Agente immobiliare e Procacciatore d’affari, quali differenze?

tassazione agenti rappresentanti procacciatoriChiariamo le differenze tra Agente immobiliare, Rappresentante di commercio e Procacciatore di affari, sia per quello che concerne l’accesso al professione e quindi le modalità di svolgimento dell’incarico, sia per quello che concerne il trattamento fiscale delle somme ricevute.

La norma a proposito sulle definizioni

La legislazione non prevede una differenziazione espressa tra le due figure professionali, soprattutto per quello che concerne il procacciatore di affari, mentre  la prevede per l’agente immobiliare a seconda della tipologia di bene o servizio ceduto. Ad esempio l’agente assicurativo ed quello immobiliare dovranno superare anche un esame di abilitazione che, seppur abbastanza semplice, rappresenta una prima barriera all’entrata nel mercato.

Il procacciatore di affari

Possiamo vederla come una figura ibrida, non codificata, che si differenzia dall’agente in quanto opera da solo, ha una sua autonomia organizzativa e patrimoniale e non prevede infatti contratti preliminari se non espressamente richiesti dalle controparti, all’interno dei quali non si fa riferimento a diritti di esclusiva per esempio per la la zona di appartenenza o di competenza.

Tuttavia per i sui contratti ha diritto ad un compenso ossia ad una provvigione sui contratti da lui promossi (e non solo su quelli conclusi) che potrà anche essere più elevata se la lega a quelli anche conclusi e perfezionati. Insomma è una figura professionale libera e snella, un imprenditore di se stesso, trova i contatti ed i clienti e li sottopone a chi vuole, ossia al migliore offerente senza clausole di esclusiva. Sulle somme che gli sono corrisposte (criterio di cassa) subisce una ritenuta d’acconto del 10% sul 50% delle provvigioni e deve dichiarare i redditi conseguiti deducendo dai ricavi le spese relative all’ attività esercitata.

La ritenuta d’acconto per i procacciatori d’affari sulle provvigioni incassate

L’articolo 25 bis, c. 1, D.P.R. 600/1973 stabilisce che “i soggetti indicati nel primo comma dell’art. 23, escluse le imprese agricole, i quali corrispondono provvigioni comunque denominate per le prestazioni anche occasionali inerenti a rapporti di commissione, di agenzia, di mediazione, di rappresentanza di commercio e di procacciamento di affari, devono operare all’atto del pagamento una ritenuta a titolo di acconto dell’Irpef o dell’Irpeg (ora Ires) dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa”.

Per l’esercizio infatti non sono previste iscrizioni ad albi come avviene per l’agente o rappresentante di commercio e vedremo che l’apertura della partita iva per lui potrebbe anche non configurarsi come un obbligo.

Il procacciatore d’affari opera senza dare  diritto di esclusiva per la zona di competenza e può essere anche plurimandatario ossia operare per più mandanti. Non esiste inoltre l’Albo dei procacciatori d’affari al contrario invece degli agenti e rappresentanti di commercio.

Novità 2017

Con la Manovra correttiva per il 2017 viene introdotto l’obbligo di prelievo della ritenuta d’acconto per tutti i canoni incassati per conto del proprietario. L’obbligo decorre dal primo giugno 2017. Per questo ho scritto un articolo appositamente dedicato al calcolo e versamento della ritenuta d’acconto sugli affitti brevi per gli agenti immobiliari.

Ritenuta d’acconto sulle provvigioni delle agenzie e degli intermediari

L’agente di commercio

L’agente di commercio invece è una figura inserita nel codice civile all’articolo 1742 del codice civile che svolge stabilmente l’incarico di promuovere, salvo approvazione della ditta preponente, la conclusione di contratti in una zona preliminarmente definita per conto di una o più ditte preponenti. Potrà costituirsi come una società, ditta individuale o come semplice persona fisica con partita Iva.

Il rappresentante di commercio

E’ rappresentante di commercio il soggetto, persona fisica o società, stabilmente incaricato di promuovere e concludere contratti per conto di una o più ditte preponenti in una zona preliminarmente definita. I contratti conclusi si considerano stipulati direttamente tra il cliente e la ditta preponente.

