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Iva e Immobili: Trattamento Fiscale degli acquisti e delle vendite di fabbricati

percentuale IVA case e immobiliVediamo la tabella di sintesi con il regime Iva e Imposta di registro per le cessioni, vendite e acquisti di immobili strumentali per natura o per destinazione che ha subito delle novità dall’anno di imposta 2014 recependo le modifiche introdotte prima dal Decreto Sviluppo del Governo Monti e successivamente da quello Letta. Qui trovate riepilogate in sintesi i punti salienti che abbiamo ripercorso per rispondere alle vostre domande e dando anche qualche chiarimento in più per calcolare l’impatto fiscale derivante dalla compravendite.

L’applicazione dell’Iva alle operazioni che implicano il trasferimento di diritti reali su immobili riguarda sia la cessione vera e propria di immobili, siano essi edifici o terreni, sia le assegnazioni di case di civile abitazione che le cooperative edilizie (e naturalmente i loro consorzi) eseguono nei confronti dei propri soci.

Trattamento fiscale Iva delle cessioni e acquisti di immobili

Le cessioni e gli acquisti di fabbricati ed immobili situate nel territorio dello Stato è generalmente soggetto ad Iva. Per delimitare l’ambito oggettivo dell’applicazione dell’IVA alle cessioni di immobili, assumeremo che per cessioni si ritengono essere tali tutti quegli atti che a titolo oneroso comportano il pagamento di un prezzo.

I parametri da tenere a mente per capire il trattamento fiscale Iva e ai fini dell’imposta di registro è sempre la tipologia catastale dell’immobile se abitativo o strumentale e la qualificazione del soggetto che vende se titolare di partita Iva che agisce come imprenditore o come persona fisica. Nel caso di titolare di partita Iva e quindi di società potrebbe esserci poi il caso in cui sia un soggetto esente Iva o con percentuale di detraibilità ridotta il che potrebbe modificare il trattamento ma sono fattispecie più residuali (esempio banche o assicurazioni).

Nuova tassazione sulle cessioni e acquisti immobiliari

Nel caso di immobili strumentali si farà riferimento al solito alla data di ultimazione dei lavori. Se l’immobile strumentale viene ceduto prima dei cinque anni da parte del costruttore o dell’impresa di ristrutturazione il regime Iva sarà imponibile e l’aliquota dipenderà dalle caratteristiche dell’immobile e del soggetto acquirente, mentre l’imposta di registro sarà fissa di 200 euro mentre le imposte ipotecarie e catastali saranno complessivamente pari al 4% di cui il 3% per imposta ipotecaria e 1% per la catastale.

Vendita di immobili abitativi: case

Nel caso di Immobili abitativi anche ci si comporterà come visto sopra prendendo come data di riferimento lo spartiacque dei cinque anni al di sotto di cui il regime Iva sarà quello di imponibilità mentre oltre i cinque anni sarà esente. Stesso discorso visto sopra nel caso di cessione di soggetti diversi dall’impresa di costruzione o ristrutturazione. In questo caso le imposte ipotecarie e catastalli varranno ciascuna 200 euro.

Ricordo anche che nel concetto di vendita o cessione si associa nel diritto tributario a seconda dei casi anche l’autoconsumo, la permuta e l’assegnazione o conferimento di immobili a capitale sociale/patrimonio o viceversa come anche la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento. I diritti di godimento sugli immobili che rientrano in tale fattispecie sono il diritto di superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto,  l’uso e l’abitazione (che trovate riepilogati e descritti dagli articoli 952 a 1022 del codice civile). Per quello che concerne invece i diritti reali di garanzia come il pegno e l’ipoteca non andranno ad Iva ma ad imposta di registro.

Stesso discorso visto sopra vale anche nel caso delle ditte che ristrutturano l’immobile o il fabbricato eseguendo lavori di manutenzione straordinaria individuati all’art. 3 lettera c), d), ed f del DPR 380 del 2001.

