Vendita Casa Ricevuta per Donazione: tassazione e opzione prezzo valore per risparmiare sulle imposte

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Quante tasse pago sulla vendita sella seconda casa ricevuta per Donazione da un genitore, fratello sorella o da un parente? Il regime fiscale ordinario che si applica alla vendita di una seconda o terza casa ricevuta come regalo da un genitore o un parente, spesso si tratta della zia o dello zio potrebbe essere soggetta a tassazione non solo al momento del ricevimento, come abbiamo avuto modo di descrivere nell’articolo dedicato proprio alla tassazione della casa ricevuta.

Dal momento che ad oggi la tassazione sulle seconde case è molto alta in quanto segue la regola degli scaglioni di reddito IRPEF. Tuttavia dovete sapere che sarà possibile richiedere in sede di rogito l’opzione del prezzo-valore per la tassazione agevolata mediante applicazione di un’imposta sostitutiva sul valore catastale dell’immobile oggetto di cessione.

Nel seguito vi spiego quanto si risparmia attraverso degli esempi che illustrano non solo le due metodologie di calcolo differente ma anche come fare ad attivare l’opzione dal Notaio per applicare l’imposta sostitutiva. Vedremo inoltre come e si può applicare l’opzione prezzo-valore per la valutazione catastale del prezzo dell’immobile ai fini della tassazione per abbattere notevolmente il carico fiscale e risparmiare.

Spesso capita di ritrovarsi di fronte alla decisione di vendere la seconda casa in città, al mare o in montagna per gli eccessivi costi di manutenzione e gestione. Basti pensare alle spese del condominio, di manutenzione ordinaria dell’IMU e TARI.

In dei conti costa troppo per quello che la si usa per cui il mercato delle seconde case è in movimento. Può capitare però anche di ricevere una seconda casa per successione o ereditarne una dai genitori o da qualche parente e non si abbia intenzione di tenerla  perchè si è già in possesso di una prima casa o abitazione principale, motivo per cui diviene fondamentale comprendere qual è la tassazione sulla vendita di una seconda casa. Quanto mi entrerà di netto se la vendo a questo prezzo? Quanto ci pago di tasse? Mi conviene?

Alcuni adottano metodi più fantasiosi per cui decidono di intestare la casa direttamente al coniuge come abitazione principale per sfuggire al prelievo come seconda casa anche se questa è una prassi più anni ’80 orami in disuso.

Donazione, conferimento, permuta 

Vi ricordo che per cessione deve intendersi anche il  conferimento in un‘azienda dell’immobile in quanto al conferimento si riconosce fiscalmente una funzione cosiddetta realizzativa del trasferimento, come anche nel caso della permuta o nella costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento (anche se in questi casi la quantificazione della plusvalenza potrebbe subire delle modifiche). Per la tassazione ai fini dell’imposta di registro si farà riferimento invece al valore commerciale e ad altre percentuali che dipendono dalla situazione soggettiva di colui che vende e dalla tipologia di fabbricato nonché dal soggetto acquirente.

Vendita seconda casa: regime ordinario di tassazione 

Qui ci occupiamo del caso di una seconda casa che vuole essere venduta e quale sia il prelievo che lo Stato applica sul ricavato derivante dalla vendita.

Questo sia nel caso in cui sia stata acquistata ad un costo che potrà essere minore o o che potrà essere maggiore del successivo prezzo di rivendita. Nel caso sia minore il problema non si pone in quanto trattasi di una minusvalenza che non potrà essere portata in deduzione dal reddito imponibile del contribuente anche se non se ne ravvede ancora ad oggi il motivo in quanto la plusvalenza invece è tassata ai fini IRPEF come un reddito diverso.

