soldiIl contratto di locazione va registrato? Molti si pongono la domanda su cosa avvenga in caso di mancata registrazione di un contratto di locazione (o affitto immobiliare), dal punto di vista civilistico e fiscale evidenziando le sanzioni a cui sarete soggetti ed eventuali ulteriori rischi a carico del proprietario e dell’inquilino.

Senza dubbio l’introduzione dell’opzione sulla cedolare secca ha dato dei risultati interessanti in merito agli affitti in nero. Tuttavia i risultati realizzati non sono stati in linea con quelli attesi. Nonostante ciò, in questo articolo potete leggere una sintesi non esausitiva del quadro delle sanzioni pecuniarie cui sarete soggetti in caso di affitti in nero dell’abitazione o di altro fabbricato e quindi in caso in cui non aveste intenzione di registrare il vostro contratto di affitto presso l’agenzia delle entrate obbligatorio ricordiamolo dopo l’entrata in vigore del Decreto 223 del 2006.

Tardiva registrazione del contratto di locazione
Nell’assunto che la registrazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto so benissimo che molti di voi in 30 giorni non si organizzano per la registrazione per cui andate fuori scadenza e questo evento genera l’obbligo al versamento di una sanzione per tardiva registrazione.

Le multe da pagare
In primis chiarisco che le parti sono solidalmente responsabili al pagamento dell’imposta di registro per cui se vi arriva un accertamento con una multa sentite prima la controparte per verificare che non l’abbia già pagato lui.
Le sanzioni che sono dovute per la registrazione in ritardo del contratto di locazione variano in funzione di quando ci si attiva per la registrazione rispetto alla scadenza naturale dell’obbligo che lo ricordiamo è di trenta giorni dalla decorrenza del contratto se successiva alla firma dello stesso. Se vi attivate autonomamente mediante ravvedimento operoso e a patto che prima l’agenzia delle entrate non abbia avviato accessi, ispezioni o verifiche, ed entro 90 giorni goderete della sanzione ridotta del 12% altrimenti dal novantunesimo giorno oltre la scadenza ma entro l’anno nella misura ridotta del 15%, altrimenti se si scavalla oltre l’anno la sanzione sarà nella misura del 120% dell’imposta di registro dovuta (articolo 69 del DPR 131 del 1986). Tuttavia per esperienza personale e so che sembrerebbe una follia, recatevi prima presso il vostro ufficio di competenza perché alcuni sono restii ad accettare le prime due sanzioni che vedete. Il codice tributo da utilizzare per la tardiva registrazione è il 671T, sempre utilizzando il modello F23 anche se dal primo gennaio 2015 sarà obbligatorio utilizzre i codici tributo del modello F24 Elide. Vi segnalo a tal proposito l’ultimo articolo scritto in merito a tutti i codici tributo per la registrazione del contratto di locazione.

Conseguenze civilistiche degli affitti in nero
Prima di tutto il contratto di locazione sarà nullo in quanto la registrazione stessa è finalizzata a far valere gli obblighi e dei diritti tra le parti anche se comunque eventuali pagamenti o altra documentazione come scambio di mail o posta può rappresentare una prova in giudizio. Lo stesso avviene laddove voi andate registrare un contratto di locazione per importi inferiori a quelli effettivamente corrisposti e quindi con un canone inferiore a quello effettivamente poi corrisposto dal locatore locatario.

La denuncia dell’affitto in nero da parte dell’inquilino
Molto interessante invece il profilo sanzionatorio introdotto con il decreto legislativo 23 del 2011 in cui all’articolo tre comma 8 si legge che le locazioni abitative e quindi gli affitti immobiliari successivamente registrati o denunciati dal locatore possono godere di un canone di affitto pari a sole tre volte la rendita catastale con un adeguamento annuale del 75% dell’indice di variazione dei prezzi al consumo o indice Istat per tutta la durata finale del contratto e quindi 4+4 e quindi per otto anni è possibile fruire di un canone di affitto agevolato molto basso.
Questa prospettiva ovviamente è una sorta di incubo per i proprietari di immobili che fino ad oggi davano in locazione in nero le proprie case agli inquilini, in quanto si trovano di fronte alla possibilità di vedersi notificata da parte dell’inquilino o dell’agenzia delle entrate un’intimazione non solo a registrare il contratto e riversare le imposte di registro dovute per le annualità precedenti (comprensive delle sannioni e degli interessi dalla data di scadenza originaria) ma anche quello di applicare un canone molto basso.

Se immaginiamo che un appartamento in una zona centrale di una città come Milano, Roma, Firenze può arrivare ad avere degli affitti di 800-900 euro per un immobile di 60 o 70 mq, immaginiamoci che l’affitto di un appartamento così potrebbe anche abbassarsi fino a 2500-3000 euro su base annua, in quanto se moltiplichiamo la rendita catastale per 3 e la dividiamo per le 12 mensilità dell’affitto coglierete subito la differenza sostanziale tra il canone di mercato e quello eventualmente applicabile dopo la denuncia da parte dell’inquilino…
Il danno quindi a carico del proprietario dell’immobile sarebbe particolarmente elevato, così come il rischio che diviene molto elevato.

V’è da dire che, come approfondito nell’articolo dedicato agli affitti in nero, esiste una certa difficoltà poi da parte dell’inquilino di provare effettivamente che vi fosse fra le parti un contratto di locazione anche se nel corso del tempo qualche indizio si lascia sempre sul campo. Proseguendo nei contratti di locazione è necessario inoltre rispettare degli standard contrattuali che sono sempre definiti all’interno della legge numero 431 del 1998 e che disciplina i diritti doveri dei locatore e del locatario.

Quali sono le sanzioni in caso di affitti in nero
Vediamo ora le sanzioni a carico delle parti in caso di omessa registrazione del contratto di locazione. Il legislatore fiscale ha introdotto una serie di norme che difendono i diritti degli inquilini e dei proprietari nonchè l’obbligo di registrazione introdotto nel 2006. Potete comunque approfondire l’argomento leggendo l’articolo appositamente dedicato alla convenienza degli affitti in nero, dove sono illustrati costi ed i benefici (se ve ne sono) e le conseguenze che rischiano in caso di mancata registrazione del contratto ed immagino anche dei proventi percepiti.

La prima sanzione riguarda quella dell’omesso anzi omessa registrazione del contratto o anche di una novazione o anche ritardata registrazione del contratto di locazione che secondo le sanzioni previste ai fini dell’imposta di registro saranno dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Accanto all’omessa registrazione possiamo trovarci di fronte anche alle indicazioni di un provento da locazione inferiore a quello effettivamente percepito dal proprietario dell’immobile: è il caso classico del proprietario che registra un contratto di locazione per un porto inferiore a quello effettivamente richiesto l’inquilino e dichiara quindi anche minori proventi net sette 30 nel modello unico. Questo caso viene sanzionato con un minimo di € 1.936 a 7.745  e applicando una sanzione pari a 240% o al 480% della minore imposta dovuta. Non so quindi se vi sia più un’effettiva convenienza a dare in affitto in nero un immobile tra inasprimento sulle sanzioni e cedolare secca, se volete comunque ho provato a dire i vantaggi e gli svantaggi di affittare in nero.

Presunzione di locazione nei quattro anni precedenti l’accertamento
Quel simpaticone del legislatore per spingere il contribuente a dichiarare il contratto l’articolo 41-ter del dpr 600 stabilisce che in caso di omessa presentazione della registrazione l’agenzia delle entrate può presumere che il rapporto di locazione sussiteva anche nei quattro anni precedenti a quello in corso pur ammettendo prova contrario per il contribuentee in questo caso ai fini della dterminazione del reddito del locatore presunto si prende il 10% del valore dell’immobile da calcolare secondo quanto stabilito dall’articolo 52 comma 4 del dpr 131 del 1986, ossia una sproposito. Per esempio per i fabbricati abitativi si dovrebbe prendere il coefficiente 12,6 volte la rendita catastale. Perciò fate molta attenzione a fare i furbetti…

La prima pagina della Guida, in formato PDFGUIDA alla Cedolare Secca
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Da precisare che le sanzioni saranno dovute anche in assenza di un’imposta Irpef dovuta ossia anche laddove il reddito del dichiarante sia talmente basso da non essere colpito da tassazione il fatto di non aver indicato tali proventi comunque vespone a una sanzione che può andare. Dal 1936 Europasette mila € 7.745. Il fatto di indicare un canone di locazione inferiore quello percepito dall’altra parte potrebbe non corrispondere a un simmetrico costo che l’inquilino indicando nella propria dichiarazione dei redditi che potrebbe sia indicare in misura superiore a quello ufficiale indicato dal proprietario fattispecie questa che sarebbe alquanto stupida da rilasciare oppure la situazione in cui ovviamente anche il locatario indica un canone e quindi un costo da portare in detrazione fiscale nella dichiarazione redditi inferiore e in questo caso si assiste a un disconoscimento della detrazione fiscale da parte dell’inquilino.

Come potete vedere le sanzioni previste dagli affitti in nero hanno risvolti soprattutto per le imposte non versate che prevedono l’applicazione di multe e sanzioni rappresentate da percentuali molto elevate. Alla fine la quantificazione in termini di imposte dovute è meno rilevante di quello che possa sembrare… Se immaginiamo infatti un’imposta di registro su un contratto di locazione pari all’1% del canone d’affitto di affitto e immaginiamo una dichiarazione invece di un canone inferiore, solo il differenziale sarà sottoposto a una sanzione anche, immaginiamo, del 480% ma comunque molto bassa in valore assoluto.

In sintesi
Le conseguenze non sono solo da valutare nei confronti dell’inquilino che potrebbe denunciarvi ma anche nei confronti del fisco che potrebbe accertarvi e non solo in quanto la mancata registrazione determina:

  • L’applicazione delle sanzioni viste sopra ex articolo 69 del  testo unico delle imposte di registro
  • Le sanzioni in caso di omessa registrazione della cessione del fabbricato previste dal DL 59 del 1978 articolo 12
  • La nullità del ocntratto con le conseguenze civilistiche che ciò comporta nei rapporti tra le parti
  • Ai fini del fisco la presunzione della sussitenza della locazione nei quttro anni precedenti ai fini delle imposte dirette con determinazione del reddito fondiario in misura pari a 12,6 volte il valore catastale dell’immobile.

Vi consiglio comunque di leggere anche gli articoli correlati, e più precisamente quello dedicato alla nuova cedolare secca sugli affitti che, come vedrete, risulta particolarmente conveniente sia dal punto di vista di minori imposte da pagare sia di oneri amministrativi e documentali. Se siete gli inquilini non fatevi invece scappare l’articolo dedicato alle detrazioni fiscali per i canoni di affitto.

Altrimenti navigate nella categoria casa e immobili per leggere altri spunti interessanti per orientarvi nella gestione fiscale del vostro patrimonio immobiliare. Cosa ne pensate?

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