Vantaggi e svantaggi delle configurazioni

Una delle differenze sostanziali che differenziano gli agenti immobiliari dai procacciatori di affari è che i primi pongono in essere un’attività che rientra nel novero delle attività soggette ad iva in quanto soddisfano il requisito di abitualità previsto dal fisco ai fini dell’applicazione del tributo; questi infatti prendono accordi con l’agenzia e si dotano di quel minino di organizzazione che li rende determinati al raggiungimento dell’obiettivo della vendita. Inoltre questi dovranno essere iscritti presso un apposito albo tenuto presso la Camera di Commercio o avete anche il  sindacato degli agenti di commercio  o verserete parte dei vostri proventi all’ Enasarco.

I procacciatori di affari invece non sono obbligati né all’apertura di partita Iva né all’iscrizione presso un apposito albo a meno che la loro attività non sia continuativa ed abituale; giuridicamente non sono tutelati da alcuna norma e per loro non è previsto alcun adempimento in quanto non sono soggetti tipicizzati all’interno dell’ordinamento tributario se non al pari di un professionista che rende una prestazione di lavoro autonomo.

Ho omesso una premessa tuttavia, ossia che il trattamento fiscale non deve essere la leva che vi spinge a fare una o l’altra cosa in quanto dalle modalità di svolgimento del vostro lavoro ne discenderà come saranno tassate le vostre somme o eventuali obblighi amministrativi o documentali. Per esempio qualora il procacciatore d’affari svolge questa attività con continuità ed abitualità anch’egli dovrà aprire la partita Iva.

Questo se da una parte potrebbe essere vantaggioso al fine della regolamentazione a cui sono sottoposti dal punto di vista fiscale, non godranno, pur svolgendo un’attività del tutto similare a quella degli agenti immobiliari, dello stesso trattamento fiscale (migliore in virtù delle maggiori aliquote di deducibilità dei costi strumentali alla loro attività e alla detrazione Iva).

Iniziare l’attività di agente o procacciatore: primi adempimenti da porre in essere

Qualora volete farvi un’idea anche dei costi di amministrazione di entrambe le figure potete approfondire l’argomento leggendo l’articolo dedicati all’apertuta della partita Iva dove trovate alcuni chiarimenti in sintesi sui passi che vi porteranno alla registrazione presso l’agenzia delle entrate oppure anche quello dedicato ai costi della partita Iva.

Applicazione della ritenuta d’acconto sulle provvigioni o sugli altri compensi o proventi

Vi segnalo anche il nuovo articolo di approfondimento legato alla ritenuta d’acconto con cui vi dovrete cimentare fin da subito dalla prima fatturazione al vostro cliente.

Vi segnalo se può esservi utile anche l’articolo dedicato alla deducibilità dei costi auto per agenti e rappresentanti di commercio.

Trattamento Fiscale dei procacciatori d’affari: Tassazione, Iva e contributi INPS e fatturazione

Problema Acquisto casa responsabilità Agente Immobiliare

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41 Commenti

  1. sono proccaccaitrice d’affari occasionale taggiungo piu’ di 5000 euro mi hanno detto che devo presentare modello unico e’ vero?vi saluto e vi invio i miei migliori saluti in attesa di una risposta

  2. salve,
    vorrei fare il procacciatore d’affari occasionale, vorrei sapere si hanno gli stessi benefici (inps sotto i 5000euro e fiscali) aprendo la partita iva. Perchè delle aziende mi hanno chiesto la p.iva per poter fatturare. Grazie

  3. .buongiorno
    ho bisogno di un consiglio: ho frequentato un corso di agente immobiliare,superato gli esami scritti ma non gli orali,per cui non posso svolgere l’attività che svolgo da 5 anni a questa parte.che non è quella di un vero agente immobiliare ma solo di vendere case nuove o in costruzione per una ditta costruttrice.ripensandoci a me il patentino da agente immobiliare non serve,perchè non devo stimare e vendere case usate,non devo affittarle,non devo fare compromess e non devo fare moltre altre cose che ho studiato al corso.
    qualcuno mi ha consigliato quindi di fare il procacciatore di affari continuativo,ma ho letto dei pareri discordanti.potreste dirmi se posso svolgere la mia attività in tutta sicurezza?addirittura hanno detto che nel mio caso è pure più conveniente ai fini di gestione e costi. grazie