Tassazione plusvalenza vendita seconda casa (al mare, in montagna o in campagna)

L’ubicazione dell’immobile oggetto di vendita naturalmente non crea una distinzione o un diverso regime di tassazione. Quello che rileva ai fini fiscali è la destinazione della casa, villa o appartamento a seconda casa ossia non ad abitazione principale. Questa condizione fa sì che l’amministrazione finanziaria richieda un prelievo sul ricavato della vendita (al  netto di eventuali costi di acquisto precedentemente posseduti), pari al 26% ai fini IRPEF. Questo regime è agevolato in quanto per adottarlo sarà necessario anche richiederlo espressamente al Notaio. In mancanza (non succede quasi mai se non per errore) sul prezzo di vendita si applicherà la tassazione per scaglioni IRPEF che ragionevolmente potrebbe arrivare anche al 43%. Facile quindi intuire delle cifre di cui stiamo parlando in considerazione del fatto i prezzi e le plusvalenze realizzate possono raggiungere cifre considerevoli.

Tuttavia il legislatore ha previsto proprio la possibilità di beneficiare di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26% (fino al 31 dicembre 2019, l’aliquota è stata del 20%). Ovviamente nessuno alza un dito quando lo Stato con due righe alza la tassazione del 25% rispetto all’anno precedente….sicuramente sarà stato uno di quei mesi in cui si parla solo di migranti mentre sotto al naso ci passano questi treni senza che nessuno dica alcunchè.

La tassazione della plusvalenza sulla vendita ai fini Irpef per le persone fisiche

Discorso a parte merita la plusvalenza che eventualmente realizzerà il venditore: iniziamo infatti con il dire che ai fini IRPEF le persone fisiche che vendono l’immobile pagheranno un’imposta Irpef solo sulla plusvalenza generata ossia sulla differenza tra prezzo di acquisto dell’immobile e prezzo di vendita dell’immobile e la cui tassazione potrà variare in funzione della tipologia dell’immobile e del regime fiscale applicato al momento della cessione. Essendo un argomento che merita il dovuto approfondimento però vi consiglio di leggere l’articolo dedicato proprio alla tassazione della plusvalenza Irpef sulla vendita di casa.  La plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili e fabbricati sono soggette alla tassazione per scaglioni di reddito ordinari Irpef anche se potete anche leggere l’articolo dedicato all’imposta sostitutiva Irpef sulla cessione di immobili con cui potrete beneficiare a determinare condizioni di una tassazione secca del 26%  da calcolare  sempre sulla sola plusvalenza

Ricapitolando applicherete la tassazione per scaglioni IRPEF che partono dal 23% fino ad arrivare al 43% per reddito superiori a 75 mila euro, per questo occhio all’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20% che potrebbe essere molto conveniente se potete applicarla in quanto viene concessa per lo più quando non si ravvede nella cessione un intento speculativo e questo viene ravvisato laddove tra la data di acquisto e di cessione siano trascorsi meno di cinque anni.

Esenzioni dalla tassazione Irpef sugli immobili

Non tutte le plusvalenze però generano una tassazione ai fini IRPEF in quanto il legislatore fiscale tutela per così dire il diritto all’abitazione sancito, ricordiamolo, costituzionalmente. In tal modo tende a tassare in modo più intenso la cessione speculativa (vendita per speculare). Per questo dispone alcuni casi di esenzione totale dalle imposte IRPEF che sono quello della cessione di una casa o appartamento, da oltre cinque anni (lo stesso vale per le cessioni di terreni ma lo vedrete in un articolo dedicato proprio alla tassazione delle cessioni di terreni).

Come si calcola la tassazione

Il ricavato dalla vendita viene assoggettato a tassazione in base ai disposti di cui all’articolo 68 del DPR n. 917/86 che definisce la plusvalenza come la “differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo)

Cosa si intende per costo inerente?

Si intende ogni costo che ha concorso all’ acquisto dell’immobile come per esempio i costi sostenuti per il mutuo, interesse, spese di istruttoria, costi dei premi assicurativi su polizze obbligatorie. Le spese per il notaio, le imposte ipotecarie e catastali e di registro. Anche le spese sostenute per le ristrutturazioni edilizie sia ordinaria sia straordinaria. Nel caso della costruzione sono tutti i costi necessaria alla costruzione dalla progettazione, alla direzione lavori, alle materie prime alle spese di esecuzione, agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, etc etc.

