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Tassazione Affitti brevi periodi 2018: novità, segreti, cedolare secca e calcolo

Affitti brevi periodi di case, appartamenti, ville e villetteDal primo giugno 2017 opera il nuovo regime di tassazione per la locazione turistica prevista sia per coloro che ricevono proventi a fronte di locazioni o affitti di brevi periodi sia per coloro che li ricevono in qualità di intermediari come Airbnb, homeaway, rentalia, etc o altri portali on line o agenzie immobiliari: analizziamo le novità, i segreti di questa nuova tassa (non sia mai ne togliessero qualcuna). La locazione turistica breve è un fattore determinante per il mercato delle seconde case perchè consente al proprietario di coprire il costo eccessivo dell’IMU, della TASI e della TARI e di consentire di manutenere l’immobile nel tempo.

Definizione Locazione Breve o di breve periodo

Per meglio chiarire dobbiamo circoscrivere l’ambito di applicazione delle normativa prima di tutto ai redditi derivanti dall’aver dato in affitto a persone fisiche, lavoratori autonomi o anche a società unità locali a residenziali per natura dal primo giungo 2017 per un periodo inferiore a 30 giorni.

Su tali proventi sarà possibile applicare, solo mediante un’opzione ad hoc, il regime fiscale agevolata della cedolare secca (che alcuni di voi chiamano la tassa piatta) con l’aliquota del 21 per cento.

La locazione turistica è disciplinata dall’art. 1571 e ss. del Codice civile

Il contratto di affitto, ricordiamolo anche per dare qualche chiarimento o consiglio pratico, deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità e deve contenere tutte i dati anagrafici dell’immobile, delle parti interessate ossia inquilino e proprietario e di altri aventi diritto, condizioni contrattuali, canone, foro competente, diritti e doveri delle parti, caparra o cauzione versata, le spese incluse o escluse nel prezzo (come ad esempio luce, gas, condominio, pulizie, utenze, etc). Se vi interessa approfondire tali argomento potete consultare l’articolo appositamente scritto e dedicato alle caratteristiche del contratto di affitto: diritti e doveri del proprietario e degli inquilini.

La registrazione presso l’agenzia delle entrate non è obbligatoria sempre che sian di una durata complessiva inferiore a 30 giorni. Alcuni interrompono il contratto di locazione e ne stipulano uno nuovo ogni 29 giorni; tuttavia sono dell’avviso che questo rappresenti un aggiramento della norma al pari di quanto è disciplinato dalle norme antiriciclaggio e del frazionamento di pagamenti sotto la soglia consentita.

L’applicazione della cedolare secca non è obbligatoria ma in caso contrario il reddito sarà tassato, decurtato del 5%, in base agli scaglioni di reddito Irpef che trovate nel seguito descritti.

Questa tipologia di redditi andrà dichiarata nel quadro redditi Fondiari del modello 730 o G od F del modello di dichiarazione UNICO. 

Scaglioni reddito  Irpef Aliquota Irpef lordo
da 0 a 15.000
euro
23% 23% del reddito
da 15.000,01 a
28.000 euro
27% 3.450 + 27% sulla parte eccedente i 15.000 euro
da 28.000,01 a
55.000 euro
38% 6.960 + 38% sulla parte eccedente i 28.000 euro
da 55.000,01 a
75.000 euro
41% 17.220 + 41% sulla parte eccedente i 55.000 euro
oltre 75.000 euro 43% 25.420 + 43% sulla parte eccedente i 75.000
euro

La prima aliquota è pari al 23% ma non è detto che l’opzione per la cedolare secca con l’aliquota al 21% sia conveniente fiscalmente per cui fatevi sempre un rapido calcolo per vedere cosa costa l’una e l’altra opzione. Nel regime fiscale ordinario vi ricordo che si applica una deduzione forfettaria sul canone riscosso pari al 5%. La base imponibile sarà pari quindi al 95%.
Non stiamo parlando di differenziali consistenti tra l’uno e l’altro regime per cui a parità sceglierei quello più semplice da gestire visto che l’onere di gestire una casa vacanze deve essere soprattutto quello di dedicarsi alla ricerca e gestione dei clienti.
La caratteristiche di erogazione di servizi accessori quali la biancheria, la pulizia, colazione etc, alla locazione, come abbiamo avuto nodoso di vedere nell’articolo dedicato alla tassazione dei B&B o case vacanze rappresenta una circostanza ininfluente ai fini della definizione di locazione turistica.

