Vediamo come funziona la tassazione del reddito in capo al soggetto persona fisica o impresa che prende in affitto un terreno nel caso sia registrato al Catasto dei Terreni e dei Fabbricati o no e nel caso in cui sia incolto oppure sfruttato e coltivato per attività agricola.
Cos’è il reddito fondiario
Il terreno produce in capo a chi ne è proprietario e in capo a chi lo possiede reddito e questo reddito viene chiamato reddito fondiario. Questo si divide a sua volta in due componenti:
- Reddito derivante dalla proprietà del terreno > Reddito Dominicale
- Reddito derivante dallo sfruttamento del terreno > Reddito Agrario
In questo caso vediamo come viene tassato il reddito in capo al possessore del terreno che lo detiene in virtù di un contratto di affitto. Vediamo anche il caso in cui siano situati nel territorio della Repubblica Italiano o siano invece situati all’estero. L’utilizzo del terreno da parte dell’affittuario infatti genera un reddito tassabile in capo al proprietario (e anche al possessore eventualmente diverso da questo che si limita al suo sfruttamento economico) un reddito imponibile che può essere imponibile ai fini IRPEF ovvero ai fini IRES a seconda dello sfruttamento che se ne fa.
Il regime fiscale potrà essere di due tipologie che dipendono proprio da questo: si potrà avere un reddito tassato secondo i criteri forfettari visti con il regime fiscale del reddito fondiario oppure un regime fiscale basato sulla tassazione in base ai criteri previsti per il reddito di impresa ossia a costi e ricavi generati nell’anno di competenza. Per IRPEF intendiamo imposta sul reddito delle persone fisiche e per IRES si intende imposta sul reddito prodotto dalla società.
Mentre il proprietario che lo affitta infatti sarà tassato sulla base dei canoni incassati l’affittuario non avrà solo il costo dell’affitto del terreno ma sarà tassato anche su una componente positiva di reddito dipendente dai seguenti fattori:
- Ubicazione del terreno se in Italia o all’estero (Europa o Extra UE);
- Terreni registrati al catasto o no;
- Coltivato, sfruttato o tenuto a disposizione.
Regime fiscale ordinario
La tassazione del reddito prodotto in capo all’affittuario avviene attraverso il reddito fondiario ossia mediante il calcolo di un reddito forfettariamente identificata sulla base di tabelle presenti in catasto e determinato da due componenti che sono il reddito agrario e dominicale. Per l’approfondimento, le modalità e gli esempi di determinazione del reddito fondiario vi rimando all’articolo che trovate qui sotto. In Calce a questo articolo troverete anche i regimi fiscali agevolati previsti in Agricoltura per gli IAP – Imprenditori Agricoli Professionali.
In questa sede tracciamo il quadro di tutti i possibili caso di tassazione in capo all’affittuario.
Laddove il terreno preso in affitto sia coltivato il reddito prodotto da tassare ai fini delle imposte dirette (IRPEF, IRES e IRAP) seguirà la metodologia della tassazione con il reddito dominicale. Bisogna però fare una distinzione tra terreni situati all’interno del territorio della Repubblica Italiana e da terreni situati all’estero.
Il principio generale della tassazione del reddito agrario, prevederebbe la tassazione secondo il reddito dominicale a cui si applicano dei moltiplicatori che variano a seconda della tipologia del terreno e dell’attività ivi esercitata in base all’articolo 32 del testo unico delle imposte sui redditi che si riporta nel seguito.
Articolo 32 Tuir
L’articolo 32 del Tuir recita infatti che: 1. Il reddito agrario e’ costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni imputabile al capitale d’esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati, nei limiti della potenzialità del terreno, nell’esercizio di attività agricole su di esso.
Sono considerate attività agricole:
- a) le attività dirette alla coltivazione del terreno e alla silvicoltura;
- b) l’allevamento di animali con mangimi ottenibili per almeno un quarto dal terreno e le attività dirette alla produzione di vegetali tramite l’utilizzo di strutture fisse o mobili, anche provvisorie, se la superficie adibita alla produzione non eccede il doppio di quella del terreno su cui la produzione insiste;
- c) le attività di cui al terzo comma dell’articolo 2135 del codice civile, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione, ancorché non svolte sul terreno, di prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall’allevamento di animali, con riferimento ai beni individuati, ogni due anni e tenuto conto dei criteri di cui al comma 1, con decreto del Ministro
dell’economia e delle finanze su proposta del Ministro delle politiche agricole e forestali (*).
3. Con decreto del Ministro delle finanze, di concerto con il Ministro dell’agricoltura e delle foreste, e’ stabilito per ciascuna specie animale il numero dei capi che rientra nei limiti di cui alla lettera b) del comma 2, tenuto conto della potenzialità produttiva dei terreni e delle unità foraggere occorrenti a seconda della specie allevata.