  4. grazie andy!
    dopo una settimana mi sono arresa,hai raggione,orari difficili per stipendio piccolissimo,per chi ha una famiglia non è un buon lavoro,e non posso aspettare tanto tempo.peccato,mi sarebbe piaciuto,e chi mi affiancava mi ha detto che ero portata,avevo già fatto delle acquisizioni ma…questo lavoro non fa per me.
    comunque per chi leggesse in futuro, è proprio come dice andy,stress,orari disordinati e difficili e senza contribuzione,non per sempre ma per un paio d’anni si.
    grazie

  5. Ciao Pasqua,
    la procacciatrice immmobiliare è una libera prfessione e come tale porta con se molti rischi e grande lavoro ed impegno, ma al contempo, sul lungo periodo, e sottolineo lungo periodo, con molta pazienza e tenacia, anche elevati guadagni. Quando entrai nel mio primo studio di profesisonisti mi dissero che per i primi sette anni i miei amici mi avrebbero preso in giro per gli orari massacranto, lo stress e i guadagni pari a circa un quinto rispetto ad un impiegato di primo livello. Ad oggi qualcosa è cambiato ma soprattuto l’esperienza che ho fatto un impiegato se la scorda e anche l0approccio al lavoro è totalmente un’altra cosa.
    A parte questo ti consiglio di farti evidenziare un percorso di crescita, se sarai affiliato, se dovrai apriore la partita iva o ti inquadreranno (e dopo quanto) con un contratto (detemrinato molto probabilmente nella più rosea delle ipotesi). Ma qualcosa mi dice che ti chiederanno di apriore la partita iva e ti chiederanno di dargli l’esclusiva, ossia che potrai vendere immobili e procacciarti clienti solo per il loro marchio altrimenti incapperai in sanzioni.
    Il procacciator eimmmobiliare non è male come lavoro anche se ti consiglio sempre di studiare e il periodo di scarsa liquidità non agevola le compravendite immobiliari. A parte questo le ulteirori informazioni che ti posso dare sono di leggere gli articoli che abbiamo scritto sulle differenza tra i diversi regimi iva forfettario e minimi in modo che quando aprirai la partita iva saprai di cossa stanno parlando.
    saluti e buon primo impiego

  6. la settimana prossima inizierò a lavorare come procacciatrice immobilire,che tipo di contratto dovrebbero propormi? è un lavoro sicuro ai fini legislativi ? mi consigliate di accettare o cambiare prospettiva di lavoro? ps cosa sono le “esclusive?”
    grazie mille

  7. Si, non ci sono impedimenti a svolgere la sua attività così solo che incontrerà provabilmente problemi con le agenzie che le potranno chiedete delle esclusive.

  8. buongiorno,volevo chiedere se è possibile lavorare come procacciatore d’affari autonomo nel settore immobiliare,senza avere nessun mandato da parte di nessuno o contratto con agenzia,ma procacciando nominativi interessati alla conclusione di affari per conto proprio.Grazie

  9. Buongiorno Giusy,
    il limite dei 5.000 euro ricordo che è solo ai fini dell’obbligo dell’iscrizione all’INPS (gestione separata) ed il verasamento dei contributi dovuti su quanto percepito.
    L’apertura di partita Iva invece dipende dalla continuità e l’abitualità della prestazione. Se lei svolge da più di un anno la stessa attività ritengo rientri tra i soggetti obbligati ad aprirla.

  10. buongiorno,lavoro come procacciatrice d’affari occasionale da piu’ di 1 anni e con cio’ che guadagno supero i famosi 5000 euro.Vorrei sapere se devo aprirmi partita IVA e pagare contributi INPS.L’azienda con cui lavoro mi dice che ho solo l’obbligo del modello unico.Da premettere che nel mio lavoro non ho nessun vincolo di orari.

