Mutui ipotecari: Domande e risposte su surroga rimborso, interessi

surroga mutuo casaIn primis chiariamo che per la scelta del migliore mutuo o per modificare quello che abbiamo già acceso dobbiamo chiarire qualis sono gli strumenti che abbimao a disposizione. Vi indichiamo pertanto cosa si intende per surroga del mutuo e quali sono i caratteri distintivi rispetto alla rinegoziazione del mutio e alla sostituzione del mutuo e dopo passiamo alle domande poste dai lettori.




La surrogazione del mutuo

La surrogazione del mutuo per l’acquisto di casa consiste nel subentro di altro istituti di credito nella posizione del mutuante, ossia di colui che concede il mutuo, trasferimento che avviene a costo zero, e ripetiamo senza alcun costo e che deve sostanziarsi in condizioni migliori e più vantaggiose per il mutuatario ossia di colui che percepisce il denaro, o per via di un migliore spread, o per via della tipologia di tasso applicato.
Per chi non conosce la terminologia utilizzata in questo campo con la surroga si realizza la portabilità del mutuo. Con la surrogazione si stipula un nuovo mutuo lasciando inalterata l’ipoteca del precedente mutuo al fine di spuntare migliori condizioni per il contribuente mutuatario.

I fondi messi a disposizone dal nuovo istituto di credito andranno a ripianare il vecchio mutuo e a coprirlo per estinguerlo ma non potranno essere modificate le condizioni contrattuali e potrà essere modificata la durata.

Con il trasferimento del mutuo può cambiare, perchè non è detto che tutte le variabili siano ricontrattate, e questo sta a voi ; anche andare a discutere sono la durata del mutuo, lo spread applicato, il tipo di tasso se variabile fisso o misto mentre resterà fisso oppure ridefinire l’importo del mutuo.


In pratica in cosa consiste sostituire il mutuo

Con la sostituzione del mutuo in pratica si va dalla banca, si chiede un estratto del mutuo con evidenza delle rate da pagare ed il contratto, si definiscono le migliori condizioni con la nuova banca quale tasso sia preferibile in base alle caratteristiche del mutuatario e la nuova banca prenderà contatti con la precedente, ed entro 10 giorni dovrà fissare la data per procedere alla surroga con la nuova banca.

Con la nuova banca si fisseranno i termini  per la stipula dell’atto e la consegna delle quietanze di pagamento della vecchia banca.

Motivi per pensare alla surroga

Le principali motivazioni che possono portare un contribuente mutuatario a pensare alla surroga sono principalmente rintracciabili in una rata troppo elevata oppure, semplicemente come stiamo osservando da diverso tempo, dei tassi di interesse sulla liquidità particolarmente bassi che possono essere molto più bassi rispetto a quelli per esempio di un mutuo preso 10 anni fa: parliamo anche di differenze nell’ordine del  3 o 4% che incidono per centinaia di euro sulla rata mensile del mutuo di una casa di piccole medie dimensioni.

Possono esserci anche per altre motivazioni diversa ma che comunque non dovranno essere riportate all’interno della sua.

Quali sono gli elementi che posso cambiare nel mutuo con la surrogazione

Primo fra tutti naturalmente la banca ma potrei anche cambiare il tasso di interesse o lo spread applicato sia nel importo sia nella natura se fisso o variabile e la durata del finanziamento.

Costi e vantaggi della surroga

È importante rilevare che con il decreto Bersani bis la portabilità del mondo È stata caratterizzata dai seguenti elementi:

  • Non è prevista alcuna applicata da parte della banca;
  • Non è prevista alcuna imposta sostitutiva;
  • Non dovranno esservi richiesti costi per perizie sulla casa o istruttorie;
  • Possibilità di surroga con una semplice dichiarazione tra le parti  autenticata.

Il fatto che non vi sia bisogno un atto notarile che abbia all’interno un cancellazione dell’ipoteca una nuova iscrizione ma personalmente la modifica di questi aspetti determina anche un costo ben inferiore a quello che si sarebbe avuto nel caso appunto di cancellazione e stipula di un nuovo mutuo con un nuovo istituto di finanziamento.

Quali mutui posso rinegoziare

I mutui che possono essere oggetti di portabilità sono quelli ipotecari.

