Vendita Casa Ereditata: Cosa fare, convenienza e quante tasse si pagano sull’immobile

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Ricevere un immobile in eredità può portare alla decisione di volerlo mettere in vendita anche se non si conosce effettivamente cosa dice la legge sulla tassazione degli immobili venduti dagli eredi. Sappiamo quali sono i costi delle seconde case ricevute per successione ereditaria, primo tra tutti l’IMU, ma  se non conosciamo i costi effettivi derivanti dalla gestione e la tassazione derivante dalla vendita non possiamo formulare un giudizio di convenienza.

Talvolta il patrimonio del de cuius viene soggetto a ripartizione già in vita ma questo avviene più che altro nei casi di grandi patrimoni. Per noi comuni mortali ci si limita più che altro a liquidare titoli o valori facilmente vendibili mentre la casa  di famiglia, per esigenze anche logistiche cade in successione.

Alla morte di un familiare si apre la successione e si verifica se il de cuius ha lasciato un testamento e se questo ha leso eventualmente la quota legittima tra i chiamati all’eredità ossia coloro che avrebbero diritto, in parti uguali o diverse ad una percentuale del patrimonio del de cuius definita dalla norma. Ricordate bene inoltre che su quello che riceverete in eredità dovrà essere liquidata dall’agenzia delle entrate un’imposta di successione. Da questo l’articolo di approfondimento sull’accettazione tacita o esplicita dell’eredità.

Detto questo se avete la fortuna / sfortuna di ricevere da soli o anche insieme ad altri eredi siano questo vostra madre/padre o vostri fratelli ci si porrà la domanda se vi è convenienza a vendere l’immobile quale sarà la tassazione a cui vado incontro. Sarà possibile, anche se poco probabile, trovarsi nelle condizioni di non avere disponibilità economiche per poter liquidare l’imposta sulle successione derivante dalla vendita di una casa qualora si sia parenti alla lontana del defunto.

Più spesso invece la casa ereditata rientra come valore nella franchigia prevista attualmente di un milione di euro come meglio rappresentato nella tabella sottostante per cui non si parlerà di imposta di successione ma ci si dovrà ugualmente chiedere, una volta ricevuto l’immobile quanto andrò a pagare se lo dovessi mettere in vendita.

Nel seguito la tabella con l’imposta successioni e nel seguito la Guida al Calcolo dell’imposta sulle Successioni e Donazioni con fogli di calcolo ed esempi che possono aiutarvi a stimare fin da subito quale potrebbe essere il prelievo

Nel caso vi siano più eredi si parla di comunione ereditaria secondo cui sono proprietari dell’immobile più soggetti. L’unico modo di ottenere denaro in modo facile e veloce da quell’immobile è trovare l’accordo per poterlo venere in modo che tutti gli aventi diritto riceveranno la propria quota e potrete così essere pagati senza dover incontrare difficoltà.

Se invece gli eredi non sono d’accordo sorgerà un problema perchè le prospettive di liquidazione monetaria della propria quota si allontaneranno e i costi di gestione inizieranno a manifestarsi.

Decisione di vendere casa ereditata: a chi spetta?

La decisione di venere la casa non è attribuita a chi ha la quota più alta oppure al parente più prossimo al defunto o come alcuni pensano a quello individuato nel testamento come erede privilegiato. Ci potranno essere delle disposizioni testamentarie che attribuiscano al rapporto tra un erede ed un immobile un particolare rapporto che, se non lesivo della legittima, conferisce un legame stretto tra erede e immobile o altro bene mobile. Tuttavia qualora ciò non sia stato previsto si dovrà avere il consenso di tutti gli eredi alla vendita indipendentemente dalle teste. Per questo nelle divisioni ereditarie di questo tipo sarà sempre auspicabile non dimostrarsi troppo decisi di una o dell’altra soluzione in quanto altro erede potrebbe trovarsi nella condizione di richiedere un contributo economico qualora la decisione o la volontà di un erede sia in conflitto con la sua. Potrebbe quindi richiedere un contributo per dare il proprio consenso alla vendita di casa pur avendo una quota minoritaria.

Tuttavia non vi preoccupate perchè qualora non si raggiunga il consenso tra gli eredi rispetto alla decisione di vendere o meno o anche a quale prezzo mettere in vendita un immobile si potrà ricorrere all’istituto della mediazione civile o, nei casi più complicati al giudice del tribunale civile a cui richiedere che sia lui a decidere, tempi e modalità di vendita dell’immobile per rispettare in primis le volontà testamentarie, la norma e far realizzare i diritti di tutti gli eredi.

Nella mediazione solitamente saranno sufficienti un paio di incontri in cui il mediatore

Tassazione Vendita seconda casa

Una volta raggiunto l’accordo con il consenso di tutti o anche da soli o anche con l’aiuto di un giudice si arriverà alla vendita. La domanda che ci si pone è quali e quanto tasse pagherò sulla vendita di casa?

