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Requisiti iscrizione Agente immobiliare, mediatore: incompatibilità, sanzioni penali abusivi

Come diventare agente immobiliare e quali requisiti rispettare per non incorrere in cause di incompatibilità e non essere multati dalla camera di Commercio per esercizio abusivo della professione sono alcuni dubbi che incontrano i giovani e non giovani aspiranti la professione che vi si approcciano magari senza le dovute conoscente del quadro normativo iniziale.

Per esercitare legittimamente l’attività di agente immobiliare è necessario essere iscritti nell’apposito albo degli agenti immobiliari tenuto presso le Camere di commercio presentando l’apposita dichiarazione di inizio di attività e dimostrando il possesso dii seguenti requisiti, personali e professionali richiesti. L’ALBO agenti istituito con la legge 39/1989 e soppresso con decreto di attuazione nel 2011, è stato sostituito dal R.e.a. (Repertorio economico amministrativo) dal 2012 (grazie a Nadia per gli aggiornamenti che saranno utili ai lettori)

L’iscrizione abilita all’esercizio dell’attività di mediazione su tutto il territorio nazionale, nonché a svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare in quanto l’agente immobiliare interviene nel rapporto tra le parti in linea teorica a garanzia di entrambe le parti interessate.

Non si parla di un vero e proprio albo in quanto è un semplice registro a cui accedere e che non garantisce requisiti di onorabilità e professionalità come nel caso dei dottori commercialisti a non sono previsti gli stessi obbligo formativi e di aggiornamento continuo a cui sono soggette le altre categorie professionali e che, permettetemelo di dire, garantiscono seppur minimamente, un livello di aggiornamento adeguato a mantenere lo standard della professione ad un livello soddisfacente per il cliente.

Gli agenti infatti non devono svolgere un tirocinio triennale ma devono seguire un corso presso la regione ed iscriversi.

Requisiti iscrizione registro agenti immobiliari

Le persone fisiche o i legali rappresentanti delle società che chiedono l’iscrizione presso le Camere di commercio devono possedere tutti i seguenti requisiti come definito dall’articolo 5 del Decreto Ministeriale n.452/1990:

  • avere compiuto 18 anni;
  • essere in possesso del diploma che attesta l’assolvimento dell’obbligo scolastico. Per i nati fino al 31/12/1951 la licenza di quinta elementare; per i nati dal 1952 in poi la licenza di terza media oppure otto anni di frequenza alla scuola dell’obbligo entro il 15° anno di età
  • essere cittadino italiano o di uno degli Stati membri dell’Unione Europea, oppure cittadino extra­comunitario con residenza ovvero domicilio professionale nel territorio italiano;
  • godere dell’esercizio dei diritti civili;
  • non aver subito condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l’economia pubblica, l’industria e il commercio, oppure per delitto di omi­cidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni a vuoto e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge disponga la pena della reclu­sione non inferiore, nel minimo a due anni e, nel massimo a cinque anni, salvo che non sia intervenu­ta la riabilitazione;
  • non essere stati dichiarati interdetti, inabilitati o falliti;
  • aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado (anche triennale);
  • aver frequentato un apposito corso di formazione professionale istituito o riconosciuto dalla Regione avente a oggetto l’attività di mediazione;
  • aver superato l’esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale dell’aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto.

Tirocinio

La legge 57/2001 prevedeva un tirocinio di 12 mesi, purtroppo non è stato emanato nessun decreto attuativo in merito, quindi è rimasto solo sulla carta. Secondo la legge per tanto non è previsto alcun periodo di prova e molti “giovanotti” prima di spendere cifre che arrivano ai € 1000 per il corso, vorrebbero ANZI DEVONO, capire se sono in grado di fare questo lavoro. Il compromesso più legale che ci sia è un’inquadramento da procacciatori di affari che permette loro di guadagnare qualche soldo per “acquistare” il patentino e regolarizzarsi. Questi giovanotti non possono comunque fare trattative e firmare alcun mandato o altro documento, fanno solo raccolta di contatti e lavori di assistenza al consulente al quale vengono affiancati.