Per quanto riguarda la tipologia di fabbricato avete più volte avuto modo di rilevare che la classifcazione ai fini Iva fa riferimento agli immobili strumentali per natura classificati nelle Categorie catastali A/10, B, C, D ed E e che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di un utilizzo diversa a meno di radicali trasformazioni che ne alterino le caratteristiche: essi mantengono la caratteristica di strumentalità anche nel caso in cui non vengano utilizzati, o vengano concessi a terzi in uso o comodato. poi vi sono quelli abitativi che rientrano nelle categorie da A/1 ad A/11 esclusi come detto gli A/10. A questo si aggiunge un’altra categoria non fissata castalamente ma in relazione alla destinazione a cui un immobile è volto: parlo dei cosiddetti immobili strumentali per destinazione il cui esmepio più tipico è quello di una abitazione parzilamente o totalmente destinata ad uso studio o ufficio e di fatto assimilata nel trattamento Iva ad un fabbricato strumentale.

Vendita di immobili strumentali: uffici, negozi, opifici, ecc

Viceversa gli immobili definibili come strumentali per natura (vedi nota 2) sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di un utilizzo diverso a meno di radicali trasformazioni che ne stravolgano le caratteristiche: essi mantengono la caratteristica di strumentalità anche nel caso in cui non vengano utilizzati, o vengano concessi a terzi in uso o comodato. L’Amministrazione finanziaria ha individuato gli immobili strumentali per natura in quelli che fanno parte dei gruppi catastali B, C, D ed E, nonché nelle unità immobiliari classabili in A/10 (uffici). Va da sé che tale tale classificazione ( riferimento agli immobili A/10) deve risultare dalla concessione edilizia, anche se ottenuta in sanatoria (così come stabilisce la Risoluzione Ministeriale 3 marzo 1989, n. 3/330). Vanno infine considerati come strumentali quegli immobili che vengono indicati all’articolo 95, comma 2, ultimo periodo del DPR 917/1986: si tratta dei fabbricati che vengono concessi in uso ai dipendenti che, per esigenze di natura lavorativa, abbiano trasferito la propria residenza nel territorio comunale ove svolgono la propria prestazione.

Dal 26 giugno 2013 il DL 83 2012 ha introdotto particolari novità nel trattamento Iva sia delle locazioni sia delle vendite e cessioni di immobili e che trovate riportate nell’art. 9,

Vendite di immobili detinate ad alloggi sociali

La definizione la trovate nel D.M. sulle Infrastrutture del 22 aprile 2008 potranno rientrare  nel regime d’imponibilità con aliquota Iva al 10% così come avviene per i fabbricati strumentali  a vantaggio di tutti quegli enti o amministrazioni locali cheposseggono questi immobilie che non subiranno in tal modo la rettifica della detrazione ex art. 19-bis2 del DPR 633 del 1972.

Anche lato immobili strumentali non ci troviamo di fronte ad enormi cambiamenti dal 2014 in quanto le novità per lo più interessano l’imposizione indiretta (registro ipotecaria e catastali) relative ai trasferimenti di immobili abitativi.

Tuttavia anche per questi è ammessa l’imponibilità con opzione ad aliquota del 10% o 22% in funzione della specie dell’immobile) fatti salvi i casi delle vendite effettuate nel quinquennio dai costruttori e ristrutturatori, sempre imponibili IVA.

Il Reverse charge nelle compravendite immobiliari

Il regime del reverse charge non subisce modifiche per cui l’acquirente titolare di partita IVa (altrimenti il reverse non si applica alle persone fisiche) e non il venditore si dovrà emettere autofattura e liquidare conseguentemente l’IVA ogni qual volta  ci si trovi di fronte a casi di cessioni immobiliari con opzione IVA.

La tassazione della plusvalenza ai fini Irpef prima o dopo i cinque anni

Relativamente alla tassazione dell’eventuale plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile che graverà sul venditore cessionario potete leggere l’articolo dedicato alla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa. Vi ricordo che seppur la vendita sarà prima dei cinque anni ma avrete destinato la casa alla vostra abitazione principale principale per la maggior parte del periodo di imposta, ossia tra acquisto e vendita, non subirete la tassazione della plusvalenza.

