Aggiornato il 4 Maggio 2023
A seguito della cessione di terreni agricoli ed edificabili, ma non tutti, è utile prestare attenzione al regime fiscale ai fini irpef applicabile alle plusvalenze derivanti dalla differenza tra il valore del terreno ed il prezzo di cessione e che possono modificare le scelte di vendita tra proprietario cedente e futuro acquirente dell’area.
Negli articoli passati potete trovare la guida fiscale alla cessione dei terreni edificabili e agricoli, nonchè ad ulteriori fattispecie.
A cosa serve la rivalutazione
A pagare meno imposte e anche un bel pò di meno in quanto in luogo della tassazione ordinaria che si avrebbe sulla plusvalenza derivante dalla vendita di terreni e partecipazioni potrete pagare un’imposta fissa (che a mio avviso lede il principio di progressività dell’imposta avvantaggiando i grandi patrimoni) con le percentuali sotto descritte. In pratica viene preso questo nuovo valore che sarà pari al valore attuale di mercato come da perizia e sarà confrontato con il valore di vendita: nella sostanza non dovrete avere presumibilmente alcuna plusvalenza da tassare per cui il valore della tassazione si limita al pagamnto dell’imposta sostitutiva.
Quando poi andrete a vendere il valore rivalutato rileverà ai fini della determinazione dei redditi diversi ex artt. 67, comma 1, lettere a) e b) del TUIR per i terreni e le aree fabbricabili e ex artt. 67, comma 1, lettere c) e c-bis) per le partecipazioni sociali.
Leggi di Bilancio 2018
Nuova proroga con qualche variante per la rivalutazione del valore dei terreni edificabili e destinazione agricola. La rivalutazione serve ad abbattere la plusvalenza che si genererebbe tra valore di acquisto iniziale e valore di cessione. I terreni, come in occasioni delle precedenti ipotesi di rivalutazioni devono essere detenuti alla data del primo gennaio 2018.
La perizia che assevera il nuovo valore deve essere presentata entro il 30 giugno 2018 e per il perfezionamento deve esser effettuato il versamento del modello F24 in unica soluzione o in tre rate. Per il perfezionamento basta come al solito anche il pagamento della prima rata. Se rateizzate in tre rate vi sarà il tasso del 3% annuo da pagare sulle altre due rate.
L’aliquota applicata per l’imposta sostitutiva è dell’8%.
Legge di Bilancio 2016
Dal primo gennaio 2017 sono riaperti i termini per effettuare nuovamente fino al 30 giugno 2016 la rivalutazione delle partecipazioni che subirà un aumento inaudito ed immotivato se non con l’esigenza di fare come al solito cassa. le aliquote infatti si allineano si sulle partecipazioni sia sui terreni all’8% mentre prima avevamo solo il 4%. Un aumento del doppio ossia del 100% rispetto ala scorsa riapertura die termini.
Novità dal DDL 2015 Decreto legge Stabilità
L’imposta sostitutiva sulla rivalutazione di partecipazioni e terreni passa all’8 per cento per la rivalutazione del costo di acquisto di terreni e partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati.
Nella sostanza avremo che potrete versare l’imposta per la rivalutazione nella seguente misura:
- 2% del valore risultante dalla perizia giurata per le partecipazioni non qualificate;
- 4% del valore risultante dalla perizia giurata per le partecipazioni qualificate ed i terreni.
Da quando Scatta l’aumento
L’aumento della tassazione relativa alla rivalutazione di terreni e partecipazioni scatta sul possesso al primo gennaio 2015 versando entro il 30 giugno 2015.
Chi può accedere all’imposta sistitutiva per la rivalutazione dei terreni e partecipazioni
Potranno accedere al regime agevolato le persone fisiche non esercenti attività d’impresa, le società semplici, società e associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 TUIR, gli enti non commerciali per quel che attiene alle attività non inerenti all’attività d’impresa.
Chi può redigere la perizia valutativa per determinare il valore del terreno
Una voce di costo dell’operazione di affrancamento riguarda anche la perizia valutativa d’azienda che potrà essere richiesta a professionisti iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari, periti industriali edili; da periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, ai sensi del Testo Unico di cui al R.D. n. 2011/1934.
A cosa si applica
L’imposta sostitutiva potrà essere applicata ai terreni agricoli e ai terreni edificabili purchè non facenti parte di attività strumentale all’attività dell’impresa. Sarebbe da chiarire quindi se i terreni di proprietà delle società che sono classificati in bilancio come immobili patrimoniali potranno godere delle agevolazioni fiscali in questione.
Come si procede
In tal modo sarà necessario dapprima individuare il trattamento fiscale della plusvalenza in base alla tipologia del terreno (edificabile, agricolo, ecc) ed il periodo di possesso e riderterminare il valore fiscale o il costo sostenuto in precedenza a seconda del titolo con cui si è entrati in possesso.
