che già sembrerebbero basse ci danno un orizzonte temporale minimo, se tutto va bene e non vi devastano casa, di 20 anni prima di vedere i primi veri guadagni dell’investimento… in pratica una follia se si pensa all’attuale contesto italiano.

E’ il caso quindi della Francia che, seppur vicina, ha una redditività non molto diversa da quella Italiana in quanto il rendimento medio lordo si aggira intorno a quello italiano sotto il 4,5% e anche i costi per l’acquisto della casa che possiamo riassumere in costi di agenzia e di intermediazione, tassa sul patrimonio, imposte necessarie per la registrazione dell’acquisto che possono anche arrivare fino al 25% del costo dell’investimento supportato per l’acquisto dell’immobile. In Italia tra una voce e l’altra superiamo il 15, 16% del valore dell’investimento. E se partite da questo e pensate che il rendimento è solo del 4,5% capite che ci vorranno altri tre anni rispetto ad un paese dell’Est per rientrare dei costi di intermediazione e registrazione dell’acquisto e tre anni non sono pochi. A questo inoltre dovrete anche aggiungere i costi di gestione della locazione a distanza che tuttavia se trovate l’agenzia locale buona e la indirizzate sulla tipologia corretta di clientela da mettervi dentro casa potrebbe costare poco e non mangiare troppo margine.

I Paesi dell’Est

In paesi come la Moldavia o la Macedonia parliamo di rendimenti medi annui lordi tra il 10% ed il 15% il che vuol dire rientrare in meno di 9 anni dall’investimento, ossia meno della metà rispetto all’Italia e con maggiore prorbabilità di vedersi rivalutare l’immobile.

Anche in Russia

si riesce a spuntare un rendimento medio annuo vicino al 10% tuttavia si registra un costo di intermediazione e registrazione di quasi il 25%.

Londra

invece resta una piazza ancora conveniente rispetto a quella italiana non tanto per i profili legati alla redditività legali all’investimento che in media sono al di sotto del 5% ma più che altro per via dei costi che si sostengono al momento dell’acquisto in termini di intermediazione e registrazione della transazione immobiliare che sono in media del 5,6% contro il 16, 17% che si spende in Italia.

Acquisti oltre oceano: New York e Miami

Altre mete interessanti per gli italiani sono New York e Miami. La prima più classica ha goduto degli ultimi anni del deprezzamento valutario del dollaro rispetto all’euro ed anche se oggi il divario si è quasi colmati il differenziale rende ancora vantaggioso sfruttare anche questa leva dell’investimento per spuntare margini su tale tipologia di invesitmento immobiliare. Soprattutto in quartieri che fino a pochi anni fa non godevano di buona fama a ma che ora stanno diventando particolarmente appetibili come per esempio Soho, Chelsea o Downtown.  Tuttavia occhio alla tassazione al momento dell’acquisto di un immobile a New York e ovviamente a considerare i viaggi intercontinentali che almeno annualmente dovranno essere fatti per non perdere il polso della situazione. La tassazione in questo caso è costituita dal 1,425% sul valore dell’immobile più un tassa statale di 2 dollari ogni 500 sul valore della transazione, la mansion tax che è pari all’1% del valore dell’immobile per valori superiori a 1,1 milioni di dollari, oltre ai costi di intermediazione.

I paesi con i rendimenti più interessanti

Anche se potrebbero sembrare più rischiosi (e non lo sono se non più di quanto lo sono i paesi da noi più conosciuti come Francia, Spagna, Grecia e Gran Bretagna che hanno rendimenti medi lordi molto simili anche se per esmepio in grecia sarà necessario un investimento più contenuto per acquistare una residenza secondaria abitabile vi sono paese interessanti come la moldavia, Budapest, Bucarest, Amsterdam o stoccolma che fanno salire il rendimento medio ritraibile dall’investimento superiore al 6% e con bassissimi costi per l’acquisto e la gestione dell’immobile. Parliamo di poco più del 3% contro il 15, 16%  che si registra in Italia.