Ai fini dell’imposta di registro invece, qualora abbiate optato per le agevolazioni prima casa dovrete procedere al riacquisto entro l’anno altrimenti perderete i benefici e dovrete riversare la maggiore imposta comprensiva di sanzioni ed interessi.

La tabella di sintesi del trattamento fiscale della cessione di immobili

Tipologia immobile Venditore Acquirente Quando Iva Registro Imposta ipotecaria Imposta catastale
Vendita di fabbricati abitativi da Privato senza partita Iva con agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni 0 2% 200 200
Vendita di fabbricati abitativi da Privato senza partita Iva senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni 0 9% 50 50
Vendita di fabbricati abitativi da Impresa costruzione con agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni 4% 200 200 200
Vendita di fabbricati abitativi da Privato senza partita Iva con agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni esente Iva 2% 50 50
Vendita di fabbricati abitativi da Soggetto titolare di partita Iva (No impresa di costruzione) con agevolazioni prima casa esente Iva 2% 50 50
Vendita di fabbricati strumentali da Privato senza partita Iva senza agevolazioni prima casa 9% 50% 50%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni con legge tupini 10% 200% 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni con interventi di recupero 10% 200% 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa costruiti dall’impresa cedente 22% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni con legge tupini 10% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni con interventi di recupero 10% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva 22% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva esente Iva 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Soggetto con partita Iva senza agevolazioni prima casa senza opzione per imponibilità Iva esente Iva 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Soggetto con partita Iva senza agevolazioni prima casa con opzione per imponibilità Iva 22% 200 3% 1%

Se la cessione avviene dopo cinque anni nulla cambia rispetto all’esempio visto sopra ai fini del registro e delle ipocatastali, ma il regime Iva diventerà quello di esenzione salvo opzione come anche nel caso in cui il venditore è un soggetto diverso dal costruttore o ristrutturatore.

 

Benefici fiscali prima casa Guida locazione immobili Manutenzione Ordinaria e Straordinaria degli immobili

Tabella Locazioni Immobili ai fini Iva e Registro (ante Decreto Sviluppo 2012)

Tabella Cessioni Immobili Iva e Registro (ante Decreto Sviluppo 2012)

Nuova tassazione sulle locazioni immobiliari

Il nuovo regime fiscale dal 2012 è rimasto pressoche invariato per gli strumentali dal 2014 previsto per le locazioni di immobili strumentali  prevederò un regime di esenzione Iva ed imposta di registro dell’1% o con opzione Iva al 22% (salvo sempre modifiche).

Il regime fiscale invece per le locazioni di fabbricati abitativi prevede che  sia il regime di esenzione quello di naturale con un’aliquota del 2% ai fini dell’imposta di registro. Laddove inoltre il locatore sia la stessa impresa di costruzione o di ristrutturazione l’aliquota Iva scenderà al 10% con opzione esplicita e l’imposta di registro sarà fissata nella misura di 67 euro.

Potete anche approfondire il mondo Iva attraverso le categorie che trovate sulla destra e suddivise per aree tematiche e che approfondiranno le tecniche della detrazione Iva, i fogli di calcolo per le liquidazioni peridodiche,  le tabelle con detrazioni Iva e vademcum gratuiti da poter consultare liberamente.