Dal primo giugno anche le altre tipologie di attività che erogavano questi servizi potranno accedere al regime fiscale agevolato della cedolare secca.

Come chiarito dalla circolare 2 del 2017 infatti per effetto del richiamo alle disposizioni in materia di “Cedolare secca sugli affitti”, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, il reddito derivante dai contratti di locazione breve può essere assoggettato, per opzione del locatore, all’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, laddove registrato, detto anche Cedolare Secca.

Il predetto regime opzionale, già applicabile ai redditi fondiari derivanti dalle locazioni anche di breve durata, risulta ora esteso ai redditi diversi derivanti dai contratti di sublocazioni e ai contratti stipulati dal comodatario per la concessione a terzi del godimento dell’immobile abitativo.

Per quanto riguarda la sublocazione, l’applicazione della cedolare secca non modifica la qualificazione reddituale dei proventi derivanti da tale contratto. Relativamente, invece, alla concessone in godimento dell’immobile da parte del comodatario, si ritiene che, per effetto delle nuove disposizioni che prevedono l’applicazione della ritenuta in capo al comodatario, il comodante resti titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato mentre il comodatario/locatore, diventi titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento qualificabile come reddito diverso assimilabile alla sublocazione. Per le locazioni brevi sono, pertanto, superati, i precedenti orientamenti di prassi volti ad attribuire al comodante la titolarità del reddito fondiario, determinato tenendo conto anche dei corrispettivi derivanti dal contratto di locazione stipulato dal comodatario/locatore (cfr. Ris. n. 381/E e Ris. n. 394/E del 2008).

La qualificazione reddituale dei proventi derivanti dal contratto di locazione non muta anche qualora il contratto preveda la fornitura di servizi accessori strettamente connessi alla funzionalità dell’immobile, come chiarito al paragrafo 1.

Tutti i titolari dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve, secondo quanto previsto dall’art. 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, possono optare per l’applicazione del regime della cedolare secca sui corrispettivi riscossi ovvero per farli concorrere al reddito complessivo, secondo le regole previste per le rispettive categorie reddituali.

Per approfondire la tassazione potete fare riferimento alla Guida alla cedolare secca dove sono riportati i principali elementi che caratterizzano il regime agevolativo introdotto per le lo azioni di unita residenziali. Nella sostanza vi anticipo, ma vi consiglio di andare a leggere comunque la guida gratuita perchè troverete molti chiarimenti sul suo utilizzo e vi indicherà le scadenze da rispettare per il versamento del saldo e dell’acconto ed il calcolo dei versamenti previsti.

L’opzione per la cedolare secca si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi ovvero, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in tale sede.

Il locatore può effettuare l’opzione per ciascuno dei contratti stipulati, salvo il caso in cui siano locate singole porzioni della medesima unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti (cfr. Circ. n. 26/E del 2011). In tal caso l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo.

La tassazione prevista per gli intermediari immobiliari (non solo quelli on line)

In estrema sintesi la nuova Manovra correttiva prevista dal 2017 ha introdotto una tassazione aggiuntiva per gli intermediari immobiliari che dovranno soggetti a due principali adempimenti:

  • Uno dichiarativo che consiste nell’invio tramite il portale dell’agenzia delle anagrafiche degli inquilini al pari di quanto avviene oggi con il portale della polizia.
  • Uno finanziario che consiste nell’applicazione di una ritenuta d’acconto del 21% da applicare sui canoni riscossi dall’inquilino al momento della prestazione o saldo della locazione. Nel caso in cui il proprietario applichi il regime fiscale ordinario sulla locazione la ritenuta sarà del 20%.

