Contratto di locazione: quali sanzioni per mancata registrazione?

soldiIl contratto di locazione va registrato? Molti si pongono la domanda su cosa avvenga in caso di mancata registrazione di un contratto di locazione (o affitto immobiliare), dal punto di vista civilistico e fiscale evidenziando le sanzioni a cui sarete soggetti ed eventuali ulteriori rischi a carico del proprietario e dell’inquilino.

Senza dubbio l’introduzione dell’opzione sulla cedolare secca ha dato dei risultati interessanti in merito agli affitti in nero. Tuttavia i risultati realizzati non sono stati in linea con quelli attesi. Nonostante ciò, in questo articolo potete leggere una sintesi non esausitiva del quadro delle sanzioni pecuniarie cui sarete soggetti in caso di affitti in nero dell’abitazione o di altro fabbricato e quindi in caso in cui non aveste intenzione di registrare il vostro contratto di affitto presso l’agenzia delle entrate obbligatorio ricordiamolo dopo l’entrata in vigore del Decreto 223 del 2006.

Tardiva registrazione del contratto di locazione


Nell’assunto che la registrazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto so benissimo che molti di voi in 30 giorni non si organizzano per la registrazione per cui andate fuori scadenza e questo evento genera l’obbligo al versamento di una sanzione per tardiva registrazione.

Le multe da pagare

In primis chiarisco che le parti sono solidalmente responsabili al pagamento dell’imposta di registro per cui se vi arriva un accertamento con una multa sentite prima la controparte per verificare che non l’abbia già pagato lui.
Le sanzioni che sono dovute per la registrazione in ritardo del contratto di locazione variano in funzione di quando ci si attiva per la registrazione rispetto alla scadenza naturale dell’obbligo che lo ricordiamo è di trenta giorni dalla decorrenza del contratto se successiva alla firma dello stesso. Se vi attivate autonomamente mediante ravvedimento operoso e a patto che prima l’agenzia delle entrate non abbia avviato accessi, ispezioni o verifiche, ed entro 90 giorni goderete della sanzione ridotta del 12% altrimenti dal novantunesimo giorno oltre la scadenza ma entro l’anno nella misura ridotta del 15%, altrimenti se si scavalla oltre l’anno la sanzione sarà nella misura del 120% dell’imposta di registro dovuta (articolo 69 del DPR 131 del 1986). Tuttavia per esperienza personale e so che sembrerebbe una follia, recatevi prima presso il vostro ufficio di competenza perché alcuni sono restii ad accettare le prime due sanzioni che vedete. Il codice tributo da utilizzare per la tardiva registrazione è il 671T, sempre utilizzando il modello F23 anche se dal primo gennaio 2015 sarà obbligatorio utilizzre i codici tributo del modello F24 Elide. Vi segnalo a tal proposito l’ultimo articolo scritto in merito a tutti i codici tributo per la registrazione del contratto di locazione.

Conseguenze civilistiche degli affitti in nero

Prima di tutto il contratto di locazione sarà nullo in quanto la registrazione stessa è finalizzata a far valere gli obblighi e dei diritti tra le parti anche se comunque eventuali pagamenti o altra documentazione come scambio di mail o posta può rappresentare una prova in giudizio. Lo stesso avviene laddove voi andate registrare un contratto di locazione per importi inferiori a quelli effettivamente corrisposti e quindi con un canone inferiore a quello effettivamente poi corrisposto dal locatore locatario.

La denuncia dell’affitto in nero da parte dell’inquilino

Molto interessante invece il profilo sanzionatorio introdotto con il decreto legislativo 23 del 2011 in cui all’articolo tre comma 8 si legge che le locazioni abitative e quindi gli affitti immobiliari successivamente registrati o denunciati dal locatore possono godere di un canone di affitto pari a sole tre volte la rendita catastale con un adeguamento annuale del 75% dell’indice di variazione dei prezzi al consumo o indice Istat per tutta la durata finale del contratto e quindi 4+4 e quindi per otto anni è possibile fruire di un canone di affitto agevolato molto basso.
Questa prospettiva ovviamente è una sorta di incubo per i proprietari di immobili che fino ad oggi davano in locazione in nero le proprie case agli inquilini, in quanto si trovano di fronte alla possibilità di vedersi notificata da parte dell’inquilino o dell’agenzia delle entrate un’intimazione non solo a registrare il contratto e riversare le imposte di registro dovute per le annualità precedenti (comprensive delle sannioni e degli interessi dalla data di scadenza originaria) ma anche quello di applicare un canone molto basso.