Termini Accertamento Iva: prescrizione delle attività di controllo

Attestato certificazione energetica

L’attestato di certificazione energetica o di rendimento dal punto di vista energetico dell’edificio è il documento, redatto secondo quanto previsto dal D.Lgs. 192/2005, che certifica la prestazione energetica, ed eventualmente anche alcuni parametri energetici, caratteristici dell’edificio: tale documento ha una validità massima di dieci anni a partire dal momento del suo rilascio, e deve essere aggiornato in occasione di ogni intervento di ristrutturazione che incida sulla prestazione energetica dell’edificio stesso o della relativa impiantistica. Sul tema è intervenuto anche lo Studio n. 334-2009/C del 16 giugno 2009 del Consiglio nazionale del Notariato, che ha ritenuto di dover sottolineare il fatto che, mentre l’obbligo di dotazione della certificazione energetica riferita all’edificio compravenduto nel caso di immobili di nuova costruzione (o che abbiano subito incisivi interventi di ristrutturazione) si pone in capo al soggetto costruttore (così intendendo anche il soggetto che abbia eseguito gli interventi di ristrutturazione), per tutti gli altri casi l’obbligo di allegazione è previsto in capo al venditore, ovverosia in capo al soggetto obbligato a procurare la certificazione energetica. Inoltre, per quanto attiene agli edifici realizzati, o eventualmente ristrutturati in forza di un permesso di costruire, o, anche, eventualmente, di una Dia, rispettivamente richiesta e presentata nel periodo ricompresso tra l’8 ottobre 2005 ed il 31 dicembre 2008, la certificazione energetica condiziona l’efficacia della dichiarazione di fine lavori (articolo 8, comma 2, D.lgs 192/2005. Non va poi dimenticato che, ai sensi di quanto disposto dall’articolo 2, comma 282, della Legge 244/2007 (Legge Finanziaria 2008), la certificazione energetica rappresenta un elemento al quale è subordinato il rilascio del certificato di agibilità dell’edificio. L’obbligo di dotazione può essere assunto in capo al soggetto acquirente in conseguenza di una specifica pattuizione, alla quale le parti in causa, dopo essere state adeguatamente informate ed avere proceduto a valutare i rispettivi interessi, potranno addivenire in sede di rogito notarile (si tenga presente che la normativa statale, in alcuni casi, ha subito modifiche ad opera del legislatore regionale: e precisamente in Piemonte, Liguria, Lombardia ed Emilia Romagna). Successivamente, per effetto di quanto viene previsto dall’articolo 35, comma 2-bis del D.L. 25 giugno 2008, n. 112 (convertito con modificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133 (“manovra estiva 2008”), l’obbligo di allegazione a pena di nullità dell’atto è stato sostituito da quello di “dotazione” senza che tuttavia venissero previste sanzioni per il caso di eventuale inadempimento. In questo quadro, in cui sussistono dubbi in merito alla derogabilità o meno dell’obbligo di allegazione delle certificazione energetica all’atto traslativo della proprietà del bene immobiliare, l’unica sanzione specifica conseguente al mancato assolvimento dell’obbligo di dotazione è quella prevista dall’articolo 16, comma 7, D.Lgs 192/2005, in base alla quale il costruttore che non ottemperi all’obbligo di consegnare all’acquirente, contestualmente all’unità immobiliare (secondo quanto previsto dall’articolo 6, comma 1, D.Lgs 192/2005), l’originale della certificazione energetica è sanzionato in misura non inferiore a 5.000 euro e non superiore a 30.000.

(2) Gli immobili strumentali per natura “sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” classificati nelle categorie catastali B, C, D, ed E, nonché nella categoria A/10 (uffici) a condizione che la destinazione ad ufficio od a studio privato rivenga dalla concessione edilizia, anche in sanatoria. In materia, è intervenuta la Circolare 21 luglio 1989, n. 36 che ha ribadito come le costruzione la cui destinazione sia civile abitazione, non rientrano nella categoria di bene strumentale per natura gli immobili che l’azienda concede in uso ai dipendenti che hanno trasferito la propria residenza anagrafica in funzione a esigenze lavorative nel territorio dell’amministrazione comunale in cui prestano la propria attività, con la limitazione al periodo di imposta in cui si verifica il trasferimento ed ei due successivi. Resta comunque aperta la questione relativa alla coesistenza (ove esistente) fra l’attività del legislatore regionale e quello nazionale: a questo riferimento, secondo, Confedilizia, quanto statuito a livello nazionale, prevale per gerarchia delle fonti sul livello regionale, mentre il Consiglio nazionale del Notariato propende per la prevalenza della legislazione regionale. In ogni caso la violazione dell’obbligo di produzione della certificazione, anche se potrebbe non condurre all’invalidazione dell’atto di compravendita, può essere fonte di responsabilità civile in capo al venditore nei confronti dell’acquirente, almeno per quanto si può riferire alla mancata informazione del suddetto documento previsto per esplicita disposizione normativa.[/tab] [/tabcontent] [/tabs] [/tab] [/tabs]

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65 commenti

  1. si 122 mila euro

  2. Vorrei acquistare un immobile all’asta e viene specificato questo punto:
    Regime fiscale: La cessione dell’immobile censito con categoria F/2 è soggetto all’applicazione dell’IVA con aliquota ordinaria, attualmente al 22%.
    Cosa vuol dire? Ke al prezzo di acquisto devo aggiungere anke il 22% ad esempio pago 100.000 e in più 22.000 x un totale di 122.000?
    Grazie.

