Nel 2012 le agevolazioni fiscali sui costi per i lavori di ristrutturazione con la detrazione fiscale del 36% e la detrazione 55% sul risparmio energetico per i lavori a casa, per appartamenti o immobili da parte delle persone fisiche ai fini IRPEF e IRES hanno subito delle modifiche con il decreto sviluppo tese alla semplificazione nella comunicazione da fare per prendere il beneficio.

Il beneficio si fruisce in più rate
Nella pratica per il calcolo della detrazione fiscale ai fini irpef sulle spese derivante dalle spese di ristrutturazione prenderete l’importo sostenuto, calcolate il 36% o il 55% e dividetelo per il numero di anni che vi spettano ed avrete il risparmio effettivo annuo derivante dal sostenimento del costo di ristrutturazione agevolato. La detrazione fiscale sulle ristrutturazioni diventa stabile e non più soggetta a scadenze, la percentuale rimane al 36%, la ripartizione rimane in 10 rate annuali (5 rate per gli ultrasettantacinquenni o con età maggiore di 65 anni e 3 rate per gli ultraottantenni o over 80 anni) e il tetto massimo restano i 48.000 euro che però vanno riferiti all’unità immobiliare e non più esclusivamente alla persona fisica che ha sostenuto il costo dei lavori.

Nuove possibilità per la detrazione fiscale ai fini irpef sui costi di ristrutturazione
Gli interventi detraibili fiscalmente dall’irpef si allargano però,  sono infatti compresi, oltre quelli previsti dalla normativa vigente anche gli interventi per la ricostruzione o il ripristino di immobili danneggiati da calamità naturali, o tutti gli interventi sulle parti comuni degli edifici, indicate all’articolo 1117 del Codice civile, aggiungendo quindi alloggio del portiere, locali comuni, ascensori, acquedotti, fognature, ecc. (la detrazione chiaramente spetta al singolo condomino nei limiti della quota a lui imputabile), le spese per lavori di ristrutturazione eseguiti da imprese di costruzione su immobili destinati alla vendita.

L’Agenzia delle Entrate ha infatti chiarito che il bonus fiscale i costi di ristrutturazione ai fini della detrazione fiscale per il recupero del patrimonio edilizio si applica anche agli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie, che provvedano, entro 6 mesi dalla data di termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile e comunque entro il 30 giugno 2013. La detrazione sugli interventi eseguiti spetta all’acquirente o assegnatario dell’immobile. Il beneficio si calcola sul 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione (e non può comunque superare l’importo massimo di 48 mila euro).
Stesso discorso per l‘eliminazione delle barriere architettoniche, che godranno anch’esse della detrazione fiscale del 36% interventi volti al conseguimento del risparmio energetico (con detrazione 55% dall’Irpef) o al contenimento dell’inquinamento acustico, le misure di sicurezza statica e antisismica e tutti gli interventi posti in essere incrementare la sicurezza domestica (prescritti o meno dalla legge).

Realizzazione di pertinenze quali box o garage
Per poter usufruire della detrazione del 36% è necessario che esista il vincolo di pertinenza tra l’abitazione ed il box o garage. In caso di acquisto di nuovo box l’agevolazione è prevista anche per il promissario acquirente se risulti dalla stipula di un compromesso di vendita regolarmente registrato. La detrazione spetta ugualmente anche se si acquistino contemporaneamente abitazione e box ancora in corso di costruzione, sia che lo si faccia con un unico atto notarile, sia che si stipulino 2 separati atti, fermo il fatto che il pagamento avvenga con bonifico, il costo sia attestato dall’impresa costruttrice e dal preliminare registrato emerga il vincolo di pertinenza.

Anche per il box già costruito si ha diritto all’agevolazione fiscale prevista al pari di quello che succede ai fini irpef per i cosi di ristrutturazione, ma limitatamente alle sole spese necessarie per la sua realizzazione che siano certificate dal venditore e fermo restando il necessario vincolo pertinenziale.

Come fruire del beneficio fiscale della detrazione sui costi di ristrutturazione: Semplificazioni operative
La novità rilevante consiste nel fatto che non si è più tenuti all’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara (grazie al Decreto Sviluppo D.Lgs. 13 maggio 2011, n.70) ai fini dell’utilizzo del beneficio fiscale in quanto bisognerà indicarlo, nella dichiarazione dei redditi 730 o modello Unico, i dati catastali identificativi dell’immobile o, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo.
Sarà l’Agenzia delle Entrate a dover chiarire quali saranno i documenti da conservare ed esibire a cura del contribuente in caso di richiesta da parte degli uffici di controllo.