Obblighi Formazione: credito formativi

Gli iscritti al registro al momento non sono soggetti ad alcun obbligo formativo per legge, ma le agenzie più importanti e strutturate impongono al loro interno una continua formazione, l’obbligo del patentino e un codice deontologico il tutto inserito a contratto (Grazie Nadia del contributo).

Il legale rappresentante di una società che svolge attività di mediazione non può svolgere la mede­sima attività a titolo individuale o come legale rappresentante di altre società, salvo che non sia espres­samente autorizzato dall’assemblea o da entrambe le assemblee (art. 2390 c.c.).

Vi sono poi della cause di incompatibilità con l’esercizio dell’attività di agente immobiliare o mediatore in primis con l’attività di lavoro dipendente sia all’interno di amministrazioni pubbliche o enti ad esse equiparati sia per società private. L’attività è incompatibile con qualsiasi altra attività di impresa o professionale a meno che non abbia ad oggetto proprio la mediazione o intermediazione immobiliare. Non sarà possibile nemmeno l’iscrizione ad albi professionali, ordini, ruoli, registri e simili.

La legge che disciplina le cause di incompatibilità è la n. 39/1989 successivamente novata dalla n.57 del 2001.

L’unico caso ammesso è quindi quello naturalmente che vede l’agente lavorare per agenzie o società immobiliari aventi ad oggetto proprio la mediazione o compravendita di immobili.

Non è possibile delegare terzi o giovanotti ad effettuare le professione e nemmeno le visite presso le abitazioni

L’iscrizione è a titolo personale per cui non sarà possibile successivamente delegare altre funzioni anche se nella pratica accade di visionare appartamenti anche con ragazzi giovani a cui si dovrebbe sempre prima chiedere il tesserino con il numero di iscrizione all’albo degli agenti istituito presso la CCIAA competente.

L’iscritto quindi non può delegare alle sue mansioni un altro soggetto se non nel caso di altro agente immobiliare sia esso persona fisica o società di capitali. L’attività di agente immobiliare può essere esercitata sia da persone fisiche sia da società, di persone o di capitali.

Assicurazione obbligatoria per gli agenti immobiliari

Vi ricordo che tra i requisiti per esercitare la professione vi è anche l’obbligo alla stipula della garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali al pari di quanto abbiamo noi dottori commercialisti o avvocati che ingegnere può avere un costo di ca 500 euro a seconda del massimale assicurato e della tipologia di esercizio svolto dall’agente.

L’assicurazione non sarà obbligatoria per il mediatore occasionale anche se il confine della definizione di tale figura come sappiamo è piuttosto sottile per cui non posso consigliarvi fin da subito di aprire la partita iva e aprire una assicurazione in quanto seppur non obbligatoria ne potreste effettivamente avere bisogno anche se avete stipulato un singolo affare.

Lo stesso rappresenta la vera forma di garanzia per i danni arrecati dall’agente immobiliare per l’esercizio della sua professione come per esempio eventuali vizi dell’immobile conosciuti solo in fase di atto notarile per citarne uno dei più tipici.

Sanzioni per esercizio abusivo dell’attività di agente o mediatore immobiliare

Le sanzioni a cui sono sottoposte le persone fisiche, agenzie, società, agenti o intermediari immobiliari per l’esercizio abusivo della loro attività non essendo iscritti alla camera di commercio partono da 7500 euro fino a 15 mila euro. La sanzione più importante però interessa il percettore abusivo della professione che si troverà costretto a restituirla e li sono dolori in quanto su una compravendita sappiamo che sono piuttosto alte. Successivamente il regime sanzionatorio è stato inasprito con la Legge n. 3/2018 per cui chiunque eserciti una professione senza esserne abilitato – recita la nuova versione del testo – è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da 10mila a 50mila euro. Il regime penale scatterà alla seconda infrazione.

Le sanzioni non sono di natura amministrativo pecuniaria ma sconfinano nel penale laddove vi sia un comportamento continuo nonostante le sanzioni applicate dalla camera di commercio. Il processo della segnalazione può partire o dai clienti o dalla camera di commercio che segnalare all’autorità giudiziaria gli agenti che si sono resi colpevoli di esercizi abusivo.