  3. Desideravo sapere la rispota al quesito di Enrico del 24-07-2014.Mi trovo in simile situazione e devo dire che mi danno delle indicazioni di spesa talmente esosi che a me sembra impossibile.Casa unifamiliare con 2 locali strumentali8siamo rappresentanti uno ora in pensione) dobbiamo chiudere attivita’ sas e abbiamo questo immobile che e’ quello in qui lavoravamo e abitiamo con famiglia.Come regolarci in merito senza dissanguarci e rimanere senza un soldo? Grazie per risposta.Bruna

  4. Buonasera, sono un agricoltore che nel 2002 ho costruito una stalla, (bene strumentale come struttura zootecnica). Un mio collega agricoltore e’ intenzionato ad acquistarla, e’ possibile vendere in esenzione iva ? Grazie.

  5. Buongiorno, sono socio con mia moglie di una società s.a.s in liquidazione di cui sono anche il liquidatore. Attualmente la s.a.s ha chiuse tutte le passività e ha un immobile strumentale in proprietà, volendo chiudere la società mi permetto di porre i seguenti quesiti:
    1-redatto il bilancio finale di liquidazione e redatto il piano di riparto dei beni sociali (immobili strumentali) da parte del liquidatore si può procedere alla chiusura della società senza atto notarile?
    2-per quanto riguarda le imposte, dalla circolare dell’agenzia delle entrate 2/E del 12 febbraio 2014 si evince che per tali immobili, non rientrando nel campo di applicabilità dell’IVA, scontano la seguente tassazione: registro 4%-ipotecaria 2%-catastale 1%-bollo 300€ risulta corretto?
    3-per tutto quanto sopra possa procedere catastalmente alla voltura dell’immobile senza atto notarile?
    RINGRAZIANDO PER L’ATTENZIONE PRESTATAMI PORGO CORDIALI SALUTI Enrico Fornasiero

  6. Buongiorno. Chiederei una cortesia se fosse possibile. Sono titolare di una societa’ sas. Avrei la possibilita’ di vendere un capannone strumentale ad un privato solo che si presenta il problema che per un privato pagare il 22% di iva non ha senso anche perche’ non se ne’ fa nulla e sarebbero soldi buttati al vento. Mi chiedevo se c’era qualche agevolazione sul pagamento dell’ iva per un privato che acquista un bene strumentale da una societa’. Grazie. Andrea

  7. buongiorno nel 2008 ho acquistato un immobile da un’altra società. il notaio però ha sbagliato il conteggio dell’imposta di registro da pagare. mi ha fatto pagare più del doppio dell’imposta dovuta
    nel 2011 se ne accorge e mi fa fare la richiesta di rimborso. ora l’ufficio delle entrate mi dice che la richiesta di rimborso è stata fatta 3 anni ed 1 giorno dopo la stipula dell’atto.. quindi è caduta in prescrizione…
    ora la scadenza dei 3 anni scadeva di domenica, quindi il notaio mi dice che non è caduta in prescrizione.. cosa devo fare? devo iniziare una causa contro il notaio oppure contro l’ufficio delle entrate?

  8. Ammetto di essere a digiuno ma per la valutazione dovreste prima di tutto fare una perizia del valore dell’immobile. Succcessivamente confrontarlo con il suo valore di carico che dovrebbe corrispondere al valore meno rate e prezzo di riscatti attualizzata alla data di cessione. Sinceramnete ci vuole un pò per rispondere a questa domanda e soprattutto quello che le potrei scrivere non sarebbe completo per cui per questo genere di domanda le consiglio vivamente di rivolgersi ad un commercialista di fiducia.