4. Non si considerano produttivi di reddito agrario i terreni indicati nel comma 2 dell’articolo 27.
Tassazione attività agricola svolta su terreno situato all’estero
Nel caso di terreni situati all’estero il regime fiscale prevede prima di tutto che il reddito sarà tassato solo in capo a soggetti che sono hanno la residenza fiscale in Italia. I redditi prodotti sula base dell’affitto di questi terreni genera in capo all’affittuario redditi diversi ex articolo 67, comma 1 lettera f) del Tuir che riporto nel seguito:
“Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, ne’ in relazione alla qualità’ di lavoratore dipendente: […] i redditi di beni immobili situati all’estero.”
Per questi terreni l’articolo 70 del Tuir prevede che il reddito imponibile sia tassato in base al reddito imponibile all’estero o in alternativa al valore percepito nel periodo di imposta decurtato forfettariamente del 15% qualora il reddito del terreno non sia tassato nello Stato estero.
Tassazione attività agricola svolta in Italia
Nel caso invece di terreni situati all’interno della Repubblica italiana dobbiamo fare una distinzione fra quelli che sono censiti all’interno del catasto terreni e quelli che ancora non sono stati registrati o non sono comunque presenti per altre ragioni. Nel caso di terreni censiti nel catasto e affittati per usi agricoli il reddito imponibile sarà uguale alla credito dominicale presente nella rendita catastale moltiplicato per il moltiplicatore 180 e diviso 100.
REDDITO DOMINICALE X 180 : 100
Esempio tassazione reddito suo terreno sfruttato per usi agricoli registrato catastalmente
Supponiamo che un terreno abbia un reddito catastale di 5.000 € lo sviluppo dell’operazione di cui sopra porterà a un reddito in capo all’affittuario
5.000 x 180 : 100 = 9.000
Reddito Imponibile = 9.000
Calcolo IRPEF
| Scaglioni di reddito Irpef | Aliquota Irpef (%) | Imposta da pagare Irpef |
| fino a euro 15.000,00 | 23 | 23% sull’intero importo |
| oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 | 27 | 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00 |
| oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 | 38 | 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00 |
| oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 | 41 | 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00 |
| oltre a euro 75.000,00 | 43 | 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00 |
| Reddito imponibile | |||||
| 9.000,00 | |||||
| Scaglioni o di reddito Irpef | Imposta da pagare Irpef | Limite Minimo | Limite Massimo | Aliquota Irpef (%) | Imposte calcolate |
| Totale Imposte Lorde | Totale imposte Lorda | 2.070 |
Tassazione reddito terreno affittato ma incolto
Nel caso di un terreno posseduto senza essere sfruttato da parte dell’affittuario per diverse ragioni la tassazione sarà pari comunque al reddito dominicale X 180 ÷ 100.
Seppur da una prima lettura potrebbe sembrare un trattamento fiscale rigoroso bisogna dire che il reddito dominicale assume un valore particolarmente basso per cui vedrete che le imposte da pagare su quel terreno non sfruttato saranno comunque piuttosto contenute.
Questo senza considerare l’adesione ad eventuali regimi fiscali agevolativi descritti in calce come nel caso degli imprenditori agricoli professionali.
Redditi censiti al catasto e affittati per usi non agricoli
Nel caso in cui prendiate in affitto un terreno, non per avviare delle culture e quindi per lo sfruttamento delle sue proprietà agricole ma per avviarvi un’impresa destinata alla produzione di altri prodotti o servizi, sarete soggetti ad altro regime di tassazione. Il reddito imponibile IRPEF sarà pari all’ammontare percepito nel periodo oggetto di imposta a titolo di canone.
Tassazione del reddito di terreni non censiti al catasto
Nel caso in cui prendiate in affitto un terreno situato in Italia e non registrato presso il catasto dei terreni sappiate che il reddito ivi prodotto indipendentemente dal fatto che sia per uso agricolo o meno sarà passato in maniera ordinaria in base al reddito effettivamente percepito nel corso del periodo d’imposta oggetto di tassazione.
Terreni in Italia di soggetti esteri
Altra precisazione che posso dare è che i terreni appartenenti a società di capitali, società di persone, ditte individuali e stabili organizzazioni in Italia di soggetti residenti fiscalmente all’estero saranno tassati in base alle regole del reddito di impresa. La tassazione secondo reddito di impresa abbandona il criterio della tassazione forfettaria secondo reddito dominicale e finirà verso quella basata sulla differenza fra costi e ricavi.
Solamente le società di persone costituite sotto forma di cooperativa e che soddisfano requisiti per la qualificazione di società agricola così definita dall’articolo 2 del decreto legislativo n. 99 del 2004 e che hanno optato per l’applicazione del reddito agrario luogo di quello di impresa potranno essere passati al pari di altri proprietari di terreni che costano agrario per cui secondo i criteri forfettari.
Tassazione Terreni affittati
Nel caso di terreni non coltivati situati in Italia trovate apposito articolo di approfondimento gratuito nel seguente link: Tassazione Terreni affittati ma incolti e non sfruttati che prevedono una diverso regime fiscale.
Agevolazioni Sui redditi dei Terreni
Tassazione Terreni e Agevolazioni Fiscali
Con riferimento all’esempio di tassazione del terreno, non mi è chiaro in che modo si sia giunti a determinare in euro 2070 le “Imposte calcolate”, avendo un reddito imponibile di 9000 e un’aliquota irpef 23%.