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Rinegoziazione del mutuo a tasso variabile misto e surroga senza costi

mutuo e abitazione principaleLa rinegoziazione del mutuo ex Legge 244 del 2007 incide sulla durata del contratto o sul tasso di interesse applicato all’interno ed in questi periodi se ne parla particolarmente per via dei tassi di interessi molto bassi che si stanno registrando sul mercato dei mutuo tanto da far spingere anche i meno esperti ad affacciarsi alla banca a chiedere di rivedere le condizioni contrattuali rispetto. Considerate che nel maggio 2015 da quello che ho avuto modo di vedere parliamo di tassi di interesse fissi al di sotto del 2% il che significa finanziarsi con una basso costo del denaro e godere anche della caratteristicha di costanza del tasso che su un orizzonete temporale fino a qualche mese fa era un privilegio che se volevate lo dovevate pagare caro al momento della stipula.

Cosa cambia rispetto al passato nella rinegoziazione

Rispetto al passato non è più necessario procedere a estinguere il vecchio mutuo, cancellare l’eventuale ipoteca sull’immobile, chiedere il nuovo finanziamento/linea di credito alla nuova banca, sostenere i costi vivi per l’istruzione della pratica di finanziamento con le relative imposti di bollo, ed i costi della nuova perizia sull’immobile e l’iscrizione della  oltre alle spese notarili per il nuovo mutuo e per l’iscrizione di una nuova ipoteca.

Dopo l’entrata in vigore della finanziaria 2008 quali sono le novità

Oggi, proprio al fine di escludere a carico del mutuatario qualunque costo relativo alla surrogazione, gli atti di consenso alla surrogazione, ai sensi dell’articolo 1202 del Codice civile, relativi a mutui accesi per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale, contratti entro la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto da soggetti in favore dei quali è prevista la rinegoziazione obbligatoria, sono autenticati dal notaio senza applicazione di alcun onorario e con il solo rimborso delle spese. A questo fine, la quietanza rilasciata dalla prima banca e il contratto di mutuo stipulato dalla seconda banca devono essere forniti al notaio per essere prodotti unitamente all’atto di surrogazione. Per eventuali attività aggiuntive non necessarie all’operazione, espressamente richieste dalle parti, gli onorari di legge restano a carico della parte richiedente.

La surroga o la rinegoziazione non devono avere costi aggiuntivi.

La rinegoziazione oggi è diversa rispetto a quella di anni fa in qaunto oggi assistiamo ad una competizione delle banche che offrono ai propri clienti condizioni più vantaggiose rispetto a prima o anche clineti che prendono in mano la situazione, verifichino autonomamente le condizioni di mercato attualmente esistenti e decidono di chiedere direttamente alle banche la ridefinizione del tasso.

La norma sulla ringoziazione del mutuo

La legge 24 dicembre 2007, n. 244 recante le Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2008) (GU n.300 del 28-12-2007 – Suppl. Ordinario n. 285 ) note: Entrata in vigore della legge: 1/1/2008, ad eccezione dell’art. 2, comma 13 e dell’art. 3, comma 36 che entrano in vigore il 28/12/2007 recita al comma 475. “E’ istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze il Fondo di solidarieta’ per i mutui per l’acquisto della prima casa, con una dotazione di 10 milioni di euro per ciascuno degli anni 2008 e 2009. Il Fondo opera nei limiti delle risorse disponibili e fino ad esaurimento delle stesse” e successivamente al comma seguente: recita che :” 476. Per i contratti di mutuo riferiti all’acquisto di unita’ immobiliari da adibire ad abitazione principale del mutuatario, questi puo’ chiedere la sospensione del pagamento delle rate per non piu’ di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso dell’esecuzione del contratto. In tal caso, la durata del contratto di mutuo e quella delle garanzie per esse prestate e’ prorogata di un periodo eguale alla durata della
sospensione. Al termine della sospensione, il pagamento delle rate riprende secondo gli importi e con la periodicita’ originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo. La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria ed avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

In ogni caso, le banche e gli intermediari finanziari, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di cui all’articolo 8 del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, e successive modificazioni, non applicano costi di alcun genere, anche in forma indiretta, nei riguardi dei clienti” e a differenza delle precedenti modalità ora le spese di cancellazione operano in assenza di spese e senza una scrittura privata autenticata.

