Patto di futura vendita e contratto d’affitto

Nel caso di contratto di locazione/affitto con patto di futura vendita (molto frequente nella prassi) il bilancio del locatore/cedente sarà interessato civilisticamente dall’immediata fuoriuscita del bene dal bilancio e l’entrata in quello dell’acquirente/locatario che inizierà a dedurre le relative quote di ammortamento. Dal punto di vista fiscale il cedente/locatore rileverà un ricavo rilevante fiscalmente mentre l’acquirente inizierà a rilevare fiscalmente gli ammortamento in base all’art. 109 del Tuir sull’intero corrispettivo (cfr. circolare n. 338 del 2008 dell’Agenzia delle Entrate)

Giova ricordare infatti che il momento di imputazione temporale dei proventi derivanti dalle locazioni caratterizzate dal patto vincolante di futura vendita ha valenza fiscale e anche civilistica senza che si ai debba attendere il passaggio formale di proprietà in quanto la sostanza degli effetti si è già manifestata al momento di stipula del contratto di locazione/affitto che vincola le parti.

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25 Commenti

  1. Buongirono Francesco,

    la sua domanda è lecita ma sarebbe necessario anche pendere visione del contratto di futura vendita che ha stipulato. Ad oggi ritengo che l’Iva debba essere inserita nella fattura già al momento della stipula del contratto e contestuale emissione della fattura.

  2. In merito al patto di futura vendita vorrei chiedere se nella vendita è lecito includere l’aliquota iva al 4% da versare al momento della stipula, piuttosto che versarla al momento del riscatto.

  3. Alessandra mi scusi: lei puo’ acquistare la proprietà senza avere ancora l’abitabilita. Acquistare il diritto di proprietà e’ diverso da abitarci.

  4. Si mi rasserena sapere che una sua cara amica ha acquistato casa in questo modo pero scusi se insisto ma, seguendo i post precedenti Lei mi ha detto che questa forma di vendita anche se si prevede una locazione e’trattata comunque come una vendita quindi se ci vogliono anche anni pensa che non sia una cosa fattibile?

    Aspetto una sua risposta

    Grazie
    Alessandra

  5. Cara Alessandra,
    se la può rasserenare una mia cara amica ha acquistato casa proprio come sta per fare lei.
    La risposta alla sua domanda la trova nelle precedenti risposte che Le ho già fornito.

    Qualora volesse una consulenza più approfondita può contattarci all’indirizzo telefonico e le potremo fornire maggiori elementi.
    Restiamo a disposizione per eventuali richieste di assistenza e Le porgiamo i nostri Migliori Saluti.

  6. Prendere possesso che vuol dire? E poi se questo tipo di contratto e’ come una vendita , come mai non e’ possibile sbloccare prima la situazione?

    Grazie
    Alessandra

  7. Cara Affezzionatissima Alessandra,

    per avere l’abitabilità è necessario attendere molto tempo, anche anni. La prassi consolidata comunque è quella di prendere possesso dell’immobili ancor prima di avere il fatidico certificato di abitabilità dello stabile.

    Credo che il problema sia nel fatto che il costruttore non può dare in locazione uno stabile privo del certificato di abitabilità pertanto rimanda. Di poco chiaro non credo vi sia niente se non la volontà da parte del costruttore di far produrre redditività dall’appartamento il prima possibile.

    Saluti

  8. Gentili signori
    al piu presto mandare copia scansionata di una bozza di contratto di locazione con patto di futura vendita per un Vostro vaglio, ma il costruttore continua a rimandare in quanto mi dice che aspetta l abitabilita e ogni volta che ci parlo mi rimanda di un paio di mesi, esempio a settembre ha detto che a ottobre sarebbe stato tutto apposto poi a novembre ora mi ha parlato addirittura di gennaio, ma ci vuole cosi tanto ? E secondo Voi c e qualcosa di poco chiaro in tutto questo?

    Grazie
    Alessandra

  9. Il contratto di locazione con patto di futura vendita è solitamente messo in piedi per concedere una dilazione di pagamento agli acquirenti che vincola entrambe le parti e nell’ambito del quale i canoni di locazione sono considerati acconti del prezzo della successiva cessione.
    Alla scadenza del contratto di locazione (in genere sei anni) viene previsto il trasferimento della proprietà superficiaria a tempo determinato delle unità immobiliari previo pagamento di una somma già fissata, pari alla differenza tra il valore complessivo dell’immobile (che -in assenza di fini di lucro- corrisponde ai costi sostenuti per la sua realizzazione) ed i canoni di locazione corrisposti nel corso della locazione medesima.
    Iniziamo con il dire che la fattispecie contrattuale rappresenta agli occhi del fisco una vera e propria cessione in quanto prevale la sostanza degli effetti rispetto alla forma contrattuale. Pertanto dobbiamo interpretare tale contratto come una vera e propria cessione ad effetti reali tra le parti.
    Solitamente nel contratti saranno inserite anche delle clausole volte al riaddebito delle spese e degli oneri tributari che gravano sul possessore dell’immobile (ex ICI, o interessi sul mutuo) e anche quelli accessorie (spese manutenzione straordinaria, vigilanza, ecc) che graverebbero sul proprietario.
    Per quello che concerne l’acquisto con aliquota ridotta per l’acquisto di immobili prima casa vale solo per l’acquisto della prima casa ed è valevole ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro.
    Per quello che concerne l’Iva non sarà tanto determinante la sua posizione quanto quella del costruttore che le sta vendendo casa e che le applicherà una aliquota del 4% di iva in fattura perché ritengo che il suo cedente per applicarLe l’Iva del 4% sia il costruttore.