Se immaginiamo che un appartamento in una zona centrale di una città come Milano, Roma, Firenze può arrivare ad avere degli affitti di 800-900 euro per un immobile di 60 o 70 mq, immaginiamoci che l’affitto di un appartamento così potrebbe anche abbassarsi fino a 2500-3000 euro su base annua, in quanto se moltiplichiamo la rendita catastale per 3 e la dividiamo per le 12 mensilità dell’affitto coglierete subito la differenza sostanziale tra il canone di mercato e quello eventualmente applicabile dopo la denuncia da parte dell’inquilino…
Il danno quindi a carico del proprietario dell’immobile sarebbe particolarmente elevato, così come il rischio che diviene molto elevato.

V’è da dire che, come approfondito nell’articolo dedicato agli affitti in nero, esiste una certa difficoltà poi da parte dell’inquilino di provare effettivamente che vi fosse fra le parti un contratto di locazione anche se nel corso del tempo qualche indizio si lascia sempre sul campo. Proseguendo nei contratti di locazione è necessario inoltre rispettare degli standard contrattuali che sono sempre definiti all’interno della legge numero 431 del 1998 e che disciplina i diritti doveri dei locatore e del locatario.

Quali sono le sanzioni in caso di affitti in nero

Vediamo ora le sanzioni a carico delle parti in caso di omessa registrazione del contratto di locazione. Il legislatore fiscale ha introdotto una serie di norme che difendono i diritti degli inquilini e dei proprietari nonchè l’obbligo di registrazione introdotto nel 2006. Potete comunque approfondire l’argomento leggendo l’articolo appositamente dedicato alla convenienza degli affitti in nero, dove sono illustrati costi ed i benefici (se ve ne sono) e le conseguenze che rischiano in caso di mancata registrazione del contratto ed immagino anche dei proventi percepiti.

La prima sanzione riguarda quella dell’omesso anzi omessa registrazione del contratto o anche di una novazione o anche ritardata registrazione del contratto di locazione che secondo le sanzioni previste ai fini dell’imposta di registro saranno dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Accanto all’omessa registrazione possiamo trovarci di fronte anche alle indicazioni di un provento da locazione inferiore a quello effettivamente percepito dal proprietario dell’immobile: è il caso classico del proprietario che registra un contratto di locazione per un porto inferiore a quello effettivamente richiesto l’inquilino e dichiara quindi anche minori proventi net sette 30 nel modello unico. Questo caso viene sanzionato con un minimo di € 1.936 a 7.745  e applicando una sanzione pari a 240% o al 480% della minore imposta dovuta. Non so quindi se vi sia più un’effettiva convenienza a dare in affitto in nero un immobile tra inasprimento sulle sanzioni e cedolare secca, se volete comunque ho provato a dire i vantaggi e gli svantaggi di affittare in nero.

Presunzione di locazione nei quattro anni precedenti l’accertamento

Quel simpaticone del legislatore per spingere il contribuente a dichiarare il contratto l’articolo 41-ter del dpr 600 stabilisce che in caso di omessa presentazione della registrazione l’agenzia delle entrate può presumere che il rapporto di locazione sussiteva anche nei quattro anni precedenti a quello in corso pur ammettendo prova contrario per il contribuentee in questo caso ai fini della dterminazione del reddito del locatore presunto si prende il 10% del valore dell’immobile da calcolare secondo quanto stabilito dall’articolo 52 comma 4 del dpr 131 del 1986, ossia una sproposito. Per esempio per i fabbricati abitativi si dovrebbe prendere il coefficiente 12,6 volte la rendita catastale. Perciò fate molta attenzione a fare i furbetti…

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sugli affitti 2014

 

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Da precisare che le sanzioni saranno dovute anche in assenza di un’imposta Irpef dovuta ossia anche laddove il reddito del dichiarante sia talmente basso da non essere colpito da tassazione il fatto di non aver indicato tali proventi comunque vespone a una sanzione che può andare. Dal 1936 Europasette mila € 7.745. Il fatto di indicare un canone di locazione inferiore quello percepito dall’altra parte potrebbe non corrispondere a un simmetrico costo che l’inquilino indicando nella propria dichiarazione dei redditi che potrebbe sia indicare in misura superiore a quello ufficiale indicato dal proprietario fattispecie questa che sarebbe alquanto stupida da rilasciare oppure la situazione in cui ovviamente anche il locatario indica un canone e quindi un costo da portare in detrazione fiscale nella dichiarazione redditi inferiore e in questo caso si assiste a un disconoscimento della detrazione fiscale da parte dell’inquilino.