Per la tassazione si deve fare una premessa ed un distinguo in termini temporali che ne è la naturale conseguenza. Il legislatore va letteralmente a caccia di materia imponibile da assoggettare a tassazione e lo fa soprattutto andando in cerca del profitto da tassare per cui se vede che c’è un interesse speculativo nella vendita allora lo attrarrà a tassazione. Per questo ha definito un margine temporale che sono i 5 anni dalla data di acquisto o di donazione o successione e verifica se in quel periodo l’immobile è stato gestito o meno come una seconda casa o un’abitazione principale. Questo margine però può essere infranto senza per questo ricadere nella tassazione più sfavorevole e vediamo come.

Ci siamo occupati infatti già della vendita prima e dopo i cinque anni di casa ed avevamo concluso proprio questo: se per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e la data di vendita (indipendentemente dai cinque anni) il contribuente ha adibito la casa ad abitazione principale il ricavato della vendita non sarà soggetto a tassazione. Per le prove documentali di provare in sede di accertamento o di verifica fiscale potete leggere l’articolo di approfondimento gratuito dedicato alla definizione di abitazione principale.

Vendita immobile acquistato prima dei cinque anni o dopo

Qualora l’immobile sia stato rivenduto prima dei cinque anni dalla donazione o dalla successione si andrà a vedere l’utilizzo che ne è stato fatto, come detto poco fa. Laddove non sia rispettata la definizione di abitazione principale possiamo dire che si parla di seconde case.  Come si tassano le seconde case.

Esempio tassazione seconde case

Prendiamo come esempio una casa del valore di 200 mila euro e una rendita catastale di 1.000 euro. Ricevuta in donazione l’anno precedente e adibita a casa vacanze. La tassazione ordinaria nella vendita sarebbe pari agli scaglioni di reddito applicai ai 200 mila euro. Per cui avremo

Prezzo di vendita casa : 200 mila euro

L’imposta ordinaria sarebbe pari a ca 80 mila euro e considerando 200 mila euro di vendita sappiamo che è veramente eccessiva.

Opzione Prezzo-Valore

La scelta di questa opzione è determinante e consente di assoggettare a tassazione il prezzo di cessione sulla base del suo valore catastale. A tal fine abbiamo preso come esempio una rendita catastale pari a 1.000 euro.

Quale sarà il valore catastale della seconda casa?

Per questo il legislatore ha previsto non solo la possibilità di avvalersi dell’opzione del prezzo-valore ma anche di considerare un’imposta sostitutiva che calcola la tassazione in misura fissa.

Nel caso delle seconde case potete fare affidamento alla seguente tabella che riepiloga i motiplicatori da applicare alla rendita catastale rivalutata per avere la base imponibile a cui applicare l’imposta sostitutiva.

In pratica i coefficienti che trovate sono la risultante dei valori inseriti nella seguente tabella di sintesi per la determinazione del valore catastale:

Detto questo dovrete prendere la rendita e rivalutarla del 5% per cui avremo 1.050 per 120. Avremmo 126 mila euro di base imponibile.

Stante la tassazione mediante imposta sostitutiva del 26% avremmo che la tassazione sarà pari a circa 33 mila euro. Questo significa che mentre nel caso della tassazione ordinaria per scaglioni IRPEF avremmo avuto circa 80 mila euro di imposte (circa il 40%) nel caso dell’imposta sostitutiva avremmo circa il 23%. Così facendo esercitando questa opzione avremmo un risparmio di oltre 46 mila euro a livello di tasse.

Se avete dei dubbi sul calcolo scrivete!

Casi particolari di detassazione della plusvalenza

Vi ricordo inoltre che a norma dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, la plusvalenza non sarà tassata qualora costituisca un reddito di capitale conseguito nell’esercizio di arti o professioni o di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

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