Diviene pertanto interessante considerare l”acquisto di una seconda casa all’estero sempre che se abbiano le disponibilità
Considerare quindi non solo l’esempio del classico acquisto nella vicina Francia ma anche in paese diversi e più lontati può rappresentare un’interessante scelta di investimento con percentuali di ritorno ben più alte di quelle riscontrate in Italia, ma occhio alle imposte estere che anche se non sembrerebbe, possono scoraggiare all’acquisto estero nonostante come vedremo le percentuali che si riescono a spuntare sulla locazione non sono niente male.
Qualora aveste intenzione di acquistare casa all’estero per via delle non buoni previsioni di mercato delle case secondarie in Italia ecco qualche spunto per valutare la convenienza ad operare all’estero e non solo in europa ma anche più lontano. La  scelta di avventuarsi all’estero nell’ultimo anno ha interessato oltre 15 mila contribuenti italiani per via delle migliori prospettive di mercato che si potevano e ancora si possono riscontrare non tanto nelle classiche mete degli italiani come Francia, Grecia e Spagna, ma su mete insolite che tuttavia vedremo hanno fatto registrare ritorni sull’investimento interessanti.

Non considerare solo il prezzo di acquisto della casa ed il canone medio nella scelta

L’errore che taluni fanno nella decisione del paese dove investono è quello di considerare il prezzo per metro quadrato ed il ritorno medio registrato da un immobile similare nella stessa zona. Tuttavia vi sono anche altre voci di costi che possono modificare le scelte di acquisto di una seconda casa all’estero, come per esempio i costi di intermediazione o la tassazione estera sul patrimonio, valori questi che posson posticipare il break even dell’investimento di diversi anni.

Comunicazione al fisco Italiano dell’Immobile Estero

Al momento della dichiarazione dei redditi dovrete comunicare nel modello Unico, quadro RM – sezione XV-A d il valore dell’immobile. Nel RM – sezione XV –A andranno scomputate le imposte versate negli altri paesi per il possesso dell’immobile.

Novità dal 2017 nella dichiarazione dei redditi

Dal 2017 viene soppresso l’obbligo dell’indicazione dell’immobile detenuto all’estero se rispetto all’anno precedente non vi sono state variazioni.

Come si calcola il valore dell’immobile estero da indicare in dichiarazione dei redditi

Non è semplice ma la logica vale al pari di quella che si adotterebbe qui in Italia ossia si dovrebbero prendere dei campioni similari di immobili e vederne il valore oppure si può prendere il valore locativo applicando una riduzione del 50%. Se questo è inferiore al costo risultante dall’atto d’acquisto o al valore desunto dalla media di mercato immobili all’estero allora elaborati da società operanti nel settore immobiliare. Se si tratta invece di immobili detenuti per una parte del periodo di imposta oggetto di dichiarazione si dovranno valorizzare altre celle ma senpre nella stessa sezione.
A tal proposito ho scritto un altro articolo dedicato al Calcolo IVIE…in questo troverete anche la definizione di abitazione principale che potrebbe esservi utile.
Tassazione IVIE e indicazione nel modello UNICO o 730
Prima di tutto non pensate che non indicherete questi immobili nella dichiarazioni a meno che non pensiate di acquistarli con società statunitensi e schermare la vostra persona. Passato questo dovrete indicare gli immobili nel quadro RL e non il quadro RB relativo a quelli situati in Italia.
Ai fini della tassazione però è importante ricordare che se pagano l’Ivie non versano l’Irpef ossia se l’immobile non è stato dato in affitto nell’anno precedente e paga l’IVIE dovrete indicare il reddito prodotto nel rigo RL12 colonna 1 e poi riportato tra gli altri redditi fondiari non imponibili in quanto qualora se nello Stato estero l’immobile non è assoggettabile a imposizione, quest’ultimo non deve essere dichiarato, a condizione che il contribuente non abbia percepito alcun reddito.
Se il reddito derivante dall’affito non è soggetto a imposta sui redditi statunitensi andrà dichiarato nel modlelo Unioc per pagare comunque le tasse (e mica pensavate di non pagare tasse) tuttavia il reddito va ridotto forfettariamente del 15%.
Se invece il reddito da locazione paga imposte in USA indicheremo nel modello Unico il canone dichiarato all’estero a cui scomputare eventuali spese strettametne inerenti la gestione come avvenieva anche in Italia al netto.

