Tassazione Immobili in Italia di Stranieri: esenzioni, quando dichiararli e come

La proprietà di case ed i proventi derivanti dall’affitto di case, fabbricati, immobili o anche terreni ubicati nel territorio dello Stato Italiano producono reddito imponibile ai fini IRPEF in capo a persone fisiche anche con residenza fiscale estera. Nel seguito ripercorriamo i criteri di identificazione della residenza fiscale delle persone fisiche fornendo chiarimenti e risposte alle domande dei lettori che, più spesso di quello che possa sembrare, posseggono appartamenti o ville nei paesi europei in particolar modo in Francia, Spagna, Germania e Svizzera.

Il passaggio che dovrete fare se trattasi di paesi aderenti all’Unione Europea è quello di leggersi l’eventuale convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e paese estero.

L’Italia ha stipulato con numerosi Paesi esteri, comunitari e non, Convenzioni bilaterali per evitare le doppie imposizioni sul reddito e sul patrimonio. Per doppie imposizioni naturalmente si intendono componenti di reddito (lavoro dipendente, rendite, fabbricati, dividendi da società etc) che potrebbero essere tassate sia nel paese di residenza fiscale sia per esempio in quello di ubicazione del bene a cui si riferisce. Per evitare questa doppia tassazione sono state siglate nel tempo delle convenzioni ad hoc. Le stesse stabiliscono come deve essere ripartito il potere impositivo fra i due Stati contraenti, regolamentando il trattamento fiscale delle singole categorie di reddito. Tali Accordi prevedono, a seconda delle tipologie interessate, la possibilità che entrambi gli Stati prelevino un’imposta sullo stesso reddito (tassazione concorrente) oppure talvolta la tassazione esclusiva da parte di uno Stato.

In questo link potete trovare l’elenco delle Convenzioni contro le doppie imposizioni fiscali: sito del Dipartimento delle finanze

Chi deve pagare le tasse sulla casa

La regola generale che debba pagarsi la tassa, o meglio, l’imposta sul reddito delle persone fisiche IRPEF sia nel caso di terreni sia di fabbricati i soggetti che ne hanno il diritto di proprietà. Lo stesso però vale anche per i soggetto che hanno altra tipologia di diritto reale come potrebbe essere l’usufrutto per fare un esempio.

Altra regola generale è che i terreni debbano essere indicati con la loro quota del reddito agrario o dominicale. Nel caso di fabbricati invece dovremmo avere a disposizione una rendita catastale. Se non siamo in possesso dovremmo richiederne l’attribuzione all’Agenzia del Territorio.

Importante per i fabbricati è che fino a quando sono considerati rurali non produrranno reddito imponibile tassabile ai fini Irpef. Nel caso in cui perdano i requisiti di ruralità e siano dichiarati agibili allora inizieranno a pagare imposte IRPEF.

Se prendiamo per esempio la convenzione con la Francia troveremo cosa è stato disciplinato tra i due paesi per i redditi derivanti dai fabbricati all’articolo 6.

1. I redditi derivanti da beni immobili, compresi i redditi delle attività agricole o forestali, sono imponibili nello Stato in cui detti beni sono situati.
2. L’espressione “beni immobili” è definita in conformità al diritto Stato in cui i beni stessi sono situati. L’espressione comprende in
ogni caso gli accessori, le scorte morte o vive delle imprese agricole e, nonché i diritti ai quali si applicano le disposizioni del
diritto privato riguardanti la proprietà fondiaria. Si considerano altresì immobili” l’usufrutto dei beni immobili e i diritti relativi a canoni o fissi per lo sfruttamento o la concessione dello sfruttamento di giacimenti minerari, sorgenti ed altre risorse naturali. Le navi, i battelli e gli aeromobili non sono considerati beni immobili.
3. Le disposizioni dal par. 1 si applicano ai redditi derivanti dalla diretta, dalla locazione o dall’affitto, nonché da ogni altra di utilizzazione di beni immobili.
4. Le disposizioni dei parr. 1 e 3 si applicano anche ai redditi da beni immobili di un’impresa nonché ai redditi dei beni immobili utilizzati per l’esercizio di una professione indipendente.

E ancora nell’articolo 23 della convenzione troverete che 1. Il patrimonio costituito da beni immobili, specificati all’articolo 6, posseduti da un residente di uno Stato contraente e situati nell’altro Stato contraente, è imponibile in detto altro Stato.

Il trattamento è spesso simile anche per gli altri paesi. Sarà importante poi verificare come comportarsi nel caso di imposte comunque pagate in entrambi gli stati e quindi come si comporta lo stato etero nel caso di imposte pagate in Italia.

Dove indicare il fabbricato nella dichiarazione

I dati catastali dell’immobile o del terreno andranno indicati rispettivamente nel quadro RA o nel quadro RB della dichiarazione dei redditi modello 730 o modello redditi PF o anche Modello Unico.

Per conoscere i dati catastali da indicare basterà andare sull’atto notarile con cui avete rogitato. Dovreste stare attenti però anche a verificare che non sia cambiata la rendita catastale per cui dovrete interrogare il servizio visure catastali on line messo a disposizione gratuitamente dall’agenzia delle entrate.