Interessante: rinnovo o di surroga del mutuo che emergono talvolta alcuni elementi contenuti nel contratto precedente che rappresentavano rizzi per impugnare il contratto in quanto caratterizzati da tassi usurai ho in quanto allora interno avevano clausole vessatorie. Vi posso consigliare pertanto di farvi fare una verifica del piano di ammortamento pagato alla precedente banca vede eventualmente di farvi rimborsare eventuali somme pagate in eccedenza mediante la riduzione delle rate future. Questo si chiama istituto della compensazione del mutuo.

Costi aggiuntivi nella surrogazione? NO

Se state pensando di trasferire il mutuo inoltre considerate anche che non dovrete sostenere a costi aggiuntivi e pertanto non è richiesto atto notarile, non sono previste ulteriori commissioni bancarie o spese di gestione aggiuntive e non è prevista una imposta sostitutiva.


Benefici fiscali

Vi consigliamo invece di leggere la guida fiscale sulla detrazione degli interessi passivi sul mutuo nel 730 e nel modello unico in quanto anche nel caso della surroga gli interessi passivi saranno deducibili sempre nei limiti delle disposizioni stabilite dal fisco. Esistono anche altri strumenti per modificare le proprie condizioni contrattuali o la propria rata del mutuo che sono la rinegoziazione del mutuo e la sostituzione del mutuo ipotecario.

Buongiorno innanzitutto,



vi espongo la mia situazione personale: Mutuo acceso nel 2003 di tipo misto (base Tasso fisso), con possibilità di intervenire e passare al variabile a scadenze biennali.

Il sottoscritto non ha esercitato tale diritto e nel luglio 2007, è cominciato altro biennio di rimborso con tasso fisso IRS 2 anni + 1.50%, circa il 6.50% finito in corretto e regolare ammortamento alla data odierna(residuo 100.000€ restanti 170 rate, rateo 907€), per circostanze e mia negligenza non ho provveduto alla surroga di altro Istituto e la mia banca non mi sottoposto alcuna proposta sostitutiva. Oggi con la contingente crisi sento pressante la sfavorevole situazione sopra descritta e non voglio commettere altre COSTOSE disattenzioni, alla luce delle novità in tema di rimborso e diritti dal decreto Bersani di accedere ad altre formule prodotto.

Cosa mi consigliate, cosa posso e devo fare?

Vi ringrazio anticipatamente, distinti saluti

 M._______

RISPOSTA

Buongiorno M.,

Le possiamo dire che Tremonti è intervenuto con l’istituto della surroga del mutuo (DL 93/2008) che prevede la possibilità di rinegoziare il proprio mutuo mutuo. I benefici sono riassumibili nella certezza di una rata fissa fino alla estinzione del mutuo, la trasformazione del mutuo in un finanziamento il cui tasso è bloccato ed infine il rimborso del debito è regolato ad un tasso fisso pari all’Interate Swap (Irs) a dieci anni, più 0,50 punti percentuali.

Tuttavia, anche chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso potranno aderire all’istituto della surrogazione (D. 7/2007 c.d. “Bersani bis”) che prevede la possibilità di sostituire il debitore principale ed eventualmente anche le condizioni del mutuo.

Il beneficio fiscale consiste nella detrazione degli interessi passivi connessi a mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale nei limiti quantitativi di 4.000 euro ( ex art. 15 comma 1 lett. b) DPR 917/1986).

Il nuovo mutuo non dovrà eccedere l’ammontare del capitale residuo del mutuo che si intende “sostituire”, maggiorato delle spese e degli oneri correlati. Qualora la differenza fra l’importo del nuovo mutuo e quello del mutuo che si intende “sostituire” sia dovuta a tali spese ed oneri accessori, allora gli interessi sul nuovo mutuo saranno integralmente detraibili (pur nei limiti quantitativi previsti dall’art. 15 comma 1 lett. b) D.P.R. n. 917/1986 limiti che la Finanziaria 2008 ha elevato ad € 4.000,00).

Per quello che concerne il rimborso invece DL 185/08, in vigore dal 29 gennaio 2009, è stato definito un tetto massimo del 4% per gli interessi sui mutui variabili, valido per tutte le rate in scadenza nel 2009, indipendentemente dal periodo a cui queste rate si riferiscono.

Lo Stato pagherà l’eccedenza tra gli importi delle rate derivanti dall’applicazione delle condizioni contrattuali originariamente pattuite e la soglia del 4%: il rimborso si riferisce però solo ai mutui ipotecari che:

  1. sono a tasso non fisso
  2. sono finalizzati all’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale (con l’esclusione delle case signorili, ville e castelli, accatastati con le categorie A1, A8 e A9);
  3. stipulati o accollati entro il 31 ottobre 2008;
  4. prevedono un tasso di interesse inferiore al 4%.

