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Le maggioranze condominiali per decidere su lavori, delibere, spese e spazi comuni

casa terreno fabbricatoLe maggioranze condominiali per decidere sui lavori di ristrutturazione e rifacimento variano a seconda che si tratti di parti comuni, spese di gestione o di rinnovamento dello stabile, o anche per l’introduzione di fonti rinnovabili e altre fattispecie. Queste maggioranze Possono assumere valori che variano rispetto alla maggioranza assoluta o semplice a cui siamo stati abituati a ragionare prima della nuova riforma del condominio del 2012.
Non solo ma si dovrà fare riferimento come al solito anche alle maggioranze della prima e della seconda convocazione.

Nomina dell’amministratore

La nomina dell’amministratore di condominio come anche la revoca o la riconferma avvengono con la maggioranze più uno dei millesimi e dei condomini presenti in assemblea. Le stesse maggioranze valgono per la nomina dei consiglieri, oppure anche la nomina di un tecnico per fare un preventivo di spesa segue la regola della maggioranze dei condomini presenti e almeno del 50% dei millesimi più uno.

L’assemblea di condominio invece si sciolglie con il 50% più uno dei presenti sia in prima sia in seconda.

Maggioranza condominiale nelle delibere

Per quello che concerne le delibere condominiali dipende in larga misura dall’oggetto della delibera. Nella maggior parte dei casi si fa riferimento alla maggioranza più uno dei condomini presenti in assemblea più uno e almeno il 50% dei millesimi. A titolo di esempio prendiamo le piccole spese di una scala, ascensori o parti comuni di piccola entità come anche quelle straordinarie.

Nel caso invece per esempio di delibere che vanno a comprimere un diritto di altro condomino o che lede il decoro architettonico dello stabile, sarà necessario avere per eventuali delibere la presenza di tutti i condomini e quindi anche di tutti i millesimi sia in prima sia in seconda convocazione.

Maggioranze condominiali per spese di rifacimento di parti comuni

Per questa tipologia si deve fare riferimento anche alla tipologia di spese in quanto per fare alcuni esempi dopo la riforma del condominio e vediamo quelle che possono essere più comuni. A titolo di esempio per la suddivisione delle parti comuni di una loro modifica successiva all’iniziale assegnazione per esempio in prima ed in seconda convocazione ci sarà bisogno di tutti i millesimi presenti, come anche per la vendita o la rinuncia all’utilizzo o della costituzione di servitù di parti comuni.

Qualora vorreste denunciare o diffidare uno dei condomini all’esecuzione di lavori che pregiudicano l’utilizzo o parti comuni sarà sufficiente la delibera del 50% più uno dei presenti sia in prima sia in seconda convocazione dell’assemblea di condominio.
Qualora invece voleste modificare i termini di utilizzo di alcune parti comuni come per esempio quello che potrebbe essere un cortile interno o un giardino e dei locali del condominio, sarebbero necessari i 4/5 dei condomini sia in prima sia in seconda convocazione.

Installazioni predisposizione per antenne satellitari o internet a fibra ottica

In questi casi si dovranno avere i 50% dei condomini presenti più uno e almeno della metà dei millesimi sia in prima sia in seconda convocazione.

Installazione di pannelli fotovoltaici o altre fonti rinnovabili

In questo caso si tratta di deliberare con la presenza del 50% dei condomini presenti più uno e almeno della metà dei millesimi anche se nel caso di definizione delle modalità di utilizzo del lastrico solare a tale scopo sarà necessaria la presenza dei due terzi dei millesimi.

Approvazione del bilancio o rendiconto annuale delle spese di gestione

Per quello che concerne le fasi relative all’amministrazione del condominio e visto anche il periodo che solitamente coincide con la fine dell’anno fiscale, indico anche le maggioranze condominiali per arrivare all’approvazione del rendiconto presentato dall’amministratore di condominio che dovrà essere pari anche in questo caso alla presenza del 50% più uno dei condomini presenti e almeno la metà dei millesimi.

Altre fattispecie che capitano di frequente

Mi è capitato per esempio di assistere alla delibera finalizzata ad accantonare un fondo per i futuri lavori di manutenzione straordinaria che nel caso specifico era destinato in caso di non utilizzo entro un certo periodo di tempo ad essere ridistribuito tra gli aventi diritto e che dovrà essere deliberato con la maggioranza del 50% dei condomini presenti in assemblea più uno e almeno della metà dei millesimi sia in prima sia in seconda convocazione assembleare.

Se avete ulteriori domande o altre fattispecie che non sono sono state citate potete scrivere un commento, cercherermo di rispondere a tutti appena possibile. ;-)

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3 commenti

  1. Risposta magnifica ed esaustiva

  2. Non capisco come si faccia a far passare una mansarda come intervento teso ad eliminare delle infiltrazioni d’acqua in quanto prima ci sarebbe dovuto essere una sopralluogo di un tecnico che individui cause e soluzioni. Mi fa strano anche perché è’ complice anche il redattore del verbale assembleare per cui mi sembra vi siano tutti gli estremi per impugnare la delibera.

  3. campanile claudio

    Premessa: Condominio di n. 6 condomini di cui n. 3 con vincoli di parentela compreso il vecchio amministratore. Nel 2006 tra le varie ed eventuali i proprietari dell’ultimo piano con uso esclusivo del lastrico solare(fratelli) hanno iscenato una furbata cioè adducendo inesistenti infiltrazioni d’acqua hanno chiesto (testualmente sul verbale)”una idonea copertura secondo il progetto presentato al Comune a proprie spese”. Naturalmente i restanti condomini tratti in inganno hanno dato la loro approvazione. Visto che non si trattava di idonea copertura… ma di una mansarda il sottoscritto ha telefonato più volte ai vigili urbani per la sospensione dei lavori. Adesso il Comune ha rilasciato nuova licenza edilizia con una maggioranza dei 2/3 dell’assemblea adducendo che tratasi di innivazione. Chiedo erano abbligati a presentare il progetto anche in assemblea pena nullità della delibera (visto che hanno tratto in inganno i restanti condomini)ovvero per il rilascio dell’ultimo permesso a costruire era obbligatoria la maggioranza assoluta o dei 2/3? Tralascio altri abusi perpetrati nella suddetta sopraelevazione regolarmente condonati dal Comune e mai portati a conoscenza dell’assemblea.

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