  9. buona sera siamo una srl in liquidazione ci troviamo a vendere l’immobile che avevamo acquistato nel 1991 con un leasing del quale pagavamo regolarmente rate
    con iva,il capannone è stato riscattato. la domanda è questa: in caso di vendita vorremmo sapere se il prezzo di carico è solo il riscatto e quindi se potesse farci un esempio con cifre ipotetiche di quanto potrebbero essere le tasse da pagare
    Vi ringrazio anticipatamente e attendo Vs gentile risposta

  10. Vorrei acquistare una, per me, seconda casa all’asta del tribunale. L’immobile e’ vetusto e parte di antico agglomerato urbano. Nella perizia e’ scritto che l’appartamento e’ stato pignorato al sig xxxxx, che esiste una ipoteca iscritta per xxxxx valore e che ora la proprieta’ e’ di una societa’ xxxxxx.

    1) Tutto questo vuol che il proprietario attuale e’ la banca creditrice che aveva concesso il mutuo all’ex proprietario?

    2) Essendo il venditore una societa’, la casa e’ soggetta ad IVA (cosi’ e’ scritto nella perizia) e non a imposta di registro. Essendo io un privato che acquista seconda casa e il venditore una societa’, l’IVA sara’ al 10% o al 22%?

    3) Nella perizia ci sono alcune note in cui si informa di fatti, a cui seguono una serie di XXXXXXX. Se il perito non svela cosa e’ scritto in quelle note, come posso fare per conoscere il contenuto di queste informazioni?

    4) La casa risulta ammobiliata e nella perizia, non nell’atto di vendita, e’ scritto che arredi presenti dovranno essere rimossi o acquistati previo accordo sul prezzo con l’ex proprietario. E’ possibile che questo fatto diventi oggetto di “ricatto” da parte del vecchio proprietario? Nel caso in cui il vecchio proprietario non si facesse vedere dopo l’acquisto dell’appartamento, posso utilizzare questi mobili senza incorrere in futuri problemi?

    5) Nella perizia dice che il perito ha visitato l’appartamento e l’accesso e’ stato dato dal xxxxxxx, ma non specifica che xxxxxxx e’ il custode giudiziario. Cio’ mi fa’ pensare che attualmente l’appartamento e’ occupato dall’ex proprietario. Cio’ e’ possibile nonostante l’appartamento sia stato pignorato? Al momento dell’aggiudicazione sara’ un problema liberare l’appartamento?

    Grazie in anticipo per le tante risposte alle tante domande.

  11. salve vorrei porre una domanda a cui non stiamo riuscendo a trovare una risposta:
    siamo una srl con oggetto sociale “acquisto, vendita, costruzione, ristrutturazione immobili”, dobbiamo chiudere la società e abbiamo pensato di dividere gli immobili tra i soci. Gli immobili in oggetto sono: 3 garage acquistati ad una asta senza iva, ed una abitazione vetusta acquistata da privati senza iva. A questo punto la domanda è la seguente in caso di assegnazione ai soci di tali beni siamo esenti da iva oppure no? abbiamo chiesto al notaio, al commercialista, all’agenzia delle entrate e nessuno ha saputo risponderci. saluti

  12. Intende sul costo di acquisto dell’immobile o sulle spese per ricostruirlo. Nel primo caso non sono a conoscenza di normative che prevedano l’esenzione per questo genere di situazioni. Per la seconda invece neanche ossia al più può godere in talune circostanze di un’iva agevolata.

  13. Buonasera, essendomi aggiudicato ad un’ asta giudiziaria fallimentare un fabbricato semi diruto con annesso terreno di pertinenza, sito all’ interno di un nucleo urbano, la cui data di costruzione risale a circa 20 anni fa (se non antecedente), secondo il Decreto Sviluppo 2012 posso non versare l’ IVA?
    Grazie e cordiali saluti

  14. Salve, vorrei sapere il titpo di tassazione per la permuta tramite la cessione di due appartamenti, 2 box e 2cantine tra società. Nel particolare, si vende il terreno edificabile di proprietà di una società costruttrice, chi acquista è un’altra società di costruzioni che acquista il lotto tramite una parte in liquidità ed una parte in permuta come accennato. L’IVA per le permute è del 10% oppure del 20? le imposte ? registro, ipotecarie etc? Grazie per la risposta