Per verificare il punto 4 è necessario sommare lo spread e il parametro di indicizzazione, (solitamente si prende l’Euribor).

La disposizione è indirizzata alla banche e pertanto opera in automatico senza alcuna richiesta da parte del mutuatario.

Rinegoziazione del mutuo: chiarimenti

Per conoscere anche un altro importante strumento per modificare le condizioni contrattuali dle mutuo potete leggere l’articolo sulla rinegoziazione del mutuo.

Accollo del mutuo

Altra vicenda che può caratterizzare la vita di questo simpatico prestito oneroso che sembra non finire mai è l’accollo del mutuo che spessa si presenta allorquando i due coniugi si separano o divorziano e si domandano se potranno comunque continuare ad utilizzare pienamente le loro detrazioni fiscali.

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Leggi articolo dedicato alla detrazione degli interessi sul mutuo e cambio di residenza

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25 Commenti

  1. Sul giorno da considerare non c’è una disciplina normativa ma viene rimandato all’accordo tra le parti; avreste potuto anche disciplinare che doveva prendersi l’IRS di una particolare data prima della firma se aveste voluto.

  2. ho fatto la surroga del mutuo, ho controllato l’IRS del giorno di surroga + lo spred ma non corrisponde al tasso del giorno di stipula. Mi hanno risposto che l’IRS è quello del giorno di approvazione della pratica da parte della banca. Mi potete dare conferma???

  3. Buongiorno. Spiego la mia situazione.
    Ho fatto un mutuo a tasso fisso al 6.05 di tasso a fine 2007 per 30 anni. Nel 2010 perdendo il lavoro ho usufruito del piano famiglia e ho sospeso il mutuo per un anno. Fortunatamente trovando un nuovo lavoro la mia vita riparte ed anche il mutuo. Oggi nel 2015 rendendoli conto che posso abbassare la rata pensavo ad una surroga, anche perché il piano di ammortamento vecchio è davvero svantaggioso. Su 540 euro di mutuo ad oggi dopo 7 anni e mezzo 440 li pago di interessi… ma veniamo al dunque…chiedo i documenti per poter fare la surroga ma la banca mi chiede ( mutuo richiesto in passato 90000 euro) 87000 di cui 81000 come restante capitale e 6000 euro per le rate non pagate nel 2010 col piano famiglia … è corretto??? Mi sembra di non avere fatto nulla in questi 7 anni se richiesto nel 2007 90 mila euro, oggi ne devo ridare 87 mila. Grazie per l’attenzione

  4. Gent.li Sigg.
    gradirei sapere se dopo aver richiesto ed ottenuto una rateazione per delle cartelle esattoriali, aver pagato per 2 anni regolarmente, richiesto l’allungamento fino a 10 anni come dalle ultime disposizioni, averla ottenuta, sia lecito o normale che si debbano di nuovo ripagare nella prima rata i diritti di riscossione e tutto il resto, pari o superiore a quanto pagato nella prima rata della prima rateazione…
    Grazie per il vostro gradito riscontro e per l’attenzione che vorrete dedicarmi nella risposta.

  5. buongiorno a tutti, ho un mutuo a tasso variabile di 120000 euro per 30 anni sulla prima casa acceso a marzo del 2003 adesso sto vendendo questa casa e dovrei prenderne un altra ma non vorrei cambiare nessun parametro del mutuo come posso fare? se è possibile quale legge lo permette? grazie cordiali saluti…

  6. buona sera,
    mio fratello nel 2012 era dipendente di una società e nello stesso hanno è diventato socio, ma la società a chiuso in perdita. Il commercialista non gli ha fatto la dichiarazione dei redditi dicendogli che era inutile visto la perdita, ma così oltre a non poter scaricarsi le spese detraibili nell’anno non ha potuto riportare il credito dalla dichiarazione precedente di circa 400 euro. Ha sbagliato il commercialista a non fargli presentare la dichiarazione dei redditi? c’è modo di richiedere il rimborso del credito dalla dichiarazione precedente?
    grazie

  7. Questo era un problema con cui ho avuto occasione di parlare con una mia colelga un anno fa e anche parlando con una banca anche loro non avevano saputo darne una risposta immediata. Non sono presenti chiarimenti al riguardo tuttavia Le posso consigliare di fare fede al contratto di mutuo. Sulla maturazione di interessi dubito che riesca ad ottenerla, al più andranno a decurtare il monte debiti residuo.