Le sanzioni penali scattano quando l’agente esercita l’attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo e viene sanzionato per tre volte nella sanzione anche se vi sia stato pagamento con effetto liberatorio ossia la restituzione delle somme , con la reclusione fino a sei mesi.

Potete continuare a leggere e approfondire sulla diversa tassazione tra agenti immobiliari e mediatori o l’applicazione della ritenuta d’acconto Irpef sulle fatture relative alla provvigioni immobiliari

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3 commenti

  1. gianluca burattelli

    tutto vero, dal 2012 è stato però possibile però iscriversi ad un albo professionale, senza esercitare l’attività. Al contrario di prima che non era tollerata neanche l’iscrizione ad un albo. L’istituto della incompatibilità è allo studio delle associazioni di categoria Fiaip, Fimaa, Anama per un adeguamento.

  2. Ciao Nadia, grazie del prezioso contributo che servirà sicuramente ai tanti aspiranti agenti e broker immobiliare che si affacciano a questa attività con poche conoscere non sapendo quali sono i rischi a cui vanno in contro…però a parte il regime sanzionatori inasprito non mi sembravano così tante le imprecisioni…non sia così severa :-)

  3. Chi ha scritto l’articolo (dottore commercialista?) purtroppo non è molto aggiornato sulla materia ed ha riportato alcune imprecisioni.
    – L’ALBO agenti istituito con la legge 39/1989 e soppresso con decreto di attuazione nel 2011, è stato sostituito dal R.e.a. (Repertorio economico amministrativo) dal 2012.
    – la legge 57/2001 ha introdotto i REQUISITI professionali, personali e MORALI. La legge 57/2001 dispone l’obbligo del DIPLOMA di scuola secondaria di secondo grado di qualsiasi indirizzo. Leggi transitorie permettevano titoli di studio inferiori per chi già avesse intrapreso il percorso per l’iscrizione al Ruolo. Ma ad oggi solo un diploma di MATURITA’ fa accedere al corso di formazione e successivamente all’esame in CCIAA
    – il TIROCINIO: la legge 57/2001 prevedeva un tirocinio di 12 mesi, purtroppo non è stato emanato nessun decreto attuativo in merito, quindi è rimasto solo sulla carta. Secondo la legge per tanto non è previsto alcun periodo di prova e molti “giovanotti” prima di spendere cifre che arrivano ai € 1000 per il corso, vorrebbero ANZI DEVONO, capire se sono in grado di fare questo lavoro. Il compromesso più legale che ci sia è un’inquadramento da procacciatori di affari che permette loro di guadagnare qualche soldo per “acquistare” il patentino e regolarizzarsi. Questi giovanotti non possono comunque fare trattative e firmare alcun mandato o altro documento, fanno solo raccolta di contatti e lavori di assistenza al consulente al quale vengono affiancati.
    – Vero. Non abbiamo obblighi formativi per legge, ma le agenzie più importanti e strutturate impongono al loro interno una continua formazione, l’obbligo del patentino e un codice deontologico il tutto inserito a contratto.
    – Nei requisito morali riportati dall’articolo, l’emissioni di assegni a vuoto, è un reato che è stato depenalizzato (non solo per gli agenti), non è più un reato penale ma amministrativo.
    – il mediatore può anche lavorare a titolo personale non necessariamente per un’agenzia o società immobiliare.
    – per quanto riguarda l’abuso i PRIMI ABUSIVI sono proprio i professionisti come geometri architetti e dottori commercialisti, che mascherano la provvigione fatturata come consulenza quando in realtà è invece una vera e propria mediazione immobiliare. (non è forse l’attività di mediatore incompatibile con qualunque altra attività??)
    – le PENE per chi esercita abuso dell’attività sono state inasprite con la L. 3/2018. chiunque eserciti una professione senza esserne abilitato – recita la nuova versione del testo – è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da 10mila a 50mila euro. Il regime penale scatterà alla SECONDA infrazione.
    – inoltre come per gli albi professionali rischiamo la sospensione, cancellazione e radiazione.

    Nadia Broker Immobiliare

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