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Quando si applica la cedolare secca

 cedolare seccaQuando si può applicare il nuovo regime sostitutivo della cedolare secca sugli affitti per la locazione di unità immobiliari a destinazione puramente abitativa? Vediamo di chiarirlo, per rispondere anche alle domande che arrivano da parte di numerosi lettori in merito alla Cedolare Secca.

Solo Abitazioni

Se avete notato quindi già la prima importante informazione contenuta in premessa il regime fiscale della cedolare secca può essere applicato solamente su immobili rientranti nelle categorie catastali che vanno dalla A1 alla A11 con esclusione della A10 che ricordiamo sono uffici, studi privati o negozi commerciali.

Questo significa che non solo non sarà possibile usufruire della cedolare secca per l’affitto di uffici ma non sarà nemmeno possibile per le società che hanno in bilancio unità immobiliari fruire del regime della cedolare secca.

Box e garage rientrano nella cedolare secca?

La prima domanda che alcuni pongono è se il regime fiscale agevolato dell’imposta “piatta” possa essere applicato anche alle pertinenze dell’abitazione. La risposta è che potrà estendersi il regime anche alle relative pertinenze e quindi anche alle cantine o ai box, garage o posti auto.

Vi ricordo di non sottovalutare la definizione di pertinenze e quindi la valutazione del vincolo pertinenziale: nei primi anni della mia professione infatti ho avuto modo di contestare all’Agenzia delle Entrate la ripresa a tassazione con conseguente irrogazione di sanzioni ad un contribuente che aveva applicato delle agevolazioni fiscali ha un box che era situato a diversi chilometri dalla casa, per cui verificate sempre il rispetto della definizione di pertinenza. A tal proposito vi segnalo un articolo dedicato alla definizione di pertinenza.

Solo persona o anche persone giuridiche?

Altra caratteristica è che il proprietario dell’abitazione non potrà essere un soggetto giuridico ma dovrà essere una persona fisica che agisce come darle e quindi non potrà per esempio dare in affitto uno Studio un libero professionista che svolge attività di lavoro autonomo oppure non potrà nemmeno verificarsi il caso più eclatante di una società che affitta immobili ad uso abitativo con il regime della cedolare secca persone fisiche, anche nell’ipotesi in cui le unità locali siano abitative e l’inquilino sia una persona fisica.

Rispetto al punto precedente vale anche nel caso in cui non si parli di proprietario ma di soggetto comunque avente il diritto di dare in locazione a terzi l’unità locale con destinazione abitativa e quindi anche nell’ipotesi in cui tale soggetto sia titolare di un altro diritto reale di godimento atto a tale scopo.

Vi segnalo un requisito, o meglio un adempimento,  che molti di voi stanno sottovalutando e che invece rappresenta una condizione sine qua nonna per l’applicazione per il regime agevolato e che si sostanziano nell’invio di una raccomandata, preferibilmente con ricevuta di ritorno, nella quale dovrete dichiarare che avete intenzione di avvalervi del regime agevolato della cedolare secca e che rinunciate pertanto all’adeguamento del canone Istat secondo l’indice dei prezzi al consumo.

Tale adempimento potrà essere superato se tale clausola viene riportata direttamente nel contratto di affitto sottoscritto da ambo le parti naturalmente.

Fattispecie particolari della Cedolare Secca sugli affitti

Abitazioni ad uso promiscuo Casa/studio Casa/Ufficio
Altra fattispecie che mi vieni mente è l’affitto di unità abitative ad uso promiscuo sia quelle applicazioni che, seppur di categoria catastale idonea, Sono locati per finalità anche lavorative.

Non so quanto l’agenzia delle entrate sia in grado di verificare in modo automatico il mancato rispetto di questa disposizione in quanto dovrebbe incrociare da una parte I dati contenuti nel catasto all’agenzia delle entrate derivanti dalla registrazione del contratto, E dall’altro incrociare le dichiarazioni fiscali per esempio dei liberi professionisti verificando dove effettivamente è svolta l’attività libero professionale ma se non erro questa informazione non è contenuta nella dichiarazione.

Casa del portiere
Può accadere spesso nei centri abitati che hanno dei assistenziali o anche nelle immobili di prestigio che il palazzo abbia la disponibilità di locali che vengono messe disposizioni, Visti i tempi, affittati al portiere. In questo caso la cedolare secca non potrà essere applicata.

Locazione per i propri dipendenti
L’Agenzia delle entrate ha avuto modo di chiarire nel corso di questi anni che l’applicazione della cedolare secca non può arrendersi per esempio nel caso una società prendi in locazione degli immobili e li dava ai propri dipendenti.

Divieto di sub locazione con la Cedolare
Non sarà possibile fruire della cedolare secca in linea teorica nemmeno nel caso di super locazione in quanto il reddito prodotto per così dire di natura immobiliare, anche se è più corretto chiamarlo editore fondiario, ma rientrerà nella categoria residuale dei redditi diversi. Tuttavia su questo punto non nascondo che ci dovrebbe essere una certa apertura da parte dell’agenzia delle entrate in quanto sentiamo verificare la natura della locazione immobiliare, Tuttavia se andiamo a considerare la finalità della locazione allora ci sta che la natura del reddito possa essere quella di reddito diverso.

Affitto a studenti universitari
Successivamente ricordo che con il decreto casa del 2014 l’ambito di applicazione della cedolare secca è stato esteso anche alle cooperative o altri enti o associazioni non aventi finalità di lucro che potranno dare in affitto le unità locali abitative a studenti universitari avvalendosi della cedolare secca.

Vi segnalo inoltre altri importanti articoli dedicati alle principali caratteristiche e al funzionamento del regime agevolato sugli affitti per continuare a fornire spunti e chiarimenti ho strumenti utili per conoscere meglio questo regime e non arrivare impreparati alle scadenze. Per leggerli è sufficiente cercare nel sito: CEDOLARE SECCA

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

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