  8. salve nel 2009 ho aderito al decreto tremonti vista la difficoltà di pagare una rata di mutuo diventata troppo pesante. Quando ho aderito al decreto avevo alcune rate non pagate e la rata era superiore ai 1000 € ; aderendo al decreto tremonti la rata è diventata di € 767 e le rate non pagate sono finite in un conto accessorio per un importo di circa 7000. Ad oggi visto che la rata effettiva è diminuta inel conto accessorio sono rimasti da pagare solamente 1000 € . VORREI SAPERE: se dovesse continuare così secondo i miei calcoli a giugno 2012 nel conto accessorio dovrei andare in credito e non in debito , a questo punto cosa succede? la parte di rata in eccedenza andra nel conto accessorio e provocherà una sorta di interessi attivi oppure andrà a scalare il debito residuo del mutuo? ho chiesto anche alla mia banca, ma non hanno saputo darmi una risposta . Grazie

  9. Buongiorno, ho un quesito da porre:
    nel 2007 ho acquistato casa con un tasso fisso e cointestato il mutuo con mio marito (la casa però è intestata solo a me).
    Ora ho la possibilità di surrogare il tutto con un’altra banca ma vorrei poter intestare il mutuo solo a me (mio marito è commerciante e preferirebbe non avere ulteriori esposizioni).
    Si può fare? e se sì quale è la norma che lo prevede?
    Grazie in anticipo.
    Lucia

  10. In data 18 giugno 2010 abbiamo effettuato la surroga del mutuo. Siamo passati dalla banca XXX (che io odio e non raccomanderà mai a nessuno al mondo!) alla banca YYY.
    La nuova banca YYY ha effettuato il bonifico a favore della banca Credem con data valuta errata. In seguito, accorgendosi dell’errore, ha rifatto il bonifico con la valuta corretta (18 giugno). Questo secondo bonifico è stato effettuato in data 28 giugno. Nel frattempo è passato il giorno di addebito della nostra successiva rata in XXX (che non dovevamo pagare) e la banca XXX ha prelevato 1.000 euro dal nostro conto.
    Dopo aver ricevuto il bonifico corretto da parte della YYY con la data di valuta 11 giugno, XXX ci ha rimborsati i soldi ma solo 800 euro.

    Abbiamo pagato gli interessi a tutte e 2 banche per un periodo di 10 giorni. Non riusciamo capire come si può risolvere questa situazione.

    La banca Ing direct ci dice che da parte sua la pratica è completata e la banca Credem dice che da parte sua non possiamo fare altrimenti che prendere questa differenza di 200 euro.

    Cosa si può fare secondo voi?

  11. Salve,vorrei chiedere anche io una cosa:ho fatto il rogito il 10/12/2009,il notaio ancora non mi ha mandato la documentazione e ora mi sono ritrovata sul conto corrente un adebbito di 3.500 E,ho chiamato in banca per sapere che fine hanno fatto i miei soldi,e mi hanno risposto che mi verrano restituiti (non tutti) quando il notaio mandera’ a loro la documentazione.
    Qualcuno mi puo spiegare che significa questa cosa?
    Grazie.

  12. salve! volevo sapere come si fa a sapere se si deve avere un rimborso in base alla legge tremonti?io ho un mutuo variabile con unicredit stipulato nel novembre 2006 e visto che con la mia banca nn posso usufruire della sospensione del mutuo nonostante abbia sempre pagato le rate e mio marito e’ da un anno in cassa integrazione e io non lavoro…………..ma l’unicredit fa riferimento al 730 del 2007(nonostante la crisi sia venuta dopo)……se almeno devo avere un rimborso vorrei saperlo.