  11. Non esclusività non vuole assolutamente dire non continuità, sono due concetto bel slegati.
    Nel suo caso non mi sembra di vedere alcun elemento di subordinazione tra le parti: non è prevista una retribuzione, non è previsto un vincolo di esclusività, possimao sostenere che se lei trovaun cliente lo porta e su questo percepirà una provvigione per l’intermediazione.
    Ha ampi margini allora di non apertura in quanto chi trova occaisonalmente un cliente non vuol dire che debba aprire la aprtita iva.
    L’azienda spinge a fargliela aprire più per cultira aziendale che per altro in quanto il suo unico risamrio di imposta in questo caso è solo ai fini Irap in quanto il costo sostenute per le prestazioni occasionali non è riconosciuto fiscalmente deducibile ai fini irap….ma stiamo aprlando del 4, 25%, quinid poca robba che può essere risolta con un abbasaamneto del suo onorario di intermidazione.

  12. Quindi se ho ben capito sono soggetto ad apertura di partita iva
    tranne nel caso che sia comprovata la NON ESCLUSIVITA’ e/o la NON CONTINUITA’ del rapporto; quest’ultima condizione sarebbe raggiunta se, ad epempio, nel contratto non fossero citati vincoli di orario e/o modalità di svolgimento dell’attività che potrebbero limitare la mia autonomia. Aggiungo che nel mio contratto non ho alcun benefit tantomeno retribuzione ”fissa”, ossia se vendo zero prodotti guadagno zero euro !!….Sbaglio se penso di potermi definire occasionale e sottrarmi alle pressioni dell’azienda per l’apertura dell’iva ?? ..Grazie della disponibilità

  13. Il limite die 5.000 euro come inserito anche nei precedenti post, è un limite che opera esclusivamente ai fini dei contiruti previdenziali da versare, ossia al superamente dle limite deve iscriversi ad un gestione previdenziale e versare i contributi.
    Nel suo caso, un lavoro svolto giornalmente e quindi continuativamente per 4 mesi, seppur perpcependo un compenso da 4.000 euro non la esime dall’aprire la partita iva in quanto la sua attività non è più occasionale e sporadica ma diventa conituativa ed abituale.

    Consideri che il costo di apertura di partita iva è minimo.

    Se poi la società non la fa pressioni può valutare ma consideri che la su afftispecie rientra nell’ambito di applicazione della norma e come tale è soggetto ad Iva.
    Se poi questo è il suo primo lavoro o dovesse siglare accordi con una durata inferiore ai 30 giorni o dato il carattere di non esclusività non redarli proprio allora il carattere della continuità verrebbe a cadere e con esso l’abitualità.

  14. Buongiorno,
    ho stipulato un contratto come procacciatore di affari per una
    azienda farmaceutica di circa 4 mesi,con carattere di OCCASIONALITA’ e NON ESCLUSIVITA'(citate testualmente). Essendo agli inizi non vorrei sostenere i costi di una partita IVA ma
    l’azienda mi fa pressione a riguardo della sua apertura. Vorrei sapere se posso sottrarmi a questo vincolo fino al guadagno dei 5000 euro? Grazie per l’attenzione

  15. la soglia di 5.000 euro ha una valenza ESCLUSIVAMENTE di tipo previdenziale e non ai fini iva. Pertanto supponiamo che fa una prestazine occaisonale di 6 giorni per lo stesso soggetto e percepisce 8000 euro, non dovrà aprire la partita iva ma dovrà versare i contributi alla gestione separata inps se non sbaglio solo sull’eccedenza.
    Per attività continuativa deve intendersi un insieme di fatti economici tra loro coordinati per il raggiungumento di un obiettivo o uno scopo. per attività occaisonale invece deve intendersi quando questa è sporadica e aputno occaisonale. Per lavoro occasionale si intendono i rapporti di durata cmplessiva superiore a trenta giorni (ANCHE NON CONSECUTIVI) nel corso dello stesso periodo di imposta con lo stesso committente salvo che il compenso complessivamete percepito nel medesimo anno solare sia superiore ai 5 mila euro. Pertanto se la sua attività la tiene impiegata per più di trenta giorni sarà obbligata a farlo.
    Certo è che se percepisce meno di 5.000 euro, provare che lei abbia lavorato per più di 30 giorni è difficile e poco conveniente per l’agenzia delle entrate

