In primis chiariamo che per la scelta del migliore mutuo o per modificare quello che abbiamo già acceso dobbiamo chiarire qualis sono gli strumenti che abbimao a disposizione. Vi indichiamo pertanto cosa si intende per surroga del mutuo e quali sono i caratteri distintivi rispetto alla rinegoziazione del mutio e alla sostituzione del mutuo e dopo passiamo alle domande poste dai lettori.

La surrogazione del mutuo per l’acquisto di casa consiste nel subentro di altro istituti di credito nella posizione del mutuante, ossia di colui che concede il mutuo, trasferimento che avviene a costo zero, e ripetiamo senza alcun costo e che deve sostanziarsi in condizioni migliori e più vantaggiose per il mutuatario ossia di colui che percepisce il denaro, o per via di un migliore spread, o per via della tipologia di tasso applicato.

I fondi messi a disposizone dal nuovo istituto di credito andranno a ripianare il vecchio mutuo e a coprirlo per estinguerlo ma non potranno essere modificate le condizioni contrattuali e potrà essere modificata la durata.

Quello che cambia nella surrogazione del mutuo in pratica e che può cambiare perchè non è detto che tutte le variabili sianno ricontrattate e questo sta a voi anche andare a discutere sono la durata del mutuo, lo spread applicato, il titpo di tasso se variabile fisso o misto mentre resterà fisso l’importo del mutuo.

Costi aggiuntivi nella surrogazione? NO

Nel caso di surrogazione del mutuo vi chiarimao prima di tutto che l’operazione non è soggetta a costi aggiuntivi e pertanto non è richiesto atto notarile, non sono previste ulteriori commissioni bancarie o spese di gestione aggiuntive e non è prevista una imposta sostitutiva.

Benefici fiscali

Vi consigliamo invece di leggere la guida fiscale sulla detrazione degli interessi passivi sul mutuo nel 730 e nel modello unico in quanto anche nel caso della surroga gli interessi passivi saranno deducibili sempre nei limiti delle disposizioni stabilite dal fisco.

Esistono anche altri strumenti per modificare le proprie condizioni contrattuali o la propria rata del mutuo che sono la rinegoziazione del mutuo e la sostituzione del mutuo ipotecario.

Buongiorno innanzitutto,

vi espongo la mia situazione personale:

mutuo acceso nel 2003 di tipo misto (base Tasso fisso), con possibilità di intervenire e passare al variabile a scadenze biennali.

Il sottoscritto non ha esercitato tale diritto e nel luglio 2007, è cominciato altro biennio di rimborso con tasso fisso IRS 2 anni + 1.50%, circa il 6.50% finito in corretto e regolare ammortamento alla data odierna(residuo 100.000€ restanti 170 rate, rateo 907€), per circostanze e mia negligenza non ho provveduto alla surroga di altro Istituto e la mia banca non mi sottoposto alcuna proposta sostitutiva. Oggi con la contingente crisi sento pressante la sfavorevole situazione sopra descritta e non voglio commettere altre COSTOSE disattenzioni, alla luce delle novità in tema di rimborso e diritti dal decreto Bersani di accedere ad altre formule prodotto.

Cosa mi consigliate, cosa posso e devo fare?

 

Vi ringrazio anticipatamente, distinti saluti

 M._______

RISPOSTA  

Buongiorno M.,

Le possiamo dire che Tremonti è intervenuto con l’istituto della surroga del mutuo (DL 93/2008) che prevede la possibilità di rinegoziare il proprio mutuo mutuo.

I benefici sono riassumibili nella certezza di una rata fissa fino alla estinzione del mutuo, la trasformazione del mutuo in un finanziamento il cui tasso è bloccato ed infine il rimborso del debito è regolato ad un tasso fisso pari all’Interate Swap (Irs) a dieci anni, più 0,50 punti percentuali.

Tuttavia, anche chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso potranno aderire all’istituto della surrogazione (D. 7/2007 c.d. “Bersani bis”) che prevede la possibilità di sostituire il debitore principale ed eventualmente anche le condizioni del mutuo.

Il beneficio fiscale consiste nella detrazione degli interessi passivi connessi a mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale nei limiti quantitativi di 4.000 euro ( ex art. 15 comma 1 lett. b) DPR 917/1986).

Il nuovo mutuo non dovrà eccedere l’ammontare del capitale residuo del mutuo che si intende “sostituire”, maggiorato delle spese e degli oneri correlati. Qualora la differenza fra l’importo del nuovo mutuo e quello del mutuo che si intende “sostituire” sia dovuta a tali spese ed oneri accessori, allora gli interessi sul nuovo mutuo saranno integralmente detraibili (pur nei limiti quantitativi previsti dall’art. 15 comma 1 lett. b) D.P.R. n. 917/1986 limiti che la Finanziaria 2008 ha elevato ad € 4.000,00).

Per quello che concerne il rimborso invece DL 185/08, in vigore dal 29 gennaio 2009, è stato definito un tetto massimo del 4% per gli interessi sui mutui variabili, valido per tutte le rate in scadenza nel 2009, indipendentemente dal periodo a cui queste rate si riferiscono.

Lo Stato pagherà l’eccedenza tra gli importi delle rate derivanti dall’applicazione delle condizioni contrattuali originariamente pattuite e la soglia del 4%: il rimborso si riferisce però solo ai mutui ipotecari che:

  1. sono a tasso non fisso
  2. sono finalizzati all’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale (con l’esclusione delle case signorili, ville e castelli, accatastati con le categorie A1, A8 e A9);
  3. stipulati o accollati entro il 31 ottobre 2008;
  4. prevedono un tasso di interesse inferiore al 4%.

Per verificare il punto 4 è necessario sommare lo spread e il parametro di indicizzazione, (solitamente si prende l’Euribor).

La disposizione è indirizzata alla banche e pertanto opera in automatico senza alcuna richiesta da parte del mutuatario.

Per conoscere anche un altro importante strumento per modificare le condizioni contrattuali dle mutuo potete leggere l’articolo sulla rinegoziazione del mutuo.