  15. Bungiorno io ho un quesisto da porre, nel 2010 ho iniziato a costruire una seconda abitazione, per la quale è stato ultimato tutto il volume. La stessa per ragioni personali la devo vendere. Prmesso che avevo fatto l’autocertificazione per usufruire dell’IVA al 4%, ritenendo di andarvi a prendere la residenza entro i 18 mesi. Al momento della vendita che imposte devo pagare ? Devi pagare anche l’imposta sulla plusvalenza dell’area fabbricabile avendola acquitata anno addietro ad un prezzo inferiore ? Grazie a chi vorrà rispondermi.

  16. Un’immobiliare deve acquistare il solo immobile albergo (e relative pertineneze in terreni) dalla società proprietaria che ne è e ne rimarrà gestore. Qale regime fiscale viene applicato alla compravnedita (IVA, registro, ecc.)?
    Grazie in anticipo per il cortese riscontro

  17. Non è proprio così semplice la questione. Esisttono le azioni revicatorie esperibili dai creditori ma la sua buona fed enell’acquisto resta comunque tutelata.

  18. Seconda domanda: se io, privato cittadino, acquisto da una SAS che fallisce subito dopo, rischio che anche l’immobile acquistato finisca tra i beni della società utilizzabili per saldare i creditori?
    Grazie ancora

  19. Vorrei acquistare un bar di una SAS (caffè francesca s.a.s.) con sede nel negozio stesso ma affittato a terzi. Quanto mi costerà di IVA e di tasse ulteriori questo acquisto?
    E’ vero che essendo bene strumentale la tassazione è minima?
    Grazie per il tempo che vorrete dedicare al mio quesito.
    Livia

  20. NEL SEGUITO alcune indicazioni alle sue domande Salve, siamo una società interessata ad acquistare un immobile A/4 sito nel 1 municipio/Roma soggetta a vincolo storico, da un’altra società.
    L’immobile non è soggetto ad Iva bensì a reverse charge così previsto dalla legge. Questa frase ha poco senso: sta parlando del trattamento in ipotesi di acquisto? Siete una società immobiliare, una holding di partecipazioni o una srl normale?
    Vorremmo, immediatamente dopo l’acquisto avvenuto tramite atto notarile, fare il cambio di destinazione d’uso in A/10, per poter poi usufruire dell’ufficio per la ns. sede legale: l’acquisto avverrebbe attraverso la stipula di un leasing presso la ns. banca.
    DOMANDE IMPORTANTI:
    Il leasing è detraibile? Si, ma la risposta è decisamente sintetica e necessita di molto approfondimento distinguendo quota capitale e quota interessi, eventuale maxicanone ecc.
    Possiamo comunque inserire in bilancio da subito l’immobile come bene strumentale (in attesa del cambio di destinazione d’uso?). Si lo inserisce tra le immobilizzazioni e ne calcola l’ammortamento e se lo deduce significa che lo sta considerando strumentale, ovvia che per far questo è necessario che provate che lo state destinando esclusivamente all’attività di impresa.
    Dalla data di cambio di destinazione d’uso e’ possibile scaricarsi la rata del leasing così come previsto dalla normativa? si vale uando detto sopra.
    A quanto ammonta l’imposta di registro? Eventualmente e’ detraibile?
    Si possono poi scaricare i relativi costi sostenuti, ovvero condominio, luce , telefono ecc. così come previsto dalla normativa? Se strumentale deduce i costi e setali costi sono inerenti l’attività detrai l’iva nei limiti e con le modalità previste dalla normativa.
    La società è legittimata a farlo? La domanda ha poco senso
    Abbiamo consultato vari professionisti ma non riescono a darci una risposta certa. Non sono dei bravi professionisti.
    Ringraziando anticipatamente Vi porgiamo i nostri migliori saluti.
    Saluti
    Riguardo alla strumentalità per destinazione vale quanto detto nel precedente commento

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