La Tassazione Ordinaria

La disciplina ordinaria prevede l’applicazione di un’imposta sul prezzo di vendita calcolata nella misura del 26% del prezzo di vendita. Dal momento che so che starete spalancando gli sappiate che ci sono due modi per ridurre la tassazione o il prelievo erariale da parte dello Stato sulla compravendita e che trovate descritto nel seguito.

In pratica fatto 250 mila il prezzo di vendita il prelievo ordinario sarà pari a 65 mila euro! In pratica quindi la chiamano imposta di successione ma in realtà è un’imposta patrimoniale!

La Tassazione Agevolata

Nel caso di vendita di prima casa sia prima sia dopo i 5 anni dall’acquisto prima casa sappiamo che la plusvalenza derivante dalla vendita non è soggetta a tassazione tuttavia non è scontata in quanto come visto nell’articolo dedicato alla Vendita prima casa entro i cinque anni ci potrebbero essere il caso in cui la vendita sia tassata.

Prima della stipula dell’atto di vendita si contatterà il Notaio e si richiederà l’aplicazione della cosiddetta opzione del prezzo valore per cui la base imponibile su cui calcolare la tassazione sarà basato sempre sul 26% ma applicato ad un valore più basso che si ottiene rivalutando la rendita catastale dell’immobile del 5% e moltiplicarla per un coefficiente di moltiplicazione dipendente dalla tipologia di immobile.

• Immobili categoria catastale A-B-C (esclusi A/10 e C/1): 115,5 (se prima casa) o 126 (seconde, terze case o negli altri casi)
• Immobili categoria catastale A/10 e cat. D: 63;
• Immobili categoria catastale C/1: 42, 84;
• Terreni: 112,5

Nella pratica quindi per conoscere il livello di tassazione dovremmo svolgere la seguente formula.

Supponiamo nel vostro caso parliamo di seconda casa

Rendita Catastale X 105% X 126 = Valore Catastale

Se riprendiamo l’esempio di prima avremmo che il valore catastale sarà pari a 132.300 e un prelievo fiscale pari a 34.398 euro, oltre alle imposte ipotecarie e catastali e alla parcella del Notaio.

Tassazione Vendita casa ereditata

Determinazione del valore della plusvalenza della casa ricevuta per successione

Prima di tutto ci si rifà all’articolo 67 del TUIR che ci indica la via della tassazione come prima via da intraprendere in quanto recita che sono “redditi diversi” e per questo di per sè soggetti a tassazione “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unita’ immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Possiamo quindi concludere che un immobile ricevuto in eredità da luogo, se al di sopra della franchigia di un milione o se ricevuto da un parente lontano ad un’imposta sulle successioni come quelle descritte nelle tabelle di cui sopra.

L’agenzia delle Entrate e più precisamente l’ufficio del registro procederà alla liquidazione dell’imposta entro il terzo anno dalla presentazione della dichiarazione di successione o entro il quinto anno dall’apertura della successione, in caso di assenza della dichiarazione di successione.

L’imposta quindi, se dovuta, lo sarà nella misura del 4%-8% da calcolare sul valore catastale dell’immobile.

Tassazione Vendita Casa ricevuta in eredita da meno di 5 anni

L’articolo 67 del TUIR come sopra riportato non fa un distinguo tra casa ricevuta da più o da meno di 5 anni ma esclude a priori la tassazione per quei beni immobili ricevuti per donazione così come previsto dal comma 1 lettera b).

” […] le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione”.

Tassazione Vendita Casa ricevuta in eredita dopo 5 anni

Anche in questo caso vale la stessa previsione normativa per cui l’atto sconta le normali imposte ipotecarie e catastali (ragionevolmente stimabili in un 2% oltre agli oneri notarili) ma non non sarà soggetta a tassazione.

Insomma in questo caso l’abbiamo scampata anche se qualcosa in termini di tassazione e di onorari notarili lo dobbiamo sempre lasciare sul piatto.

Plusvalenza Vendita terreni e Opzione Prezzo-Valore

plusvalenza derivante dalla cessione o anche acquisto di immobili effettuata prima dei cinque anni

legge Bersani che è il numero 223 del 2006 e più precisamente all’articolo 36

Accertamento con adesione ai fini dell’imposta di registro

Imposta Ipotecaria e Catastale: da sapere

Se nella dichiarazione di successione e/o nella dichiarazione sostitutiva o integrativa, sono indicati beni immobili, i beneficiari devono provvedere, nei termini prescritti per la presentazione della dichiarazione di successione, e quindi entro 1 anno dalla data di apertura della stessa, alla liquidazione e al versamento:

• dell’imposta di trascrizione, o ipotecaria, nella misura del 2% del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa;
• dell’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa