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Calcolo dei millesimi e delle tabelle millesimali

tasi e millesimiCome si effettua il calcolo dei millesimi condominiali? E’ una domanda a cui potete rispondere leggendo i chiarimenti sulla formazione e soprattutto sulle variazioni delle tabelle millesimali per il riscaldamento, spese condiminiali e determinazione della ripartizioni dei costi o eventuali ricavi.

Il Regolamento condominiale deve avere le proprie tabelle millesimali

Iniziamo con il dire che ogni regolamento condominiale deve avere la propria tabella dei millesimi e che la tabella dei millesimi è determinante non solo nella suddivisione dei costi ma anche nel peso rispetto alle deliberazioni assembleari e nella formazione del quorum assembleare per delibere.

Non so se vi è mai capitato ma al momento dell’apertura dell’assemblea l’amministratore legge ai presente le deleghe e fa il calcolo dei “millesimi presenti” in assemblea.

Elementi che entrano nel calcolo della tabella dei millesimi

Il primo degli elementi che influisce nelle tabelle millesimali è la superficie dell’abitazione logicamente. La superficie delle abitazioni detta anche consistenza va poi rapportata o ridotta con diversi coefficienti che variano in funzione degli ambienti che si stanno considerando come ad esempio l’utilizzo del garage, di eventuali box o cantine, nella suddivisione dei costi e delle spese e che cercano di considerare in questo una serie di aspetti di buon senso come che vanno oltre il fatto dell’esempio fatto prima rispetto all’ascensore, ma anche per esempio dell’esposizione dell’abitazione al sole rispetto a quella del condomino situato nella pianerottolo nella parte opposta per quello che concerne per esempio la suddivisione dei millesimi per il pagamento dei costi per il riscaldamento.

Elementi esclusi dal calcolo

Nella determinazione del calcolo dei millesimi non si tiene conto dei costi di ristrutturazione effettuati dal singolo condomino rispetto agli altri in quanto per il calcolo si farà riferimento solo alla superficie, servizi di cui si fruisce più degli altri (per esempio il condominio del quarto piano pagherà più di ascensore rispetto a quello del primo piano).

Oppure anche altre caratteristiche dell’immobile come elementi decorativi esterni al palazzo (il terzo piano ha rosone sul balcone) oppure per esempio anche la sola presenza di balconi o terrazzi rispetto ad altri che non li hanno. Ma non esistono solo questi e sono elementi di assoluto buon senso che possono anche essere modificati a seconda delle constatazioni che faranno i condomini.

In sintesi quindi potremmo avere quali elementi: la superficie, l’altezza dello stabile, il piano, l’ubicazione, la presenza di box, cantine, posti auto, l’esposizione, l’ampiezza e le caratteristiche di terrazzi o balconi e anche le condizioni di fruibilità di spazi comuni tra i diversi condomini che possono essere diversi.

Il secondo è l’ubicazione dell’appartamento ossia a che piano è situato, ma sempre in funzione del servizio che si sta considerando. Si, perchè non è detto che esista una sola ed unica tabella dei millesimi ma è possibile che i condimini di comune accordo si regolino che a seconda dei servizi esistano anche più tabelle millesimali o anche semplicemente accordi interni di diversa fruizione di servizi o spazi condominiali che deroghino alla principale tabella. Non vi sono poi distinzioni che vengono fatte a seconda di chi ci abitato del fatto che per esmpio un appartamento è in locazione ed altri no.

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Riferimenti normativi per il calcolo dei millesimi

Li trovate nell’articolo 68, 118, 1123 del codice civile laddove si fa riferimento ai diritti dei condomini che sono proprozionali al valore di ciascuna abitazione che varia in funzione anche del piano. Lo stesso principio si riflette nella suddivisione dei costi ovviamente.
Circolare Ministero Lavori pubblici 12480 del 1966.

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