Per abbattere il costo fiscale dell’operazione di cessione è prevista una imposta sostitutiva di rivalutazione del terreno pari al 4% (ora dell’8%) del valore normale del terreno che emergerà da apposita perizia di stima giurata asseverata e depositata presso la Cancelleria del Tribunale o anche presso un Notaio dove si assevera.
Dovrete pertanto procurare la perizia giurata da predisporre entro la scadenza del 30 giugno e ricordo che potrete produrla anche dopo l’atto di cessione nel senso che non è necessario produrla prima, anche se sarebbe auspicabile e semprechè sia fatta entro il 30 giugno. Lo stesso vale per il pagamento dell’imposta.
Modalità di pagamento dell’Imposta sostitutiva del 8% sul valore dei terreni
Il pagamento dell’imposta sostitutiva può avvenire in un’unica soluzione o mediante il versamento di 3 rate con una maggiorazione del 3% annuo a partire dalla seconda.
L’effetto dell’imposta sostitutiva sui redditi delle persone fisiche
L’opportunità data a coloro che si avvalgono della legge di rivalutazione dei terreni è quella do abbattere il valore della plsuvalenza in qaunto il nuovo valore fiscale con cui confrontare il prezzo di cessione sarà quello rivalutato piùù elevato pertanto se ante rivalutazione la plusvalenza avrebbe avuto un valore pari 100 e su cui possiamo ipotizzare una tassazione al primo degli scaglioni Irpef del 23% pari a 23, con la legge di rivalutazione a parità di condizioni la tassazione è solo pari a 4 con un risparmio estremamente rilevante ed un risparmio in termini di irpef considerevole.
Fattispecie particolari: Coloro che avevano già rivalutato
Coloro che avevano già goduto dell’agevolazione potranno portare in diminuzione della nuova imposta quella pagata precedentemente purchè riferita agli stessi beni.
Esistono molte fattispecie relative al trattamento fiscale dell’imposta sostitutiva in quanto è molto ampio lo scenario dei titolari del diritto di proprietà o altri diritti sui terreni che si sono succeduti nel tempo a seguito anche di vicende familiari, separazioni, accordi per la spartizioni, successioni e donazioni che rendono a volte complicata la ricostruzione del corretto trattamento fiscale delle cessioni.
Vi ricordo comunque che la rivalutazione in caso di più intestatari del diritto di proprietà sui terreni può essere applicata anche pro quota in virtù della possibilità di cedere la propria quota del terreno anche indipendentemente da quella degli altri intestatari e titolari di diritti sulle restanti quote o particelle catastali del terreno.
Imposte di registro sulla vendita del terreno edificabile e agricolo
Oltre all’irpef infatti vi è anche l’imposta di registro da pagare per la registrazione dell’atto di vendita e che non è per niente bassa come imposta anche se molti la tralasciano. Nel seguito trovate a tal proposito un articolo dedicato proprio a queste imposte a a come variano a seconda della tipologia del terreno.
Sintesi tassazione vendita di terreni edificabili e agricoli(Link)
Le imposte di registro solitamente sono però a carico della parte acquirente che avrà l’interesse a registrare l’atto per vedersi riconosciuto il proprio diritto di proprietà.
Tabella Locazioni Immobili ai fini Iva e Registro (da aggiornare)
Tabella Cessioni Immobili Iva e Registro (da aggiornare)
Regime fiscale cessione terreni
Guida Fiscale Cessione Terreni
http://www.tasse-fisco.com/case/prezzo-valore-registro-acquisto-terreno-accertamenti/33645/
Riferimenti normativi: Legge 448 del 2001 e successive proroghe, DL 70 del 2011
Buon giorno, sono coltivatore diretto “PICCOLO IMPRENDITORE AGRICOLO COLTIVATORE DIRETTO”; devo vendere fondo acquistato nel 2009 al prezzo di € 10.000,00 devo rivenderlo (12 anni dall’acquisto) al prezzo pattuito di € 45.000,00:
1) qual è l’aliquota d’imposta a cui è assoggettato il venditore “PICCOLO IMPRENDITORE AGRICOLO COLTIVATORE DIRETTO”?
2) posso beneficiare dell’impostata sostitutiva mediante perizia di rivalutazione?
Grazie, Giovanni
molto probabilmente si anche se come vede solitamente cercando i portare avanti qualche aumento sconsiderato a cui nessuno reagisce vedo…
buongiorno non ho fatto a tempo a pagare nel 30 giugno 2018 , la plusvalenza per i terreni agricoli e edificabili, vorrei sapere se per il 2019 ci sara una proroga per pagare la plusvalenza
mmm…bella domanda: sarei propenso a dire di no ma mi dovrei a andare a fare una ricerca giurisprudenziale per risponderle…magari andando a rileggermi prima di tutto quella sull’imposta sostitutiva, se non trov niente quella sugli esprorpi per vedere se sono fatti salvi eventuali pagamenti in periodi più ravvicnati di un certo periodo di tempo.