Questo secondo adempimento senza dubbio crea un consistente aggravio amministrativo per questi intermediari in quanto prima di tutto saranno obbligati al versamento di ritenute che prima non applicavano con rischio operativo conseguente e necessità di pianificare nuove scadenze annuali. Inoltre dovranno anche effettuare gli adempimenti dichiarativi connessi (Certificazioni Uniche e 770). La stessa disciplina si applicherà sia a portali on line che agli intermediari che consociamo come agenzie immobiliari che potrebbero essere incentivati a non rispettare la legge per via del maggiore onere amministrativo e budini minor margine a cui saranno sottoposti.

Vi anticipo che eventuali omessi, errati, parziali, incomplete o infedeli comunicazione dei dati prevedono una sanzione che va da 250 euro a 2.000 euro abbattuta del 50% se il flusso corretto avviene entro i 15 giorni successivi alla scadenza originaria.

Entrata in vigore

Tali disposizioni si applicano dal primo giugno 2017 che significa applicarla per tutti i contratti perfezionati da tale data in poi. Perfezionati si intende la sottoscrizione del contratto di affitto tra le due parti interessate.
L’aliquota è pari al 21% del canone riscosso e si applica solo dopo specifica opzione da effettuare anche nella dichiarazione dei redditi. Nella Guida trovate le diverse modalità di accesso al regime fiscale agevolato.

ATTENZIONE

Per le locazioni brevi concluse tramite intermediari, per le quali è previsto l’obbligo di effettuare una ritenuta (capitolo 3), se il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari dell’immobile e, conseguentemente, la ritenuta è stata operata e certificata unicamente nei suoi confronti, solo egli potrà scomputare dal suo reddito la ritenuta subita (o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta). Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito a loro imputabile pro-quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.

Novità provvedimento 2018

Con il provvedimento del 20 giugno recante “Termini di trasmissione dei dati relativi ai contratti di cui all’articolo 4, commi 1 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96”, l’agenzia delle entrate dispone che i soggetti tenuti all’adempimento di cui all’articolo 4, commi 4 e 5-bis, del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, effettuano la comunicazione dei dati relativi all’anno 2017 con le modalità previste dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017 n. 132395, entro il 20 agosto 2018. La proroga è valida solo per i flussi informativi relativi all’anno 2017 per cui non è da intendersi a regime anche per gli anni a venire.

Esempio

Rendita catastale immobile: euro 1.000 rivalutata 1.050
Canone di locazione annuo: euro 12.000 ridotto del 5% 11.400
Il reddito imponible tassabile sarà pari a 11.40o a cui applicare i seguenti scaglioni di reddito nel seguito riportati:

Scaglio di reddito Irpef Aliquota Irpef (%) Imposta da pagare Irpef
fino a euro 15.000,00 23 23% sull’intero importo
oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 27 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00
oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 38 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00
oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 41 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00
oltre a euro 75.000,00 43 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00

In alternativa si potrà esercitare l’opzione per il  regime agevolato della cedolare secca con aliquota al 21% (ricorso sempre l’articolo per la valutazione della convenienza della cedolare secca perchè non sempre è scontata la sua convenienza dal punto di vista del risparmio fiscale ed economico).  La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione e si dovrà versare in sede di dichiarazione dei redditi avendo poi cura di versare gli acconti ed i saldi per l’anno successivo.

Prendendo l’esempio di prima avremo avuto che l’Irpef sarebbe stato seguendo la tassazione ordinaria pari a 2622 euro (23% di 11.400).

Seguendo la cedolare seca invece avremmo avuto 2.520 (12000 * 21%).

Tralasciamo per semplicità il fatti che la cedola secca sostituisce anche registro, addizionali etc.

Riferimenti normativi

A differenza di altri siti preferisco fornire i riferimenti normativi che sono il D.L. n. 50/2017. Per quello che concerne la nuova Manovra correttiva prevista per il 2013 ed il D. Lgs. n. 23/2011 per quello che concerne il funzionamento della cedolare secca al 21 per cento.

Per il corretto trattamento della ritenuta d’acconto a carico dei soggetti intermediario vi rimando ai chiarimenti contenuti nella circolare 24 del 2017 che consiglio di leggere e che trovate nel seguito.