Come potete vedere le sanzioni previste dagli affitti in nero hanno risvolti soprattutto per le imposte non versate che prevedono l’applicazione di multe e sanzioni rappresentate da percentuali molto elevate. Alla fine la quantificazione in termini di imposte dovute è meno rilevante di quello che possa sembrare… Se immaginiamo infatti un’imposta di registro su un contratto di locazione pari all’1% del canone d’affitto di affitto e immaginiamo una dichiarazione invece di un canone inferiore, solo il differenziale sarà sottoposto a una sanzione anche, immaginiamo, del 480% ma comunque molto bassa in valore assoluto.

In sintesi

Le conseguenze non sono solo da valutare nei confronti dell’inquilino che potrebbe denunciarvi ma anche nei confronti del fisco che potrebbe accertarvi e non solo in quanto la mancata registrazione determina:

  • L’applicazione delle sanzioni viste sopra ex articolo 69 del  testo unico delle imposte di registro
  • Le sanzioni in caso di omessa registrazione della cessione del fabbricato previste dal DL 59 del 1978 articolo 12
  • La nullità del ocntratto con le conseguenze civilistiche che ciò comporta nei rapporti tra le parti
  • Ai fini del fisco la presunzione della sussitenza della locazione nei quttro anni precedenti ai fini delle imposte dirette con determinazione del reddito fondiario in misura pari a 12,6 volte il valore catastale dell’immobile.

Vi consiglio comunque di leggere anche gli articoli correlati, e più precisamente quello dedicato alla nuova cedolare secca sugli affitti che, come vedrete, risulta particolarmente conveniente sia dal punto di vista di minori imposte da pagare sia di oneri amministrativi e documentali. Se siete gli inquilini non fatevi invece scappare l’articolo dedicato alle detrazioni fiscali per i canoni di affitto.

Altrimenti navigate nella categoria casa e immobili per leggere altri spunti interessanti per orientarvi nella gestione fiscale del vostro patrimonio immobiliare.

Cosa ne pensate?

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39 Commenti

  1. situazione:
    da settembre 2013 ad agosto 2014 3 inquilini in nero(studenti)
    Il proprietario ci dice che ci fa il contratto, poi che non ce lo fa, poi che non gliene importa nulla perchè le sanzioni fanno ridere, poi ci minaccia di sbatterci fuori di casa.
    Decidiamo di fare esposto alla guardia di Finanza portando i versamenti bancari( non tutti perchè parte dei pagamenti sono stati in nero) e chiediamo quale sarà l iter.Non ci è chiaro se un accertamento è obbligatorio o i nostri esposti finiranno ad essere presi in considerazione tra mesi o magari neppure trattati.
    Considerando versamenti tracciati di circa 3000 euro e un anno di affitto a tre persone senza contratto, il proprietario va davvero incontro a sanzioni ridicole sanabili con ravvedimento operoso ecc?
    La domanda è per capire quanto siamo davvero tutelati o cosa possiamo fare oltre aver fatto l esposto alla gdf.

  2. Le sanzioni sono identificate nell’articolo e le conseguenze come leggete a carico del propritario ed i vantaggi per voi non sono proprio da ridere anzi, per cui se fossi in voi farei esposto anche perchè non mi sembra che questo periodo i proprietari di abitazioni da dare in affitto possano anche permettersi di fare gli smargiassi perchè l’offerta di immobili è molto più alta della domanda.

  3. Gentilissimi,

    situazione: affitto in nero per un anno di 900 euro al mese per due stanze (io e la mia coinquilina) e una tersa stanza a 450 in affitto per 5 mesi.
    Tutti e tre pensavamo di avere il contratto(io e una ragazza siamo studenti erasmus e pensavamo fosse sufficiente avere una copia del contratto senza nessun timbro particolare, il 3 inquilino ha ricihesto la registrazione per 3 mesi e ora ha deciso di andrsene). Abbiamo tutti e tre fatto esposti alla GDF, a quanto ammonteranno le sanzioni? cosa possiamo fare ancora?
    premetto che il soggetto ha rubato in passato ad un sacco di persone.

  4. invito ad aggiornare l’articolo in virtù della sentenza della corte costituzionale che ha dichiarato illegittimi costituzionalmente i commi 8 e 9 dell’art.3 del d. lgs. 23/2011.