Se invece è affittato il reddito derivante dalla locazione va inserito in dichiarazione anche se paga l’Ivie

L’IVIE non è dovuta qualora il calcolo porti ad un valore inferiore a 200 euro.

Inutile quindi dirvi che il sogno del casale in Provenza dove trascorrere la vecchiaia non è più così conveniente come una volta per cui anche prenderlo in Toscana può costituire un’alternativa forma di investimento con i medesimo profili di redditività.

Vendita immobile situato all’estero

Fermo restando che sarà oggetto di successivo approfondimento il trasferimento del diritto di proprietà sarà tassato (lsolo l’eventuale plusvalenza intendiamoci) a tassazione ordinaria o separata al pari di quanto avviene in italia con la possibilità anche di applicare l’imposta sostitutiva ridotta del 20% se l’atto di cessione è stipulato da un notaio italiano con le modalità dell’articolo 67 del Tuir sui redditi diversi.

Casa all’estero e redditometro

Potete anche leggere l’articolo di approfondimento dedicato all’acquisto di casa all’estero e al redditometro, ossia lo strumento di accertamento fiscale nelle mani dell’agenia per scovare gli evasori.

Fattispecie particolari

L’Ivie è dovuta dall’usufruttuario ma non dal nudo proprietario come accade anche per l’IMU o anche per la TASI per esempio.

Tasse sugli immobili detenuti all’estero: IVIE

Potete leggere l’articolo dedicato alla nuova tassa IVIE per gli immobili detenuti all’estero da parte si soggetti residenti fiscalmente in Italia o considerati tali.

La definizione di abitazione principale

Le categorie catastali degli immobili

Il paese dove volete acquistare è nella White List?

Occhio però all’eventuale esclusione del paese dove è situato l’immobile se è incluso nella nuova White List in quanto l’IVIE risente assolta sugli immobili degli Stati SEE ora collaborativi ne risente in modo significativo.

Ravvedimento operoso

Nel caso vi accorciate di esservi sbagliati nella determinazione o versamento dell’imposta potete consultare il nuovo articolo dedicato al Ravvedimento operoso per gli iscritti all’AIRE o soggetti esteri.

IMU su case in Italia di residenti all’estero AIRE

Riferimenti normativi

IVIE –Articolo 19, commi 13-17, Decreto Legge n. 201 del 2011

21 COMMENTS

  1. Buongiorno,
    Ho la doppia cittadinanza (italiana ed extra-UE) e sono residente in Italia da più di 15 anni. Vorrei vendere un appartamento che possiedo in territorio extra-UE e portare i soldi in Italia, l’appartamento è stato costruito negli anni 90 e purtroppo per vari motivi non sono riuscito a censirlo al catasto. Il mio obiettivo ovviamente è quello di registrare immobile e subito dopo metterlo in vendita, e con quei soldi acquistare una seconda casa in Italia. Volevo sapere se una volta venduto appartamento sono costretto a pagare qualcosa allo stato
    Italiano per la vendita di quel immobile? anche se mi sembrerebbe ingiusto da parte del
    Fisco, qual è la procedura da seguire?
    Aspettando una sua risposta la ringrazio.

    PD: (all’inizio l’immobile appartenente a mia mamma e aveva solo due piani, col tempo ho potuto fare la sopraelevazione e costruire da zero un nuovo appartamento grazie anche ad un documento legalizzato nel quale mi cedeva e mi dava la possibilità di poter costruire sopra il secondo piano dell’immobile un nuovo appartamento)

    Cordiali Saluti

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