Le novità della Legge di Bilancio 2024 in materia di plusvalenza su fabbricati

La legge 30 dicembre 2023, n. 213, c.d. “Legge di Bilancio 2024”, in vigore dal 1° gennaio 2024 (pubblicata sul S.O. n. 40 alla G.U. 30.12.2023 n. 303), recante “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024”,  ha introdotto interessanti novità in tema di bonus edilizi.

Infatti la citata legge ha prevista una nuova fattispecie di imponibilità della plusvalenza conseguita dalle persone fisiche in ambito immobiliare statuendo che la cessione di fabbricato oggetto di interventi edilizi per i quali il proprietario e/ o altro titolare di diritto reale e finanche il condomino ha usufruito della detrazione cd. “superbonus” determina una plusvalenza tassata laddove intervenuta entro 10 anni dalla ultimazione dei lavori.

Quali sono in concreto le novità per le cessioni di immobili a decorrere dal 1.01.2024?

A decorrere dalla data del 1° gennaio 2024, sono inclusi tra i redditi diversi e, conseguentemente, diventano rilevanti ai fini delle imposte sui redditi, le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili sui quali siano stati realizzati interventi con il “superbonus” negli ultimi 10 anni precedenti l’atto di cessione. Tale modifica è stata introdotta dal comma 64 dell’art. 1 della L. 213/2023 che ha apportato modifiche all’art. 67 del Testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

Quali sono le esclusioni previste dalla normativa?

Restano escluse dalla disciplina gli immobili acquisiti per successione o gli immobili adibiti ad abitazione principale (del cedente/dei suoi familiari) per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione (o per la maggior parte del periodo di detenzione, se inferiore a 10 anni).

Fino a quando troverà applicazione la norma?

La norma cesserà di trovare applicazione dal 2035, ossia alla scadenza de 10  anno successivo al 2025 (ultimo anno in cui, in base alla normativa oggi vigente, è applicabile la detrazione ex art. 119, DL 34/2020)

La disciplina vale anche se il superbonus è riferito a spese sostenute in qualità di condòmino?

La risposta è affermativa atteso che la disciplina sopra indicata si applica anche se il superbonus è riferito a spese sostenute in qualità di condòmino.

Quale detrazione del superbonus si deve considerare?

La detrazione del superbonus fruita può essere sia quella del 110% che quella ridotta del 90% (spese sostenute nel 2023) o del 70% ovvero del 65% (spese su parti comuni condominiali sostenute nel 2024/2025).

Si richiede per la plusvalenza la qualifica di proprietario o il possesso per un determinato periodo di tempo?

La risposta al quesito è negativa.

Infatti, la vendita delle unità immobiliari nei successivi 10 anni dalla conclusione dei lavori superbonus genera una plusvalenza imponibile a prescindere dalla durata  del possesso dell’immobile (anche ultradecennale)  e anche nel caso in cui le spese siano state sostenute da soggetti diversi dal proprietario (quindi titolare del diritto reale, conduttore, comodatario)

Quali sono le modalità di applicazione della tassazione?

La tassazione scatta per il solo fatto di aver eseguito interventi per i quali si è fruito del superbonus (con detrazione del 110% / 90% / 70% / 65%) a prescindere se il beneficiario abbia fruito della detrazione in dichiarazione dei redditi o abbia optato per la cessione del credito/sconto in fattura, ex art. 121 del DL 34/2020.

Come si calcola la plusvalenza?

La plusvalenza viene calcolata con l’applicazione delle seguenti modalità:

  1. se gli interventi superbonus sono conclusi da non più di 5 anni si calcola considerando la differenza tra il prezzo di cessione e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione. Non si tiene conto delle spese relative agli interventi superbonus, qualora si sia fruito dell’agevolazione nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o dello sconto sul corrispettivo;
  2. se gli interventi superbonus sono finiti da oltre 5 anni, ma sempre entro i 10 anni all’atto di cessione si calcola come segue: differenza tra il prezzo di cessione e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, tenendo conto del 50% delle spese per l’intervento superbonus, se si è fruito dell’agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le opzioni di cessione del credito o dello sconto sul corrispettivo;
  3. Per gli stessi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Si può applicare un’imposta sostitutiva?

La risposta è affermativa.

Alle plusvalenze come sopra determinate è possibile applicare l’imposta sostitutiva dell’IRPEF del 26%.

Occorre, tuttavia, che sussistano tre condizioni:

1) devono essere trascorsi meno di 10 anni dalla fine dei lavori alla data della cessione;

2) il fabbricato, tra la fine dei lavori e la cessione, non deve essere stato utilizzato come abitazione principale del venditore;

3) il venditore deve aver chiesto l’applicazione del 110% non in dichiarazione bensì tramite cessione del credito o sconto in fattura.

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