  5. Ci potreste inviare gli estremi della sentenza? E poi mi chiedo la corte costituzionale in questo caso pensiate possa prendere un indirizo diverso? Che ne pensate? UNa sentenza da sol come sapete non basta anche se costituisce un importante precedente. Sicuramente bisognerebbe comunque dire che chi chi stipula affitti in nero è un ladro anche se mi sembra che alcuni qui cercano di rubare e si incavolano se qualcuno gli da del ladro, il che mi sembra veramente eccessivo. Un pò come qualche politicante che una volta scoperto con le mani nella marmellata fa di tutto per arrampicarsi sugli specchi….ma non s farebbe prima a dire o incentivare le persone a dire di non rubare e pagare le tasse invece che appellarsi ad una sentenza della corte per dire che la norma potrebbe non essere applicata….maddai su ma la volete fare finita?

  6. Quello che state facendo è senza dubbio il bene del paese e questo già mi sembra tantissimo. Per le sanzioni sono poca cosa come potete desumere dall’articolo. Informatene anche la l’agenzia delle entrate e nel caso chiedete anche riscontro sugli esiti e ovviamente se avete dei ritorni fateci sapere sugli sviluppi che immagino ci siano migliaia di persone nelle vostre stesse condizioni. Quello che mi fa più ridere poi è che i proprietari quando ti propongono di farsi pagare in nero ti dicono che ti scontano l’IVA…ma va a quale paese…l’IVA è una partita di giro DOVREBBE RO SCONTARTI QUELLA E PARTE DELLA TASSAZIONE SE PROPRIO VOLESSERE ESSRE ONESTI CON VOI RUBANDO LO STATO.

  7. Produca la quietanza del modello F23 versato e la presenti alla banca per ottenere lo sgravio si ricordi che in questo caso per le imposte di registro sono solidalmente resppnsabili entrambe le parti per cui se loro non pagano chiedonoa lei di farlo.

  8. Io ho il problema inverso. SOno proprietario di un Box. Un amico mi ha chiesto due anni fa di fittarglielo senza contratto perchè gli serviva per pochi mesi. Passati sei mesi gli chiedo di fare il contratto , ma lui dice che non può permetterselo e vuole farlo fittare al figlio a cui già ha consegnato le chiavi (che io non ho) e mi dice di fare il contratto con il figlio. Quest’ultimo iniza a pagarmi due mesi con l’impegno poi del contratto, poi scompare. Da un anno ha le chiavi ma quando lo trovo per strada mi rimanda sempre l’appuntamento epr il contratto. Gli chiedo di lasciarmi il Box e lui mi dice che non vuole ne pagare in nero nè fare il contratto e nè lasciarlo. Come posso regolarizzarmi? ho fatto diffida al Commissariato perchè non sò neanche cosa fa nel box. Posso autodenunciarmi come proprietario all’agenzia delle entrate?

  9. Una domanda. Nel caso in cui io, come proprietario, vado a registrare il contratto d’affitto in ritardo (quindi ravvedimento operoso), se gli inquilini non sono d’accordo con tale registrazione, ma non intendono comunque lasciare l’appartamento, cosa avviene?
    Inoltre l’ammontare del canone di locazione, che andra’ indicato sul contratto, in questo caso, come viene determinato? Lo scelgo io, lo sceglie l’Agenzia delle Entrate, o che altro?

  10. Mah che la controparte voglia comportarsi cuntra legem a noi che ci importa? Lei faccia quello che richiede la legge e nel caso si rivalga sulla controparte legalmente per il recupero delle somme a lei spettanti.

  11. Ho scoperto che il mio padrone di casa ha registrato il contratto 3 anni e 2 mesi dopo la firma dello stesso….vi chiedo: ma l’agenzia delle entrate può fare la registrazione di un atto stipulato 3 anni prima ?