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate trovi altre applicazioni gratuite, con le quali potete:

  • correggere dati catastali errati presenti nella banca dati dell’Agenzia (ad esempio: errori sull’indirizzo o sulla persona a cui è intestato l’immobile)
  • verificare lo stato delle pratiche presentate presso gli uffici provinciali – Territorio
  • consultare la lista delle particelle sulle quali risultano fabbricati non dichiarati
  • ricercare le particelle di terreno interessate da variazioni di coltura
  • sarà possibile consultare tutte le particelle di cui si è proprietari indicando il proprio codice fiscale
  • conoscere le rendite catastali di particelle catastali

Oltre ai dati catastali che dovrete avere e che potrete conoscere andando a vedere l’atto notarile oppure interrogando il servizio gratuito dell’agenzia delle entrate conoscere la rendita catastale, che può essere trovata nei contratti di acquisto o nelle dichiarazioni di successione.

In mancanza, la rendita può essere richiesta all’ufficio dell’Agenzia del Territorio del luogo in cui è situato l’immobile attraverso la procedura di attribuzione della rendita. Capita che il fabbricato ancora non sia accatastato perché è nuovo ossia di nuova costruzione ma capita anche che ci si svegli dopo anni richiedendola. In questa sede ci basta sapere che se l’immobile non è accatastato e volgiamo comunque pagare le imposte pur non avendo una rendita ufficiale possiamo utilizzare una rendita catastale presunta.

Nel caso dei terreni dovrete prendere il reddito dominicale indicato nella visura del terreno e rivalutarlo dell’ 80% . Il reddito agrario invece andrà rivalutato del 70%.

Sono esenti solo di fabbricati rurali che potranno non essere indicati a patto che nel corso dell’anno oggetto di dichiarazione non abbiano perso le caratteristiche ed i requisiti per essere considerati fabbricati rurali.

Immobili in Italia sfitti

Nel caso in cui gli immobili non siano stati dati in affitto a terzi ma siano solo tenuti a disposizione per fini personali la rendita catastale di base andrà sia rivalutata del 5% sia incrementata di 1/3 ossia andrà moltiplicata del 33,33%. L’incremento di un terzo (1/3) vale solo per gli immobili a partire dalla seconda unità catastale comprensiva di pertinenze.

Fabbricati esenti e casi particolari

Non si devono indicati i dati catastali di eventuali fabbricati su cui siamo titolari solo della nuda proprietà.

Fabbricati rurali

Dovremmo verificare che nel corso del periodo di imposta oggetto di dichiarazione dei redditi non siano stati persi i requisiti per la ruralità. Se persi, andranno dichiarati nel quadro fabbricati a meno che non siano stati utilizzati per fini agricoli.

Appartamento del portiere o aree comuni condominiali

Anche nel caos in cui sovente capita di essere titolari in base ai propri millesimi di parti del condominio e che questi siano messi a reddito. non dovrete indicare questi redditi se la non superano 25,82 euro annui.

Immobili per esercitare la propria attività

Non sono suscettibili di produrre redditi nemmeno i fabbricati che sono adibiti esclusivamente alla propria attività professionale e d’impresa. Nel caso lo siano solo promiscuamente dovrete indicarne solo la quota utilizzata per fini personali. In questo caso si assume nella prassi sempre il 50% ma se avete dei criteri più analitici di identificazione della quota parte personale e quella strumentali all’attività potete variare questa percentuale

Rimborso imposte pagate in Italia da soggetti non residenti fiscalmente

I soggetti non residenti in Italia, possono presentare la richiesta di rimborso su modello, qualora esistente, o su semplice istanza al Centro Operativo di Pescara, entro il termine di decadenza di 48 mesi dalla data del prelevamento dell’imposta (articoli 37 e 38 del Dpr n. 602 del 1973).

Il modello deve contenere:

  • l’attestazione di residenza ai fini tributari nel Paese estero, rilasciata dalla competente Autorità fiscale
  • la dichiarazione di esistenza o meno di una stabile organizzazione (se si tratta di impresa) o di base fissa (se si tratta di professionista) in Italia, cui siano riconducibili i redditi in relazione ai quali si chiede il rimborso dell’imposta
  • la dichiarazione di esistenza di eventuali altre specifiche condizioni previste dalla Convenzione.

Il modello deve essere corredato della documentazione atta a comprovare il prelievo effettivo dell’imposta.

Analoghe dichiarazioni e documentazione devono essere prodotte nel caso di istanza non redatta su modello. Gli interessati possono inoltre chiedere l’applicazione diretta della Convenzione al sostituto d’imposta italiano già in sede di effettuazione della ritenuta. A tale proposito, infatti, il Ministero delle Finanze in più circostanze (Circolari della Direzione Generale delle Imposte Dirette n. 86/1977, n. 115/1978 e n. 147/1978, risoluzione n. 95/E del 10 giugno 1999 e 68 del 24/05/2000, del Dipartimento delle Entrate, Direzione Centrale Affari Giuridici e Contenzioso Tributario), ha precisato che i sostituti d’imposta hanno la facoltà, sotto la propria responsabilità, di applicare direttamente l’esenzione o le minori aliquote previste nelle Convenzioni vigenti fra l’Italia e lo Stato di residenza del beneficiario del reddito.

Per facilitare l’erogazione del rimborso o l’applicazione della aliquota ridotta prevista dal Trattato fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha predisposto modelli standard da utilizzare da parte dei soggetti non residenti. I modelli sono disponibili all’interno del Provvedimento del 10 luglio 2013 (IT) – pdf. Per maggiori dettagli consultare le FAQ

http://www.tasse-fisco.com/persone-fisiche/residenza-fiscale-persone-fisiche-italia/5968/

http://www.tasse-fisco.com/persone-fisiche/domanda-codice-fiscale-non-residenti-come-fare-modulistica-aa4-chiarimenti-compilazione/38287/


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