Circolare n. 24 del 12 ottobre 2017

Ris. n. 381/ERis. n. 394/E del 2008  Sub Locazione e Comodato

 

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

6 commenti

  1. Buongiorno mi chiamo Mauro da Mantova e sono titolare di un’appartamento che affitto in locazione breve disciplinata dall’art. 1571 e ss. del Codice civile senza servizi aggiuntivi, cioè preciso, non sono CAV (CASA APPARTAMENTO VACANZA).
    La mia domanda a questo punto sorge su talune valutazioni da quello che sembra errate fatte dalle amministrazioni comunali o Enti locali di raccolta rifiuti. Cioè chiedo se la corretta tariffazione della tassa rifiuti e’ quella di seconda casa e non quella talvolta applicata erroneamente con la dicitura ALBERGO SENZA RISTORAZIONE. Grazie per una Vostra delucidazione

  2. Tasse-Fisco

    Dovrebbe richiedere al comune di ubicazione dell’immobile. ne caso di affitto ad estranei invece si e dovrà presentare dichiarazione al comando di polizia.

  3. Salve, mi scuso sin d’ora se non dovessi riuscire ad essere chiarissima nel mio quesito.

    Sto valutando per la prima volta l’opzione della cedolare secca nel 730/2018 (redditi 2017) e ho alcune domande sull’acconto da versare per il 2018.

    Premesso che:
    – stiamo parlando di redditi da affitti brevi.
    – nel 2019 (redditi 2018) prevedo un redditto da affitti discretamente inferiore a quelli dichiarati nel 2018 per il 2017.
    – nel 2019 (redditi 2018) prevedo inoltre il ritorno alla tassazione ordinaria.

    In questo caso, per l’acconto della Ced. secca 2018 è consigliabile usare il metodo previsionale nel Rigo F6, indicando l’acconto della CS come non dovuto o dovuto con importo inferiore (es. € 400 invece che € 550)?

    Cosa succede se ora dichiaro un acconto CS/2018 di €400 ma poi a consuntivo viene fuori un’IRPEF per gli affitti superiore a €400 (non credo)? Incorrerei nella sanzione, oppure, come per il primo anno di opzione della cedolare, resta non sanzionabile l’acconto irpef da affitti eventualmente non versato?

    Mi chiedo inoltre se gli acconti IRPEF dovuti a consuntivo vengono unificati in un unico calcolo, anche se dovuti rispettivamente per redditi da lavoro e da affitto.
    L’acconto ipef 2018 per redditi da lavoro lo sto lasciando come da precompilata. Ma verosimilmente, se l’acconto IRPEF è calcolato in modo unificato il rischio di andare incontro a sanzioni mi sembra più alto perché certamente supererei complessivamente €400,00.

    Cosa ne pensate? Grazie in anticipo per ogni chiarimento.

  4. Buongiorno, volevo sapere se una casa di mia proprietà realizzata in un complesso turistico residenziale, decido di affittarla per brevi periodi di tempo a persone sconosciute o cederla ad amici o parenti durante le vacanze estive, occorre presentare qualche domanda in comune.

  5. Tasse-Fisco

    no non deve aprirla sulla base delle informazioni che mi sta fornendo. La posso indirizzare però alla legge regionale della regione sicilia del 23 dicembre 2000 n. 32 e del decreto di attuazione dell’assessore al turismo regionale dell’8 febbraio 2000 nonchè alla legge regionale 4 del 2003. IN queste potrà verificare quali sono el caratteristiche ed il numero massimo di unità locali al superare delle quali l’attività si qualifica che imprenditoriale e richiede l’apertura della partita iva.

  6. Buonasera leggo con interesse i vostri articoli. Vorrei chiedervi se sapete se è obbligatorio aprire una partita iva per un appartamento bilocale adibito a casa vacanze con affitti brevi e non tutti i mesi dell’anno.
    Vorrei iniziare ad affittare in Sicilia e mi hanno detto che nonostante gli affitti brevi sono costretta ad aprire una partita iva. Potete darmi qualche informazione a riguardo?
    Grazie

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