  12. Nel caso di ravvedimento operoso per ritardata registrazione eseguito su iniziativa del locatore del contratto di affitto , il locatario ha comunque diritto ad un nuovo contratto 4+4 con canone pari al triplo della reddita catastale, ritenendo nullo quello precedente oppure il contratto precedente rimane valido. Inoltre se il locatario non vuole pagare la metà della tassa di registro per regolare la posizione il locatore deve provvedere a pagare anche la parte del locatario.
    grazie

  13. Salve,vorrei capire con il vostro aiuto quali sono i miei diritti.due anni fa ho preso in affitto una casa con contratto di comodato d uso gratuito della durata di 3 anni con registrazione regolare a carico di entrambe le parti.il contratto dovrebbe essere ogni anno ripagato ma il proprietario si rifiuta.inoltre ho versato una caparra di circa 1.500 euro per la”tranquillità”del proprietario di casa(il tutto appuntato su un foglio volante con le nostre firme Ma senza Marca da bollo).Purtroppo non è tutto,da subito il proprietario di casa ha preteso 450 euro mensili per la casa di 50 mq arredata anni 80 con elettrodomestici dell epoca,rifiutandosi però di farmi regolare contratto a pagamento.la mia domanda è:mi trovo con un contratto dove c e scritto che La casa è in buone condizioni con elettrodomestici funzionanti quando in realtà si è guastato tutto subito(essendo datato anni 84)e ho dovuto cambiare rubinetti e comprare frigorifero lavatrice divano televisione materasso e verniciare tutto con antimuffa a mie spese,quali sono i miei diritti?ho sentito parlare di una legge che non tutela l’inquilino…..mi conviene denunciare?gli elettrodomesti che ho comprato naturalmente li porterò via una volta cambiata casa,possono farmi storie?nonostante nel contratto ci sia scritto che del detetioramento naturale delle cose non spetta all’inquilino provvedere?non ho ricevute dei pagamenti ma ho molti file audio delle conversazioni fatte durante i pagamenti dove si sentono chiaramente le nostre voci parlare dei compensi e riceverli.grazie in anticipo dell’attenzione dedicatami!

  14. vorrei sapere come comportarmi nel caso in cui il mio proprietario di casa ha registrato il contratto di locazione solo il primo anno (2009) e poi ha preteso il pagamento dell’imposta di registro per intero da parte mia senza per giunta pagarla all’agenzia delle entrate. sto aspettando un accesso agli atti dell’ag. delle entrate nel quale ho chiesto il prospetto delle imposte di registro del contratto di locazione. faccio presente che io ho sempre pagato regolarmente e che attualmente pago 810€ mensili di cui ho tutti i bonifici bancari effettuati al proprietario.

  15. Buonasera, il proprietario dell’immobile che ho in locazione emette delle fatture della locazione più basse di quanto dichiarato nel contratto registrato. Il mio commercialista dice che il locatore rischia , nel caso di un controllo dell’agenzia dell’entrate, di essere indagato per evasione fiscale. Potrei avere dei problemi anche io, in qualità di inquilino?

  16. Si ai fini dell’imposta di registro per la mancata registrazione del contratto.

  17. Si ma applicherà le sanzioni sulla mancata registrazione del contratto dalla data di dcorrenza ai fini delle imposte di registro.

  18. Buongiorno,
    sono il proprietario di un appartamento dato in affitto. Purtroppo (cosa che non farò mai più) non ho registrato il contratto. La’appartamento 3 anni fa fu concesso in affitto con un contratto di locazione temporanea della durata di un anno, ma non è mai stato rinnovato. Circa sei mesi fa ho comunicato all’inquilina la necessità di rientrare in possesso dell’appartamento e pochi giorni fa lei mi ha detto di aver trovato altra sistemazione e di volerlo lasciare. Tuttavia costei non mi paga l’elettricità da più di anno ( essendo una casa antica suddivisa c’è un solo contatore intestato a me e lei aveva un sottocontatore con la lettura mensile del quale gli veniva calcolata la sua quota parte da pagare). Adesso lei mi sta letteralmente minacciando di non lasciare più la casa dicendo che non solo non vuole pagare un euro di quanto ha consumato per l’elettricità, ma rivuole indietro anche le due mensilità di caparra che io detengo. C’è qualcosa che io possa fare? Registrare adesso il contratto (che come detto era di natura temporanea e quindi scaduto) avrebbe un senso? O devo semplicemente sottostare ai suoi ricatti e darle quanto chiede rinunciando anche alle spese elettriche?
    Grazie mille

  19. Gentili signori,
    il proprietario della casa che ho preso in locazione nell’agosto 2012 (4+4) quest’anno non ha comunicato nulla in merito alla registrazione annuale del contratto.
    L’anno scorso, invece, dopo l’invio della ricevuta di pagamento, io avevo provveduto a versargli la mia quota unitamente al canone di locazione.

    A questo punto, devo procedere autonomamente per la registrazione di quest’anno o spetta a lui? E nel caso in cui non lo avesse fatto, chi ne risponderebbe al fisco?

    Cordialità,
    EO

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