  16. Buongiorno,

    mi si offre la possibilità di diventare procacciatore di affari senza partita Iva.
    Avrei una domanda da porre;
    Cosa significa attivita occasionale o continuativa, io penso di collaborare tutto l’anno ma purtroppo di non superare l’importo di 5000€ che mi sembra sia la soglia dopo la quale sia necessario aprire una partita IVA., ed inoltre senza superare quella soglia devo inserire lo stesso i quadagni nella dichiarazione dei redditi?
    grazie della disponibilità

  17. Buonasera Luigi,
    nel suo caso mi psembra di capire che in due anni o più o meno di due, non ha percepito compensi dal suo datore di lavoro. L’inps a seconda della categoria reddituale nella quale si colloca richiede il versamento di contributi previdenziali direttamente correlati all’ammontare dei compensi percepiti nel corso del periodo di imposta precedente. A seconda delle categoria saranno o non saranno previsti dei minimi. Le premetto che ad oggi non sono in gradi dirle se per la sua fattispecie l’INPS preveda dei minimi contributivi indipendentemente dal percepimento di compensi, ma le posso dire per esempio che nel caso di soggetti rpofessionisti con partita iva iscritti alla gestione separata dell’INPS non sno previsti versamenti di contributi previdenziali minimi e pertanto non mi sembra il suo caso. Solo che l’INPS forse le invierà in automatico il pagamento sulla base di dati presuntivi di redditi basati sul secondo anno antecedente a quello di versamento. Ritengo che sia auspicabile un chiarimento con l’INPS e qualora trovasse difficoltà possimo apporfondire melgio la problematica.
    saluti,

  18. salve sono un procacciatore di affari immobiliari iscritto alla camera di commercio con p.iva e fino a qualche tempo fa percepivo provviggioni con tanto di fattura, poi non mi hanno piu pagato e ora intraprenderò un’azione legale per avere quello che mi spetta. vorrei sapere gentilmente se potrò prendere le provviggioni o soltanto la segnalazione sulle trattative di mediazione immobiliare delle aree che ho chiuso e se devo anche pagare l’ inps che da due anni mi manda ingiunzioni di pagamento dei contributi avendo dichiarato in soli due anni meno di 10.000 euro.

  19. Buongiorno Raffaele, l’agente di commercio si differenzia dal procaciatore d’affari in qaunto il primo soddisfa il requisito della stabilitàe della continuità della propria attività professionale e pertanto sarà obbligato ad iscriversi all’Enasarco versando i contributi previdenziali. al contrario invece non sono obbligati gli agenti immobiliari, i mediatori immobiliari ed i procacciatori d’affari in qaunto sono occasioanali in quanto non hanno un contratto od u rapporto di lavoro che li spinge a concludere contratti per un periodo di termine (anche senza scadenza). Non hanno alcun obbligo e pertanto la loro attività non è stabile. Inoltre ricordiamo che l’iscrizione dell’agente avviene per il tramite dell’agenzia l’agenzia immobiliare che nella fattispecie oggetto della domanda non potrà rocedere pertanto con l’iscrizion.
    Vi ricordiamo inoltre che non essendo iscritti presso la camera di commercio in qualità di agenti di commercio gli agenti immobiliari, i mediatori immobiliari ed i procacciatori d’affari non saranno soggetti alla normativa antiriciclaggio.
    Sperando di aver fatto cosa gradita le porgiamo cordiali saluti.

  20. Sono un procacciatore d’affari ramo immobiliare con regolare lettera d’incarico da parte dell’agenzia e iscrizione alla camera di commercio.
    Vorrei sapere se ho l’obbligo di iscrizione all’Enasarco.
    Grazie della collaborazione

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