Quesito: abbiamo pagato l’imposta sostitutiva del 4% con perizia per un terreno divenuto edificabile nel 2010. Questo ci e’stato espropriato da VENETO STRADE e si sono trattenuti tasse nella misura del 20%.
CI SPETTA UN RIMBORSO ?
Buonasera, a gennaio 2014 ho fatto la rivalutazione di un terreno edificabile e pagato la prima rata entro il 30 giugno dello stesso anno, ora devo pagare la seconda rata e vorrei sapere se sul mod. F24 nella sezione erario anno di riferimento devo mettere sempre 2014? e se devo barrare la casella dove c’è scritto anno d’imposta non coincidente con anno solare che si trova in alto a destra. Grazie mille
Buongiorno, mi trovo in un caso uguale all’utente Claudio e secondo me dovrebbe essere possibile rivalutare un terreno edificabile con rustico senza le caratteristiche dell’art. 2565 c.c.
Qualcuno ha giá rivalutato terreni in queste condizioni.
Grazie a tutti.
Salve
Comma 627 del Supplemento ordinario alla “Gazzetta Ufficiale„ n. 300 del 29 dicembre 2014 – Serie generale ribadisce ché l’imposta sostitutiva per l’affrancamento dei valori dei terreni è rimasta al 4% ( è stata corretta all’ultimo momento?) Apprezzerei qualche risposta.
Salve potreste aiutarmi?
A Febbraio del 2015 dovrei vendere un lotto di terreno edificabile in cui insiste un progetto approvato .
Allo stato attuale sul lotto di terreno , in base al progetto è già stato costruito un fabbricato grezzo col tetto ma senza le mura perimetrali;
il quesito è :
avendo già edificato il grezzo , potrei optare per la rivalutazione del terreno?
p.s.
non penso di aver cambiato la natura del bene, perchè se dovessi vendere in questo momento con il fabbricato senza le mura perimetrali , dovrei pagare le plusvalenze come terreno edificabile in quanto l’identificazione di fabbricato allo stato rustico, con i requisiti sopra indicati (art. 2645-bis del codice civile,) si rileverebbe ancora come terreno edificabile la cui cessione genera sempre plusvalenza ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), seconda parte,de TUIR .
vedi risoluzione 23/E del 28 gennaio 2009 in allegato
Vi ringrazio
resto a vostra disposizione per ulteriori info.
Chiedo cortesemente se sono stati riaperti i termini per l’imposizione fiscale al 4% con perizia giurata sulle plusvalenze per terreni edificab.
E agricoli derivanti da successione
grazie
Beh se ancora non ha stipulato l’atto lo può fare altrimenti non credo sinceramente.
Buonasera,
essendomi scordato di pagare l’imposta sostitutiva del 4% nel tempo opportuno,
devo dare per perso questa agevolazione o possono esserci altre strade per non pagare tutti quei soldi???!!!
L’atto di compravendita è stato fatto a marzo 2013…
Attendo vs commenti
grazie
Si
Buongiorno, vorrei sapere cortesemente se è ancora in vigore la norma che regola il pagamento dell’imposta sostituiva del 4% sulle plusvalenze di case e terreni. Grazie per la risposta.
Si
chiedo se sono stati riaperti i termini per la tassazione delle plusvalenze di terreni
edificabili al 4% con il milleproroghe. grazie
Ciao max,
ora ti posso rispondere: nel decreto Sviluppo sono stati riaperti anche i termini per la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni dietro pagamento dell’imposta sostitutiva del 2% o del 4% per riallineare il valore fiscale a quello normale mediante perizia di stima giurata da presentarsi entro il 30 giugno p.v. e con alcune modifiche rispetto al passato.
Le posso anticipare che il DL sviluppo è già decreto legge e come tale entra in vigore dal 14 maggio (DL 13 maggio 2011 n.70)
Bene, spero che non appena sarà tutto definito ed ufficializzato, lo farete ben presente, come avete sempre fatto anche le altre volte. grazie ancora
Buongirono Max, nel DL Sviluppo 2011 è previsto l’affrancamento del valore dei terreni e delle partecipazioni sempre con il pagamento della sostitutiva.
Ciao, grazie delle indicazioni. Vedo che l’articolo è stato “Scritto on 3 mag 2011” ma per caso sono stati riaperti i termini anche nel 2011??? sapevo che erano scaduti l’ottobre scorso. sarei molto interessato.