Non vi sarà quindi anche l’obbligo di inviare tramite raccomandata la comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara per fruire. Non sarà più richiesta nemmeno la previsione di di inserire l’evidenza del costo della manodopera separato dal resto delle voci che la compongono nella fattura.

Viene mantenuta anche l’applicazione dell’aliquota Iva agevolata del 10%, per le prestazioni di servizi e le forniture di beni relative agli interventi di recupero edilizio di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, mentre non sono più soggette a scadenza la detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi pagati per mutui stipulati per la costruzione (e la ristrutturazione) dell’abitazione principale e l’Iva al 4% sui beni acquistati per la costruzione di abitazioni non di lusso (prima casa o non) ed edifici assimilati.

Tenete sempre tutta la documentazione
Nulla cambia rispetto agli obblighi di conservazione della documentazione relativa ai lavori di ristrutturazione se non si vuole incorrere in un controllo che potrebbe determinare il disconoscimento delle agevolazioni fiscali per cui tenetevi le fatture e le ricevute dei bonifci bancari con cui avrete sono certo proceduto a saldare le fatture dei fornitori e se del caso anche eventuali comunicazioni alla ASL competente qualora richiesto dalla legge insieme alla dichiarazione di assunzione di responsabilità della stessa in merito agli obblighi in materia di sicurezza (se previsto in base alla tipologia di interventi effettuati).

Chi può usufruire del bonus?
Possono usufruire della detrazione tutti coloro che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) ed al contempo risultano proprietari degli immobili oggetto di ristrutturazione o titolari di diritti reali sugli stessi, inclusi pertanto il proprietario, l’affittuario e l’usufruttuario ma anche i loro familiari o conviventi nel caso siano loro a farsi carico delle spese.

In caso di comproprietà la detrazione spetterà a tutti i soggetti solo se si specifichi in fattura l’entità della spesa effettivamente sostenuta da tutti i soggetti. Ci si chiede se anche le società ne potrebbe ro fruire. La mia risposta è che seppur la norma, almeno quella sul risparmio energetico recita che le agevolazioni fiscali sono fruibili ai fini irpef ed ires v’è da segnalare che anche gli acquisti effettuati per il tramite di società sono in linea teroica fruibili ma sempre relativamente alla persone fisica che ne è socia o che imputa il reddito per trasparenza. A titolo di esempio potranno fruirne anche le SNC, le ditte oltrechè professionisti e ovviamente le persone fisiche, vere destinatarie del provvedimento agevolativo fiscale.

Dove si indica nel 730 il beneficio del 36%
Una volta abolita la comunicazione da fare al veccchio centro di Pescara dove venivano analizzate quasi tutte le richieste di rimborso dei crediti di imposto e di questo genere di agevolazioni fiscali, la detrazione del 36% e del 55% andrà indicata nel 730 e più precisamente nel quadro E, sezione III – B.

Vendita dell’immobile e trasferimento della detrazione
A differenza di quanto accadeva prima quando in caso di trasferimento tra vivi il diritto alla detrazione passava di diritto all’acquirente, ora il venditore può decidere di mantenere le detrazioni fiscali sulle spese sostenute anche se non più proprietario. Tuttavia la detrazione fiscale ai fini Irpef del 36 ricordatevi che deve essere un valore sotto forma di diritto ad un credito di imposta ossia potremo definirlo un rimborso sui costi di ristrutturazione (anche se detto in modo improprio da un punto di vista tecnico) che ha un suo valore e che può essere quantificato ai fini della definizione del prezzo di compravendita dell’immobile. La detrazione fiscale irpef sulla ristrutturazione infatti continua a spettare al soggetto che ha sostenuto il costo effettivo per i lavori perché la norma recita proprio che in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le detrazioni  non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi di imposta all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. Questo lo trovate nell’articolo 1 comma 7 della legge 449 del 1997.

Dove inserirlo nella dichiarzione dei redditi 730 o modello Unico
Dal 2012 è stato abrogato l’obbligo di comunicazione dei dati a centro Operativo di pescara per lasciare spazio ad una procedura più snella che prevede la sola indicazione degli estremi catastali dell’immobile nel quadro E del 730 , l’anno di sostenimento del costo comprensivo dei dati catastali dell’immobile ossia il foglio, la sezione, la particella catastale, il subalterno il codice fiscale eventuali situazioni particolari in cui versa l’immobile, il numero delle rate in cui è stata suddivisa la spesa.
L’indicazione andrà effettuata nel quadro E del 730 dal rigo 51 o nel quadro RP del modello Unico sempre da l rigo 51 perché dovete considerare che a livello di detrazione delle spese c’è una rispondenza tra i due modelli.

Riferimenti normativi delle modifiche
Legge numero 449 del 1997
Decreto sviluppo numro 138 del 2011 articoli 12 e ss.