  13. Buongiorno Sara,

    importante è sempre partire dalla norma e poi vedere se hanno ragione: la norma ci dice che:
    . A partire dal 1° gennaio 2009, le banche e gli intermediari
    finanziari iscritti negli elenchi di cui agli articoli 106 e 107 del testo
    unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto
    legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, che
    offrono alla clientela mutui garantiti da ipoteca per l’acquisto
    dell’abitazione principale devono assicurare ai medesimi clienti la
    possibilità di stipulare tali contratti a tasso variabile indicizzato al
    tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca centrale
    europea. Il tasso complessivo applicato in tali contratti è in linea con
    quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte. Le banche e
    gli intermediari finanziari iscritti negli elenchi di cui ai citati
    articoli 106 e 107 del testo unico di cui al decreto legislativo n. 385 del
    1993, e successive modificazioni, sono tenuti a osservare le disposizioni
    emanate dalla Banca d’Italia per assicurare adeguata pubblicità e
    trasparenza all’offerta di tali contratti e alle relative condizioni. Le
    banche e gli intermediari finanziari iscritti negli elenchi di cui ai
    citati articoli 106 e 107 del testo unico di cui al decreto legislativo n.
    385 del 1993, e successive modificazioni, trasmettono alla Banca d’Italia,
    con le modalità e nei termini da questa indicate, segnalazioni statistiche
    periodiche sulle condizioni offerte e su numero e ammontare dei mutui
    stipulati. Per l’inosservanza delle disposizioni di cui al presente comma e
    delle relative istruzioni applicative emanate dalla Banca d’Italia, si
    applica la sanzione amministrativa pecuniaria prevista all’articolo 144,
    comma 3, del citato testo unico di cui al decreto legislativo n. 385 del
    1993. Si applicano altresì le disposizioni di cui all’articolo 145 del
    citato testo unico di cui al decreto legislativo n. 385 del 1993.
    “Dal 1° gennaio 2009 ha infatti efficacia la norma contenuta nell’articolo 2, comma 5 del decreto legge «anti-crisi» (Dl 185 del 29 novembre 2008, in via di conversione in Parlamento) : in base a questa disposizione, durante tutto il 2009, il pagamento delle rate dei mutui a tasso variabile stipulati entro il 31 ottobre 2008 resta a carico del mutuatario per la parte in cui l’importo della rata stessa comprende il rimborso del capitale e gli interessi calcolati fino alla soglia del 4 per cento. Se gli interessi sfondano il tetto del 4%, la parte eccedente è presa dallo Stato a suo carico a fondo perduto, cioè come aiuto che lo Stato offre a queste persone.”
    In questo caso la banca ha proceduto correttamente, tuttavia c’è da chiedersi se gli interessi siano eccessivamente elevati. Tuttavia ha proceduto correttamente ad eefettuare la surroga dle mutuo in modo da abbattere le rate dle mutuo.

  14. Preciso che ho effetuato la surroga del mutuo a Febbraio 2009, in questi giorni ho ricevuto – senza effettuare alcuna richiesta – un rimborso dalla vecchia banca di euro 420,00 per il DL 185. Una volta chiamati mi è stato confermato che il rimborso si riferisce solo al periodo di Gennaio/Febbario 2009 in quanto il decreto prevede il rimborso a partire dal 01.2009.(vista la cifra potete capire che ero in mano a degli usurai!).
    Mi confermate che il rimborso delgi interessi decorre effettivamente da quella data?
    Non c’è alcuna possibilità di richiedere un rimborso per tutto quel periodo che mi hanno fatto pagare il mutuo a tassi da usura?
    Grazie

  15. Salve,ho un mutuo variabile con opzione al fisso,durata 30 anni partito variabile 3 anni fa e passato al fisso x i prossimi 10 anni ad aprile 2008.La Banca popolare dell’emilia romagna mi contesta i rimborsi per la famosa legge dei mutui con tetto al 4%,perche’ adesso sono a tasso fisso.Io ho letto in molti siti che il mio mutuo rientra nella legge,ma loro……dicono che non e’ cosi’.Che posso fare?E’ vero?Grazie

  16. salve
    io ho stiplato un mutuo a 30 anni per la mia prima casa, con la possibilita di applicare varie opzioni allo scadere dei 5 anni(passare al misto – variabile – rate costante). Dal 2007 ho scelto di passare per 5 anni al tasso fisso con un tasso del 6.15 e una rata di 758 euro.Volevo sapere se anche io rientravo nel rimborso del 4% per tutto il 2009?
    Con la speranza di essere stato chiaro
    Disitnti Saluti

  17. Buongiorno Andrea,

    se vuole può girare i seguenti riferimenti normativi così che potete entrambi verificare termini e modalità laddove rientrata nella previsione prevista dal legislatore.

    D.L. 29 novembre 2008, n. 185. (S.O. n. 263/L alla Gazz. Uff. n. 280 del 29 novembre 2008)
    L’articolo è il numero 2.

  18. Salve,volevo chiedere : quando andranno in vigore i rimborsi per i mutui con soglia al 4%?Io sono cliente della Banca popolare dell’emilia romagna,mi hanno detto addirittura che non sanno l’esistenza di questa legge!!Siamo sempre alle solite.Saluti.

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