    Il discorso che fa lei sul possesso quinquennale dell’immobile è valevole ai fini della rilevanza fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione dell’immobile di cui è già proprietaria che, nel suo caso, non concorreranno a produrre reddito da tassare con aliquota per scaglioni.

  10. Salve, io e il mio fidanzato abbiamo deciso di cercare casa, per varie motivazioni, abbiamo preso in considerazione di usufruire del contratto di locazione con futuro patto di vendita, su un appartamento all’interno di una residenza che verrà pronta nel 2011. Io vorrei innanzi tutto capire di cosa si tratti questa tipologia di contratto, e poi fare un’altra domanda. Io con i miei genitori nel 2003 abbiamo comprato una casa ed è intestata a me, essendo passati oramai 6 anni potrò ancora usufruire dell’iva agevolata al 4%? Grazie Simona

  11. Buongiorno Alessandra,

    lo può far pervenire in formato scansionato al seguente indirizzo di posta elettronica:

    [email protected]

    Tuttavia Le anticipo che quanto troveremo nel contratto non muta quanto Le abbiamo scritto nel precedetne post.

  12. Buongiorno il costruttore mi ha dato una bozza del contratto , a chi posso far vedere tale contratto in modo da avere una delucidazione maggiore?
    Potrei farVelo pervenire anche via fax a Voi?

    Grazie
    Alessandra

  13. Alessandra,
    Lei acquista casa attraverso una particolare tipologia denominato patto di futura vendita. in questo caso a mio avviso si dovrà guardare la sostanza del contratto che è a tutti gli effetti una vendita già al momento di definizione del contratto.
    Pertanto dovrà applicare lo stesso comportamento in sede di stipula iniziale e finale. Sconterà (pagherà) l’iva sul prezzo di vendita a meno che lei non sia un soggetto titolare di partita iva e l’immobile sia struemtnale alla sua attività, ma non mi sembra essere il suo caso.
    Nel caso acquisto come persona fisica la invito a rileggere i post precedenti ed i commenti in qaunto troverà alcuni articoli che le serviranno a capire quanto potrà risparmiare in termini di minori imposte da pagare nel caso la sua casa sia qualificata come prima casa. In questo caso l’imposta di registro sarà ridotta. Nel caso poi risieda abitulamente e la sua casa sia qualificabile come abitazione principale allora non pagherà nemmeno l’ICI. La invito comuqnue e rileggere i precedenti articoli e le aree tematiche che trovate nelle colonne di destra.

    Saluti e buona domenica

  14. Salve si compro come prima casa, ma dovro’ dare anche un anticipo d affitto al costruttore?

    Grazie
    Alessandra

  15. Salve, la casa la compro io quindi come persona fisica, come prima casa, e il costruttore infatti mi ha parlato dell iva al 4 per cento.

    Ho da dare un anticipo d affitto?

    Grazie

  16. Ciao Alessandra,
    per chi lo compri. Se lo compri come perosna fisica è naturale che il tuo prezzo sarà gravato dall’Iva che, essendo tu, un soggetto non Iva non potrai detrarti. L’iva è un imposta che grava sui consumatori finali personi fisiche mentre sui soggetti iva si può detrarre secondo modalità diverse.
    Nel tuo caso quidni non puoi sfruttare la leva fiscale con lIVa. potrai però avere delle agevolazioni delle imposte qualora stia comprando la tua casa e allora dal punto di vista delle imposte di registro potrai beneficiare delle agevolazioni previste pe rla prima casa che riducono notevolmente l’alqiuota applicabile. L’ici, se questa sarà la tua abitazione principale, non la dovrai versare. Eventuali spese sostenute per l’intermediazione saranno deducibili dal tuo 730. Eventuali interessi sui mutui anche nei limiti stabiliti dal legislatore fiscale.

    Saluti,

  17. Potete dirmi quali tasse devo pagare per acquistare un appartamento dal costruttore con contratto di affitto con patto di futura vendita, lui mi ha parlato dell iva

    Grazie

  18. Il patto di futura vendita può avere diverse forme ma nella prassi sis sotanzia nell’impegno dlle parti di esercitare il diritto ad acquistare e/o a cedere al trascorrere di un determinato periodo di tempo e/o al verificarsi di determinate condizioni che sono lasciate alla libera contrattazione delle parti.
    Dal punto di vista fiscale ciò che rileverà dal punto di vista fiscale non è tanto la presenza del patto di futura vendita quanto la sua posizione quale contribuente, ossia se acquisterà la casa dei suoi sogni usufruendo dei benefici della prima casa che prevedono una imposta di registro, ipotecaria e castastali in misura ridotte. Ai fini ICI se la casa che Le interessa sarà adibita ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di imposta e se rispetterà determinati requisiti che troverà negli articoli qui di fianco che hanno già affrontato tale argomento, non sconterà l’ICI apartire dal 2008. Insomma, noi Le auguriamo di acquistarla questa casa e se avrà bisogno di informazioni piu’ dettagliate sulle tasse da pagare, su eventuali agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa e dell’appartamento, adempimenti contrattuali e convenienza rispetto all’una o all’altra decisione, saremmo ben lieti di partecipare al forum e alle discussioni.
    Saluti

  19. Salve,
    ho appena trovato casa proprio su internet (grazie al sito che ho indicato sopra, spero di non aver fatto spam indicandolo) da un privato e mi ha proposto proprio un contratto d’affitto con patto di futura vendita.
    Dato che la casa mi piace molto e che si tratta di un ottimo affare sono molto interessata, ma vorrei prima approfondire meglio la questione fiscale… potreste spiegarmi la cosa in termini meno tecnici o segnalarmi delle fonti online per approfondire?

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