Con la Legge n. 2 del 2009, che ha convertito il decreto legge 185/2008 il decreto anticrisi per intenderci prevede che «gli atti di consenso alla surrogazione, ai sensi dell’articolo 1202 del Codice civile, relativi a mutui accesi per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale, contratti entro la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto da soggetti in favore dei quali è prevista la rinegoziazione obbligatoria, sono autenticati dal notaio senza applicazione di alcun onorario e con il solo rimborso delle spese”.

Nella definizione della riduzione del tasso non ci sono riduzione costanti o forfettarie ma dipendono dalla singola fattispecie. La misura pertanto dell’abbassamento del tasso dipenderà dall’ammontare del mutuo restante e la durata del contratto.

Mi raccomando poi di verificare con l’istituto rogante le condizioni e l’aggiornamento della normativa in viore perchè come avrete avuto modo di vedere con questo nuovo governo non ci annoia mai e le novità sono sempre dietro l’angolo. Che siano convenienti o no questo è un altro discorso che deve essere valutato per ogni singolo cambiamento.

Come fare la rinegoziazione del mutuo

La richiesta di rinegoziazione del mutuo su input del mutuatario deve essere veicolata preferibilmente mediante lettera raccomandata all’istituto mutuante o ache se avete dei buoni rapporti basta recarsi in banca e vedere se hanno un facismile da compilare. La forma scritta è necessaria laddove non fidiate della vostra banca e non siete certi che vi risponderà. Alla lettera raccomandata infatti stiate certi che seguirà risposta.

Una volta che avrete definito la ridefinizione delle condizioni del mutuo, la durata o altri parametri ed ecco che sarà sufficiente una scrittura privata tra voi e labanca senza passare nuovamente per il notaio.

La rinegoziazione gratuita e senza oneri è prevista dal Decreto Bersani dal 2007 e può essere richiesta più volte durante la durata di un mutuo prima casa.

Leggete anche l’articolo di approfondimenti con ulteriori chiarimenti dedicato a come fare per rinegoziare il mutuo.

Detrazione fiscale dei costi accessori al mutuo

Qualora doveste pagare delle penalità o costi aggiuntivi vi invito a leggere l’articolo dedicato alla nuova detrazione fiscale degli oneri accessori al mutuo in quanto eventuali penalità di questa natura possono essere detratte fiscalmente nel 730 per cui l’effettivo costo realmente sostenuto dal soggetto per le rinegoziazione sarebbe attenuato da questa agevolazione fiscale nella misura del 19% (sempre considerando i limiti sopra da rispettare per anno di imposta)

Detrazione degli interessi passivi sul mutuo

Per quello che concerne la detrazione degli interessi sul mutuo va da sé che se il mutuo originario aveva le caratteristiche che permettevano al mutuatario di dedursi gli interessi nei limiti sempre di quanto stabilito dal Testo unico delle imposte sui redditi, con la surroga non mutua la natura del debito e pertanto gli interessi restano deducibili.

Mancato pagamento della rata del mutuo

Potete leggere anche l’articolo dedicato al mancato pagamento della rata del mutuo, costi e conseguenze dell’omissione.

Accollo del mutuo

Altra vicenda che può caratterizzare la vita di questo simpatico prestito oneroso che sembra non finire mai è l’accollo del mutuo che spessa si presenta allorquando i due coniugi si separano o divorziano e si domandano se potranno comunque continuare ad utilizzare pienamente le loro detrazioni fiscali.

Se avete bisogno di maggiori approfondimenti potete contattarci all’indirizzo di posta elettornica info@tasse-fisco.com

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